QUESTION :
Je viens de recevoir la convocation d’assemblée générale de ma copropriété, je souhaiterais savoir quels sont les différents moyens pour participer au vote des résolutions.A travers cette vidéo est présenté l’ensemble des dispositifs permettant de participer au vote des résolutions d’assemblée générale.
Question :
Notre syndic nous a informé qu’il tiendra l’assemblée générale uniquement par correspondance par le biais de l’envoi de formulaires de vote.
Alors qu’il dispose encore d’un mandat qui arrivera à échéance dans un an, il présente dans la convocation d’assemblée générale un nouveau contrat avec une durée de trois ans, alors que l’usage est toujours de voter une durée de 18 mois.
Le conseil syndical a informé le syndic qu’il donnera comme consigne aux copropriétaires de voter par correspondance « contre » à cette résolution, aux motifs que d’une part rien ne justifie de valider d’ores et déjà un nouveau contrat, et d’autre part pour une durée de mandat aussi longue.
Le syndic nous a alors rétorqué que si les copropriétaires ne validaient pas ce contrat, il démissionnerait sur le champ, laissant la copropriété sans syndic.
Est-il légalement en mesure de procéder ainsi ?
Réponse :
Avant même d’aborder le fond de votre question, il est clair que d’un point de vue purement professionnel et déontologique, cette façon de procéder est tout à fait inacceptable.
En effet, le syndic ne peut pas menacer son mandant pour obtenir ce qu’il veut, allant jusqu’à indiquer que du jour au lendemain, la copropriété se retrouverait sans représentant légal.
Cela est d’autant plus injustifiable que ce syndic profite des dispositions dérogatoires découlant de la crise sanitaire qui permet effectivement à un syndic de ne pas tenir l’assemblée générale de manière physique pour imposer des résolutions incohérentes à l’instar de son contrat de trois ans, alors que le mandat actuel est encore valable un an.
Au-delà de ce préalable, je vous confirme que l’attitude de votre syndic n’est pas seulement abusive, mais bien illégale.
Et pour cause, si le contrat initial de votre syndic a été signé avant le 1er juin 2020, il dépend de l’ancienne mouture de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose un préavis de trois mois avant de pouvoir démissionner.
D’ailleurs, dans le contrat-type est précisée une procédure stricte à respecter permettant justement de définir à partir de quel jour les trois mois de préavis commencent à être décomptés.
Par conséquent, votre syndic ne peut légalement pas renoncer à son contrat du jour au lendemain et laisser la copropriété sans syndic.
Si le contrat initial a été signé après le 1er juin 2020, les conditions de renoncement du contrat à l’initiative du syndic sont plus strictes.
En effet, la notion de démission n’existe plus. S’il veut mettre fin au contrat avant la date d’échéance, il doit alors démontrer une inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires.
Autrement dit, il doit prouver la faute suffisamment grave du syndicat des copropriétaires pour prétendre être en mesure de résilier le contrat en cours de mandat.
Comme vous le constatez, que ce soit la première hypothèse ou la seconde, votre syndic ne peut pas mettre fin à son contrat du jour au lendemain sans engager sa responsabilité.
La loi du 10 juillet 1965 impose de refaire voter une résolution qui n’a pas obtenu la majorité nécessaire à une majorité allégée lorsque les prérequis sont réunis.
Ce dispositif a été aménagé et même renforcé avec l’ordonnance du 30 octobre 2019.
A travers cette vidéo à l’expert, nous allons expliquer dans quel cadre cette obligation de refaire voter en deuxième lecture la résolution s’applique.
QUESTION :
Du fait des mesures sanitaires liées à la covid-19, le vote par correspondance a été propulsé.
En tant que copropriétaire j’aimerais connaitre les règles fondamentales liées à ce nouveau dispositif de vote.
A travers cette vidéo, sont expliquées de manière ludique les règles à connaitre en matière de vote par correspondance.
Question : Mon syndic affirme avoir envoyé la convocation de l’assemblée générale plus de 28 jours avant la réunion. Cependant, je ne l’ai reçu par lettre recommandée avec accusé de réception que 19 jours avant l’assemblée générale. Il me dit que dans la mesure où il l’a envoyé 28 jours avant, je ne peux pas demander la nullité de l’assemblée générale.
Réponse :
En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
Ainsi, il existe trois possibilités : le délai de principe c’est celui de 21 jours posé par cet article, sauf si le règlement de copropriété en prévoit un plus long. Dans ce cas, il faudra respecter le délai fixé par le règlement de copropriété, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt en date du 19 décembre 2007 (n°07-13.703).
