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Comment mettre un terme au contrat de syndic pour lequel nous sommes insatisfaits de la gestion de notre copropriété ?

Nous avons conclu un contrat avec le syndic le 9 octobre 2020 pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 09 octobre 2022. Cependant, au bout de 8 mois nous sommes très mécontents de sa gestion et nous souhaitons mettre un terme à son contrat : comment faire?

A titre liminaire, l’ordonnance « copropriété » a modifié le point concernant la résiliation du contrat de syndic. Les explications qui vont suivre ne sont applicables que pour les contrats conclus après le 1er juin 2020.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, deux possibilités sont énoncées pour résilier le contrat de syndic :

  • Une résiliation dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic sans motif ;
  • une résiliation à tout moment en prouvant une inexécution suffisamment grave du syndic.

Au vu de votre situation, nous allons nous concentrer sur la deuxième hypothèse : la résiliation à tout moment en prouvant une inexécution suffisamment grave du syndic.

Conformément au point VIII de l’article 18 susmentionné : « Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ».

Dès lors, il faut reprocher au moins une inexécution suffisamment grave au syndic pour pouvoir résilier son contrat.

Cette faute doit avoir été commise dans le cadre de son mandat actuel, soit depuis le 09 octobre 2020. Il ne peut être reproché au syndic une faute antérieure à ce nouveau contrat, même si le syndic était avant cette date déjà votre mandant.

Il en va ainsi, par exemple, lorsqu’il a omis de mentionner des réserves sur une réception de travaux, lorsqu’il a réalisé des travaux votés en assemblée tardivement de sorte que les subventions notifiées ne soient plus attribuées ou encore lorsqu’il n’a pas souscrit les assurances obligatoires…

A défaut d’un tel motif « suffisamment grave », le syndic pourra poursuivre le syndicat des copropriétaires en justice pour obtenir une indemnité pour rupture abusive.

Néanmoins, si vous êtes en présence d’au moins une inexécution suffisamment grave, le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la question de la résiliation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en précisant la ou les inexécutions reprochées.

L’assemblée générale devra se prononcer sur la question de la résiliation à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soit la majorité des voix des copropriétaires, le cas échéant, la majorité de l’article 25-1.

L’assemblée générale devra également fixer la date de la résiliation du contrat, qui ne pourra prendre effet qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Parallèlement, le conseil syndical devra demander l’inscription à l’ordre du jour de cette assemblée la désignation d’un nouveau syndic. En effet, il ne faudrait pas que le syndicat des copropriétaires se retrouve sans syndic. Ce qui signifie que préalablement à la demande d’inscription des questions de résiliation du contrat de syndic et de désignation d’un nouveau syndic, le conseil syndical ait travaillé pour chercher un nouveau syndic qui sera plus adapté aux besoins de la copropriété.

Réponse de l'expert
Action

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contrat du syndic

La délégation ponctuelle donnée au conseil syndical existe-t-elle encore?

Nous sommes membres du conseil syndical, nous ne voulons pas disposer d’une délégation « élargie » mais nous souhaitons choisir l’entreprise qui effectuera les travaux de ravalement, est-ce possible?

A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale.

L’ordonnance copropriété a effectivement instauré la possibilité pour l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical la possibilité de « prendre toute ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». (article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965).

A côté de cette délégation dite « élargie », il existe une autre délégation ponctuelle, laquelle n’a pas été supprimée par la réforme du droit de la copropriété.

Ainsi, à l’article 25a) de la loi du 10 juillet 1965 il est indiqué : «  toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical, ou à toute personne de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ».

Pour exécuter cette délégation, il faut atteindre la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix des copropriétaires, avec la possibilité d’utiliser la passerelle de l’article 25-1 de ladite loi.

Cette délégation ne peut porter que sur des décisions relevant de la majorité de l’article 24 (civ.3. 25 mai 1976) et en aucun cas porter sur l’approbation des comptes du syndic et lui donner quitus ou la désignation du syndic.

Par ailleurs, la délégation doit être expressément déterminée comme la désignation de l’entreprise. Une fois l’entreprise choisie, le rôle  du conseil syndical sera alors terminé.

Vous devez naturellement vous conformer à la délégation qui vous a été confiée et en aucun cas outrepasser vos droits.

