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Une copropriété peut être amenée à changer de syndic pour deux motifs essentiels :

• Pour respecter la loi ALUR qui oblige à mettre en concurrence tous les trois ans.
• Car on rencontre des problèmes avec le syndic qui ne gère pas la copropriété comme il le faudrait (mauvaise gestion ou absence de gestion) ou qui ne répond pas aux demandes du conseil syndical. Il y ainsi un manque de confiance vis-à-vis du syndic.

Pour ces deux raisons, on peut être amené à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du changement de syndic.

Comment procéder ? Quelles sont les étapes ?

Il y a cinq grandes étapes pour changer de syndic.

Premièrement, on établit une fiche de la copropriété. Cette fiche peut être établie grâce au site, sur le portail de l’adhérent http://www.leportaildelarc.fr/, au niveau de l’onglet :

Cette fiche concerne :

• la composition de la copropriété (nombre de copropriétaires occupants, de bailleurs et donc de locataires),
• le nombre de bâtiment(s), de hall(s),
• le descriptif des parties communes,
• le descriptif des équipements communs (chaufferie, ascenseur), VMC, porte de garage, etc.,
• le taux d’impayés et s’il y a des procédures contentieuses en cours que le nouveau syndic devra reprendre,
• l’entretien de l’immeuble en termes de travaux, ceux qui ont été faits ou qui seront à effectuer, si il y a eu des problèmes dans le suivi des travaux car le syndic n’aurait pas été suffisamment diligent,
• etc.

Cette fiche est un check-up qui donne une vision globale de la copropriété et de ses difficultés. Souvent, d’ailleurs, le conseil syndical n’a pas cette vision globale et il est toujours intéressant de faire ce bilan, cette fiche d’identité de la copropriété.

Deuxième étape, le conseil syndical rencontre les syndics qui au préalable auront reçu la fiche d’identité de la copropriété. Il faudra analyser leur mode de fonctionnement, d’organisation.

A ce titre, il faudra leur poser plusieurs questions :

• Comment le cabinet est organisé : le nombre de gestionnaires et pour chacun le nombre de copropriétés dont ils ont en charge la gestion, s’il y a un comptable au sein du cabinet ou si la copropriété est sous-traitée à un tiers, s’il y a un service spécialisé et dédié en gestion du personnel et droit du travail (dans le cas où la copropriété emploie un gardien ou employé d’immeuble). Il faudra regarder l’infrastructure du cabinet : si la copropriété est importante, il faudra un syndic disposant d’un matériel adapté (photocopieuses, etc.).
• S’ils ont des références de copropriétés identiques dont ils ont en charge la gestion et avec qui le conseil syndical pourra prendre contact pour savoir s’ils sont satisfaits ou non de la gestion.

Troisième étape, le syndic doit se déplacer dans la copropriété pour s’en faire une idée précise.

A l’issue de cette visite, quatrième point, le syndic effectuera une proposition de contrat de syndic. Le contrat de syndic est un contrat bilatéral que chacune des parties  négocie. Le syndic le négocie pour son compte, la copropriété représentée par le conseil syndical pour le sien.

Il faudra négocier au maximum ce contrat avec notamment le nombre de visites dans la copropriété, les relations avec le conseil syndical, l’organisation et le nombre de réunions avec le conseil syndical, etc. Il faudra négocier les tarifs, le montant du forfait mais aussi des prestations particulières.

Il faudra également être très vigilant sur la durée du mandat qui doit être d’un an et ne jamais accepter un contrat de deux ou trois années en précisant bien des dates précises de début et de fin de mandat.   

Cinquièmement, et pour terminer, il faut obtenir absolument les attestations de l’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic et de sa caisse de garantie financière et voir sa carte professionnelle.

En conclusion,

• Le conseil syndical doit présenter la copropriété au syndic et le syndic ses ressources internes au conseil syndical.
• Le contrat doit être négocié entre les deux parties, ce qui implique de ne pas accepter sans discuter la proposition du syndic en contrôlant toutes les variables incluses au contrat et négocier le tarif des prestations (mise en demeure qui ne doit pas être supérieur à 25 euros et le prix de l’état daté à 250 euros).

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Mise en concurrence des contrats de syndic : les honoraires de base ne sont pas les seuls éléments à contrôler

https://arc-copro.fr/documentation/mise-en-concurrence-des-contrats-de-syndic-les-honoraires-de-base-ne-sont-pas-les

Comment procéder pour proposer un nouveau contrat de syndic à l'ordre du jour ?

https://arc-copro.fr/documentation/comment-proceder-pour-proposer-un-nouveau-contrat-de-syndic-lordre-du-jour

ABUS N° 4419 : La dispense de mise en concurrence du syndic ne doit pas être votée à la même assemblée générale qui vote le contrat de mandat : le cas Craunot

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4419-la-dispense-de-mise-en-concurrence-du-syndic-ne-doit-pas-etre-votee-la

Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.

Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.

Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?

En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !

La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?

Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?

C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.

Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».

Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.

Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?

Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est nécessaire de vérifier :

• la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
  Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires.
• l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
  Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place.
• le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
  Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.
• le libellé de l’ordre des paiements.
  Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués.
• la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
  Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.

En résumé :

• Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
• Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
• Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.

Pour aller plus loin :
 

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-controler-lexistence-et-le-bon-usage-du-compte-bancaire-separe.html

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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter

https://arc-copro.fr/documentation/compte-bancaire-separe-du-syndicat-des-coproprietaires-la-convention-douverture-de

Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé

https://arc-copro.fr/documentation/meme-en-cas-de-dispense-de-compte-bancaire-separe-le-syndicat-des-copropriétaires

ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4509-cabinets-nexity-lamy-syndicat-des-coproprietaires-meme
 

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Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.

Ce prêt est voté en assemblée générale.

Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.

Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?

Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.

On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.

Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?

C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.

Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.

C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.  

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?

Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.

Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.

Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?

En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?

Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.

Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.

En résumé :

• Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
• Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
• Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
• Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
• Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable. 

Nos recommandations :

• Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
• Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
• Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.   

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/4-le-pret-collectif-adhesion-individuelle-en-copropriete-savoir-le-negocier

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Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru

https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru

" Prêt Collectif "

https://arc-copro.fr/node/15921

Souscription Emprunt

https://arc-copro.fr/node/16265

Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/quels-travaux-portant-sur-les-parties-privatives-sont-consideres-dinteret-collectif

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Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.

Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.

Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.

En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.

La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.

Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.

A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.

Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.

A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.

Réponse

Votre question est essentielle car beaucoup de conseillers syndicaux rencontrent ces mêmes difficultés devant faire face aux arguties de leur syndic.

Pour éviter cela, il est essentiel que le conseil syndical soit organisé afin que le syndic ne puisse refuser ou retarder la remise des documents réclamés par le conseil syndical.

Tout d’abord, la demande du conseil syndical doit être écrite et non orale, voire même en courrier recommandé actant la date de la demande.

Sur ce courrier devra figurer de manière claire les documents réclamés, ne pouvant se contenter du terme générique « les comptes de la copropriété », mais par exemple « le grand livre comptable de l’exercice 2019 allant du 1^er janvier au 1er septembre 2019 » ou bien « les relevés bancaires allant du 1^er janvier 2019 au 1^er septembre 2019 », etc.

Ceci évacuera toute ambiguïté sur l’objet de la demande.

Par ailleurs, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut désigner un des membres du conseil syndical pour assurer la mission de contrôle des comptes.

Le courrier devra préciser cette information en faisant figurer noir sur blanc votre nom comme ayant un mandat exprès du conseil syndical.

Enfin, le courrier devra préciser que depuis le 23 mai 2019, des pénalités de 15 euros par jour de retard s’appliquent au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil syndical qui ne serait pas suivie d’effet.

Ces pénalités s’appliquent sur les honoraires de base du syndic. Cette disposition résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN.

Après avoir fait cette présentation il est probable que le syndic cède et remette les documents réclamés.

Si malgré tout papi fait de la résistance, saisissez-nous, on vous paiera l’action judiciaire pour que le syndic soit condamné à payer les pénalités et surtout à vous remettre les documents réclamés.

Bon courage !

Réponse

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale est souveraine. En effet, « toutes les décisions concernant le syndicat sont prises en assemblée générales des copropriétaires ».

De plus, à partir du moment où une résolution n’a pas été annulée en justice sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci fait force de loi au sein de la copropriété.

Cependant, il arrive qu’une copropriété vote des travaux, puis du fait de syndics peu diligents, rien n’est mis en exécution et les fonds appelés dorment sur des comptes qui ne profitent pas à la copropriété.

Au bout du compte, ces travaux peuvent se trouver obsolètes ou sont jugés moins importants face à une autre situation qui s’érige.

La jurisprudence a donc reconnu une possibilité de rétractation des résolutions déjà votées en assemblée générale.

Néanmoins, cette possibilité d’annulation est conditionnée.

D’abord, la résolution ne doit pas encore avoir été exécutée. Ainsi, les travaux ne doivent pas avoir connus un commencement d’exécution. La Cour de cassation a considéré que les simples appels de fonds ne constituaient pas un début d’exécution (Cass. 3e civ., 7 juill. 2010, n° 09-15.373). Ce n’est pas le cas par contre lorsqu’un ordre de service a été émis par le syndic à l’encontre de l’entreprise choisie.

De plus, aucun droit ne doit avoir été acquis en vertu de la décision initiale entre les deux assemblées générales.

Par exemple, si l’assemblée générale a donné une autorisation de faire des travaux sur des parties communes à un copropriétaire, elle ne peut se rétracter (CA Paris, 23e ch., sect. A, 29 nov. 1995, n° 94-889).

