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Réponse :

Les services de l’ANAH, en charge de la gestion du registre, nous ont confirmé ce point.  

Oui, le syndicat principal et les syndicats secondaires doivent être immatriculés distinctement par le (ou les) syndics des différentes entités. Votre syndic devait donc obligatoirement immatriculer les deux si, du moins, il est le représentant légal de ces deux syndicats et à partir du moment où les deux sont à usage partiel ou total d’habitation. Par exemple, un syndicat secondaire constitué uniquement de parking ne devra pas être immatriculé.

En effet, l’article L711-1 du Code de la construction et de l’habitation indique qu’« il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. »

(Voir notre article : https://arc-copro.fr/documentation/immatriculation-des-coproprietes-une-copropriete-constituee-uniquement-de-places-du).

Dans le cadre de l’immatriculation, le syndic doit d’ailleurs renseigner le statut du syndicat et notamment s’il s’agit d’un syndicat principal ou secondaire au sens de l’article 27 de la loi de 1965 : « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultants pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »

De plus, si le syndic procède à l’immatriculation d’un syndicat secondaire, il doit indiquer le numéro d’immatriculation du syndicat principal.

Il faut cependant éviter les abus tarifaires de certains syndics.

En l’occurrence, il faut bien vérifier que la facturation du syndic s’effectue en conformité avec le montant figurant sur le contrat type de syndic prévu au point 7.2.7. «  Autres prestations - L'immatriculation initiale du syndicat » sur la base duquel il a été mandaté distinctement sur chaque syndicat. 

Comment vérifier si votre copropriété a bien été immatriculée ?

Rien de plus simple. Rendez-vous sur le site de l’immatriculation (https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/) et cliquez sur l’image suivante :

Il suffira ensuite d’indiquer l’adresse de la copropriété que vous recherchez. Si l’immatriculation a bien été effectuée, vous aurez accès à sa situation cadastrale et à son numéro d’immatriculation.

Syndics bénévoles, vous avez besoin d’aide pour immatriculer votre copropriété ?

Comme toujours l’ARC et sa coopérative COPROPRIETE-SERVICES ont développé une prestation d’assistance à l’immatriculation. Le syndic bénévole renseigne un cahier d’assistance à l’immatriculation et le transmet au service comptable de Copropriété-Services.

Pour plus d’information, contactez-nous au 01 40 30 42 82 ou par mail à l’adresse suivante : immatriculation@arc-copro.fr. 

Réponse

Votre syndic a tout à fait raison !

Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part, de mentionner la date de début et de fin de mandat.

Cette disposition a été prévue afin d’éviter des contrats de mandat qui s’allonge dans le temps, surtout lorsqu’il était précisé la formule suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale qui approuve les comptes ».

Ceci étant, plusieurs remarques sont à faire :

• Il est important que le syndic dispose d’un mandat en cours de validité non pas lorsque l’assemblée générale se tient mais lorsqu’il la convoque. Ainsi, si vous constatez que le mandat de syndic arrive bientôt à échéance, il faudra lui demander de convoquer une assemblée générale, ne serait-ce que pour valider un nouveau contrat qui peut être présenté soit par celui en place, soit par un concurrent.
• Prévoir une durée de mandat de 18 mois plutôt que de 12 mois, laissant ainsi au syndic le temps de gérer la copropriété pendant un exercice et convoquer dans la foulée une assemblée générale.
• Si c’est le même syndic qui présente un nouveau contrat de mandat, faites en sorte que le nouveau contrat débute à la date de la fin du premier contrat. Cela évitera un chevauchement de contrat qui peut être source d’abus tarifaires, notamment avec un doublement de facturation : une première fois sur la base du premier contrat et une seconde fois sur la base du second contrat.

Comme on dit, gérer s’est prévoir !

Réponse

Pour être clair, votre copropriétaire a tout à fait raison. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans ambiguïté puisqu’il précise : « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

La logique du législateur est simple. Le copropriétaire n’a pas à supporter la faute du syndicat des copropriétaires, ou plus précisément de son mandataire syndic, qui lui a causé un préjudice.

La disposition va même plus loin car elle précise que le copropriétaire qui a eu gain de cause est dispensé de participer aux frais même s’il ne formule aucune demande.

Autrement dit, si les millièmes généraux de la copropriété se calculent sur 10 000°, ceux du copropriétaire à l’origine de l’action doivent en être déduits afin qu’ils ne participent pas à la répartition des frais de procédure.

En l’occurrence, s’il dispose de 120 millièmes, il faudra répartir les dépenses sur 9 980°, répartis sur l’ensemble des copropriétaires à l’exception de celui à l’origine de l’action.

L’erreur commise par ce syndic, et peut-être aussi par le conseil syndical, est d’avoir insisté à défendre judiciairement la copropriété alors qu’elle avait toutes les chances d’être condamnée puisqu’il s’agit d’une faute matérielle de procédure qui est rédhibitoire.

Le syndic aurait donc dû reconnaître sa faute et reconvoquer à ses frais une nouvelle assemblée générale dans les délais, sachant qu’il est à l’origine de l’erreur en n’ayant pas convoqué l’assemblée générale dans les délais

Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre y compris sur le site de l’ARC.