Enfin, vous devrez rendre compte de la délégation accordée en assemblée générale

Réponse de l'expert
Action

En cas de vente, doit-on restituer les avances et les cotisations du fonds travaux au copropriétaire vendeur?

un copropriétaire va vendre son lot, il me dit que nous devons lui rembourser toutes les sommes versées au titre des avances, ainsi que celles sur le fonds travaux? Est-ce vrai? Peut-on en cas de réponse affirmative demander à l’acquéreur le versement des sommes?

Concomitamment à la mutation d’un lot, la question de la restitution des sommes se pose pour le copropriétaire vendeur. Il faut bien distinguer les avances des cotisations pour le fonds travaux.

Pour les cotisations du fonds travaux, la réponse est négative : le syndicat des copropriétaires n’a pas à rembourser les cotisations versées au titre du fonds travaux.

En effet, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que les sommes versées au titre du fonds travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.

Aussi, le syndicat des copropriétaires n’a pas à restituer les sommes versées au titre du fonds travaux. Ceci étant dit, rien n’empêche le copropriétaire vendeur d’inclure dans le prix de vente le montant versé au fonds travaux.

Concernant les avances, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1965 dispose que les avances sont remboursables. Une avance est une somme fixée par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale pour constituer des réserves (ex : avance de trésorerie permanente).

Autrement dit, le syndicat des copropriétaires doit donc rembourser le copropriétaire vendeur des sommes versées et non utilisées au titre des avances.

Cependant, la jurisprudence notamment un arrêt du 27 mars 2013 (n°12-11.808) énonce que le syndic peut appeler auprès du copropriétaire acquéreur les sommes restituées au titre des avances du copropriétaire vendeur.

Ainsi, les avances resteront constituées malgré la vente du lot et la restitution des avances du copropriétaire vendeur.

En conséquence, en fonction de la nature des cotisations, le syndicat des copropriétaires devra ou non rembourser le copropriétaire vendeur.

 

 

Réponse de l'expert
Action

En cas de décès d’un copropriétaire, en tant que syndic bénévole qui dois-je convoquer?

Je suis syndic bénévole et un copropriétaire d’un lot vient de décéder, je connais son fils mais je n’ai pas eu d’information concernant la succession, ai-je l’obligation d’envoyer la convocation de la prochaine assemblée générale aux héritiers? Je vous interroge car certains membres du conseil syndical m’indiquent que si je ne les convoque pas, l’assemblée générale encourt la nullité.

Votre interrogation est légitime dans la mesure où la jurisprudence admet qu’il est impératif de convoquer tous les copropriétaires et que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété serait une cause de nullité de l’assemblée générale (civ.3. 12 janvier 1988).

Cependant, dans votre cas, vous connaissez certes les enfants, mais vous ne savez pas si ces derniers ont accepté ou non la succession du copropriétaire décédé. Dès lors, vous ne savez pas s’ils ont qualité pour recevoir la convocation et participer à l’assemblée générale.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose : « tout transfert de propriété d’un ou d’une fraction de lots, toute constitution de ces deniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété d’usage, ou d’habitation, tout transfert de m’un de ces droits est notifié sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, l’acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »

Autrement dit, c’est l’information du transfert de propriété qui encadre le régime juridique pour l’envoi de la convocation. Si vous avez été informé officiellement du transfert de propriété, alors vous devez envoyer la convocation à l’héritier ou au mandataire commun (en présence de plusieurs héritiers). Dans le cas contraire, vous n’avez pas à envoyer la convocation à l’héritier.

D’ailleurs, la jurisprudence énonce que lorsqu’un copropriétaire décède, son héritier ne peut être convoqué qu’autant que le syndic a été informé du transfert de propriété du lot dans les formes prévues par l’article 6 du décret (CA PARIS, 16 octobre 2003, 2003/04545).

Plus encore, la jurisprudence admet que si le syndic n’a pas été informé du décès d’un copropriétaire, ni du transfert de copropriété, il est fondé à continuer d’adresser la convocation au domicile du défunt (CA PARIS, 10 mai 2007) ou si le syndic n’est pas prévenu du transfert de propriété, au notaire chargé de la succession du copropriétaire décédé (CA Aix-en-Provence 13 septembre 1994).

