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A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

Le contenu du procès-verbal est fixé par les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967.

L’article 18 alinéa 2  du décret du 17 mars 1967 dispose : «  La notification [du procès-verbal] doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du 2^ème alinéa de l’article 42 de la loi »

Quant à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «  Les action en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois suivant la notification du procès-verbal. »

A défaut de reproduction de cet alinéa, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 28 janvier 2015 (n°13-23.552) que la notification était irrégulière et le délai de forclusion de deux mois ne courrait pas, si bien que l’assemblée générale pouvait être annulée dans un délai de 5 ans à compter de la notification du procès-verbal.

Autrement dit, l’assemblée générale n’encourt pas la nullité de ce simple fait. Cependant, si elle est irrégulière ou si certaines résolutions sont irrégulières, les copropriétaires opposants ou défaillants pourront demander la nullité de l’assemblée générale ou des résolutions dans un délai de 5 ans et non plus de deux mois.

Cette reproduction est obligatoire, et il ne pourrait être suppléé en apportant la preuve que le copropriétaire a pris connaissance du procès-verbal ou en indiquant qu’il a écrit au syndic pour contester la décision de l’assemblée générale, ainsi que l’a jugé la haute juridiction dans un arrêt du 28 octobre 1985 (n°84-13.290).

En conséquence, cela signifie que la seule reproduction permet de ne pas élargir le délai pour contester la résolution irrégulière ou l’assemblée générale irrégulière. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc indiquer que l’action engagée 3 ans après la notification est irrecevable parce que le copropriétaire connaissait le délai de deux mois et l’avait indiqué au syndic.

Par ailleurs, le texte doit être reproduit dans son intégralité. Néanmoins, la Cour de cassation a reconnu que si le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 figure sur le procès-verbal dans la notification, à l’exception de la disposition relative au délai imparti par le syndic pour notifier le procès-verbal, cette omission n’affecte pas la régularité de la notification (civ3. 11 avril 2019 n°18-14.692).

Enfin, notons qu’il n’est pas exigé que cette mention figure dans un courrier distinct du procès-verbal. La loi est respectée lorsque la mention figure dans le procès-verbal de l’assemblée.

En conclusion, il est impératif que soit mentionné le délai dans lequel le copropriétaire peut contester l’assemblée générale. A défaut de cette reproduction de l’article 42 alinéa 2 relatif à cette possibilité, le copropriétaire opposant ou défaillant pourra contester dans un délai de 5 ans suivant la notification du procès-verbal les résolutions irrégulières ou l’assemblée générale irrégulière (en s’appuyant sur un autre motif).

Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale.

Une fois voté, le syndic ne peut en juger l’opportunité et doit les exécuter immédiatement, sauf pour les décisions de travaux qui se votent à la majorité de l’article 25 et 26, qu’il ne peut exécuter qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

S’il exécute mal ou avec retard les décisions d’assemblée générale, le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires si ce manquement à ce dernier lui cause un préjudice.

Il est également reconnu qu’un copropriétaire qui se plaindrait de la mauvaise ou de l’absence d’exécution de la décision pourrait engager la responsabilité du syndic à titre personnel sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (article 1240 du Code civil).

Ainsi, un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 novembre 2021 (20-14.003) a reconnu le syndic comme étant responsable de la mauvaise application d’une décision d’assemblée générale relative à une modification de la répartition des charges.

Cependant, il est impératif pour un copropriétaire qui souhaite engager la responsabilité du syndic de démontrer une faute commise par le syndic, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. A défaut d’un des éléments, la responsabilité du syndic ne pourra pas être engagée.

Dans votre cas, la faute commise par le syndic est l’absence d’application de la résolution de l’assemblée générale, le préjudice subi est le paiement d’une somme supérieure à ce qui est réellement dû. Le lien de causalité résulte du fait que par l’absence d’application de la résolution, il est réclamé au copropriétaire une somme supérieure à celle due.