A contrario, en cas d’urgence il n’y a pas besoin de respecter le délai de 21 jours. La jurisprudence a indiqué dans un arrêt en date du 07 décembre 1971 qu’il appartenait au syndic d’apprécier le délai entre la notification et la réunion.
Reste à savoir ce qu’est la notification : c’est l’acte par lequel le copropriétaire est informé de la convocation de l’assemblée générale. Il ne s’agit donc pas de la date d’envoi des convocations, mais la date à laquelle le copropriétaire doit ou devrait réceptionner la convocation.
Vous nous informez que la convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, il faut donc distinguer le point de départ qui fait courir le délai des 21 jours : soit vous avez réceptionné la lettre recommandée, soit la lettre a été présentée à votre domicile en votre absence.
Si la lettre a été présentée à votre domicile en votre absence, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose : « toutes les notifications ou les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé réception. Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de sa première présentation de la lettre recommandée au domicile ».
Si vous avez réceptionné votre lettre, le délai court le lendemain du jour de la réception de ladite lettre.
Dès lors, le délai des 21 jours se calcule le lendemain du jour soit de la réception de ladite convocation, soit le lendemain du jour de la première présentation de la lettre.
Si, vous avez réceptionné la convocation dans un délai moindre, alors conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, la nullité de l’assemblée générale est encourue. En effet, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation en date du 25 novembre 1998 : la nullité est encourue lorsque les délais de convocation n’ont pas été respectés même à un jour près.
Par ailleurs, s’il s’agit d’un problème de La poste, la Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 21 septembre 2006 a considéré que la nullité de l’assemblée est encourue alors que le retard est dû à une grève des postes.
C’est arrêt vient d’être confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 17 septembre 2020 (n°19-16076) : l’assemblée générale doit être annulée à cause d’une désorganisation des services de la poste, la lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée 20 jours avant la tenue de l’assemblée générale.
Enfin, seuls les copropriétaires qui ont été convoqués tardivement peuvent se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale (civ3. 14 novembre 2007). Nous attirons votre attention sur le fait que la Cour de cassation dans un arrêt en date du 24 mars 2015 (13-28.799) a considéré qu’un copropriétaire qui avait été convoqué tardivement, ne pouvait plus se prévaloir de la nullité de l’assemblée générale, dans la mesure où le copropriétaire avait participé à l’assemblée générale et voté en faveur des résolutions.
En conclusion, votre syndic doit s’assurer que les copropriétaires recevront bien la convocation 21 jours avant la date de la réunion et le fait qu’il ait envoyé 28 jours avant la réunion en change rien à la sanction en cas de délai non respecté.
Question :
Un copropriétaire avait saisi le Tribunal de grande instance (devenu au 1er janvier 2020 Tribunal judiciaire) pour demander l’annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2017 en raison du non-respect du délai minimal de convocation de vingt et un jours. Le Tribunal a donné raison à ce copropriétaire et a condamné le syndicat à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens au copropriétaire demandeur. Qui doit payer ?
Réponse :
L’article 700 du code de procédure civile correspond à une somme qui est censée rembourser en partie le demandeur de ses frais d’avocats. Les dépens correspondent eux, à certains frais de procédure tels que les frais d’huissier et le droit de plaidoirie.
Le syndicat étant la personne morale condamnée, il devra régler la sentence au copropriétaire concerné.
Quant à la répartition de cette charge, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Ainsi, la condamnation sera répartie entre les copropriétaires constituant le syndicat, sur la base des tantièmes généraux, moins le copropriétaire demandeur, sauf décision contraire du juge.
Le syndicat des copropriétaires est effectivement responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (Cass. 3e civ, 15 févr. 2006, n° 05-11.263).
Mais il peut exercer contre le syndic une action récursoire à l'effet d'obtenir le remboursement de ce qu'il aura payé. Il faudra pour cela prouver la faute personnelle du syndic dans sa gestion.
La jurisprudence a reconnu qu’était en faute le syndic qui ne respecte pas les règles de convocation des assemblées notamment en ne joignant pas à l'ordre du jour les documents exigés par l'article 11 du décret de 1967 à peine de nullité de l'assemblée (CA Limoges, 3 juill. 1973 ; CA Paris, 24 avr. 1975).
Ainsi, en l’espèce, le syndic n’a pas respecté le délai légal de vingt-et-un jours entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, prescrit à peine de nullité par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. La convocation de l’assemblée générale fait partie de la mission de gestion courante du syndic. Sa faute est ainsi largement établie.
