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SERGIC : les « pinocchiades » qui se transforment en belle au bois dormant

Nous avons diffusé le mardi 11 juillet 2017, date de la mise à jour bi hebdomadaire de notre site internet, un abus n°4250 dénonçant les agissements inadmissibles du groupe SERGIC.

Au cours de cette même journée, nous avons reçu un mail émanant de la community manager du groupe SERGIC nous demandant soit de supprimer l’abus, soit de publier leur droit de réponse.

Bien que ce dernier ne respecte pas les formes juridiques ce qui nous exonère d’une obligation de le publier, nous avons décidé de le diffuser sachant qu’il est à la limite de « l’enfumage » qui endormira le plus grand des insomniaques.

En effet, la community manager de SERGIC s’est sûrement crue en assemblée générale où elle pouvait se jouer de la crédulité de certains copropriétaires pour affirmer tout, et surtout n’importe quoi, sans avoir de contradicteur.

Nous allons donc reproduire l’intégralité de son « droit de réponse » y apportant nos observations en orange.

La community manager comprendra alors qu’elle aurait mieux fait de ne rien envoyer ou de réfléchir attentivement avnat d'écrire...

Propos de l'internaute "Gepetto" (A priori, la community manager de SERGIC pense réellement que c’est « Gepetto » qui a écrit l’abus, sachant que nous l’avons titré  « Les pinocchiades du groupe SERGIC » et que nous avons conclu "Gepetto vous salue" . Cela promet pour la suite.
 

Ainsi, selon SERGIC, la loi impose à présent « que les copropriétaires en retard soient relancés dès le constat du retard de paiement, par le biais d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée ».

Or, cela est totalement faux ! D’ailleurs, ce syndic se cache bien de préciser à quelles loi ou directive (européenne ?) il fait référence.

Réponse SERGIC :

La communication réalisée auprès de nos clients se réfère à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : "sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure"

Commentaire de l’ARC : le cabinet SERGIC confirme qu’il s’agit d’arguments fallacieux, puisqu’il fait référence à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’interdit nullement au syndic d’envoyer aux copropriétaires débiteurs une lettre de relance, mais qui précise uniquement que la mise en demeure peut faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

D’ailleurs, il est évident que cet article de loi est un alibi, car cette disposition n’est pas récente mais date de la loi du 13 juillet 2006, soit il y a onze ans.

Le syndic ne peut donc pas mettre en exergue cette disposition pour indiquer que dorénavant, il ne peut plus envoyer une lettre de relance. Premier carton jaune.

Propos de l'internaute "Gepetto"

En réalité, ce syndic essaye de créer un amalgame entre ce qu’il peut facturer aux copropriétaires débiteurs, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les actes qui doivent être inclus dans son forfait de base.

En effet, la loi précise que le premier acte que le syndic peut facturer aux copropriétaires débiteurs est la mise en demeure, excluant la possibilité de facturer la lettre de relance qui doit être incluse dans les honoraires de base.

Ainsi, la loi n’a jamais interdit de procéder à une lettre de relance, mais a tout simplement précisé qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Ceci étant, pour faire des économies sur son forfait de base et augmenter ses honoraires complémentaires, ce syndic essaye de se cacher derrière des pseudos dispositions légales pour indiquer aux copropriétaires qu’il n’est plus en mesure d’envoyer des lettres de relances.

Réponse SERGIC :

Avant la mise en demeure envoyée par lettre recommandée et facturée au seul copropriétaire concerné comme l'indique l'article cité auparavant, Sergic effectue une relance simple, sans frais, le 13 de chaque mois par mail. Le process répond donc bien aux normes imposées par la loi car nous facturons uniquement la relance en LRAR.

Commentaire de l’ARC : grand prince, le groupe SERGIC envoie une lettre de relance par mail sans frais.

