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Répartiteurs de frais de chaleur : la fausse bonne solution. Lettre aux sénateurs

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Répartiteurs de frais de chaleur :

la fausse bonne solution. Lettre aux sénateurs

  1. Loi de transition énergétique et répartiteurs

Nous revenons sur ce sujet à l’occasion du vote de la loi de transition énergétique qui - dans son article 7 - non seulement tombe dans le « piège » du répartiteur de frais de chauffage, mais pourrait introduire des sanctions si les copropriétés concernées ne posaient pas ces répartiteurs coûteux et globalement peu utiles, voire créateurs d’effets pervers (voir ci-dessous).
 
Les lobbies ont fonctionné à plein régime (menés par ISTA) et les députés (à qui on promet 10.000 emplois !!!)  sont tombés dans le miroir aux alouettes.
D’où une nouvelle intervention de l’ARC auprès des sénateurs qui vont bientôt avoir à se prononcer sur ce projet de loi.

  1. La lettre de l’ARC aux sénateurs

« Madame la Sénatrice, Monsieur le Sénateur,
 
 Nous revenons vers vous concernant l’article 7 du projet de loi sur la transition énergétique. Dans sa forme actuelle, cet article est extrêmement dangereux, car injuste, coûteux et contreproductif par rapport aux objectifs d’économie d’énergie annoncés ; toutefois, avec une légère modification, il pourrait être rendu extrêmement efficace.
 
Rappelons que les copropriétés qui sont en chauffage collectif, et qui sont énergivores doivent s’équiper avant le 1er avril 2017 de dispositifs de comptage de chaleur pour permettre l’individualisation des frais de chauffage en fonction de la consommation de chaque logement. Les copropriétés en chauffage collectif dont la consommation est suffisamment basse en sont dispensées.
 
Or, par rapport à la situation actuelle, l’article 7 du projet de loi sur la transition énergétique va autoriser le Gouvernement à instaurer, par ordonnance, un régime de sanctions pour la non-mise en place de ces dispositifs.
 
Quel est l’argument avancé par les vendeurs de « répartiteurs » de frais de chauffage en faveur de leurs équipements ? Ils annoncent que ces équipements inciteraient, pour un prix modéré, les copropriétaires à faire des économies, car leur facture énergétique dépendra de leurs consommations.
 
Toutefois, il y a loin de ce tableau rêvé à la situation telle qu’on la constate sur le terrain :
 
  1. L’individualisation est un dispositif peu efficace. L’Agence Parisienne du Climat - particulièrement spécialisée sur ce sujet - retient les chiffres de 5 à 15 %. On est loin des 15 à 20% du Syndicat de la Mesure (5 % c’est trois fois moins que 15%).
 
  1. C’est un dispositif coûteux, avec une économie généralement de l’ordre de 70 euros pour un coût de facilement 100 euros, car il faut ajouter aux frais de relevés-location, les honoraires du syndic (nous avons ainsi dénoncé publiquement le cas d’un gros syndic parisien – le cabinet DEGUELDRE – qui, pour ses seuls honoraires supplémentaires, prélève 10 euros par an et par radiateur, soit 60 euros pour un F4 pour les seuls honoraires de syndic...).
 
  1. Les sociétés qui vendent ces répartiteurs (la société Ista notamment) privilégient la quantité et la rentabilité à court terme plutôt que la qualité à long terme, ce qui fait obstacle à l’objectif du législateur de répartir les frais de chauffage en fonction des consommations individuelles. Ces sociétés font ainsi l’objet de nombreuses plaintes récurrentes de la part des copropriétaires : équipements partiellement installés, non réparés malgré de multiples relances, attribués par erreur à un autre logement, etc. Les abus sont multiples, et facilement accessibles sur notre site internet.
 
  1. C’est un dispositif injuste et inéquitable : les locataires ou copropriétaires qui doivent chauffer leur logement en permanence sont en général les retraités, les sans-emplois, et les personnes fragiles ou malades ; ceux qui ont le moins besoin de chauffer leur logement sont les actifs ; avec ce dispositif, on accroit la précarité des plus précaires et on aide ceux qui n’en n’ont pas besoin. En corollaire, on crée des conflits dans la copropriété.
 
