Formations (86)

Question : le recours à une abréviation pour le titulaire du compte bancaire séparé est-elle juridiquement admissible ?

Réponse : NON.

De nombreuses conventions se contentent d’indiquer comme titulaire du compte bancaire séparé « SDC ». Or, ce sigle peut aussi bien désigner le syndicat des copropriétaires, que le syndic de copropriété.

Il convient donc d’exiger que le titulaire du compte bancaire séparé figure en toutes lettres avec sa dénomination (si l’immeuble en possède une), ainsi que l’adresse de la résidence.

Question : la référence au syndic dans le cadre réservé au titulaire du compte est-elle licite ?

Réponse : NON.

La loi du 10 juillet 1965 distingue très clairement le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, de l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de disposer d’un compte bancaire séparé.

Par compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, on entend que celui-ci possède seul ce produit financier.

Autrement dit, toutes les mentions relatives au syndic (dénomination, adresse de son siège social, mandataires bénéficiant de la signature) doivent être comprises dans un espace dédié au représentant légal.

Question : le compte bancaire peut-il être dépourvu d’un numéro de compte, de la date et signature des cocontractants et de leur représentant ?

Réponse : NON.

Chaque compte bancaire doit détenir un numéro de compte permettant non seulement de l’identifier, mais également de pouvoir y effectuer les opérations financières adéquates (encaissements et règlements), sans avoir au demeurant à transiter par le compte bancaire tiers (tel celui professionnel du syndic) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les signatures et la date garantissent la conclusion de la convention, c’est-à-dire la prise d’effet des engagements respectifs des deux parties contractantes.

Elles permettent de contrôler, si le syndic a pleinement respecté son obligation légale d’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai imparti, soit un maximum de trois mois à partir de sa désignation en assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette contrainte temporelle n’est pas anodine, puisque cette disposition légale prévoit qu’en cas de carence du syndic à s’y conformer, son mandat s’en trouve nul de plein droit.

I. Partie 1

II. Partie 2

Réponse :

L’article 21 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale à se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Or, cette obligation ne s’applique que s’il est question de la désignation d’un syndic professionnel.

En effet, le troisième alinéa de l’article 21 précise bien qu’il s’agit « d’une assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. »

A contrario, lorsqu’il s’agit de la désignation d’un syndic non professionnel (ou bénévole) le conseil syndical n’est pas tenu par l’obligation de mise en concurrence.

Ceci étant dit, le conseil syndical, ses membres ou un ou plusieurs copropriétaires restent tout à fait libres de proposer à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent.

D’ailleurs, de manière plus générale l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise qu’« à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la/les questions dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ».

Je profite de votre interrogation pour vous alerter sur le fait que de nouvelles sociétés ou start-up se sont développées en se présentant comme des syndics alors que dans les faits il s’agit de prestataires qui proposent des solutions d’assistance de gestion après que la copropriété ait désigné un syndic non professionnel.

En tant que président du conseil syndical vous avez intérêt à étudier les offres de contrats (de syndic ou de prestataire) proposées par les copropriétaires afin de bien comprendre les enjeux et surtout les risques pour la copropriété.

Nous relevons actuellement beaucoup de conseillers syndicaux déçus par ces prestataires « low cost » qui s’engagent à substituer le syndic dans ses fonctions en contrepartie d’un coût aguicheur de dix euros par lot et par mois.

Après quelques mois de gestion le résultat est plutôt décevant.

REPONSE :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic professionnel doit fournir à la copropriété « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ».

Il doit mettre à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical différents documents dont la liste minimum a été fixée par le décret du 23 mai 2019.

L’article 18-2 de cette même loi définit les délais dans lequel le syndic sortant doit remettre au repreneur le type et les différents documents de la copropriété.

Celui-ci précise que  dans un délai d’un mois à compter de la nomination du nouveau syndic, le sortant doit notamment remettre l’ensemble des documents dématérialisés figurant dans l’extranet de la copropriété dans un format téléchargeable et imprimable.

Le législateur a donc voulu sécuriser le dispositif en imposant aux syndics de remettre les documents dématérialisés figurant dans l’extranet, indépendamment de leur production papier transmise au repreneur.

De plus, ces documents doivent être dans un format téléchargeable permettant au repreneur de pouvoir les réintégrer dans l’extranet qu’il mettra à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical de votre copropriété.

Cette exigence est d’ailleurs rappelée dans l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise que les documents figurant dans l’espace dématérialisé mis à la disposition du syndic sont téléchargeables et imprimables.

Ainsi, pour répondre à votre question, bien que l’espace dématérialisé soit la propriété du syndic, son contenu reste celle de la copropriété, qui est en droit de récupérer l’intégralité des informations et documents la concernant.

La transmission des documents dématérialisés doit se faire indépendamment de la remise papier et dans un format informatique « lisible » pouvant être exploité par le syndic repreneur. De manière générale, il s’agit d’un format PDF.