Et oui, pour un cabinet de syndic et en l’occurrence pour le groupe SERGIC, envoyer un mail sans frais est extraordinaire. Evidemment, cela doit sûrement représenter des coûts exorbitants pour le cabinet, allant jusqu’à 40 euros ! Allons, soyons sérieux.

La réalité est bien évidemment toute autre.  Le groupe SERGIC essaye d’augmenter ses profits en jouant sur deux leviers : d’une part, économiser la production des lettres de relance et d’autre part, rendre plus facile le recours à l’envoi d’une mise en demeure qui représente - dans les derniers contrats étudiés - un coût de 45 euros.

En effet, les copropriétaires sont moins réactifs à une relance électronique que papier.

Propos de l'internaute "Gepetto"

N’ayant pas peur du ridicule, ce syndic informe qu’il « baisse le coût de sa mise en demeure », on suppose par souci des finances de la copropriété ...

Doit-on comprendre alors qu’auparavant la mise en demeure était facturée à un coût trois fois abusif et qu’à présent, elle sera facturée à un coût seulement… deux fois abusif ?

D’ailleurs, ce syndic si « bienveillant » se garde bien d’indiquer dans son mailing le prix final facturé… car c’est probablement peu attractif comme argument commercial.

Réponse SERGIC :

La tarification de la mise en demeure par LRAR pratiquée par Sergic est mentionnée dans le contrat de syndic et donc accepté par les copropriétaires lors de l'assemblée générale désignant Sergic en tant que syndic de l'immeuble.
 

Commentaire de l’ARC : à présent, la stratégie de SERGIC est clairement déclarée. À partir du moment où le contrat est voté, il dispose des « pleins pouvoirs » pour facturer les mises en demeure directement aux copropriétaires.

Au moins, ça a le mérite d’être clair, justifiant qu’à la prochaine assemblée générale proposant le contrat de SERGIC, les copropriétaires devront être vigilants en acceptant un tarif qui devra être estimé au plus proche du coût réel (soit 10 euros).

 
Propos de l'internaute "Gepetto"
 

Encore plus grave, à partir de sa démonstration fallacieuse, le groupe SERGIC essaye, l’air de rien, de récupérer les adresses mails et les coordonnées téléphoniques de chacun des copropriétaires.

Par ce biais, il va pouvoir constituer une base de données dite « qualifiée » lui permettant alors de pouvoir générer des campagnes ciblées en fonction du nouveau service qu’il souhaite proposer.

C’est ainsi qu’il pourra faire des mailings pour vendre ses contrats d’assurance ou bien pire, revendre son fichier à des tiers qui pourront alors proposer d’autres prestations comme le service à la personne, ou la réalisation de travaux de maintenance dans les appartements.

 
Réponse SERGIC :

Sergic s'interdit de vendre ou de louer son fichier client. La collecte d'adresses mail et de numéros de téléphone est réalisée dans le but d'entretenir une relation régulière avec nos clients.

Commentaire de l’ARC : la réponse de SERGIC pose deux difficultés.

En effet, le client ou plutôt le mandant du syndic n’est pas les copropriétaires mais le syndicat de copropriétaires.

Par conséquent, le syndic n’a pas à disposer des mails et des numéros de téléphones de chacun des copropriétaires.

Mais il y a encore plus grave : des copropriétaires ont reçu des mailings de ce groupe pour proposer des contrats d’assurance de responsabilité civile.

Et oui, le problème est là ! Ce syndic récupère les coordonnées personnelles des copropriétaires pour notamment réaliser des mailings à caractère commerciaux n’ayant pas de liens directs avec la gestion des copropriétés.

Alors, chère community manager, vous pouvez continuer à nous envoyer vos déclarations, mais évitez de prendre les copropriétaires et l’ARC pour des niais.

Nous avons très bien compris votre politique commerciale, qui est une réduction des coûts de fonctionnement sans pour autant réduire vos honoraires de base.

D’ailleurs, nous préconisons aux copropriétaires de ne pas répondre au mailing, en ne fournissant pas les données personnelles demandées.