Enfin, un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 12 mars 2020 (18-11988), énonce qu’il ne peut être reproché au syndic de convoquer une copropriétaire décédée et non ses héritiers s’il n’a pas été prévenu à temps du décès, ni du transfert de propriété. Dans la mesure où le syndic s’était vu officiellement notifié le décès de la copropriétaire après l’envoi et la tenue de l’assemblée générale, celle-ci n’encourait pas la nullité.

En conséquence, si vous n’avez pas été informé officiellement du transfert de propriété, vous n’avez pas à envoyer la convocation à l’héritier.

Réponse de l'expert
Action

Comment restreindre l’exercice d’une activité commerciale au sein de notre copropriété ?

Au sein de notre copropriété nous avons un local commercial, à ce jour, il s’agit d’une librairie mais le locataire nous a confié avoir mis fin à son bail. Nous avons peur que le futur locataire installe un bar ou un restaurant car notre règlement de copropriété n’interdit pas cette activité commerciale. Comment faire pour insérer dans le règlement de copropriété des restrictions concernant l’activité commerciale ?

La première chose à faire est effectivement de lire attentivement votre règlement de copropriété afin de savoir dans quelle limite l’activité commerciale peut être exercée. Bon nombre de règlements de copropriété énoncent que l’activité commerciale est autorisée. Ainsi sans limite, toute activité commerciale sans restriction peut être exercée.

Si vous souhaitez restreindre l’exercice de l’activité commerciale, il faudra inscrire une telle résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Autrement dit, pour insérer des restrictions à l’exercice de l’activité commerciale, il faut que cette résolution se vote à l’unanimité. Or, l’unanimité est quasiment impossible à obtenir, en effet, il faut que tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires participent à l’assemblée générale et votent favorablement à une telle résolution.

Si vous n’obtenez pas l’unanimité, vous ne pouvez pas voter à une majorité moindre, la résolution est purement et simplement rejetée.

Si vous votez à une majorité moindre, sachez que cette résolution pourra être contestée par n’importe quel copropriétaire défaillant ou opposant (qui a voté contre ou qui était absent) devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la signification du procès-verbal, pour faire annuler la décision.

La Cour d’appel de Paris est allée encore plus loin le 23 juin 2021 (n° 20/07889) dans une affaire où l’assemblée générale avait, en 2008, modifié le règlement de copropriété au détour d’une décision concernant le copropriétaire d’un lot commercial, en lui imposant de fait des restrictions relatives à la nature de son commerce et à ses horaires d’activité, décision n’ayant pas recueilli l’unanimité des voix des copropriétaires.

La Cour a considéré que la décision, bien que non contestée dans les deux mois précités, devait être annulée, même des années plus tard, au seul regard de la violation des dispositions d’ordre public des articles 8, 9 et 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui interdisent en substance d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.

Certes, il ne s’agit que d’une décision d’appel, mais dont la motivation est suffisamment développée pour fortement déconseiller toute tentative de vouloir imposer à un copropriétaire des restrictions au bon vouloir d’une majorité de copropriétaires.

Dès lors, vouloir restreindre l’exercice d’une activité commerciale s’avère quasi-impossible.

Réponse de l'expert
Action

Comment faire si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner les membres du conseil syndical ?

Notre assemblée générale se tient en vote par correspondance et il y a beaucoup de dissensions au sein de notre copropriété, nous craignons que tout cela rende impossible la désignation des membres du conseil syndical. Comment devons-nous procéder si nous ne parvenons pas à désigner les membres du conseil syndical?

La désignation des membres du conseil syndical  s’opère à la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix du syndicat des copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte pour tous les membres mais que certains candidats ou la totalité ont obtenu au moins un tiers des voix favorables, alors il devra être procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Cependant, il est possible que malgré la possibilité d’utiliser la passerelle, la désignation des membres du syndic ne puisse se faire. C’est la raison pour laquelle, le législateur a prévu une solution : la désignation judiciaire.

En effet, en application de l’article 21 alinéa 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise et sous réserve de l’absence d’une décision refusant d’instituer un conseil syndical, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical; il peut également constater l’impossibilité d’instituer le conseil syndical ».