Soyons très clair, le gardien ou l’employé d’immeuble, ainsi que le salarié du syndic ne peut en aucun cas disposer de pouvoirs.

Cela résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :

« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale. »

Ainsi, le législateur a prévu deux verrous distincts, l’un qui interdit aux salariés du syndic qui a un lieu de subordination avec lui, d’obtenir un pouvoir et aux préposés, comme le gardien qui reçoit des consignes directes de son commettant syndic.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014 (n°13-11743) qui précise que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui « travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé ».

Ces dispositions prises par le législateur et confirmées par la haute juridiction sont logiques sachant que le syndic a un pouvoir de pression sur les employés d’immeubles.

En effet, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, c’est lui « qui engage et congédie » le personnel employé par le syndicat des copropriétaires.

Il ne vous reste plus qu’à vérifier si les votes effectués par le gardien d’immeuble ont eu un impact significatif dans la prise de décision.

Dans ce cas, il vous revient la possibilité de contester l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal en respectant les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Bon courage.

Réponse :

Le copropriétaire est tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, s’il envisage de poser (sans fondations) sa piscine sur une partie commune dont il détient la jouissance exclusive, dans la mesure où selon l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 un tel aval s’impose que les aménagements privatifs affectent, soit :

• les parties communes : par exemple lorsque l’opération souhaitée implique des branchements sur une alimentation ou une évacuation collectives ;
• l’aspect extérieur de la résidence, autrement dit dès lors que l’équipement est visible depuis les parties communes ou privatives et qu’il influe sur l’harmonie de la résidence.  

En cas de projet de piscine enterrée, l’autorisation de travaux n’est pas suffisante.

En effet, sauf mention contraire du règlement de copropriété, le sol construit ou non bâti d’une copropriété constitue une partie commune (art. 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Cela signifie que lorsque l’on parle d’un jardin, d’une cour ou d’une terrasse privatifs, le copropriétaire ne détient que la couche superficielle du revêtement au sol, le reste demeurant une partie commune.

Un tel aménagement s’analyse effectivement en une appropriation d’un volume dans le sol, partie commune, par le copropriétaire demandeur, qu’il s’agisse d’un jardin, une cour ou une terrasse.

Dans ce cas, le copropriétaire doit solliciter en assemblée générale :

• d’une part, l’acquisition de l’emprise au sol sur laquelle la piscine va être enfouie, moyennant un prix d’achat et un avenant au règlement de copropriété établi par un notaire annexé à la convocation, fixant des nouveaux millièmes de propriété, les tantièmes de charges attachés au lot par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• d’autre part, l’autorisation de réaliser à ses frais des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble selon un descriptif détaillé joint à la convocation, soumis à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse :

La réponse est très claire. Vous indiquez que ce copropriétaire fait obstacle au vote de la saisie qui concerne ses lots. Ce n’est simplement plus possible depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 !

Avant de vous expliquer pourquoi, rappelons cependant les obligations du syndic avant de pouvoir engager une procédure de saisie immobilière.

En cas d’impayés de charges d’un copropriétaire et suite à un jugement exécutoire, un juge peut effectivement ordonner la saisie puis la vente de son bien immobilier.

Pour se faire, le syndic doit préalablement et OBLIGATOIREMENT être autorisé par une décision d'assemblée générale à agir en justice en vue de la saisie et de la vente du lot du copropriétaire débiteur pour dans un second temps saisir le tribunal de grande instance du lieu où le bien est situé par voie d’avocat.

Pour revenir précisément à votre question, depuis 2014, ce copropriétaire, même majoritaire, ne peut pas s’opposer à la vente de son lot conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dont nous rappelons ci-après l’extrait concerné : « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Ainsi, comme la loi le précise sans interprétation possible, la voix du copropriétaire débiteur concerné par la procédure de saisie n'est pas prise en compte dans la décision de l'assemblée générale.

Ce copropriétaire ne peut pas non plus recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire pour le vote relatif à la procédure de saisie mis à l’ordre du jour de cette assemblée générale.

En un mot, un copropriétaire débiteur ne peut pas empêcher la saisie immobilière de son lot si la majorité des autres copropriétaires présents et représentés le décide.

Pour plus d’informations sur la procédure de saisie immobilière, lisez notre article du 03 mai 2016 : https://arc-copro.fr/documentation/saisies-immobilieres-en-copropriete-dossier-actualise-depuis-la-loi-alur.

Réponse

Cette affirmation est tout à fait erronée.

En effet, l’article 20 de la convention collective des gardiens et employés d’immeubles prévoit que c’est l’occupant du logement de fonction qui doit prendre directement à sa charge les frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’électricité et de gaz pour son usage personnel, à partir de compteurs posés aux frais du syndicat des copropriétaires.

L’eau froide est fournie gracieusement au gardien par le syndicat des copropriétaires.