Identification des copropriétés fragiles et en difficulté : quelques indicateurs

Introduction

Malgré des avancées indéniables dans l’identification et le repérage des copropriétés fragiles - avec notamment la mise en place des premières immatriculations des copropriétés au 01/01/2017 -, l’intégration des copropriétés dans des dispositifs curatifs (OPAH, PDS, etc…) ou préventifs  (POPAC) se fait surtout via l’analyse des facteurs du bâti et des données socio-économiques des occupants et copropriétaires.

L’analyse de la gestion et de la situation financière est pourtant essentielle pour repérer les dysfonctionnements de la copropriété et leur origine et surtout évaluer la faisabilité d’un assainissement de la situation financière et les conditions pour assurer la réussite de l’opération.

L’ARC a ainsi développé une palette d’indicateurs financiers et de gestion. Ces indicateurs, inclut dans une analyse globale permettent de dresser un portrait fiable des difficultés de la copropriété en matière de gestion. Nous donnerons, à titre d’exemple, trois indicateurs quantitatifs relevant de la gouvernance, de la gestion et de la situation financière.

1. Un indicateur de gouvernance : le taux de participation aux assemblées générales

Cet indicateur permet de détecter le degré d’implication et de mobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété, mais aussi d’identifier d’éventuels blocages existants au sein du processus décisionnel de la copropriété (des opposants systématiques par exemple).

Il est important de calculer ce taux sur les trois dernières années : une faible mobilisation ponctuelle peut être liée à une période particulière dans l’année type vacances d’été par exemple.

Le seuil d’alerte : les décisions prises à la majorité de l’article 26 (deux tiers des tantièmes de la copropriété et la moitié des copropriétaires présents et représentés – par exemple la vente de la loge du gardien -  ne peuvent être votées.

Difficultés avérées : les décisions relevant de la majorité 25-1 ne peuvent pas non plus être prises (le 1/3 des tantièmes de la copropriété n’est pas acquis, empêchant la passerelle vers un vote à la majorité 24). À titre d’exemple, dans ce cas, le contrat de syndic ou la désignation des membres du conseil syndical ne peuvent être votés.

2. Un indicateur de gestion : le taux du montant des régularisations

Pour rappel, le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale. En fin d’exercice, le syndic présente le solde d’exploitation de la copropriété. Deux options : il peut être soit déficitaire (si les charges sont plus importantes que le budget prévisionnel), soit excédentaire (si le budget prévisionnel est plus élevé que les charges). L’approbation des comptes par l’assemblée générale permettra de faire supporter (ou bénéficier) aux copropriétaires ce solde (négatif ou positif) en fonction de leur quote-part : c’est ce qu’on appelle la régularisation.

Ainsi, un budget mal calibré risque de fragiliser la copropriété : un budget trop serré peut conduire à des régularisations négatives qui risquent de fragiliser certains copropriétaires ne l’ayant pas anticipé ; à l’inverse, un budget surestimé oblige les ménages à réaliser un effort plus important durant l’exercice que nécessaire pour payer leurs charges. L’analyse sur trois années permet d’identifier si la régularisation est liée à un aléa (hiver plus rigoureux par exemple) ou si le phénomène se reproduit systématiquement et traduit effectivement des difficultés de gestion.

Le seuil d’alerte : au-delà de 10% de régularisation, le budget peut être considéré comme mal calibré et risque de fragiliser la copropriété.

Difficultés avérées : au-delà de 20%.

3. Un indicateur de la situation financière : le taux d’impayés

Seul indicateur prévu dans le cadre de la loi (art. 29-1 A, B et C depuis la loi ALUR), le taux d’impayés permet de connaître la capacité de financement d’une copropriété (rapport entre les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires et les entrées d’argent).

La loi prévoit que le montant des impayés soit pris à la clôture des comptes avant répartition (avant que la régularisation ne soit imputée sur les comptes). Il est recommandé d’analyser le taux d’impayé en le comparant sur deux à trois exercices consécutifs.

