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La portée d’une autorisation de travaux privatifs donnée depuis plus de 5 ans

Question : Un copropriétaire souhaite faire installer un climatiseur fixe. Cela nécessite le percement d'une partie commune. Il y a environ 5 ans il avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à ces travaux. Mais, à ce jour il ne les a pas effectués. Il manifeste cette année son intention de procéder aux travaux sachant que l'emplacement envisagé pour l'équipement extérieur n'est plus celui présenté initialement. Doit-on voter à nouveau sur le sujet en assemblée générale ?

 

Réponse :  Au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

C’est donc l’assemblée générale, souveraine, qui doit autoriser les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de la copropriété.

Une autorisation de travaux sur partie commune n’a pas de durée limitée dans le temps, si l’assemblée générale n’a pas précisé de délai maximum d’exécution.

La jurisprudence est allée plus loin et a même reconnu que l’autorisation de travaux conférée par l’assemblée générale étant nécessairement attachée au lot considéré, elle se transmet avec lui à l’acquéreur (CA Aix-en-Provence, 1er avril 2004).

Ainsi, un nouveau copropriétaire peut reprendre pour son compte l’autorisation donnée au propriétaire précédent du lot.

Par contre, la jurisprudence est beaucoup plus restrictive quant au respect des critères de l’autorisation.

Afin d’obtenir l’autorisation de travaux, le copropriétaire, devra mettre certains documents à l’ordre du jour.

Pour cela, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose que soient annexés à la convocation des documents précisant la consistance et l’implantation des travaux.

Ces exigences sont conçues pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause (nature des travaux, modalités d’exécution et impact sur l’immeuble).

Ainsi, il a été jugé que si le copropriétaire ne respecte pas les termes de l’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat est fondé à demander la réalisation de travaux conformes au plan entériné par l’assemblée (Cass 3è civ, 22 octobre 2015, 14-20427).

En l’espèce, vous avez donné une autorisation de pose d’un climatiseur à un copropriétaire il y a cinq ans, sans préciser les délais d’exécution. Cette autorisation est toujours valide.

Cependant, si le copropriétaire souhaite modifier l’emplacement du climatiseur, cela bouleverse les travaux qui avaient été soumis initialement à l’assemblée.

Ainsi, le copropriétaire devra soit proposer son nouveau projet à l’assemblée, soit respecter ses premiers plans.

Si le copropriétaire procède sans nouvelle autorisation, le syndicat des copropriétaires aura cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) à compter du début des travaux, pour demander en justice la modification de l’ouvrage.

Il faudra donc que le copropriétaire mette à l’ordre du jour l’annulation de la première autorisation puis qu’il en demande une nouvelle pour le même type d’équipement.

L’ARC recommande dans la plupart des cas de voter certaines réserves à une autorisation de travaux – telles qu’un constat d’huissier avant/après travaux – le contrôle par un architecte ou bureau d’étude lorsque la structure de l‘immeuble est en jeu. Le tout à la charge du demandeur.

Réponse de l'expert
Action

Comment se calculent les voix du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, lorsque ce dernier est propriétaire d’un lot privatif?

Question : Le syndicat des copropriétaires vient d’acquérir un lot privatif, comment prendre en compte ses voix lors des votes en assemblée générale?

Réponse : Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition. Il peut donc acheter au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires un lot privatif.

Si tout propriétaire au sein d’une copropriété dispose d’un nombre de tantièmes de copropriété destiné à être prise en charge pour le calcul des majorités en assemblée générale, il en va différemment pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, le lot privatif acquis par le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un nombre de tantièmes de copropriété afférent. Cependant, comme le prévoit l’article 16 « il ne dispose pas de voix en assemblée générale ou au titre des parties privatives acquises par lui. »

Selon la jurisprudence constante, notamment un arrêt de la Cour de cassation rendu le 21 juin 2006 (05-12.278), les majorités doivent être calculées, à peine de nullité des décisions prises, en défalquant les tantièmes de copropriété afférents aux lots dont le syndicat est propriétaire.

Ainsi, que l’a confirmé un arrêt plus récent rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 30 janvier 2019 : si la majorité n’est pas calculée en défalquant les voix du syndicat des copropriétaires, la nullité des décisions prises est encourue.

Dès lors, si  la majorité des tantièmes est de 10.000 et que le lot représente 200/10.000, la majorité devra se calculer sur 800 tantièmes, à défaut les décisions prises encourent la nullité.