D’ailleurs, dans le cas où le syndic sortant refuse de remettre une partie ou la totalité des documents, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’« après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés ».

Il pourra également lui demander le versement des intérêts provisionnels dus, à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Réponse :

A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé. En conséquence, il aura jusqu’à la fin du mois pour pouvoir convoquer l’assemblée générale.

• Si le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale : deux solutions s’offrent à vous.

La plus simple et facile est issue de la loi MACRON du 06 août 2015 qui a inséré à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».

Ainsi, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale. Ce qui permet de contrecarrer l’inertie éventuelle du conseil syndical ou du président du conseil syndical.

Cela suppose cependant, de pouvoir obtenir un ou plusieurs contrats de syndic à joindre à la convocation ainsi que d’avoir les adresses de tous les copropriétaires.

Les frais de cette convocation seront supportés par le syndicat des copropriétaires sur justificatifs.

Si personne ne convoque cette assemblée générale alors, conformément à la suite de l’article 17 de ladite loi : « à défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Ainsi, la nomination d’un syndic judiciaire n’est pas un automatisme, comme voudraient le faire croire certains syndics pour effrayer leur copropriété mandante.

Cette désignation par le juge n’intervient que si personne ne convoque une assemblée générale pour convoquer l’assemblée au vu de désigner un syndic.

Si vous n’avez pas d’autre choix que de saisir la justice, alors cela se fait via une requête dont le formulaire se trouve sur internet. Vous devez faire appel à un avocat pour remplir cette demande qu’il faudra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de la situation de votre immeuble.

• Si le syndic convoque une assemblée générale mais qu’aucun candidat n’est parvenu à obtenir la majorité requise (article 25, le cas échéant article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965)

En vertu de l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965 : « A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble ».

Autrement dit, sur un plan légal, si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner un syndic faute de majorité suffisante, il faut saisir le président du tribunal judiciaire.

Une liste de personne limitée peut le saisir : tout copropriétaire ou le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. En conséquence, cela signifie que votre ancien syndic ne peut pas saisir le tribunal.

Pour éviter cette situation très complexe, il est recommandé au conseil syndical d’envoyer une note aux copropriétaires afin de les guider sur leur choix (par exemple : voici tel ou tel problème que nous rencontrons avec le syndic, raison pour laquelle nous souhaitons changer de syndic …).

Si vous êtes dans cette situation, la requête se fait là aussi par le biais d’un avocat auprès du président du tribunal judiciaire du lieu où se situe votre immeuble.

Enfin, n’oubliez pas que le syndic professionnel n’est pas votre seule option, vous pouvez décider de désigner un syndic bénévole.

Réponse :

À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties communes (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).

L’article 7 du décret du 17 mars 1967, prévoit que dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois, chaque année, une assemblée générale. Néanmoins si vous ne pouvez pas attendre cette assemblée générale, il y a une dérogation qui provient de la pratique.

En effet, dans la pratique il était admis qu’un copropriétaire puisse solliciter du syndic une assemblée générale extraordinaire. Cependant, n’étant pas légalement encadré, le syndic ne faisait pas toujours droit à cette demande et demander des sommes exorbitantes au copropriétaire demandeur pour pouvoir tenir cette réunion.

L’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a entériné cette pratique, en créant un nouvel article dans la loi du 10 juillet 1965. Désormais l’article 17-1AA dispose : «  tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations ».

Ainsi, il est possible de demander en tant que copropriétaire au syndic de convoquer une assemblée générale pour que cette dernière vote sur une question relative aux droits ou obligations dudit copropriétaire. Il vous est donc permis de demander une assemblée générale extraordinaire pour être autorisé par l’assemblée générale à effectuer les travaux affectant les parties communes.

Le décret du 02 juillet 2020 a créé également un nouvel article faisant application de l’article 17-1AA, il s’agit de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967.

Il est alors prévu que votre demande de convocation doit également comporter la ou les questions que vous souhaitez inscrire à l’ordre du jour. Ces questions doivent être accompagnées d’un projet de résolution et le cas échéant des documents nécessaires pour la validité de votre question (les documents sont énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

Il est également précisé que cette demande de convocation se fait à vos frais et comprend les frais d’organisation et les honoraires du syndic. Néanmoins, si d’autres copropriétaires veulent se joindre à votre demande, alors vous devez préciser la répartition des frais et honoraires du syndic. Si vous oubliez de joindre cet état de répartition, alors elle se fait à parts égales entre vous.

Dans les 15 jours de votre demande, le syndic vous informe du montant des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Il a désormais l’obligation de convoquer l’assemblée générale dans le délai de 45jours suivant le paiement de ces frais et honoraires. Ce qui conditionne donc son obligation c’est le paiement des frais et honoraires.

Le décret du 02 juillet 2020 est venu modifier le contrat type du syndic et a inséré un nouveau point :