Enfin, la nouvelle décision doit être motivée par l'intérêt collectif des copropriétaires et non révéler une fraude ou un abus de majorité (CA Paris, 23e ch., sect. A, 17 déc. 1997, n° 95/24353)

Dans le cas qui nous occupe, la seule action du syndic a été l’appel de fond. Par ailleurs, la décision d’avoir recours à des caméras de vidéosurveillance n’a donné aucun droit particulier à un copropriétaire. L’assemblée générale peut donc revenir sur cette décision.

Il faudra donc demander au syndic par lettre recommandée (article 10 du décret du 17 mars 1967) de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux résolutions :

1. Annulation de la résolution Pose de caméra de vidéosurveillance votée lors de l’assemblée générale du ../../20..
2. Remboursement des appels de fonds réalisés au titre des travaux de pose des caméras.

Au titre du principe du parallélisme des formes, la résolution d’annulation doit être votée à la même majorité que la résolution initiale : soit pour la pose de caméra de vidéosurveillance, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété constitue la référence pour connaître les obligations et les droits de chacun : copropriétaires, syndic et conseil syndical. A l’origine, il est publié par le notaire mais il est très vite obsolète de par les nouvelles réglementations.

Qui peut demander la mise à jour du règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire peut demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En pratique, nous sommes cependant très souvent sollicités par le conseil syndical. Dans ce cadre, nous l’accompagnons et nous préparons alors avec lui la question et le projet de résolution à mettre à l’ordre du jour et le devis d’adaptation.

Quelles sont les modifications possibles ?

Cela peut être :

• des clauses d’amélioration qui sont essentiellement relatives au fonctionnement du conseil syndical ;
• des clauses de charges lorsqu’elles sont contraires à l’article 10 du 10 juillet 1965. Pour mémoire : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
  Par exemple, une grille de charges « ascenseur » qui impute une quote-part de charges « ascenseur » au lot du rez-de-chaussée.  
  Cette clause sera réputée non écrite. Elle devra être régularisée dans le cadre de l’adaptation.
  Même situation concernant la grille de charges « chauffage » lorsque l’on a une clé de charges  « chauffage » qui impute une quote-part de charges « chauffage » aux lots de parking. Cette clause est également contraire à l’article 10 de la loi et donc réputée non écrite.

Quand et comment présenté la modification à ce règlement ?

Quand ?

C’est de la décision souveraine de l’assemblée générale sauf si le conseil syndical dispose d’une délégation de dépenses. 

Comment ?

Après analyse du règlement de copropriété, il faudra nous demander un devis d’adaptation qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale sur la base de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En assemblée générale, la prestation sera ensuite votée.

L’année suivante, l’assemblée générale devra se prononcer sur le texte d’adaptation.

Y a-t-il un coût et de quel ordre ?

Dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété, il y a deux prestations.

Il y a la prestation d’adaptation pure, c’est-à-dire l’intervention – en l’occurrence de l’ARC – d’un notaire ou d’un géomètre-expert.  Pour se faire, nous prenons en compte le nombre de lots, le nombre de modificatifs, la date du règlement de copropriété d’origine.

Par exemple, pour une copropriété de 50 lots, il faut compter entre 2000 et 2500 €uros.  

Ensuite, il y a les frais de publication du règlement de copropriété aux hypothèques pour qu’il soit opposable aux tiers. Il faut donc compter les frais de publication et les honoraires de notaire.

En résumé :

• Il est obligatoire d’intégrer au règlement de copropriété la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
• L’impact est la suppression des clauses illégales ;
• Le vote en assemblée générale est indispensable et une publication devant le notaire également.

Nos recommandations :

• Prévoir quelques réunions du conseil syndical pour construire votre projet ;
• Profiter de la mise à jour du règlement de copropriété pour intégrer de nouvelles clauses ;
• Faites-vous aider par les juristes de l’ARC qui sont compétentes dans le domaine.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/6-savoir-mettre-jour-son-reglement-de-copropriete

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Adaptation du règlement de copropriété : pour quoi faire ?

https://arc-copro.fr/documentation/adaptation-du-reglement-de-copropriete-pour-quoi-faire

Analysez votre règlement de copropriété dix fois plutôt qu’une

https://arc-copro.fr/documentation/analysez-votre-reglement-de-copropriete-dix-fois-plutot-quune

Faut-il remettre aux copropriétaires la copie d’un acte modificatif au règlement de copropriété après son approbation par l’assemblée générale ?

https://arc-copro.fr/documentation/faut-il-remettre-aux-coproprietaires-la-copie-dun-acte-modificatif-au-reglement-de

La publication des modifications et mises à jour du règlement de copropriété : la solution de l’ARC

https://arc-copro.fr/documentation/la-publication-des-modifications-et-mises-jour-du-reglement-de-copropriete-la-solution

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