Pour rappel, si lors de l’assemblée générale, le nombre total des voix pris en compte est erroné, cela entraine alors la nullité de l’assemblée générale, même si l’erreur commise n’a eu aucune incidence sur le vote.

Réponse de l'expert
Action

Notre copropriété datant de 1985 a-t-elle l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité?

Question : Une copropriétaire en fauteuil roulant, nous a envoyé une lettre indiquant que la copropriété doit obligatoirement permettre l’accès à son fauteuil roulant. Elle nous menace de nous assigner en justice si nous effectuons pas les travaux nécessaires.

Réponse : Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies.

Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2007 ont une obligation de se conformer aux normes d’accessibilités pour les personnes à mobilité réduite.

Par ailleurs, il faut bien définir ce que contient la notion d’accessibilité : est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Dès lors, votre copropriété n’est pas soumise à cette obligation d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. De plus, vous voyez bien que si tel était le cas, il ne faut pas confondre la notion d’accessibilité avec la notion d’adéquation.

Si ce copropriétaire a besoin de faire réaliser des travaux d’accessibilité, deux solutions s’offrent à elle :

  • Elle pose la question à l’assemblée générale, qui devra donner l’autorisation d’effectuer de tels travaux et  le syndicat des copropriétaires prendra en charge le financement des travaux (article 24)
  • Elle décide de réaliser à ses frais ces travaux, dans ce cas, elle informe l’assemblée générale de la réalisation de ces travaux et en absence d’opposition du syndicat des copropriétaires, elle pourra réaliser les travaux. Il convient de noter que l’opposition du syndicat des copropriétaires est limité à la non-conformité à la destination de l’immeuble ou à l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou aux éléments d’équipement collectif
Réponse de l'expert
Action

L’Assemblée Générale peut-elle interdire l’usage du vote par correspondance.

Question : Je souhaite proposer à la prochaine Assemblée Générale l’interdiction de l’usage du vote par correspondance, après l’expiration des dispositions légales dérogatoires liées au COVID. Cela est-il possible ?

Réponse :  Cette question est tout-à-fait légitime compte tenu des différentes difficultés juridiques, techniques et sociales que représente le vote par correspondance et son formulaire réglementaire défini par l’arrêté du 02 juillet 2020.

Néanmoins, l’article 9 bis du décret du 19 mars 1967 impose au syndic de joindre à la convocation d’Assemblée Générale, le formulaire de vote qui doit reprendre l’ensemble des questions inscrites à l’ordre du jour afin que chaque copropriétaire puisse avoir la possibilité de se prononcer sur les votes des résolutions.

Ainsi, il impossible que ce soit, pour le conseil syndical, le syndicat des copropriétaires ou le syndic d’interdire ce mode d’expression des votes des résolutions.

Nous comprenons la frustration, sachant que l’on permet aux copropriétaires de se prononcer sur des projets de résolutions sans pouvoir modifier la rédaction et avant même qu’ils aient entendu les commentaires d’experts en assemblée générale ou avis d’autres copropriétaires. 

Face à cette impasse, le plus pratique est que le conseil syndical joigne à la convocation de l’assemblée générale ses préconisations de vote de résolutions, permettant aux copropriétaires qui souhaitent utiliser le formulaire, de connaître l’avis du conseil syndical qui, soyons clairs,  doit défendre un seul et unique intérêt qui est celui de la copropriété

Réponse de l'expert
Action

La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?

Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel.

En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires.

Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ?

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être  voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

 

Réponse de l'expert
Action

Comment faire cesser l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété ?

Question : Au sein de notre copropriété, un copropriétaire exerce une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété. En effet, une clause stipule « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. » Comment pouvons-nous procéder pour interdire l’exercice d’une activité commerciale?

Réponse : A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Or, la destination de l’immeuble peut prévoir une limitation dans l’usage des lots. Ainsi, dans votre règlement de copropriété, il est stipulé « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. »

Dès lors, il est clair que les activités commerciales sont prohibées.

Votre syndic, averti de la situation, doit d’abord mettre en demeure le copropriétaire de cesser immédiatement son activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété et d’utiliser son lot conformément aux dispositions dudit règlement.

Si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndicat des copropriétaires pourra engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire récalcitrant pour obtenir le respect de l’affectation de son lot.

