Les points à contrôler dans le contrat de syndic (émission vidéo )
Suite au décret du 26 mars 2015, un contrat type de syndic est imposé.
Monsieur Christophe Grand, juriste à l’ARC propose de nous indiquer les points à contrôler dans la proposition de contrat de syndic avant qu’il ne soit proposé à l’ordre du jour de l’assemblée générale amené à le désigner.
Le premier élément à contrôler est la durée du mandat.
Nous préconisons une durée de contrat d’un an avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et en totale adéquation avec la durée indiquée.
Y-a-t-il des prestations particulières sur lesquelles il est nécessaire d’être particulièrement vigilant ?
Oui et ce contrôle est nécessaire pour éviter les clauses irrégulières et abusives des syndics.
La première prestation à contrôler est le nombre de visites de la copropriété à effectuer par le syndic. Il faut négocier un nombre de visites adapté. Elles ne doivent pas être insuffisantes et leurs durées doivent être précisées. Il faut exiger la présence du président du conseil syndical et la rédaction d’un rapport écrit relevant l’ensemble des points contrôlés.
La deuxième prestation à vérifier est l’extranet qui est un système dématérialisé permettant l’accès aux documents de la copropriété.
Dans la mesure où l’assemblée générale exonère le syndic de cette prestation, le montant de ses honoraires doit être minoré de son forfait de base.
Il en va de même pour la prestation d’archivage si la copropriété décide de recourir à une société extérieure. Là aussi le syndic doit minorer ses honoraires de ce montant.
Troisième point sur lequel il faut être vigilant : l’assemblée générale annuelle pour laquelle un forfait adapté doit être négocié avec une durée conforme aux « habitudes » de la copropriété pour minimiser les dépassements d‘honoraires. On constate précisément dans ce domaine de nombreux abus de la part des syndics qui calquent les heures d’assemblées avec les heures d’ouverture de leur cabinet alors que la plupart du temps les assemblées générales se tiennent au-delà de celles-ci.
Concernant la gestion des campagnes travaux, comment sont calculés les honoraires pouvant être perçus par le syndic ?
Si ce sont des travaux de maintenance qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement, il n’y a pas d’honoraires à prévoir par le syndic. Par contre, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel. Cependant cela doit résulter d’une décision spécifique de la même assemblée générale qui vote les travaux.
Les honoraires de syndic doivent être calculés sur un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux qu’il convient d’adapter au regard de la prestation qui est effectivement réalisée par le syndic.
Est-ce qu’il y a des abus sur certains points particuliers de manière récurrente ?
On constate des abus notamment en matière d’immatriculation initiale de la copropriété avec des montants d’honoraires qui sont disproportionnés. Certains syndics tentent également de facturer annuellement les mises à jour alors que les textes ne prévoient que la possibilité de facturation de l’immatriculation initiale.
L’autre abus régulier concerne les mutations. Lorsqu’un copropriétaire vend son appartement, le syndic –sollicité par le notaire - doit établir un état daté. On constate alors parfois des montants disproportionnés au regard de la prestation donnée. Certains autres syndics facturent ce qu’ils appellent un « pré état-daté » qui est une information préalable requise généralement par l’agent immobilier mais qui n’a aucune base légale.
En résumé, il faut être vigilant et notamment sur :
- la durée du mandat, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
- sur les prestations particulières ;
- sur le rajout de prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015.
Il faut aussi retenir que ce qui n’est pas dans le contrat n’est pas facturable !
Il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner à l’analyse des propositions de contrats.
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