Préalablement à tout recours, le conseil syndical devrait négocier avec le syndic afin d’obtenir une baisse de ses honoraires ou le remboursement au syndicat du montant de la condamnation.
Si la discussion n’aboutit pas, il est toujours possible de saisir l’assurance responsabilité civile du syndic qui est là pour couvrir la responsabilité pour faute de gestion du syndic.
Enfin, le syndicat peut se retourner, par voie judiciaire, contre le syndic afin qu’il soit condamné à prendre en charge les condamnations.
En définitive, face à une condamnation en justice du fait de son syndic, le syndicat des copropriétaires n’est pas complètement démuni.
Question : En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse :
Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.
Autrement dit, dans la mesure où vous subissez un dommage provenant d’une partie commune vous êtes en droit d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé et en condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Là où le bât blesse, c’est qu’effectivement, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire demandeur à l’action (c’est-à-dire vous, victime des infiltrations) doit également contribuer au paiement des dommages et intérêts en proportion de votre quote-part.
En effet, la jurisprudence a reconnu dès un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 28 mars 1990 (88-15.364) que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à un copropriétaire des dommages et intérêts pèse sur l’ensemble des copropriétaires, y compris sur le copropriétaire bénéficiaire de la condamnation.
Par ailleurs, ce copropriétaire victime ne pourrait être exonéré de cette participation par un juge, c’est ce qui ressort d’un arrêt rendu le 12 janvier 1994 (91-10.704) par la Cour de cassation.
Ces arrêts ont été confirmés dans un arrêt rendu récemment par la haute juridiction le 20 juin 2019 (n°18-12.714) dans lequel elle a retenu que le copropriétaire qui est opposé au syndicat des copropriétaires, doit contribuer aux dommages et intérêts en raison de sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat de copropriété.
Cet arrêt rendu en 2019 a été important puisque les parties ont demandé à la haute juridiction de transmettre une question prioritaire de constitutionalité au Conseil constitutionnel en ce que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (relatif à la répartition des charges) ne permettait pas de dispenser le copropriétaire demandeur au paiement des dommages et intérêts.
Cependant la Cour de cassation a refusé de transmettre cette question considérant, que la répartition des charges fixée par la loi ne porte pas atteinte au droit à l’exécution des décisions juridictionnelles ni au droit au maintien des conventions légalement conclues.
Ainsi, vous serez malheureusement contraint de participer au paiement des dommages et intérêts, même si c’est vous qui subissez le dommage.
La seule exception concerne les frais de procédure. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Ainsi, le juge vous a donné raison en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires et en le condamnant au paiement des dommages et intérêts donc vous n’aurez pas à payer les frais de procédure.
Récapitulons, vous êtes tenus de participer au paiement des dommages et intérêts à proportion de votre quote-part, mais vous êtes dispensé de participer aux frais de procédure.
Question :
Mon contrat de syndic se termine à la fin du mois, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu la convocation de l’assemblée générale, si l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic avant la fin du mois, devrons-nous saisir le président du tribunal judiciaire?
Réponse :
A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé. En conséquence, il aura jusqu’à la fin du mois pour pouvoir convoquer l’assemblée générale.
La plus simple et facile est issue de la loi MACRON du 06 août 2015 qui a inséré à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».
Ainsi, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale. Ce qui permet de contrecarrer l’inertie éventuelle du conseil syndical ou du président du conseil syndical.
Cela suppose cependant, de pouvoir obtenir un ou plusieurs contrats de syndic à joindre à la convocation ainsi que d’avoir les adresses de tous les copropriétaires.
Les frais de cette convocation seront supportés par le syndicat des copropriétaires sur justificatifs.
Si personne ne convoque cette assemblée générale alors, conformément à la suite de l’article 17 de ladite loi : « à défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »
Ainsi, la nomination d’un syndic judiciaire n’est pas un automatisme, comme voudraient le faire croire certains syndics pour effrayer leur copropriété mandante.
Cette désignation par le juge n’intervient que si personne ne convoque une assemblée générale pour convoquer l’assemblée au vu de désigner un syndic.
Si vous n’avez pas d’autre choix que de saisir la justice, alors cela se fait via une requête dont le formulaire se trouve sur internet. Vous devez faire appel à un avocat pour remplir cette demande qu’il faudra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de la situation de votre immeuble.
En vertu de l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965 : « A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble ».
Autrement dit, sur un plan légal, si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner un syndic faute de majorité suffisante, il faut saisir le président du tribunal judiciaire.