Le seuil d’alerte : La loi considère un montant de 15% pour les copropriétés de 200 lots et plus et 25% pour les copropriétés de moins de 200 lots.

Difficultés avérées : À partir de notre retour d’expérience, à partir de 50% de taux d’impayés, la situation de la copropriété est fortement préoccupante.

Conclusion

Ces indicateurs, que l’ARC utilise depuis de nombreuses années, participent à la mise en place d’une stratégie globale et adaptée au contexte de la copropriété. Dans cette logique, ils doivent être analysés de manière globale, systémique et non séquencée afin d’apporter la réponse la plus complète.

Ils constituent ainsi une base de connaissance pour les collectivités, préalable indispensable à la constitution d’une stratégie adaptée, basée sur la mobilisation et le renforcement des organes de la copropriété.

Nous avons diffusé sur notre site internet un article très instructif concernant le temps nécessaire pour immatriculer une copropriété, voir : www.arc-copro.com/qbg7.

Cette information n’émane pas de l’ARC, mais bien de la société leader en logiciels spécialisée dans le métier de l’administration de biens qui, par définition, connaît parfaitement la technique et les usages en la matière.

Ainsi, cette société a affirmé que grâce à son interface cette tâche se réalisait en moins d’une minute et, en tout état de cause, en un quart d’heure et non en plusieurs heures comme le prétendent les syndics professionnels, mobilisant un nombre important de personnel.

Voyons à présent ce qu’indique une autre société de logiciels spécialisée dans le métier de syndic professionnel, il s’agit de « COPROMATIC », au sujet du temps nécessaire pour qu’un syndic réalise un « pré-état daté » et un état daté qui, rappelons-le, sont facturés unitairement entre 300 et 800 euros.

I. Des documents qui se réalisent en deux minutes

Voici quelques extraits des articles que l’on peut lire sur le site de COPROMATIC :

« Le pré-état daté : 2 min et quelques clics !

 Depuis Copromatic, la mutation d’un lot dans le cadre d’une vente est automatisée à chaque étape : du changement de copropriétaire suite à la vente ou la donation, au calcul des sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation, sans oublier la génération des documents de mutation

Tout se fait en quelques clics depuis l’espace syndic Copromatic. »

Et oui, avec un logiciel professionnel, le syndic établit un pré-état daté en deux minutes. Encore une fois, ce n’est pas l’ARC qui le dit, mais la société elle-même.

On peut donc supposer que si cette dernière a prévu ce module, l’ensemble des prestataires qui vendent des logiciels proposent une interface similaire impliquant une rentabilité record pour établir un pré-état daté, qui est donc de 150 euros à 300 euros la minute.

Et l’état daté ?

II. Un état daté généré automatiquement

Voici la suite de l’article diffusé sur le site de COPROMATIC :

« Toutes ces informations ne sont pas à renseigner au moment de la création du document : elles sont déjà présentes dans Copromatic.

Ainsi, à cette étape, le syndic n’a besoin que d’indiquer la date supposée de la vente pour générer l’état daté de la mutation. »

Eh oui, pour générer l’état daté il suffit tout simplement d’indiquer la date supposée de la vente !

III. La moralité de l’abus

Encore une fois, nous avons la démonstration de la mauvaise foi épatante des syndics qui profitent de leur monopole pour réclamer des sommes exorbitantes pour générer un document qui se réalise, allons, soyons généreux, en une quinzaine de minutes.

Nous comprenons mieux pourquoi la loi ALUR a prévu de plafonner le prix de l’état daté et pourquoi les syndics professionnels font pression pour que ce décret ne voie jamais le jour.

Après avoir fait tomber les masques en matière d’immatriculation initiale des copropriétés et de l’état daté, il ne reste plus qu’aux sociétés de logiciels à nous indiquer combien de temps prend réellement la réalisation d’une mise en demeure, qui est facturée entre 40 et 100 euros.