  1. Enfin, et surtout, l’individualisation des frais de chauffage est contreproductive. En effet, croire qu’il constitue une solution au problème de la transition énergétique en copropriété relève d’un fantasme dangereux, car il va en fait dissuader les copropriétaires de mettre en œuvre un programme de travaux ambitieux en termes d’économies d’énergie (-38%, voire encore mieux avec le BBC-rénovation), tel que le prévoit la réglementation sur l’audit énergétique, obligatoire pour 2017 lui aussi. Les projets de rénovation en copropriété prennent nécessairement 3 à 5 ans, et d’ici au 1er avril 2017, bien peu auront eu le temps de mettre en œuvre les mesures (bien plus ambitieuses) que doit identifier leur audit. De plus, en terme de « dynamique » de copropriété, on favorise une approche individualiste, là où le problème est collectif : il faut décider ensemble, lors d’une assemblée générale, du projet de rénovation pour un immeuble collectif.
 
Notre proposition, qui n’implique qu’une très légère modification de l’article 7 :
 
Imposer des sanctions dès 2017 serait contre-productif. Mieux vaut fixer une échéance plus tardive (2020 ou 2022) pour laisser aux copropriétés le temps de réaliser de vrais travaux d’économie d’énergie. Cela incitera les copropriétés à réaliser des travaux d’économies d’énergie ambitieux. Les seuls bénéficiaires de la mesure actuelle seraient les vendeurs de répartiteurs et les vendeurs d’énergie.
 
En pièces jointes, ou en suivant ces liens, vous trouverez plus de précisions sur chacun des points abordés :
 
 
Nous sommes à votre disposition pour tout échange à ce sujet.
 
 Bruno DHONT
Directeur général de l’ARC ».
 
 

L’« application » gratuite du site de l’ARC ou : comment ne pas perdre trop de temps dans les transports en commun

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L’« application » gratuite du site de l’ARC ou : comment ne pas perdre trop de temps dans les transports en commun

 
Plusieurs milliers d’internautes ont déjà téléchargé « l’appli » du site de l’ARC.
Conséquence :
 
  • gain de temps ;
  • lecture plus facile.
 
 
 
Nous vous rappelons que l’application actuellement téléchargeable est la version « 1 ». Très prochainement, des mises à jour seront disponibles afin de rendre l’application encore plus fonctionnelle et efficace.
La version « 2 » permettra entre autres d’être alerté, dès la publication d’un nouvel article en rapport avec le ou les thèmes que l’utilisateur souhaite suivre.
Pour ceux qui n’ont pas encore téléchargé l’application, trois solutions s’offrent à vous :
 
 
POUR LES UTILISATEURS ÉQUIPES D’UN :
I PHONE
ANDROID
 
  1. VOUS POUVEZ VOUS RENDRE SUR:
APPLE STORE
GOOGLE STORE
ET TAPER SUR LA BARRE DE RECHERCHE : l’ARC COPROPRIÉTÉ
  1. OU BIEN FLASHER le « qrcode » suivant :
 
 
  1. OU BIEN ENCORE TAPER L’ADRESSE SUIVANT SUR LE MOTEUR DE RECHERCHE Internet DE VOTRE SMARTPHONE
 
 
 
 
 
 
 
 

Communiqué de Presse Le projet de contrat-type de syndic du CNTGI : les syndics professionnels contre les copropriétaires

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Communiqué de Presse

Le projet de contrat-type de syndic du CNTGI :

les syndics professionnels contre les copropriétaires

 
 
 
Alors que les deux ministères (Logement et Justice) nous annoncent depuis des semaines la parution du décret « contrat de syndic » pour la fin d’année, l’association Plurience (qui regroupe les quinze plus grands syndics de France et qui est présidée par le PDG de Foncia…) a réussi à faire adopter son projet de contrat-type par le CNTGI, contrat qui est pour nous, très négatif.
 
A noter que le CNTGI - où les professionnels sont majoritaires et veulent imposer leur loi - a d’ailleurs outrepassé ses prérogatives, puisque la loi dispose qu’il doit uniquement donner son avis sur des textes gouvernementaux, non les produire...
 
Le plus inquiétant est ceci : ce contrat-type (destiné à forcer la main aux ministères) est très défavorable aux copropriétaires, les syndics ayant réussi à faire passer à peu près tout ce qu’ils voulaient.
 
Nous avons donc saisi immédiatement, non seulement les ministères concernés (Madame PINEL, Logement et Madame TAUBIRA, Justice) et leurs services en leur adressant une note de six pages et allons engager une action avec l’UFC-Que-Choisir.
 
