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Réponse :

L’article 700 du code de procédure civile correspond à une somme qui est censée rembourser en partie le demandeur de ses frais d’avocats. Les dépens correspondent eux, à certains frais de procédure tels que les frais d’huissier et le droit de plaidoirie.

Le syndicat étant la personne morale condamnée, il devra régler la sentence au copropriétaire concerné.

Quant à la répartition de cette charge, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Ainsi, la condamnation sera répartie entre les copropriétaires constituant le syndicat, sur la base des tantièmes généraux, moins le copropriétaire demandeur, sauf décision contraire du juge.

Le syndicat des copropriétaires est effectivement responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (Cass. 3e civ, 15 févr. 2006, n° 05-11.263).

Mais il peut exercer contre le syndic une action récursoire à l'effet d'obtenir le remboursement de ce qu'il aura payé. Il faudra pour cela prouver la faute personnelle du syndic dans sa gestion.

La jurisprudence a reconnu qu’était en faute le syndic qui ne respecte pas les règles de convocation des assemblées notamment en ne joignant pas à l'ordre du jour les documents exigés par l'article 11 du décret de 1967 à peine de nullité de l'assemblée (CA Limoges, 3 juill. 1973 ; CA Paris, 24 avr. 1975).

Ainsi, en l’espèce, le syndic n’a pas respecté le délai légal de vingt-et-un jours entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, prescrit à peine de nullité par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. La convocation de l’assemblée générale fait partie de la mission de gestion courante du syndic. Sa faute est ainsi largement établie.

Préalablement à tout recours, le conseil syndical devrait négocier avec le syndic afin d’obtenir une baisse de ses honoraires ou le remboursement au syndicat du montant de la condamnation.

Si la discussion n’aboutit pas, il est toujours possible de saisir l’assurance responsabilité civile du syndic qui est là pour couvrir la responsabilité pour faute de gestion du syndic.

Enfin, le syndicat peut se retourner, par voie judiciaire, contre le syndic afin qu’il soit condamné à prendre en charge les condamnations.

En définitive, face à une condamnation en justice du fait de son syndic, le syndicat des copropriétaires n’est pas complètement démuni.

Réponse :

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.

Autrement dit, dans la mesure où vous subissez un dommage provenant d’une partie commune vous êtes en droit d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé et en condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Là où le bât blesse, c’est qu’effectivement,  en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire demandeur à l’action (c’est-à-dire vous, victime des infiltrations) doit également contribuer au paiement des dommages et intérêts en proportion de votre quote-part.

En effet, la jurisprudence a reconnu dès un arrêt  rendu par la Cour de cassation en date du 28 mars 1990 (88-15.364) que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à un copropriétaire des dommages et intérêts pèse sur l’ensemble des copropriétaires, y compris sur le copropriétaire bénéficiaire de la condamnation.

Par ailleurs, ce copropriétaire victime ne pourrait être exonéré de cette participation par un juge, c’est ce qui ressort d’un arrêt rendu le 12 janvier 1994 (91-10.704) par la Cour de cassation.

Ces arrêts ont été confirmés dans un arrêt rendu récemment par la haute juridiction le 20 juin 2019 (n°18-12.714) dans lequel elle a retenu que le copropriétaire qui est opposé au syndicat des copropriétaires, doit contribuer aux dommages et intérêts en raison de sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat de copropriété.

Cet arrêt rendu en 2019 a été important puisque les parties ont demandé à la haute juridiction de transmettre une question prioritaire de constitutionalité au Conseil constitutionnel en ce que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (relatif à la répartition des charges) ne permettait pas de dispenser le copropriétaire demandeur au paiement des dommages et intérêts.

Cependant la Cour de cassation a refusé de transmettre cette question considérant, que la répartition des charges fixée par la loi ne porte pas atteinte au droit à l’exécution des décisions juridictionnelles ni au droit au maintien des conventions légalement conclues.

Ainsi, vous serez malheureusement contraint de participer au paiement des dommages et intérêts, même si c’est vous qui subissez le dommage.

La seule exception concerne les frais de procédure. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi, le juge vous a donné raison en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires et en le condamnant au paiement des dommages et intérêts donc vous n’aurez pas à payer les frais de procédure.

