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Convention d’ouverture du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : VRAI/FAUX
Les doutes du conseil syndical quant à l’existence d’un compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, à la présentation par le syndic de la convention correspondante éditée par l’établissement financier dépositaire, se manifestent régulièrement.
Les incertitudes s’avèrent d’autant plus grandes en cette période sanitaire exceptionnelle, dont certains syndics professionnels tentent de tirer profit.
Quelles sont les principales mentions ou omissions suspectes affectant encore certaines conventions d’ouverture de compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires ?
Question : le recours à une abréviation pour le titulaire du compte bancaire séparé est-elle juridiquement admissible ?
Réponse : NON.
De nombreuses conventions se contentent d’indiquer comme titulaire du compte bancaire séparé « SDC ». Or, ce sigle peut aussi bien désigner le syndicat des copropriétaires, que le syndic de copropriété.
Il convient donc d’exiger que le titulaire du compte bancaire séparé figure en toutes lettres avec sa dénomination (si l’immeuble en possède une), ainsi que l’adresse de la résidence.
Question : la référence au syndic dans le cadre réservé au titulaire du compte est-elle licite ?
Réponse : NON.
La loi du 10 juillet 1965 distingue très clairement le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, de l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de disposer d’un compte bancaire séparé.
Par compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, on entend que celui-ci possède seul ce produit financier.
Autrement dit, toutes les mentions relatives au syndic (dénomination, adresse de son siège social, mandataires bénéficiant de la signature) doivent être comprises dans un espace dédié au représentant légal.
Question : le compte bancaire peut-il être dépourvu d’un numéro de compte, de la date et signature des cocontractants et de leur représentant ?
Réponse : NON.
Chaque compte bancaire doit détenir un numéro de compte permettant non seulement de l’identifier, mais également de pouvoir y effectuer les opérations financières adéquates (encaissements et règlements), sans avoir au demeurant à transiter par le compte bancaire tiers (tel celui professionnel du syndic) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les signatures et la date garantissent la conclusion de la convention, c’est-à-dire la prise d’effet des engagements respectifs des deux parties contractantes.
Elles permettent de contrôler, si le syndic a pleinement respecté son obligation légale d’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai imparti, soit un maximum de trois mois à partir de sa désignation en assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette contrainte temporelle n’est pas anodine, puisque cette disposition légale prévoit qu’en cas de carence du syndic à s’y conformer, son mandat s’en trouve nul de plein droit.
Comment expliquer le manque de confiance des conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic ? (émission vidéo)
On pourrait valablement s’interroger sur les causes du conflit latent ou du moins de la méfiance de nombreux conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic alors que tous deux sont censés défendre exclusivement les intérêts des syndicats des copropriétaires.
La raison de cette situation est que les syndics professionnels défendent d’autres intérêts qui sont parfois en contradiction avec ceux de la copropriété.
C’est à travers un débat télévisé en deux parties que le Directeur Général de l’ARC a échangé avec un observateur de la copropriété, lui-même ex-syndic, sur la situation et les difficultés rencontrées ne permettant pas de garantir une gestion pérenne des copropriétés.
Vous pouvez consulter le débat en cliquant sur les images.
I. Partie 1
II. Partie 2
Mise en concurrence des contrats de syndic en cas de gestion de la copropriété par un syndic non professionnel
Question :
Notre copropriété est gérée par un syndic non professionnel depuis plus de cinq ans. Nous sommes satisfaits de sa gestion d’autant plus que les syndics professionnels précédents n’étaient pas réactifs. En tant que président du conseil syndical un copropriétaire m’a indiqué que je suis contraint par la loi de mettre en concurrence les contrats de syndic.
Suis-je réellement concerné par cette obligation ?
Réponse :
L’article 21 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale à se prononcer sur la désignation d’un syndic.
Or, cette obligation ne s’applique que s’il est question de la désignation d’un syndic professionnel.
En effet, le troisième alinéa de l’article 21 précise bien qu’il s’agit « d’une assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. »
A contrario, lorsqu’il s’agit de la désignation d’un syndic non professionnel (ou bénévole) le conseil syndical n’est pas tenu par l’obligation de mise en concurrence.
Ceci étant dit, le conseil syndical, ses membres ou un ou plusieurs copropriétaires restent tout à fait libres de proposer à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent.
D’ailleurs, de manière plus générale l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise qu’« à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la/les questions dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ».
Je profite de votre interrogation pour vous alerter sur le fait que de nouvelles sociétés ou start-up se sont développées en se présentant comme des syndics alors que dans les faits il s’agit de prestataires qui proposent des solutions d’assistance de gestion après que la copropriété ait désigné un syndic non professionnel.
En tant que président du conseil syndical vous avez intérêt à étudier les offres de contrats (de syndic ou de prestataire) proposées par les copropriétaires afin de bien comprendre les enjeux et surtout les risques pour la copropriété.
Nous relevons actuellement beaucoup de conseillers syndicaux déçus par ces prestataires « low cost » qui s’engagent à substituer le syndic dans ses fonctions en contrepartie d’un coût aguicheur de dix euros par lot et par mois.
Après quelques mois de gestion le résultat est plutôt décevant.