Voici à titre d’exemple certains des points négatifs de ce projet de contrat-type :
 
  1. La liste des prestations particulières collectives y est toujours très longue (neuf prestations ou séries de prestations) et comprends des prestations incontrôlables, mais aussi éminemment contestables, par exemple :
 
  •  « gestion et suivi des sinistres », ceci sans aucun seuil minimum ;
  • « gestion des urgences, y compris en journée », etc.
 
  1. On y trouve des dispositions restrictives lourdes de conséquences :
 
  • Ainsi, pour l’assemblée générale annuelle ou les réunions du conseil syndical, le contrat prévoit un minimum très restrictif (exemple : 2 heures jusqu’à 20 heures pour l’assemblée générale annuelle) qui sera - dans la plupart des cas - la règle contractuelle entraînant des vacations supplémentaires coûteuses pour les inévitables dépassements.
 
 
 
  1. Certaines prestations courantes sont en régression par rapport à l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 :
 
  • l’établissement du Document d’Évaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs (D.U.E.R.S.S.T.) n’est plus dans la liste de base ;
  • les modalités de base des visites d’immeuble (exemple : présence du conseil syndical, durée, compte-rendu écrit) ne sont plus obligatoires ;
  • les contrats d’assurance n’ont plus à être soumis au vote de l’assemblée générale !
 
 
  1. Les prestations privatives (qui devraient être limitées au strict minimum et être plafonnées) s’envolent, seront incontrôlables et pour certaines illégales, par exemple :
 
  • constitution du dossier, remise à l’huissier ou à l’avocat ;
  • élaboration et suivi d’un « protocole d’accord » (source d’abus certains et légalement non facturables) ;
  • application systématique et payante d’une deuxième lettre de mise en demeure, etc.
 
  1. Le contrat-type est par ailleurs curieusement muet sur de nombreux points importants, par exemple :
 
  • la mise en concurrence des banques ;
  • les placements des excédents de trésorerie courante ;
  • les notifications par voie électronique.
 
  1. Enfin on y repère même des « astuces » ainsi l’état daté (en cas de mutation d’un lot de copropriété) sera plafonné mais pas l’actualisation de l’état daté. Or il y a toujours - désormais - une actualisation, facturée très chère !
 
Nous reviendrons très vite sur ces problèmes.
 

Commission de Contrôle des syndics : à quand le décret (suite)

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Commission de Contrôle des syndics : à quand le décret (suite)

 
L’ARC va bientôt rencontré une nouvelle fois le cabinet de Madame PINEL, ministre du Logement, qui a accepté de prendre en considération nos diverses et récentes sollicitations (nous en reparlerons).
 
En attendant, voici le courrier adressé au sujet de la Commission de Contrôle des syndics qui ne voit toujours pas le jour :
 
« Ministre de l'Égalité
des territoires et du Logement
Madame Sylvia PINEL
Hôtel de Castries
72  rue de Varenne
75007 Paris
 
Madame la Ministre,
 
Comme nous avons déjà eu l’occasion de le dire, la Commission Nationale de Contrôle des Professions Immobilières est - à notre avis - un des dispositifs les plus porteurs de ceux prévus par la loi ALUR.
Malheureusement aucun décret ne semble prévu pour sa mise en place.
 
Une des raisons invoquées serait que - tant que le CNTGI n’a pas donné un avis sur les codes de déontologie applicables à chaque profession - une telle commission ne peut être mise en place.
 
Or, nous le savons tous de tels codes se mettront en place avec lenteur (et difficulté). Par ailleurs la Commission de Contrôle prévue par la loi aurait déjà fort à faire à contrôler le respect par les professionnels des nombreuses dispositions légales et réglementaires qu’ils doivent mettre en œuvre, respect qui doit constituer l’article 1er de tout code de déontologie. Là encore nous savons tous que les manquements à ces dispositions sont très nombreux et que la commission aurait déjà un rôle régulateur indispensable et très attendu par tous les usagers.
 
C’est pourquoi nous nous permettons de vous solliciter à nouveau pour que le décret instituant cette commission puisse être publié sans attendre et, que cette commission soit  mise en place dès cette publication.
Restant à votre disposition pour vous apporter toute précision à ce sujet, je vous prie de croire, Madame la Ministre, en l’assurance de ma haute considération.
 