Cette désignation judiciaire n’intervient donc qu’à titre subsidiaire, lorsque l’assemblée générale n’est pas parvenue à désigner les membres du conseil syndical.

Le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires sont habilités à demander une telle désignation au président du tribunal judiciaire statuant par voie de requête. Cela suppose donc la présence d’un avocat obligatoire.

Une fois saisi, le juge désigne les membres du conseil syndical avec leur acceptation. Autrement dit, les copropriétaires peuvent refuser d’être désignés judiciairement. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris précise que si le juge a désigné 7 membres pour constituer le conseil syndical, mais que seuls deux membres acceptent, le conseil syndical est valablement formé par ces deux membres (CA PARIS 13 janvier 1999).

Par cette même ordonnance, le juge fixe également la durée de leurs fonctions. Néanmoins, ces fonctions cessent de plein droit lorsque des membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale.

Par ailleurs, comme évoqué précédemment, si personne ne consent à devenir conseiller syndical, alors, le juge devra constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Une fois la décision rendue par le président du tribunal judiciaire, le syndic devra dans le mois suivant, la notifier à tous les copropriétaires. Les copropriétaires disposeront alors de 15 jours pour faire rétracter l’ordonnance, c’est-à-dire pour que le juge revienne dessus. La rétractation n’est possible que si dans le même délai l’assemblée générale est parvenue à nommer des conseillers syndicaux.

 

Réponse de l'expert
Action

En tant que copropriétaire à mobilité réduite, puis-je exécuter des travaux d’accessibilité à mon logement ?

A la suite d’une maladie, je suis désormais obligé de me déplacer en un fauteuil roulant de manière permanente. En tant que copropriétaire je peux très difficilement sortir de chez moi à cause d’un problème d’accessibilité des parties communes. Puis-je entreprendre des travaux d’installation d’une rampe pour faciliter l’accès à mon logement ?

AVIS DE L'EXPERT : Nous sommes au regret d’apprendre votre maladie nécessitant de vous déplacer de manière permanente en fauteuil roulant.

Il est malheureusement vrai que les copropriétés dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2007 n’ont aucune obligation d’effectuer des travaux d’accessibilité lorsque l’immeuble est à usage exclusif d’habitation.

Pour pallier à ce manquement, le législateur a prévu deux mécanismes pour effectuer des travaux d’accessibilité.

Il est à noter que les travaux d’accessibilité ne sont pas définis par la loi mais par une réponse ministérielle en date du 06 octobre 1977 n°1646 : il s’agit de travaux ayant pour objet de rendre les parties communes ou les éléments d’équipement communs existants mieux accessibles aux handicapés, par exemple, l’installation d’une rampe, un élargissement des portes, l’installation d’un monte-charge…)

Le premier mécanisme est prévu à l’article 24IId) de la loi du 10 juillet 1965. Sont approuvés à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance « les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. »

Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend en charge la réalisation et le financement de tels travaux en fonction selon la jurisprudence de l’utilité objective de  cette installation (CA PARIS 07 juillet 1995).

Le deuxième mécanisme, a été modifié par l’ordonnance dite « copropriété » en date du 30 octobre 2019, ce nouveau mécanisme est applicable depuis le 31 décembre 2020.

Il est ainsi mentionné à l’article 25-2 de ladite loi « chaque copropriétaire peut faire réaliser à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

Ainsi, dans ce deuxième cas c’est vous qui effectuerez les travaux et à vos frais. Pour ce faire, vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.

C’est alors un point informatif et non une question qui est indiqué à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

A réception de cette demande, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour le point informatif et l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale.

Il sera donc possible pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer à la réalisation des travaux. Néanmoins, cette opposition ne peut se faire que pour des conditions limitatives :

  • soit que les travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels
  • soit leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Cette opposition pour les raisons susmentionnées, se fait à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, si le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas prendre en charge les travaux d’accessibilité (conformément à l’article 24IId), il sera possible de les réaliser vous-même à vos propres frais, dans le délai de deux mois suivant l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires.

Réponse de l'expert
Action

Syndic provisoire, administrateur provisoire, mandataire ad hoc, administrateur ad hoc : le point sur les différentes terminologies

Question: En tant que membre du conseil syndical, je suis perdu avec toutes ces terminologies. Nous n’avons plus de syndic au sein de notre copropriété, qui devons-nous faire désigner par le président du tribunal judiciaire?

