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Il ne s’agit pas ici de performance énergétique mais l’enjeu est malgré tout de taille : Passée inaperçue, mais non moins importante, une nouvelle condition de mise en location sera en vigueur au 1er janvier 2023, liée au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier est une compilation de divers diagnostics jointe à un bail d’habitation au moment de sa signature (article 3-3 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Il a pour objectif d’informer le locataire sur les éventuels risques et nuisances auxquels celui-ci pourra être confronté en vivant dans les lieux.

A compter du 1er janvier 2023, ce dossier devra être complété par un nouveau document : si le logement se situe dans un périmètre connaissant des risques naturels, technologiques, ou exposé au bruit des avions, alors le DDT devra inclure un état de ces risques.

Presque tout le territoire français est considéré par les autorités comme pouvant être confronté à des risques dits « naturels ». Si l’on prend l’exemple de Paris, tous les arrondissements sont sectorisés en « risque inondation » mais également « mouvement de terrain »

Sans compter les communes situées dans ou à proximité des couloirs aériens!

A cette nouvelle obligation est associée une sanction : si le DDT ne comprend pas cet état des risques naturels et technologiques, alors qu’il le devrait au regard de la localisation du bien loué, le locataire pourra demander une diminution du montant du loyer, voire la résiliation du contrat de location.

L’enjeu est donc de taille!

Vous êtes bailleur et souhaitez être accompagné au quotidien? En souscrivant à une adhésion « bailleur », L’ARC sera là pour vous informer, vous aiguiller. Tous les détails sont disponibles sur le lien suivant : http://arc-adhesion.fr/inscription/bailleurs/?PHPSESSID=2b5817516b9b37574071123d3172ecfb

Réponse : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics professionnels de mettre à la disposition de chacune de ses copropriétés mandantes un espace dématérialisé dit « extranet ».

Sur cet extranet doivent figurer trois espaces :

• le premier est ouvert à l’ensemble des copropriétaires ;
• le deuxième doit être sécurisé et réservé uniquement aux membres du conseil syndical ;
• et le troisième doit permettre un accès sécurisé à chacun des copropriétaires.

Compte tenu du fait que les syndics ne mettaient aucun document stratégique dans l’extranet de la copropriété, à la demande de l’ARC, un décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a été publié précisant les documents minimum devant figurer dans chacun de ces trois espaces

Ainsi, à titre d’exemple, doivent être téléchargées dans l’espace du conseil syndical, la liste de tous les copropriétaires ou encore les balances générales de la copropriété.

En revanche, les factures de la copropriété ne figurent pas dans la liste des documents à télécharger dans l’espace du conseil syndical.

Ceci étant, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il s’agit d’une « liste minimale de documents » définie par voie réglementaire.

Par conséquent, le conseil syndical, ou encore mieux l’assemblée générale, peut exiger du syndic d’étoffer les documents devant figurer dans chacun des trois espaces.

Concrètement, le conseil syndical dispose de deux moyens légaux pour imposer au syndic de télécharger dans son espace dématérialisé des factures :

• soit, il s’appuie sur le fait qu’il s’agit d’une liste minimale pour exiger du syndic que les factures figurent dans l’espace dématérialisé du conseil syndical.

Si le syndic refuse, il faudra alors de faire voter en assemblée générale le principe, en inscrivant dans l’ordre du jour une question et une résolution, obligeant le syndic mandataire à respecter les consignes décidées par le syndicat des copropriétaires mandant.

• soit, il évoque l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au conseil syndical d’avoir accès à tous documents de la copropriété, en précisant au syndic qu’en l’occurrence les factures doivent être disposées dans son espace dématérialisé.

Conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

Bien que l’établissement de ce procès-verbal soit obligatoire, aucun texte ne mentionne qui doit le rédiger.

Cependant, l’article 42 alinéa 2 de la loi dispose que la notification de ce procès-verbal est réalisée par le syndic. En cas de changement de syndic, il appartient à l'ancien syndic d’envoyer le procès-verbal.

Le syndic a un délai d’un mois pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La notification signifie que le procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre électronique recommandée avec accusé de réception.

Il est précisé que cette notification doit être faite aux copropriétaires opposants ou défaillants.

En revanche, pour les copropriétaires présents et ne s’étant pas opposés à une résolution, le procès-verbal ne doit pas leur être notifié.  

Plus encore, la loi n’exige pas la communication du procès-verbal aux copropriétaires présents et non opposants.

C’est la pratique qui a instauré la communication à ces copropriétaires. Cette communication est donc facultative et peut alors se faire par tout moyen.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment le syndic a un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée générale pour notifier ce procès-verbal.

La notification du procès-verbal ouvre le délai aux copropriétaires opposants ou défaillants de pouvoir contester une résolution ou l’assemblée générale.

Aussi, le défaut de notification du procès-verbal ne fait pas courir ce délai de deux mois pour pouvoir contester l’assemblée générale ou les résolutions résultant de cette réunion. Dès lors, c’est un délai de cinq ans suivant la tenue de l’assemblée générale qui est offert au copropriétaire pour contester la résolution ou l’assemblée générale.