Nous attendons donc...

P.-S. précisons à la société COPROMATIC que nous avons imprimé la page indiquant ces affirmations, dissuadant de la supprimer de son site, comme l’a fait la société SEIITRA avec sa page au sujet du temps requis pour immatriculer une copropriété.

Décidément, lorsque l’on détecte un abus voire une irrégularité commise par le cabinet CHARPENTIER, on s’aperçoit que c’est du lourd.

Nous sommes contraints de publier non pas un article concernant un abus identifié, mais au moins deux ou trois.

Ainsi, nous n’allons pas à travers cet article reprendre son contrat de mandat de parrainage, qui contient les ingrédients pour faire mourir de rire … un mort  (et cela  fera l’objet d’une publication particulière), mais nous allons nous focaliser sur l’illégalité relative aux frais de recouvrement à l’égard du copropriétaire débiteur.

Pour cela, reprécisons ce que prévoit la loi en la matière.

I. Une relance facturable au copropriétaire débiteur après la mise en demeure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Le premier acte qui peut faire l’objet d’une facturation est la mise en demeure. Ensuite, et seulement après, le syndic est alors habilité à pouvoir facturer la lettre de relance.

Autrement dit, toutes les lettres de relances envoyées avant la mise en demeure doivent être incluses dans le forfait de base.

Voyons à présent ce que prévoit le contrat de mandat du cabinet CHARPENTIER.

II. Une facturation de la deuxième lettre de relance

Le contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 précise dans son point 9.1 les frais privatifs que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur. Il s’agit bien de réitérer la liste énumérée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Malgré cela, voici comment est présenté le point 9.1 du contrat du cabinet CHARPENTIER :

Eh oui, ce syndic a complètement dérogé aux impératifs règlementaires en facturant la deuxième lettre de relance avant la mise en demeure, à laquelle s’ajoutent des frais sortis du chapeau  avec un libellé à peine compréhensible : « reprise antériorités précédent syndic copropriétaire débiteur ».

Le pire, c’est que cela n’est rien par rapport aux autres surprises que réserve ce contrat.

À suivre donc....

Décidément, lorsque l’on détecte un abus voire une irrégularité commise par le cabinet CHARPENTIER, on s’aperçoit que c’est du lourd.

Nous sommes contraints de publier non pas un article concernant un abus identifié, mais au moins deux ou trois.

Ainsi, nous n’allons pas à travers cet article reprendre son contrat de mandat de parrainage, qui contient les ingrédients pour faire mourir de rire … un mort  (et cela  fera l’objet d’une publication particulière), mais nous allons nous focaliser sur l’illégalité relative aux frais de recouvrement à l’égard du copropriétaire débiteur.

Pour cela, reprécisons ce que prévoit la loi en la matière.

I. Une relance facturable au copropriétaire débiteur après la mise en demeure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Le premier acte qui peut faire l’objet d’une facturation est la mise en demeure. Ensuite, et seulement après, le syndic est alors habilité à pouvoir facturer la lettre de relance.

Autrement dit, toutes les lettres de relances envoyées avant la mise en demeure doivent être incluses dans le forfait de base.

Voyons à présent ce que prévoit le contrat de mandat du cabinet CHARPENTIER.

II. Une facturation de la deuxième lettre de relance

Le contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 précise dans son point 9.1 les frais privatifs que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur. Il s’agit bien de réitérer la liste énumérée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Malgré cela, voici comment est présenté le point 9.1 du contrat du cabinet CHARPENTIER :

Eh oui, ce syndic a complètement dérogé aux impératifs règlementaires en facturant la deuxième lettre de relance avant la mise en demeure, à laquelle s’ajoutent des frais sortis du chapeau  avec un libellé à peine compréhensible : « reprise antériorités précédent syndic copropriétaire débiteur ».

Le pire, c’est que cela n’est rien par rapport aux autres surprises que réserve ce contrat.

À suivre donc....