Réponse : Il est vrai que les terminologies juridiques sont sources de confusion pour les copropriétaires. Il faut effectivement distinguer plusieurs terminologies :

  • Le syndic provisoire
  • Le mandataire ad hoc
  • L’administrateur ad hoc
  • L’administrateur provisoire

La difficulté supplémentaire résulte du fait qu’une appellation à l’instar de l’administrateur provisoire, peut être donnée dans plusieurs situations complètement distinctes.

Nous allons donc étudier une par une de manière succincte les différentes terminologies, sans oublier qu’en ce qui vous concerne; votre syndicat se retrouve sans syndic.

Le mandataire ad hoc :

  • Le mandataire ad hoc est visé par l’article 29-1Aet suivants de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette disposition, le président du tribunal judiciaire nommera un mandataire ad hoc lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de ladite loi.

Il convient de relever que pour les copropriétaires de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est de 15%.

Ceci est le premier cas de nomination du mandataire ad hoc.

  • Par ailleurs, dans un cadre totalement différent, la loi du 10 juillet 1965 en son article 46-1, fait également référence au mandataire ad hoc. En effet, en cas de dissolution du syndicat des copropriétaires, un mandataire ad hoc peut être désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat des copropriétaires.

L’administrateur ad hoc :

Aux termes des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur ad hoc est nommé par le président du tribunal judiciaire en cas d’empêchement ou de carence du syndic.

Pour rappel, on parle d’empêchement du syndic, chaque fois que le syndic se trouve pour une raison quelconque dans l’impossibilité d’accomplir sa mission.

Par ailleurs, il y a carence chaque fois que le syndic n’exerce pas comme il le devrait « les droits et actions du syndicat des copropriétaires ».

Cette nouvelle terminologie résulte de la réforme du droit de la copropriété. En effet, avant l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020, il était également appelé administrateur provisoire.

Le changement d’appellation est le bienvenu, dans la mesure où il était source de confusion encore plus importante, dans la mesure où la dénomination d’administrateur provisoire couvre un cas similaire.

L’administrateur provisoire :

  • L’une des nominations de l’administrateur provisoire concerne le volet financier. En vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire.

Pour bien comprendre, dans ce cas précis, la situation financière de la copropriété est bien plus catastrophique que dans le cadre de la nomination d’un mandataire ad hoc.

  • Par ailleurs, un administrateur provisoire peut être désigné en application de l’article 47 du décret, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic.

Le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic lorsque le syndic par exemple, n’a pas convoqué d’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

C’est une situation différente que celle de la nomination du syndic provisoire

Le syndic provisoire :

Conformément à l’article 46 du décret du 17 mars 1967, un syndic provisoire est nommé lorsque l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic n’est pas parvenue à en désigner un.

Dans ce cas, la situation est bien précise : c’est l’absence de majorité dégagée en assemblée générale qui paralyse la désignation d’un syndic. C’est donc uniquement dans ce cas, que la nomination d’un syndic provisoire peut se faire.

En conséquence, dans votre cas il s’agit soit de la nomination d’un administrateur provisoire, soit de celle d’un syndic provisoire.

Pour être encore plus précis

  • Si le syndicat des copropriétaires bien que réuni dans ce but, n’est pas parvenue à se mettre d’accord sur le choix d’un syndic ou le renouvellement de son mandat, un ou plusieurs copropriétaires ont la faculté de solliciter la désignation d’un syndic provisoire
  • Si par contre, la copropriété est dépourvue de syndic, tout intéressé peut alors demander, cette fois sur la base de l’article 47 dudit décret, la nomination d’un administrateur provisoire qui sera notamment chargé de convoquer l’assemblée générale pour choisir un syndic.
Réponse de l'expert
Action

La portée d’une autorisation de travaux privatifs donnée depuis plus de 5 ans

Question : Un copropriétaire souhaite faire installer un climatiseur fixe. Cela nécessite le percement d'une partie commune. Il y a environ 5 ans il avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à ces travaux. Mais, à ce jour il ne les a pas effectués. Il manifeste cette année son intention de procéder aux travaux sachant que l'emplacement envisagé pour l'équipement extérieur n'est plus celui présenté initialement. Doit-on voter à nouveau sur le sujet en assemblée générale ?

