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Peut-on destituer à tout moment le président du conseil syndical ?

Question :

 « Une majorité des membres du conseil syndical souhaite révoquer le président compte tenu de sa connivence avérée avec le syndic. Ce dernier nous indique que cela est impossible puisque le président a été élu par le conseil syndical au cours de l’assemblée générale pour une durée d’un an.

A-t-il raison ? »

Réponse de l'expert :

Avant de répondre à votre interrogation, il est important que le conseil syndical connaisse exactement les pouvoirs dont il dispose par rapport à ceux de l’assemblée générale ou encore du syndic.

En effet, la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 ont conféré des pouvoirs propres au conseil syndical (tel que la possibilité de se faire assister par un professionnel ou par une association de son choix) et ont attribué des prérogatives particulières au président du conseil syndical, comme convoquer dans certaines conditions une assemblée générale.

Par conséquent, la nomination du président du conseil syndical qui représente ce groupement ne concerne par définition que ses membres et en aucun cas l’assemblée générale.

D’ailleurs, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est clair sur ce point puisqu’il précise que « le conseil syndical élit son président parmi ses membres ».

Ainsi, même si l’élection du président du conseil syndical s’est faite lors de l’assemblée générale, les membres du conseil syndical peuvent valablement – au cours d’une réunion interne – revenir sur leur décision en révoquant le président en place, en vue de le remplacer par un autre membre du conseil syndical.

Bien évidemment, le président révoqué reste conseiller syndical à part entière, puisque cette fonction lui a été confiée par l’assemblée générale.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

article 21 de la loi du 10 juillet 1965
conseil syndical - composition
conseil syndical - président
conseil syndical - révocation président

Comment le syndic doit-il informer de sa démission ?

Question :

« Je fais partie du conseil syndical. Lors du contrôle des comptes, le syndic m’a informé de son intention de démissionner. Un mois plus tard, nous recevons la convocation d’assemblée générale dans laquelle le syndic nous notifie sa décision de démission en précisant qu’il a informé le conseil syndical il y a déjà un mois, justifiant que son préavis de trois mois est à décompter depuis cette date. Cela est-il justifié ? »

Réponse :

Comme souvent, avant de répondre clairement à cette question, il est important de bien préciser le cadre légal et règlementaire en la matière.

L’article 18, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic doit respecter un préavis de trois mois avant de démissionner de ses fonctions.

Par conséquent, il ne peut pas le faire du jour au lendemain, ni d’un mois à un autre.

Néanmoins, la loi ne précise pas les modalités d’information de cette décision.

Pour cela, il faut se référer au point 4 du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type qui précise que le syndic doit en avertir le président du conseil syndical ou, à défaut, chaque copropriétaire.

Ainsi, l’information donnée par le syndic à un membre du conseil syndical n’a aucune valeur légale, ni règlementaire.

Par conséquent, le préavis de trois mois débute à partir de la date de la notification de l’assemblée générale envoyée à tous les copropriétaires et non à la date du contrôle des comptes.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

syndics - démission
syndics - préavis démission

Le conseil syndical peut-il afficher la liste des mauvais payeurs dans l’immeuble ?

Question :

« Le conseil syndical souhaite afficher dans le hall d’entrée de l’immeuble les noms, prénoms et adresses des copropriétaires débiteurs, est-ce possible ? »

Réponse:

Non il n’est pas permis de procéder à l’affichage nominatif des débiteurs dans le hall, lieu accessible à des tiers à la copropriété ( livreurs, prestataires, locataires) , ceci en application en premier lieu de l’article 9 du code civil : Chacun a droit au respect de sa vie privée.

En second lieu, l’article 1er du décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l'information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l'assemblée générale prévoit l’affichage d’un certain nombre d’informations dans l’immeuble. En revanche il précise que  :

« Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu. »

Et également que «  ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :

  • une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat  (etc.) ».

Il est donc clair que les pouvoirs publics ont souhaité protéger les informations nominatives.

Ceci étant, il ne faut pas non plus confondre avec la diffusion, en pièce annexe jointe à la convocation d’assemblée,  de  l’état récapitulatif des débiteurs car cela reste un document interne à la copropriété diffusé exclusivement aux copropriétaires ;

Votre action constitutive d’une vraie plus-value, en tant que conseil syndical , est d’aller voir ces débiteurs, et d’évaluer s’ il s’agit de mauvais payeurs chroniques, ou simplement de copropriétaires traversant une période difficile, cette première approche permet de déterminer la procédure qui sera mise en place avec le syndic : établissement d’un échéancier et signature d’un protocole d’étalement de la dette, ou engagement d’une procédure contentieuse.

Nous vous rappelons notre ouvrage : Comment traiter les impayés que vous pouvez commander auprès de l’accueil ou sur notre site (rubrique librairie).

Réponse de l'expert

Mots clés associés

traitement des impayés
mauvais payeurs
copropriétaire- informations
article 9 du code civil
droit d'affichage
copropriétaire - débiteur

Existe-t-il un formalisme pour démissionner du conseil syndical ?

Question :

« Un membre du conseil syndical a transmis sa démission par mail une première fois à l’ensemble des membres du conseil, et l'a confirmée par un autre envoi toujours par email directement au syndic.