Jean-Claude BOUILLET
 
Président ».
 
 
 

7 guides gratuits pour aider les syndics bénévoles à assurer la « relève »

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7 guides gratuits pour aider les syndics bénévoles à assurer la « relève »

 
Il y a deux moments difficiles dans la vie d’une copropriété qui se lance dans la « gestion directe » :
 
  • la prise en main par le premier syndic bénévole ;
  • la prise en main par le second syndic : ce qu’on appelle la « relève ».
 
Il n’est, en effet, pas toujours facile de trouver une « relève » et celle-ci doit se préparer.
 
C’est pourquoi nous recommandons à nos adhérents syndics bénévoles qui envisagent de passer la main de ne pas attendre la dernière minute.
 
Pour cela il existe un moyen simple si vous êtes le syndic bénévole : adresser au(x) copropriétaires(s) de votre copropriété dont vous savez qu’il(s) pourrai(en)t être intéressé(s), les sept guides gratuits réalisés par l’ARC et qui font - simplement - le tour de toutes les questions que l’on peut se poser.
 
Vous pouvez tous les télécharger sur le site de l’ARC simplement (et progressivement…).
 
Voici les 7 titres et les couvertures :
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
www.unarc.fr/fhha
 
 

S’ajoute un huitième guide qui permet de synthétiser les problèmes :
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 

Contrat-type de PLURIENCE L’UFC-Que-Choisir va aussi loin que l’ARC

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Contrat-type de PLURIENCE

L’UFC-Que-Choisir va aussi loin que l’ARC

 
Après notre réaction du 14 novembre dernier et nos divers articles sur le contrat-type de « PLURIENCE » (voir : www.unarc.fr/w359), c’est au tour de l’UFC-Que-Choisir de réagir très fermement :
 
  • pour dénoncer ce contrat-type très négatif ;
  • pour appeler le Gouvernement à ne pas s’en inspirer ;
  • pour dénoncer la partialité du CNTGI (où il y a une majorité de professionnels).
 
Voici ci-dessous la réaction complète du Président de l’UFC-Que-Choisir (vous pouvez d’ailleurs téléchargez sur notre site ou celui de l’UFC le guide commun réalisé sur le contrat-type, voir : www.unarc.fr/sich)
 
 

Le CNTGI : un organisme qui pose sérieusement question !

 
Après avoir dénoncé l’aval donné au décret fixant des honoraires de location à un niveau bien trop élevé au regard des engagements de la Ministre au moment de la loi ALUR, une nouvelle preuve de la partialité du Conseil National de la Gestion et de la Transaction Immobilière vient d’être donnée avec les contrats de syndics. En effet, cette instance consultative créée par la Loi ALUR, vient de proposer des mesures sur les contrats de syndic qui sont loin d’être équilibrées et qui ne  préservent pas l’intérêt des copropriétaires.
 
Si l’UFC et l’ARC ont proposé un contrat de syndic type le 15 octobre dernier, pour pallier l’inaction gouvernementale, rien ne présageait que le CNGTI, organisme simplement consultatif en vienne à proposer lui-même au gouvernement un projet de contrat, si ce n’est peut-être le fait que cette instance soit majoritairement composée de professionnels notoirement hostiles à toute avancée en matière de logement. Le contenu même de la proposition met en danger les espoirs que portait la loi ALUR pour remédier aux dysfonctionnements constatés en matière de syndics. En effet, le projet du CNGTI sacralise des clauses jugées abusives et illicites par la jurisprudence et la Commission des clauses abusives (CCA) et ne favorise pas les contrats adaptés à la copropriété notamment afin de cantonner les surfacturations, en sus du forfait annuel.
 
En effet, qu’il s’agisse de la location de salle dans les locaux du syndic pour l’Assemblée Générale, des gestions de sinistre de tout type (sans distinction selon qu’il s’agisse de sinistre de grande ampleur ou de sinistre prévisible ou sans conséquence pour les tâches du syndic – sinistre inférieur à 1600 € HT), ou encore de la gestion des interventions en urgence du syndic pour les travaux de conservation de l’immeuble, le projet de CNGTI admet que des frais soient prélevés. Mais le pire se trouve du côté des facturations en cas d’impayés à la charge d’un seul copropriétaire (frais privatifs) où les surfacturations se multiplient de manière exponentielle : constitution et transmission du dossier à l’avocat ou l’huissier, ou encore le suivi des procédures contentieuses. Le contrat va même jusqu’à facturer le traitement des rejets de paiement au copropriétaire concerné alors que le loi interdit formellement de lui facturer tout frais liés à un impayé avant la 1ère mise en demeure ! Et encore, cette liste de frais indus sacralisés dans le projet du Conseil est loin d’être exhaustive….
 