 

Réponse :  Au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

C’est donc l’assemblée générale, souveraine, qui doit autoriser les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de la copropriété.

Une autorisation de travaux sur partie commune n’a pas de durée limitée dans le temps, si l’assemblée générale n’a pas précisé de délai maximum d’exécution.

La jurisprudence est allée plus loin et a même reconnu que l’autorisation de travaux conférée par l’assemblée générale étant nécessairement attachée au lot considéré, elle se transmet avec lui à l’acquéreur (CA Aix-en-Provence, 1er avril 2004).

Ainsi, un nouveau copropriétaire peut reprendre pour son compte l’autorisation donnée au propriétaire précédent du lot.

Par contre, la jurisprudence est beaucoup plus restrictive quant au respect des critères de l’autorisation.

Afin d’obtenir l’autorisation de travaux, le copropriétaire, devra mettre certains documents à l’ordre du jour.

Pour cela, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose que soient annexés à la convocation des documents précisant la consistance et l’implantation des travaux.

Ces exigences sont conçues pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause (nature des travaux, modalités d’exécution et impact sur l’immeuble).

Ainsi, il a été jugé que si le copropriétaire ne respecte pas les termes de l’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat est fondé à demander la réalisation de travaux conformes au plan entériné par l’assemblée (Cass 3è civ, 22 octobre 2015, 14-20427).

En l’espèce, vous avez donné une autorisation de pose d’un climatiseur à un copropriétaire il y a cinq ans, sans préciser les délais d’exécution. Cette autorisation est toujours valide.

Cependant, si le copropriétaire souhaite modifier l’emplacement du climatiseur, cela bouleverse les travaux qui avaient été soumis initialement à l’assemblée.

Ainsi, le copropriétaire devra soit proposer son nouveau projet à l’assemblée, soit respecter ses premiers plans.

Si le copropriétaire procède sans nouvelle autorisation, le syndicat des copropriétaires aura cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) à compter du début des travaux, pour demander en justice la modification de l’ouvrage.

Il faudra donc que le copropriétaire mette à l’ordre du jour l’annulation de la première autorisation puis qu’il en demande une nouvelle pour le même type d’équipement.

L’ARC recommande dans la plupart des cas de voter certaines réserves à une autorisation de travaux – telles qu’un constat d’huissier avant/après travaux – le contrôle par un architecte ou bureau d’étude lorsque la structure de l‘immeuble est en jeu. Le tout à la charge du demandeur.

Réponse de l'expert
Action

Comment se calculent les voix du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, lorsque ce dernier est propriétaire d’un lot privatif?

Question : Le syndicat des copropriétaires vient d’acquérir un lot privatif, comment prendre en compte ses voix lors des votes en assemblée générale?

Réponse : Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition. Il peut donc acheter au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires un lot privatif.

Si tout propriétaire au sein d’une copropriété dispose d’un nombre de tantièmes de copropriété destiné à être prise en charge pour le calcul des majorités en assemblée générale, il en va différemment pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, le lot privatif acquis par le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un nombre de tantièmes de copropriété afférent. Cependant, comme le prévoit l’article 16 « il ne dispose pas de voix en assemblée générale ou au titre des parties privatives acquises par lui. »

Selon la jurisprudence constante, notamment un arrêt de la Cour de cassation rendu le 21 juin 2006 (05-12.278), les majorités doivent être calculées, à peine de nullité des décisions prises, en défalquant les tantièmes de copropriété afférents aux lots dont le syndicat est propriétaire.

Ainsi, que l’a confirmé un arrêt plus récent rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 30 janvier 2019 : si la majorité n’est pas calculée en défalquant les voix du syndicat des copropriétaires, la nullité des décisions prises est encourue.

Dès lors, si  la majorité des tantièmes est de 10.000 et que le lot représente 200/10.000, la majorité devra se calculer sur 800 tantièmes, à défaut les décisions prises encourent la nullité.

Pour rappel, si lors de l’assemblée générale, le nombre total des voix pris en compte est erroné, cela entraine alors la nullité de l’assemblée générale, même si l’erreur commise n’a eu aucune incidence sur le vote.

Réponse de l'expert
Action