Récapitulons, vous êtes tenus de participer au paiement des dommages et intérêts à proportion de votre quote-part, mais vous êtes dispensé de participer aux frais de procédure.

Réponse :

A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé. En conséquence, il aura jusqu’à la fin du mois pour pouvoir convoquer l’assemblée générale.

• Si le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale : deux solutions s’offrent à vous.

La plus simple et facile est issue de la loi MACRON du 06 août 2015 qui a inséré à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».

Ainsi, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale. Ce qui permet de contrecarrer l’inertie éventuelle du conseil syndical ou du président du conseil syndical.

Cela suppose cependant, de pouvoir obtenir un ou plusieurs contrats de syndic à joindre à la convocation ainsi que d’avoir les adresses de tous les copropriétaires.

Les frais de cette convocation seront supportés par le syndicat des copropriétaires sur justificatifs.

Si personne ne convoque cette assemblée générale alors, conformément à la suite de l’article 17 de ladite loi : « à défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Ainsi, la nomination d’un syndic judiciaire n’est pas un automatisme, comme voudraient le faire croire certains syndics pour effrayer leur copropriété mandante.

Cette désignation par le juge n’intervient que si personne ne convoque une assemblée générale pour convoquer l’assemblée au vu de désigner un syndic.

Si vous n’avez pas d’autre choix que de saisir la justice, alors cela se fait via une requête dont le formulaire se trouve sur internet. Vous devez faire appel à un avocat pour remplir cette demande qu’il faudra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de la situation de votre immeuble.

• Si le syndic convoque une assemblée générale mais qu’aucun candidat n’est parvenu à obtenir la majorité requise (article 25, le cas échéant article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965)

En vertu de l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965 : « A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble ».

Autrement dit, sur un plan légal, si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner un syndic faute de majorité suffisante, il faut saisir le président du tribunal judiciaire.

Une liste de personne limitée peut le saisir : tout copropriétaire ou le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. En conséquence, cela signifie que votre ancien syndic ne peut pas saisir le tribunal.

Pour éviter cette situation très complexe, il est recommandé au conseil syndical d’envoyer une note aux copropriétaires afin de les guider sur leur choix (par exemple : voici tel ou tel problème que nous rencontrons avec le syndic, raison pour laquelle nous souhaitons changer de syndic …).

Si vous êtes dans cette situation, la requête se fait là aussi par le biais d’un avocat auprès du président du tribunal judiciaire du lieu où se situe votre immeuble.

Enfin, n’oubliez pas que le syndic professionnel n’est pas votre seule option, vous pouvez décider de désigner un syndic bénévole.

RÉPONSE :

L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires. Ainsi, seul un copropriétaire peut participer à l’assemblée générale.

 En application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic détient la liste de tous les copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent.

Cette liste fait donc foi de la qualité de copropriétaire et est utilisée par le syndic lorsqu’il convoque les copropriétaires à l’assemblée générale. Toute personne qui se présente à l’assemblée générale devra figurer dans cette liste ou présenter un pouvoir signé par un copropriétaire.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale le compromis de vente aura été signé. Mais attention, cette signature n’entraîne pas transfert de propriété. D’abord, il faut que les conditions suspensives se réalisent. Ensuite, la vente doit être  réitérée par un acte authentique devant notaire. À la signature de l’acte, le transfert de propriété se fait sur le champ.

Cependant, dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce le principe suivant : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »

Ainsi, tant que le syndic n’est pas notifié de la vente (par lettre recommandée donc), la qualité de copropriétaire n’est pas reconnue à l’acquéreur.

Dans votre cas, il faudrait donc que d’ici l’assemblée générale de novembre l’acte de vente soit signé et notifié au syndic. En conséquence les acquéreurs, nouveaux copropriétaires, pourront assister et voter à l’assemblée générale.

Si ces démarches ne sont pas réalisées au jour de l’assemblée générale, vous pouvez donner votre pouvoir aux futurs acquéreurs. De ce fait, ils auront la faculté de voter et  de prendre des décisions qui les concerneront directement.

