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La suppression du poste de gardien (émission vidéo)
Dans un souci d’économie, de plus en plus de syndicats de copropriétaires se préoccupent de la restructuration du poste de gardiennage ou même de sa suppression, compte tenu du coût croissant que ce poste de charges engendre.
Madame Martine WAKIN, juriste à l’ARC spécialisé dans ce domaine spécifique,
Pouvez-vous tout d’abord nous indiquer dans quels cas un syndicat de copropriétaires peut envisager la suppression de ce poste ?
Il y a trois cas principaux :
- Le gardien est parti à la retraite récemment et n’est pas remplacé.
- La fonction a disparu de fait depuis des années et la loge n’existe plus en tant que telle. IL faudra passer d’une suppression de fait à une suppression juridique.
- De petites ou moyennes copropriétés ont un gardien dont l’emploi est surdimensionné par rapport à la taille de la copropriété ce qui représente un coût important 30, 40 voire 50% du budget prévisionnel et qui dans le même temps doivent faire face à des travaux de conservation de l’immeuble ou de rénovation énergétiques notamment pour les copropriétés des années 60 et 70.
Quelles sont les conditions nécessaires à la suppression du poste de gardien ? Quelles questions doit-on se poser au préalable pour assurer une bonne transition vers d’autres moyens de substitution ?
Cette suppression doit être obligatoirement votée en assemblée générale.
Il faut donc que les copropriétaires soient informés.
En conséquence, le conseil syndical doit travailler cette question en amont. Cette question doit faire d’objet d’une analyse en 5 points :
1. L’évolution des besoins de la copropriété à court et moyen terme pour 2 points
a. Entretien des parties communes de la copropriété, nettoyage des espaces libres, des espaces verts, gestion des ordures ménagères en fonction du passage des services de collectes
La surveillance de l’immeuble, le service courrier
b. Concernant les travaux de conservation et de rénovation énergétique à entreprendre, d’amélioration de mise en place de nouvelles technologies
2. Etude du poste de gardien à travers les documents existants : règlement de copropriété, contrats de travail et grille des UV, unités de valeur, et avenants et le coût de ce poste dans le cadre du budget prévisionnel
3. Les solutions alternatives, comme le recrutement d’un employé d’immeuble à temps partiel ou à une société de prestation de service extérieur
4. La maîtrise de charges de copropriété pour permettre le paiement des charges courantes et les travaux à faire
5. Analyse du règlement de copropriété ; si les tâches sont définies, il faudra prévoir des moyens de substitution pour ne pas modifier les conditions de jouissance des parties privatives ce qui entraîneraient la nécessité d’un vote à l’unanimité.
Et ensuite, en pratique, comment cela se passe-t-il ?
Il est nécessaire d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la suppression du poste de gardien avec joint à la convocation l’étude faite par le conseil syndical. Le Vote s’effectue à la majorité de l’article 26 de la loi.
Lors de cette même assemblée générale, il faudra également prévoir la question d’aliénation du logement de fonction qui se votera également à la majorité de l’article 26. Il y aura alors trois possibilités :
- vente ;
- mise en location ;
- changement d’affectation.
En résumé, lorsqu’un syndicat de copropriétaires envisagent la suppression du poste du gardien il est nécessaire de :
- bien vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété et si il prévoit certaines tâches précises difficilement modifiables ;
- débattre en amont de l’assemblée générale des conséquences de la suppression de ce poste sans oublier le devenir de la loge appartenant au syndicat ;
- voter en assemblée générale la suppression effective du poste, la vente, la location ou le changement d’affectation de la loge.
Recommandations de l’ARC :
Avant de décider de la suppression de ce poste, il est essentiel de :
- Plusieurs mois en amont, il faut faire une étude des besoins actuels de la copropriété qui ont pu évoluer depuis sa mise en place.
- Réfléchir à l’adaptation des tâches liées à ce poste (nettoyage des parties communes, sorties des poubelles, etc.) une fois le poste supprimé.
- Prendre conseil auprès d’un juriste de l’ARC spécialisé qui sera vous accompagner dans toutes ces démarches en toute sécurité.
Merci Mme WAKIN et si vous souhaitez allez plus loin n’hésitez pas à vous procurer le guide de l’ARC : « Gardiens et employés d’immeubles : exécution et rupture du contrat de travail »
Rubrique dédiée aux adhérents :
Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :
Suppression du poste de gardien et aliénation (vente) du logement affecté au gardien lorsqu’il appartient au syndicat
Comment anticiper le départ en retraite du gardien d’immeuble ?
https://arc-copro.fr/documentation/comment-anticiper-le-depart-en-retraite-du-gardien-dimmeuble
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La maîtrise des charges chauffage : les bonnes pratiques (émission vidéo)
L’ARC propose à ses adhérents des consultations avec des professionnels spécialisés permettant aux conseils syndicaux et syndics bénévoles d’identifier les éventuelles anomalies de consommation et de défaillance dans la gestion du chauffage.
Monsieur Éric PALLU, conseiller énergie et fluides au sein de l’ARC, répond à certaines de nos questions :
- Existe-t-il des moyens pour maitriser ses charges liées au poste chauffage ?
- Concernant le contrat de chauffage, quels sont les points à contrôler pour vérifier sa bonne application ?
- Si malgré tous ces contrôles, il est toujours constaté des charges élevées sur ce poste, qu’est-il possible de faire ?
pour assister les conseillers syndicaux et syndics non professionnels à suivre les consommations d'énergétique de leur copropriété, l'ARC propose des ateliers trimestriels BES (Bilan Energétique Simplifié) voir article à partir du lien suivant :arc-copro.com/w157
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Comment bien mettre à profit L’extranet de la copropriété ? (émission vidéo)
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, a introduit une obligation faite au syndic de mettre à la disposition de la copropriété un extranet au 1er janvier 2015.
Monsieur Emile HAGEGE, directeur de l’ARC, va tout d’abord nous indiquer à quoi sert cet extranet de la copropriété et s’il y a une liste minimale de documents à mettre à disposition dans cet espace.
Il nous éclairera également sur les modalités d’actualisation des documents.
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Le renouvellement et la négociation des contrats de gaz et d’électricité (émission vidéo)
Bonjour Monsieur. Copropriété Services, la coopérative de l’ARC dont vous êtes le Directeur, a mis en place plusieurs services et outils pour obtenir des réductions significatives des tarifs de gaz et d’électricité :
- une plateforme permettant de mettre en concurrence des fournisseurs de gaz et d’électricité ;
- un service d’achats groupés.
Pouvez-vous nous rappeler la réglementation actuelle en matière de fourniture de gaz ou d’électricité ?
Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.
Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.
A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.
Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.
Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?
Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.
Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.
Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.
Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?
Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).
A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.
Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple) peuvent faire enflammer les prix.
Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.
Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :
- soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
- soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.
En résumé :
- Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
- Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.
Recommandations de l’ARC :
- Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
- Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
- Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)
Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :
« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.
Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/
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Quel est le rôle du conseil syndical en cette période de crise sanitaire ? (émission vidéo)
En cette période de crise sanitaire, où la plupart des syndics professionnels travaillent en télétravail y compris peut-être après le déconfinement annoncé, le rôle du conseil syndical devient encore plus essentiel.
En effet, il devient le premier relai entre « la copropriété » et le syndic devant s'assurer que l'ensemble des mesures préventives ont été prises dans l'intérêt de la copropriété.
A travers cette réponse de l’expert, est présenté le rôle particulier du conseil syndical en cette période.