S’il ne peut pas être installé de compteurs, ou si le titulaire des abonnements est le syndicat des copropriétaires, et si ce dernier fournit le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’électricité et/ou le gaz au gardien, alors ces fournitures constituent un salaire en nature qui est évalué forfaitairement selon l’article 23 de la convention collective, applicable chaque mois pendant toute l’année, que le gardien soit présent ou non dans le logement :

Avant l’embauche d’un nouveau gardien, il convient d’analyser la configuration de l’appartement de fonction afin de l’équiper le cas échéant des compteurs nécessaires.

En effet, pour ne donner qu’un exemple, payer les factures de l’électricité du logement revient entre 500 et 1 500 euros par an au syndicat des copropriétaires alors qu’il ne récupère que 98,40 € auprès du gardien.

Il convient donc de ne pas écouter votre syndic et de lui demander de bien vouloir faire son travail dans l’intérêt de son mandant qui est le syndicat des copropriétaires.

Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne de nombreuses copropriétés en difficultés où bien souvent le copropriétaire le plus endetté dispose du plus grand nombre de millièmes.

Néanmoins, dans le cadre de la loi ALUR, l’ARC a agi afin que soit introduite une disposition qui consiste à neutraliser au cours de l’assemblée générale les voix du copropriétaire débiteur lorsqu’il s’agit de voter la saisie de son lot.

En effet, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son dernier alinéa que « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Autrement dit, le copropriétaire débiteur pour lequel est proposée à l’ordre du jour la saisie immobilière de son lot, ne pourra pas participer au vote ni même faire fonctionner les pouvoirs qu’il détient.

Ainsi, le copropriétaire débiteur ne pourra pas faire barrage au vote de la saisie de son bien.

En revanche, à partir du moment où l’assemblée générale vote la résolution, il faudra être vigilant afin de vérifier que le syndic ne traine pas pour engager la procédure sachant que le copropriétaire débiteur pourra faire pression auprès de lui en lui rappelant qu’il pourra faire barrage lors du vote de la reconduction de son mandat.

Il ne reste plus qu’à proposer à l’ordre du jour la question de la saisie immobilière du lot en respectant le cadre règlementaire prévu par le décret comptable du 14 mars 2005.

Réponse

Ce problème se pose fréquemment lors d’un changement de syndic alors que la loi confirmée par divers arrêts des Cours d’appel et de cassation tranchent clairement sur les obligations réciproques de l’ancien et du nouveau syndic.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une obligation pour l’ancien syndic de remettre à son successeur les pièces et les fonds disponibles de la copropriété selon des modalités impératives (voir ci-après).

Cette disposition légale a été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel qui précise que les fonds et pièces sont portables. Autrement dit, qu’il appartient à l'ancien syndic de les adresser au nouveau (CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

De plus, les fonds et pièces peuvent être réclamés à un ancien syndic qui n'est pas forcément celui ayant été en fonction juste avant celui ayant diligenté l'action en restitution ( CA Paris, 14^e ch., sect. B, 27 févr. 2009, n° 08/15815 Cass. 3^e civ., 31 oct. 2012, n° 11-10.590, n° 1291 FS - P + B CA Paris, ch. 1-2, 16 oct. 2014, n° 13/01948 : Loyers et copr. 2015, comm. n° 81, G. Vigneron ).

Ce même article précise que lorsque les archives ont été confiées à un prestataire, le syndic sortant doit transmettre à ce dernier les coordonnées du nouveau syndic.

Plus encore, même si la copropriété opte pour faire gérer les archives par une société spécialisée, cela ne dispense pas le syndic de son obligation de transmission (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-2).

Pour votre information reprécisons la procédure

Obligations à accomplir dans le mois de la cessation des fonctions Dans ce délai d'un mois, le syndic sortant doit remettre à son remplaçant la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7° CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61). Cela recouvre les fonds disponibles avant apurement des comptes, ainsi que les pièces autres que les arrêtés de comptes ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

La mise en demeure de remettre les fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat peut être faite à l'expiration du délai d'un mois ( CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61) et l'action visant à la remise de la totalité des pièces et fonds introduite sans attendre l'expiration des 3 mois de la cessation des fonctions ( Cass. 3^e civ., 3 nov. 2011, n° 10-21.009, n° 1268 FS - P + B).

Obligations à accomplir dans les 2 mois suivant l'expiration du délai précédent

A cette échéance, doivent avoir été remis au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes du syndicat ainsi que celui des comptes individuels des copropriétaires et leur historique ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7°  CA Paris, 14^e ch. B, 4 juill. 1997).

Le syndic sortant doit remettre à son successeur les documents comptables, ainsi que les originaux des pièces justificatives, en conservant copie de ces dernières pour justifier, au besoin, de la régularité de sa gestion comptable (D. n° 2005-240, 14 mars 2005, art. 5 et 6 : JO, 18 mars). Toutefois, il ne pouvait être enjoint à l'ancien syndic de remettre au nouveau le compte fournisseur alors que le décret du 14 mars 2005 n'était pas encore applicable ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 4 janv. 2006, n° 05/18411).

Vous avez à présent tous les arguments légaux et jurisprudentiels pour expliquer à votre syndic sortant ses obligations.