En droit français, il existe deux types de procédure : celle des référés (une procédure dite « rapide », mais pour laquelle les juges ne peuvent qu’ordonner des mesures conservatoires ou des mesures d’instruction; ou juger un litige qui ne présente pas de contestation réelle et sérieuse) ou celle dite au « fond » qui est la procédure classique.

Dans votre cas, une action judiciaire en référé est recommandée. En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 15 décembre 2015 (14-11.602), a relevé que l’exercice d’une activité de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété n’autorise que les activités libérales, constituent un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de faire injonction au copropriétaire concerné de restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété.

Dans la décision susmentionnée, il n’est fait aucun doute quant à l’interprétation du règlement de copropriété, c’est la raison pour laquelle, le juge des référés a pu se prononcer sur cette demande formulée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas inverse, l’action judiciaire devra être engagée « au fond ». Très concrètement, les délais pour obtenir une telle décision seront plus longs. Il faudra nécessairement habiliter le syndic à agir en justice, par une décision d’assemblée générale.

En tout état de cause, la constitution d’avocat est obligatoire pour les deux types de procédure, c’est donc ce dernier qui vous conseillera sur la procédure à entreprendre.

Par ailleurs, il sera possible de demander au juge qu’il prononce une condamnation sous astreinte, c’est-à-dire une condamnation assortie de pénalités financières, si le copropriétaire ne s’exécute pas.

Et si le copropriétaire demande l’autorisation à l’assemblée générale d’exercer une telle activité? Dans ce cas, il devra demander une modification de la destination de l’immeuble, cette dernière se vote à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, il est quasiment impossible d’obtenir une telle modification puisque tous les copropriétaires doivent participer à l’assemblée générale et voter favorablement.

 

Réponse de l'expert
Action

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question : Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?

Réponse :  L’article 9 I alinéa 1 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. »

Cependant l’alinéa suivant énonce « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».

Autrement dit, si le principe du respect du droit de la propriété est bien rappelé dans le premier alinéa, le second prévoit une exception permettant d’intervenir dans un lot privatif.

Il conviendra de déterminer que le seul moyen d’accéder aux combles est de passer par le lot privatif et qu’il n’existe pas d’autres alternatives.

Aussi, vos travaux de réfection des combles ont été validés en assemblée générale, il conviendra alors au copropriétaire concerné après avoir reçu la lettre notifiant le début des travaux au moins 8 jours avant la date de commencement, de laisser l’entreprise pénétrer dans les lieux.

Il ne pourrait donc légalement s’opposer à cet accès. Cependant, force est de constater que dans la pratique certains copropriétaires récalcitrants refusent l’accès aux entreprises. Dans ce cas, personne ne peut entrer sans autorisation du propriétaire, à défaut cela s’apparente à une violation de domicile qui est une infraction pénale.

Il appartiendra alors au syndic de demander, par voie de requête, au président du tribunal judiciaire l’autorisation pour l’entreprise d’accéder au lot privatif pour effectuer les travaux préalablement votés en assemblée générale.

Le syndic pourra également demander la condamnation du copropriétaire réfractaire à payer le surcoût imposé par le retard dans l’exécution des travaux.

Le copropriétaire qui subirait le passage de l’entreprise par son lot, a le droit à une indemnisation en raison d’une dégradation du lot privatif qui résulterait d’un passage intempestif.

Réponse de l'expert
Action

Le syndic a-t-il le droit de m'adresser le procès verbal de l'assemblée générale en courrier simple ?

 

QUESTION A L’EXPERT

Question :

« Je suis allé à l’assemblée générale de ma copropriété. Je viens de recevoir le procès-verbal mais le syndic me l’a adressé en courrier simple et non en lettre recommandée avec accusé de réception. Est-ce légal ? »

 

 

 

 

Réponse :

Cela dépend.

 

Pour répondre à cette question, il faut partir de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

 

En application de cet article, le syndic n’est obligé d’envoyer le procès-verbal d’assemblée en recommandé avec accusé de réception (c’est-à-dire de le notifier) qu’à deux catégories de copropriétaires :

 

  • Les copropriétaires opposants ;

Et

  • Les copropriétaires défaillants (c’est-à-dire ceux qui ne sont pas allés à l’assemblée générale et qui n’ont pas donné de pouvoir pour être représentés).

 

Il faut préciser qu’un copropriétaire opposant n’est pas obligatoirement un copropriétaire qui a voté « Contre » une décision adoptée, même si c’est le cas le plus souvent dans les faits.

