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L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes
Question : Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse : L’article 9 I alinéa 1 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. »
Cependant l’alinéa suivant énonce « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».
Autrement dit, si le principe du respect du droit de la propriété est bien rappelé dans le premier alinéa, le second prévoit une exception permettant d’intervenir dans un lot privatif.
Il conviendra de déterminer que le seul moyen d’accéder aux combles est de passer par le lot privatif et qu’il n’existe pas d’autres alternatives.
Aussi, vos travaux de réfection des combles ont été validés en assemblée générale, il conviendra alors au copropriétaire concerné après avoir reçu la lettre notifiant le début des travaux au moins 8 jours avant la date de commencement, de laisser l’entreprise pénétrer dans les lieux.
Il ne pourrait donc légalement s’opposer à cet accès. Cependant, force est de constater que dans la pratique certains copropriétaires récalcitrants refusent l’accès aux entreprises. Dans ce cas, personne ne peut entrer sans autorisation du propriétaire, à défaut cela s’apparente à une violation de domicile qui est une infraction pénale.
Il appartiendra alors au syndic de demander, par voie de requête, au président du tribunal judiciaire l’autorisation pour l’entreprise d’accéder au lot privatif pour effectuer les travaux préalablement votés en assemblée générale.
Le syndic pourra également demander la condamnation du copropriétaire réfractaire à payer le surcoût imposé par le retard dans l’exécution des travaux.
Le copropriétaire qui subirait le passage de l’entreprise par son lot, a le droit à une indemnisation en raison d’une dégradation du lot privatif qui résulterait d’un passage intempestif.
Le syndic a-t-il le droit de m'adresser le procès verbal de l'assemblée générale en courrier simple ?
QUESTION A L’EXPERT
Question :
« Je suis allé à l’assemblée générale de ma copropriété. Je viens de recevoir le procès-verbal mais le syndic me l’a adressé en courrier simple et non en lettre recommandée avec accusé de réception. Est-ce légal ? »
Réponse :
Cela dépend.
Pour répondre à cette question, il faut partir de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».
En application de cet article, le syndic n’est obligé d’envoyer le procès-verbal d’assemblée en recommandé avec accusé de réception (c’est-à-dire de le notifier) qu’à deux catégories de copropriétaires :
- Les copropriétaires opposants ;
Et
- Les copropriétaires défaillants (c’est-à-dire ceux qui ne sont pas allés à l’assemblée générale et qui n’ont pas donné de pouvoir pour être représentés).
Il faut préciser qu’un copropriétaire opposant n’est pas obligatoirement un copropriétaire qui a voté « Contre » une décision adoptée, même si c’est le cas le plus souvent dans les faits.
En effet, si la majorité des copropriétaires a voté « Contre » et un seul a voté « Pour », le copropriétaire opposant sera celui qui a voté « Pour » car il aura émis un vote en opposition à la décision adoptée majoritairement par les autres copropriétaires.
Si nous faisons une interprétation stricte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, rien n’oblige le syndic à envoyer le procès-verbal aux copropriétaires qui ne sont pas opposant ni défaillants.
Dans la pratique, le syndic envoie le procès-verbal à cette catégorie de copropriétaires en lettre simple, ce qui est tout à fait souhaitable.
D’ailleurs, pour éviter des charges inutiles, il faut bien vérifier que le syndic n’adresse pas le procès-verbal en recommandé accusé réception à tous les copropriétaires mais seulement à ceux visés par l’article 42, alinéa 2.
- En conclusion :
- Vous êtes copropriétaire opposant : le syndic doit vous notifier le procès-verbal, c’est-à-dire vous l’envoyer en recommandé accusé réception ;
- vous êtes copropriétaire défaillant (absent non représenté) : même obligation que pour le copropriétaire opposant ;
- vous étiez présent à l’assemblée générale ou absent mais représenté et vous n’étiez pas opposant : le syndic pourra vous envoyer le procès-verbal en courrier simple.
Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?
Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?
Question : en cas de comptes non approuvés, mon syndic me dit que le recouvrement des impayés n’est pas possible, est-ce vrai ?
En théorie, cela n’est pas vrai, car les appels de fonds des charges courantes de l’année en cours sont basés sur le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire du précédent exercice (ou de l’exercice en cours lorsque le budget prévisionnel est réactualisé).
En conséquence, ces charges sont exigibles (généralement au premier jour de chaque trimestre, sauf si l’assemblée générale ou le règlement de copropriété en a décidé autrement).
Les charges devenues exigibles doivent être réglées, à défaut de quoi une procédure judiciaire peut immédiatement être engagée.
La procédure de « déchéance du terme » en est le parfait exemple. Introduite par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure permet de condamner, à l’avance, un débiteur au paiement de toutes les charges à venir de l’année en cours (charges approuvées dans le cadre du budget prévisionnel) dès la première échéance de retard. En effet ces charges sont connues suite à l’approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale. Cette procédure permet donc, si le juge le décide, de réclamer des charges déjà connues avant leur date d’exigibilité (déchéance du terme de l’exigibilité).
Or l’approbation ou non des comptes ne remet pas en question l’approbation du budget prévisionnel. L’approbation des comptes déterminera cependant si la régularisation des charges est ou non exigible.
Cet appel de régularisation (part résiduelle entre les charges prévisionnelles et réelles) ne sera pas exigible tant que l’assemblée générale n’aura pas approuvé les comptes. La quote-part de régularisation des charges ne pourra donc être ni appelée, ni recouvrée sans que les comptes de l’exercice clos n’aient été approuvés.
Dans la réalité, la non-approbation des comptes par l’assemblée générale suscite la réflexion du juge, l’amenant parfois à conclure que la non-approbation des comptes est un problème de gestion qui impacte l’ensemble des charges, et bien que l’ensemble des charges prévisionnelles aient été approuvées en assemblée générale, certains juges hésitent parfois à condamner un débiteur à leur paiement en cas de non-approbation des comptes. C’est ainsi que le juge peut être amené à rejeter certaines demandes des syndicats de copropriétaires en cas de comptes non approuvés.
Ainsi, pour éviter que le juge ne rejette une partie des charges réclamées à un débiteur, le dossier d’assignation doit être particulièrement bien préparé avec l’avocat par le syndic, assisté du conseil syndical, en cas de comptes non approuvés.
Conclusions :
- Si les impayés sont importants, rien ne doit justifier que le syndic n’engage pas les actions de recouvrement adaptées.
- La présence d’impayés sur la copropriété ne doit pas non plus permettre à certains syndics de « forcer la main » aux copropriétaires pour approuver des comptes qui n’auraient pas été corrigés par le syndic conformément aux demandes du conseil syndical.