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Puis-je affecter l’excédent de l’exercice sur le fonds de travaux ?
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Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical et les syndics bénévoles qui souhaitent que l’excédent de l’exercice comptable ne soit pas crédité aux copropriétaires, mais affecté directement au fonds travaux. Alors est-il possible d’affecter automatiquement un excédent d’exercice comptable au fonds travaux, compte 105000 ? |
Après une période de réponses écrites, nous reprenons sous forme de vidéo les réponses de l’expert.
Bon visionnage.
Question à l’expert : quelle est la conséquence comptable de la vente de parties communes ?
Question :
« À la suite de la vente des parties communes, le 20 mars 2017 a été votée en assemblée générale une nouvelle grille de répartition des charges. En fin d’exercice, lors de la régularisation des charges, le syndic devra-t-il prendre en considération uniquement la nouvelle grille ou bien se baser sur l’ancienne grille pour les charges constatées avant le 20 mars 2017 et la nouvelle grille pour les dépenses constatées après cette date ? »
Réponse :
Avant de répondre à votre interrogation, il est nécessaire tirer au clair la question de l’exigibilité des appels de fonds en distinguant ceux envoyés en cours d’année de celui de régularisation de charges de fin d’exercice.
Les appels de fonds en cours d’exercice trouvent leur validité légale par le vote du budget prévisionnel. Cela résulte de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration (...) le syndicat de copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...) les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ».
Ainsi, au début de chaque trimestre (ou autre modalité convenue en assemblée générale) le copropriétaire est redevable de sa quote-part de charges trimestrielles.
En revanche, le syndic n’est pas habilité à appeler auprès des copropriétaires la différence entre le montant du budget prévisionnel voté et les dépenses réalisées.
Pour cela, il devra attendre l’approbation des comptes, qui devra être proposée au cours de l’assemblée générale postérieure à l’arrêté des comptes.
Concrètement, l’assemblée générale n’approuvera pas uniquement le résiduel, mais l’intégralité des dépenses de l’exercice, qui pourra alors être répartie sur les comptes des copropriétaires en fonction de leur quote-part.
Ainsi, le fait générateur qui permet de régulariser les charges de l’exercice est le vote de l’approbation des comptes.
Par conséquent, la grille de répartition à prendre en considération est uniquement celle valable à ce jour.
Autrement dit, dans votre cas, seule la nouvelle grille de répartition votée le 20 mars 2017 est à prendre en considération pour l’intégralité de la régularisation des charges de l’année.