Une liste de personne limitée peut le saisir : tout copropriétaire ou le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. En conséquence, cela signifie que votre ancien syndic ne peut pas saisir le tribunal.
Pour éviter cette situation très complexe, il est recommandé au conseil syndical d’envoyer une note aux copropriétaires afin de les guider sur leur choix (par exemple : voici tel ou tel problème que nous rencontrons avec le syndic, raison pour laquelle nous souhaitons changer de syndic …).
Si vous êtes dans cette situation, la requête se fait là aussi par le biais d’un avocat auprès du président du tribunal judiciaire du lieu où se situe votre immeuble.
Enfin, n’oubliez pas que le syndic professionnel n’est pas votre seule option, vous pouvez décider de désigner un syndic bénévole.
Je suis en train de vendre mon appartement. Nous allons signer le compromis de vente en septembre et l’assemblée générale aura lieu en novembre comme chaque année.
Est-ce que ce sont les acquéreurs qui pourront assister à l’assemblée générale ?
RÉPONSE :
L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires. Ainsi, seul un copropriétaire peut participer à l’assemblée générale.
En application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic détient la liste de tous les copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent.
Cette liste fait donc foi de la qualité de copropriétaire et est utilisée par le syndic lorsqu’il convoque les copropriétaires à l’assemblée générale. Toute personne qui se présente à l’assemblée générale devra figurer dans cette liste ou présenter un pouvoir signé par un copropriétaire.
En l’espèce, lors de l’assemblée générale le compromis de vente aura été signé. Mais attention, cette signature n’entraîne pas transfert de propriété. D’abord, il faut que les conditions suspensives se réalisent. Ensuite, la vente doit être réitérée par un acte authentique devant notaire. À la signature de l’acte, le transfert de propriété se fait sur le champ.
Cependant, dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce le principe suivant : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »
Ainsi, tant que le syndic n’est pas notifié de la vente (par lettre recommandée donc), la qualité de copropriétaire n’est pas reconnue à l’acquéreur.
Dans votre cas, il faudrait donc que d’ici l’assemblée générale de novembre l’acte de vente soit signé et notifié au syndic. En conséquence les acquéreurs, nouveaux copropriétaires, pourront assister et voter à l’assemblée générale.
Si ces démarches ne sont pas réalisées au jour de l’assemblée générale, vous pouvez donner votre pouvoir aux futurs acquéreurs. De ce fait, ils auront la faculté de voter et de prendre des décisions qui les concerneront directement.
Enfin, autre solution, certaines personnes étrangères à la copropriété peuvent entrer à l'assemblée dès lors qu'elles y sont autorisées par son président, mais elles ne votent pas. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut s'opposer à la présence de la personne que le président a autorisée, comme décider d'admettre une autre personne, le tout par une résolution prise à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-18.296).
En cas d’achat de lots de copropriété, le nouveau copropriétaire doit donc s’assurer de la notification de la cession au syndic, à défaut, il y procède lui-même.
Question :
En raison d’un problème d’insécurité au sein de notre copropriété, le conseil syndical est sur le point de décider de l’installation d’un digicode en lieu et place de l’interphone et ne souhaite pas communiquer le code au cabinet médical pour éviter sa divulgation aux clients.
Réponse :
A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997. Il est donc impossible de déléguer cette décision au conseil syndical.
La décision concernant les modalités d’ouverture de porte devra donc se prendre en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires.
Attention, il est mentionné à cet article « en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».
La fermeture totale est caractérisée lorsque la porte de l’immeuble ne peut s’ouvrir par un mode à distance tel qu’un interphone, une télécommande.
Par ailleurs, si vous installez un digicode, son code doit être communiqué à tous les copropriétaires, médecin y compris.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 février 2004 (02-17.377) juge que si le système de fermeture permet une ouverture à distance, alors l’exercice de l’activité autorisée est réputé préservé.
Dès lors, il faut permettre la possibilité d’une ouverture à distance pour le cabinet médical, sauf à désactiver le digicode en journée ou en permettre la communication du médecin à ses clients.
En effet, si vous désactivez le digicode en journée (ce qui vous permettra d’éviter sa divulgation aux clients du médecin) la Cour de cassation en date du 20 décembre 2006 a jugé que la désactivation nocturne de 22h à 6h était compatible avec l’activité d’un médecin.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 février 2020 a jugé qu’une résolution qui refuse de désactiver le digicode pendant les heures de consultation et refusant d’installer une ouverture à distance a été annulée.
En conséquence, il faut trouver un équilibre entre la sécurité de la copropriété et l’exercice de l’activité autorisée par votre règlement de copropriété.