Ainsi, le syndic est responsable s’il n’exécute pas correctement une telle résolution.

Pour mémoire, l’action en responsabilité se prescrit dans un délai de 5 ans à compter du jour où on a eu connaissance du problème ou aurait dû en avoir connaissance, mais un copropriétaire ne peut agir que pour son seul préjudice et pas celui de la copropriété.

Réponse :

Le conseil syndical est composé de copropriétaires, descendants, ascendants, conjoints, partenaire de PACS de copropriétaires, associés ou accédants. C’est le règlement de copropriété, à défaut l’assemblée générale qui fixe le nombre de conseillers syndicaux.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale et ont pour mission de contrôler la gestion du syndic, de l’assister en donnant tout avis sur des questions intéressant le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical a donc pour fonction de protéger l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la loi prévoit que le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Ainsi, pour un conseil syndical est composé de 8 membres, il ne sera plus régulièrement constitué si un membre du conseil syndical a vendu son lot à un tiers, qu’un membre a démissionné et que le dernier est décédé.

Dès lors, le conseil syndical ne peut plus fonctionner. A ce titre, il ne peut plus contrôler les comptes, ni donner son avis, son fonctionnement est paralysé. Dans ce cas, il faut attendre la prochaine assemblée générale pour nommer d’autres membres pour remplacer les membres manquants. Ceux qui n’ont pas quitté leur mandat, restent conseillers syndicaux jusqu’à l’expiration de leur mandat.

Pour éviter cette paralysation, il est fortement conseillé de voter pour l’élection de membres suppléants.

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose : «  Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent »

Cette élection est faite par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, le cas échéant l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’est pas obligatoire, bien que fortement recommandée.  

Le « suppléant » prendra ses fonctions en cas de démission du conseiller syndical ou de départ définitif (décès ou vente) d’un membre. Il n’a pas pour vocation de remplacer ponctuellement le conseiller syndical qui ne pourrait être présent aux réunions faute de travail.

Il remplace alors purement et simplement le membre qui quitte définitivement le conseil syndical, permettant ainsi une continuité dans ses fonctions.

Par ailleurs, si plusieurs suppléants sont élus par l’assemblée générale, le premier membre suppléant élu devra remplacer le premier membre titulaire qui quitte le conseil syndical.

L’ARC est plus que favorable à l’élection du conseil syndical, alors à vos votes !

Réponse :

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concernés.

Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale.

Autrement dit, la loi prévoit qu’une telle décision se prend au cours d’une assemblée générale qui réunit que les copropriétaires concernés, et non au cours de l’assemblée générale.

D’ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de trancher cette question. Elle a jugé dans un arrêt en date du 08 juin 2006 n° 05-11.190 que l’assemblée générale n’a pas de compétence en la matière.

En l’absence d’assemblée spéciale, la constitution du syndicat secondaire doit être déclarée nulle.

Il conviendra donc de convoquer une assemblée générale spéciale avec uniquement les copropriétaires des lots concernés pour la constitution du syndicat secondaire. Cette assemblée générale répond au formalisme posé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Il appartient par principe au syndic de l’ensemble de la copropriété de convoquer cette assemblée spéciale, cependant, il a été admis, qu’un copropriétaire du futur syndicat secondaire pouvait a priori convoquer cette réunion s’il disposait d’un mandat à cet effet. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 08 novembre 2007 07/01400 a indiqué qu’aucune forme n’était exigée pour ce mandat.

Par ailleurs, nous vous rappelons qu’il faudra en plus effectuer une modification du règlement de copropriété puisqu’il suppose une modification de la répartition des charges.

Réponse :

Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 «  les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ».

Autrement dit, le droit de jouissance est la possibilité d’utiliser à titre personnel et exclusif une partie commune.

Le droit de jouissance découle généralement d’une mention dans le règlement de copropriété, ou par une décision d’assemblée générale. Toutefois, il peut également s’acquérir par prescription acquisitive.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 octobre 2007 (06-19.260) a jugé « un droit de jouissance privatif peut s’acquérir sur des parties communes par usucapion ».