En effet, si la majorité des copropriétaires a voté « Contre » et un seul a voté « Pour », le copropriétaire opposant sera celui qui a voté « Pour » car il aura émis un vote en opposition à la décision adoptée majoritairement par les autres copropriétaires.

 

Si nous faisons une interprétation stricte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, rien n’oblige le syndic à envoyer le procès-verbal aux copropriétaires qui ne sont pas opposant ni défaillants.

 

Dans la pratique, le syndic envoie le procès-verbal à cette catégorie de copropriétaires en lettre simple, ce qui est tout à fait souhaitable.

 

D’ailleurs, pour éviter des charges inutiles, il faut bien vérifier que le syndic n’adresse pas le procès-verbal en recommandé accusé réception à tous les copropriétaires mais seulement à ceux visés par l’article 42, alinéa 2.

 

  • En conclusion :

 

  • Vous êtes copropriétaire opposant : le syndic doit vous notifier le procès-verbal, c’est-à-dire vous l’envoyer en recommandé accusé réception ;
  • vous êtes copropriétaire défaillant (absent non représenté) : même obligation que pour le copropriétaire opposant ;
  • vous étiez présent à l’assemblée générale ou absent mais représenté et vous n’étiez pas opposant : le syndic pourra vous envoyer le procès-verbal en courrier simple.

 

Réponse de l'expert

Mots clés associés

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assemblée générale - procès-verbal
notification électronique
copropriétaire- défaillant

Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?

Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?

 

Question : en cas de comptes non approuvés, mon syndic me dit que le recouvrement des impayés n’est pas possible, est-ce vrai ?

 

 

 

En théorie, cela n’est pas vrai, car les appels de fonds des charges courantes de l’année en cours sont basés sur le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire du précédent exercice (ou de l’exercice en cours lorsque le budget prévisionnel est réactualisé).

 

En conséquence, ces charges sont exigibles (généralement au premier jour de chaque trimestre, sauf si l’assemblée générale ou le règlement de copropriété en a décidé autrement).

 

Les charges devenues exigibles doivent être réglées, à défaut de quoi une procédure judiciaire peut immédiatement être engagée.

 

La procédure de « déchéance du terme » en est le parfait exemple. Introduite par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure permet de condamner, à l’avance, un débiteur au paiement de toutes les charges à venir de l’année en cours (charges approuvées dans le cadre du budget prévisionnel) dès la première échéance de retard. En effet ces charges sont connues suite à l’approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale. Cette procédure permet donc, si le juge le décide, de réclamer des charges déjà connues avant leur date d’exigibilité (déchéance du terme de l’exigibilité).

 

Or l’approbation ou non des comptes ne remet pas en question l’approbation du budget prévisionnel. L’approbation des comptes déterminera cependant si la régularisation des charges est ou non exigible.

 

Cet appel de régularisation (part résiduelle entre les charges prévisionnelles et réelles) ne sera pas exigible tant que l’assemblée générale n’aura pas approuvé les comptes. La quote-part de régularisation des charges ne pourra donc être ni appelée, ni recouvrée sans que les comptes de l’exercice clos n’aient été approuvés.  

 

Dans la réalité, la non-approbation des comptes par l’assemblée générale suscite la réflexion du juge, l’amenant parfois à conclure que la non-approbation des comptes est un problème de gestion qui impacte l’ensemble des charges, et bien que l’ensemble des charges prévisionnelles aient été approuvées en assemblée générale, certains juges hésitent parfois à condamner un débiteur à leur paiement en cas de non-approbation des comptes. C’est ainsi que le juge peut être amené à rejeter certaines demandes des syndicats de copropriétaires en cas de comptes non approuvés.

Ainsi, pour éviter que le juge ne rejette une partie des charges réclamées à un débiteur, le dossier d’assignation doit être particulièrement bien préparé avec l’avocat par le syndic, assisté du conseil syndical, en cas de comptes non approuvés.

 

Conclusions :

  • Si les impayés sont importants, rien ne doit justifier que le syndic n’engage pas les actions de recouvrement adaptées.
  • La présence d’impayés sur la copropriété ne doit pas non plus permettre à certains syndics de « forcer la main » aux copropriétaires pour approuver des comptes qui n’auraient pas été corrigés par le syndic conformément aux demandes du conseil syndical.

 

 

 

Réponse de l'expert

Mots clés associés

charges - recouvrement
compte - approbation
charges - impayés
déchéance du terme
charges - régularisation
traitement des impayés