Comme si cela ne suffisait déjà pas, le projet de l’instance souffre d’une présentation lacunaire mais aussi parfois complexe. Lacunaire car il prévoit la facturation de frais de délivrance de documents sans prendre en compte le fait que la Loi prévoit la mise en place d’un extranet et que celui-ci devrait rendre sans frais accessible l’ensemble des documents utiles… Complexe en outre car certaines clauses du projet de contrat renvoient à d’autres articles, ce qui rend la lecture ardue pour des copropriétaires qui ne sont pas tous rodés à cet exercice juridique de renvoi.
 
Enfin et surtout, alors que le levier essentiel pour assurer un véritable forfait « tout compris » au service des copropriétaires est  que le syndic soit tenu de l’adapter à la situation de son potentiel mandant, le projet proposé par le CNGTI n’oblige pas le syndic à cette adaptation. Il ne prévoit dans le forfait qu’un minimum d’une visite (idem pour les réunions du conseil syndical)…  De même, des prestations essentielles incluses dans le forfait seulement pendant les heures ouvrables, sans prendre en compte les désidérata ou nécessités de la copropriété à gérer (AG qui ont lieu le soir par exemple) aboutissent de facto à ce que les prestations particulières facturables en sus du forfait restent légion !
Bref, le projet du CNGTI cousu main pour les syndics est parfaitement inadmissible, et j’ose espérer que celui-ci restera dans les tiroirs du gouvernement et que ce dernier dans le cadre du projet de loi « activités », reverra la composition et le fonctionnement de cette instance outrageusement partisane… Affaire à suivre…. ».
 
 

Négociation des prix du gaz AUSSI pour les installations individuelles : rejoignez l’opération UFC-Que-Choisir

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Négociation des prix du gaz AUSSI pour les installations individuelles :

rejoignez l’opération UFC-Que-Choisir

 
 
 
À côté du site de mise en concurrence du prix du gaz la mise en place par l’ARC (www.copro-gaz.fr) et concernant les chaufferies collectives (au fait, où en êtes-vous ?) il y a une opération concernant les contrats individuels, lancée par nos partenaires de l’UFC-Que-Choisir.
 
L’UFC-Que-Choisir lance en effet une deuxième campagne de négociation. Si vous avez une chaudière individuelle, rejoignez cette opération et vous pourrez peut-être bénéficier d’un tarif de l’ordre de 12 % moins élevé que le tarif réglementé.
 

Pour en savoir plus : www.gazmoinscherensemble.fr

 
 

L’ARC reçue par le cabinet de Madame Sylvia PINEL ministre du Logement

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L’ARC reçue par le cabinet de Madame Sylvia PINEL ministre du Logement

 
Vendredi 28 novembre, le président de l’ARC, le directeur général et le directeur adjoint ont été reçus par les trois personnes du cabinet de Madame PINEL en charge des problèmes de copropriété.
 
Bien qu’étant tenus à une stricte confidentialité sur les échanges qui ont eu lieu - très fructueux de part et d'autre - nous pouvons néanmoins dire :
 
  • que l’entrevue très studieuse a porté sur les décrets « contrats de syndic »  et leurs détails, les arbitrages ministériels étant en cours et les positions de l’ARC étant bien connues du Gouvernement surtout l’offensive contre le très négatif contrat-type porté par l’association de syndics PLURIENCE ;
  • que par ailleurs la délégation de l’ARC a profité de cette rencontre pour aborder les problèmes suivants :
 
  • l’encadrement de l’extranet obligatoire au 1er janvier 2015 (l’ARC a annoncé l’envoi d’un projet d’arrêt pluridisciplinaire) ;
  • le Code de déontologie des syndics (là aussi l’ARC travaille sur ce dossier) ;
  • le décret concernant la Commission de Contrôle des Professions Immobilières.
 
Trois sujets sur lesquels nous allons revenir incessamment dans les semaines et mois qui viennent.