Formations (277)
Comment mettre en œuvre un prêt collectif en copropriété ? (émission vidéo)
Devant la difficulté à obtenir des prêts collectifs et pour répondre aux questions des copropriétaires à ce sujet, nous avons fait appel à Madame Noémie FITOUSSI de la société Energie Pulse, partenaire de l’ARC, consultante pour toutes les questions relevant de l’ingénierie financière.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?
Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.
Ce prêt est voté en assemblée générale.
Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.
Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?
Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.
On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.
Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?
C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.
Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.
C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.
Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?
Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.
Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.
Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.
Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?
En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?
Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.
Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.
Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.
En résumé :
- Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
- Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
- Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
- Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
- Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable.
Nos recommandations :
- Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
- Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
- Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.
Pour aller plus loin :
Rubrique dédiée aux adhérents :
Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :
Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru
https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru
" Prêt Collectif "
https://arc-copro.fr/node/15921
Souscription Emprunt
https://arc-copro.fr/node/16265
Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?
Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez :
Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?
Question
En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois.
Sa contestation est-elle légalement justifiée ? Si oui, comment régulariser la situation ?
Réponse
Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.
Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :
« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »
Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.
Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.
En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.
La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.
Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.
A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.
Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.
A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.
Syndicat coopératif : Est-il obligatoire de désigner un expert-comptable comme contrôleur aux comptes ?
Question :
Notre copropriété est composée de 30 lots principaux et est gérée de manière bénévole selon la forme coopérative.
Un conseil syndical a été désigné en assemblée générale avec en son sein un président-syndic qui gère la copropriété.
En fin d’exercice, les autres membres vérifient ces comptes.
L’un de nos copropriétaires vient de nous informer qu’il est obligatoire que les comptes soient contrôlés par un contrôleur aux comptes expert-comptable, est-ce vrai ?
Réponse :
Non.
L'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'en forme coopérative, l'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
Par conséquent, il n'est nullement imposé que ce soit un expert-comptable.
Le rôle du copropriétaire ou de la personnes qualifiée est de contrôler la bonne tenue des comptes et plus généralement qu'ils ne présentent pas d'anomalies.
En effet, lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel ou un syndic « bénévole », c’est le conseil syndical - dont le syndic ne peut faire partie - qui est chargé de contrôler l’ensemble de sa gestion, la comptabilité en particulier.
Dans la gestion de forme coopérative, les membres du conseil syndical et son président, qui assure la fonction de syndic, sont associés dans la gestion de la copropriété.
Cette instance ne peut donc pas, en toute transparence et impartialité, contrôler sa propre gestion.
C’est pourquoi, une instance supplémentaire, distincte du conseil syndical, est nécessaire. La gestion et les comptes pourront ainsi être vérifiés en toute objectivité et impartialité.
Les contrôleurs sont élus en assemblée générale à la majorité des voix exprimées par les présents et représentés (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) pour une durée maximale de trois ans (renouvelable par l’assemblée générale).
| Pour rappel, l’ARC propose un service de contrôle des comptes afin de répondre aux exigences de la loi. |