Cependant l’usucapion ou prescription acquisitive doit remplir les conditions fixées par l’article 2261 du Code civil : «  Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque, et à titre de propriétaire ».

Voyons ces conditions :

- continue et non interrompue : occuper le lieu en continue et non par intermittence;

-paisible : l’occupant ne doit pas avoir pris possession des lieux avec violence ou de manière illicite (par effraction);

-publique : se manifeste par des signes ostensibles de nature à être relevée à tous;

-non-équivoque : aucun doute ne doit subsister quant à la volonté de se comporter comme un propriétaire;

- à titre de propriétaire : se comporter comme un propriétaire.

Ces caractéristiques sont cumulatives.

Le délai de prescription commence à courir à partir du lendemain du jour où la possession remplit toutes les conditions susmentionnées.

Aussi, si le copropriétaire dispose d’une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, depuis plus de 30 ans, alors il a acquis la jouissance du jardin.

Dans ce cas, il ne sera pas possible de planter un potager sur cette portion de terrain.

Réponse : Tout d’abord il faut préciser de manière claire et sans équivoque, que le contrat-type de syndic défini initialement par le décret du 26 mars 2015, puis amendé pour figurer en annexe 1 du décret du 17 mars 1967, ne peut en aucun cas être modifié. Et pour cause, il est défini par voie réglementaire.

Le contrat-type de syndic permet de définir deux éléments qui sont :

les modalités de visite de l’immeuble, de réunions du conseil syndical et de tenue d’assemblée générale,
les prestations complémentaires supplémentaires ou privatives qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
A contrario, les prestations ne figurant pas dans le contrat-type sont considérées être comprises dans le forfait de base.

A partir du moment où le syndicat des copropriétaires désigne un syndic, qu’il soit professionnel ou non, il est par définition le seul gestionnaire et responsable de la gestion de la copropriété.

Il n’est donc pas possible de prévoir une gestion bicéphale entre le syndic et le conseil syndical, et encore moins amender un contrat type dans lequel certaines tâches ne seraient pas assurées par le syndic.

Il est  vrai que des groupes de syndics professionnels essaient de proposer ce type de gestion hybride en nommant au sein de la copropriété un référent qui est souvent un membre du conseil syndical et qui est sensé, entre autres, d’accueillir les entreprises qui interviennent au sein de la copropriété, ou carrément de tenir l’assemblée générale.

Ce type de gestion est tout simplement illégal.

Par conséquent, il est déconseillé, voire illégal, d’entrer dans un système de gestion qui ne serait pas conforme aux dispositions légales et réglementaires car en cas de litiges liés à des actes de gestion, les responsabilités seraient difficiles à définir.

Ceci étant dit, le conseil syndical dispose d’un champ d’action suffisamment large pour intervenir dans la gestion de la copropriété.

En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il contrôle et assiste le syndic pouvant, par conséquent, rechercher des entreprises, contrôler les factures, étudier les carnets d’entretien…

L’assemblée générale peut accorder au conseil syndical une délégation plus ou moins étendue pour prendre tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24.

Ainsi, à travers la loi, le conseil syndical peut activement intervenir dans le fonctionnement de la copropriété sans pour autant substituer le syndic en place élu.

Pour résumer, conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est habilité à donner un mandat de représentation à un copropriétaire de l’immeuble mais plus généralement à tout tiers y compris des personnes qui n’habitent pas au sein de l’immeuble.

Un mandataire ne peut avoir plus de trois pouvoirs si les voix qu’il représente, auxquelles s’ajoutent les siennes (s’il est copropriétaire au sein de l’immeuble), dépassent 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Le président de séance n’a pas à contrôler que le mandataire a respecté les consignes de vote du copropriétaire.

Par conséquent, le copropriétaire ne pourra pas annuler l’assemblée générale ni même une résolution, au motif que le mandataire n’a pas respecté ses consignes de vote.