Enfin, autre solution, certaines personnes étrangères à la copropriété peuvent entrer à l'assemblée dès lors qu'elles y sont autorisées par son président, mais elles ne votent pas. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut s'opposer à la présence de la personne que le président a autorisée, comme décider d'admettre une autre personne, le tout par une résolution prise à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-18.296).

En cas d’achat de lots de copropriété, le nouveau copropriétaire doit donc s’assurer de la notification de la cession au syndic, à défaut, il y procède lui-même.

Réponse :

A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997. Il est donc impossible de déléguer cette décision au conseil syndical.

La décision concernant les modalités d’ouverture de porte devra donc se prendre en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires.

Attention, il est mentionné à cet article « en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

La fermeture totale est caractérisée lorsque la porte de l’immeuble ne peut s’ouvrir par un mode à distance tel qu’un interphone, une télécommande.

Par ailleurs, si vous installez un digicode, son code doit être communiqué à tous les copropriétaires, médecin y compris.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 février 2004 (02-17.377) juge que si le système de fermeture permet une ouverture à distance, alors l’exercice de l’activité autorisée est réputé préservé.

Dès lors, il faut permettre la possibilité d’une ouverture à distance pour le cabinet médical, sauf à désactiver le digicode en journée ou en permettre la communication du médecin à ses clients.

En effet, si vous désactivez le digicode en journée (ce qui vous permettra d’éviter sa divulgation aux clients du médecin) la Cour de cassation en date du 20 décembre 2006 a jugé que la désactivation nocturne de 22h à 6h était compatible avec l’activité d’un médecin.

Par ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 février 2020 a jugé qu’une résolution qui refuse de désactiver le digicode pendant les heures de consultation et refusant d’installer une ouverture à distance a été annulée.

En conséquence, il faut trouver un équilibre entre la sécurité de la copropriété et l’exercice de l’activité autorisée par votre règlement de copropriété.

Réponse :

À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties communes (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).

L’article 7 du décret du 17 mars 1967, prévoit que dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois, chaque année, une assemblée générale. Néanmoins si vous ne pouvez pas attendre cette assemblée générale, il y a une dérogation qui provient de la pratique.

En effet, dans la pratique il était admis qu’un copropriétaire puisse solliciter du syndic une assemblée générale extraordinaire. Cependant, n’étant pas légalement encadré, le syndic ne faisait pas toujours droit à cette demande et demander des sommes exorbitantes au copropriétaire demandeur pour pouvoir tenir cette réunion.

L’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a entériné cette pratique, en créant un nouvel article dans la loi du 10 juillet 1965. Désormais l’article 17-1AA dispose : «  tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations ».

Ainsi, il est possible de demander en tant que copropriétaire au syndic de convoquer une assemblée générale pour que cette dernière vote sur une question relative aux droits ou obligations dudit copropriétaire. Il vous est donc permis de demander une assemblée générale extraordinaire pour être autorisé par l’assemblée générale à effectuer les travaux affectant les parties communes.

Le décret du 02 juillet 2020 a créé également un nouvel article faisant application de l’article 17-1AA, il s’agit de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967.

Il est alors prévu que votre demande de convocation doit également comporter la ou les questions que vous souhaitez inscrire à l’ordre du jour. Ces questions doivent être accompagnées d’un projet de résolution et le cas échéant des documents nécessaires pour la validité de votre question (les documents sont énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

Il est également précisé que cette demande de convocation se fait à vos frais et comprend les frais d’organisation et les honoraires du syndic. Néanmoins, si d’autres copropriétaires veulent se joindre à votre demande, alors vous devez préciser la répartition des frais et honoraires du syndic. Si vous oubliez de joindre cet état de répartition, alors elle se fait à parts égales entre vous.

Dans les 15 jours de votre demande, le syndic vous informe du montant des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Il a désormais l’obligation de convoquer l’assemblée générale dans le délai de 45jours suivant le paiement de ces frais et honoraires. Ce qui conditionne donc son obligation c’est le paiement des frais et honoraires.

Le décret du 02 juillet 2020 est venu modifier le contrat type du syndic et a inséré un nouveau point :