Or, quelques jours plus tard, ce conseiller est revenu sur sa démission et affirme maintenant qu’elle n’était pas valable, car elle n'a pas été transmise par lettre recommandée avec accusé de réception.

Qu’en est-il exactement ? »

Réponse :

Ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 n’ont prévu de règles afférentes à la démission d’un conseiller syndical.

Sauf précision relative au formalisme qui serait apportée par votre règlement de copropriété, il est nécessaire de raisonner par analogie sur la notion juridique générale de « démission »

Les tribunaux ont posé le principe selon lequel l’acte de démissionner doit être caractérisé par trois critères : clair, sérieux et non équivoque.

  • Clair et sérieux, donc donné en dehors de toute forme de pression et choisi librement par le démissionnaire.
  • Non équivoque ce qui signifie que même si il n’existe aucune forme imposée pour présenter sa démission, la preuve qu’elle a été donnée doit pouvoir être rapportée : c’est bien le cas puisque le conseil syndical dispose bien de deux emails du conseiller.

La démission du conseiller est donc bel et bien valable puisqu’elle répond à ces critères.

Le conseil de l’expert : En cas de démission de plus de 25% des conseillers syndicaux, conformément aux dispositions de l’article 25 du décret du 17 mars 1967,  le conseil se retrouve paralysé, et les membres restants n’ont plus capacité à agir. Pour cela il est utile de nommer en assemblée des membres suppléants qui prendront leurs fonctions en cas de départ des titulaires et éviteront au conseil la situation de blocage.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

conseil syndical - démission membre
un quart des sièges

Quelles sont les conséquences de l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le procès-verbal

Question : Nous venons de recevoir notre procès-verbal, il manque la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, puis-je demander l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif ?

A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

Le contenu du procès-verbal est fixé par les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967.

L’article 18 alinéa 2  du décret du 17 mars 1967 dispose : «  La notification [du procès-verbal] doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du 2ème alinéa de l’article 42 de la loi »

Quant à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «  Les action en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois suivant la notification du procès-verbal. »

A défaut de reproduction de cet alinéa, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 28 janvier 2015 (n°13-23.552) que la notification était irrégulière et le délai de forclusion de deux mois ne courrait pas, si bien que l’assemblée générale pouvait être annulée dans un délai de 5 ans à compter de la notification du procès-verbal.

Autrement dit, l’assemblée générale n’encourt pas la nullité de ce simple fait. Cependant, si elle est irrégulière ou si certaines résolutions sont irrégulières, les copropriétaires opposants ou défaillants pourront demander la nullité de l’assemblée générale ou des résolutions dans un délai de 5 ans et non plus de deux mois.

Cette reproduction est obligatoire, et il ne pourrait être suppléé en apportant la preuve que le copropriétaire a pris connaissance du procès-verbal ou en indiquant qu’il a écrit au syndic pour contester la décision de l’assemblée générale, ainsi que l’a jugé la haute juridiction dans un arrêt du 28 octobre 1985 (n°84-13.290).

En conséquence, cela signifie que la seule reproduction permet de ne pas élargir le délai pour contester la résolution irrégulière ou l’assemblée générale irrégulière. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc indiquer que l’action engagée 3 ans après la notification est irrecevable parce que le copropriétaire connaissait le délai de deux mois et l’avait indiqué au syndic.

Par ailleurs, le texte doit être reproduit dans son intégralité. Néanmoins, la Cour de cassation a reconnu que si le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 figure sur le procès-verbal dans la notification, à l’exception de la disposition relative au délai imparti par le syndic pour notifier le procès-verbal, cette omission n’affecte pas la régularité de la notification (civ3. 11 avril 2019 n°18-14.692).

Enfin, notons qu’il n’est pas exigé que cette mention figure dans un courrier distinct du procès-verbal. La loi est respectée lorsque la mention figure dans le procès-verbal de l’assemblée.

En conclusion, il est impératif que soit mentionné le délai dans lequel le copropriétaire peut contester l’assemblée générale. A défaut de cette reproduction de l’article 42 alinéa 2 relatif à cette possibilité, le copropriétaire opposant ou défaillant pourra contester dans un délai de 5 ans suivant la notification du procès-verbal les résolutions irrégulières ou l’assemblée générale irrégulière (en s’appuyant sur un autre motif).

Réponse de l'expert
Action

Le syndic est-il responsable s’il n’exécute pas la décision relative à la nouvelle grille de répartition des charges?

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?

Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale.

Une fois voté, le syndic ne peut en juger l’opportunité et doit les exécuter immédiatement, sauf pour les décisions de travaux qui se votent à la majorité de l’article 25 et 26, qu’il ne peut exécuter qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

S’il exécute mal ou avec retard les décisions d’assemblée générale, le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires si ce manquement à ce dernier lui cause un préjudice.

Il est également reconnu qu’un copropriétaire qui se plaindrait de la mauvaise ou de l’absence d’exécution de la décision pourrait engager la responsabilité du syndic à titre personnel sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (article 1240 du Code civil).

Ainsi, un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 novembre 2021 (20-14.003) a reconnu le syndic comme étant responsable de la mauvaise application d’une décision d’assemblée générale relative à une modification de la répartition des charges.

Cependant, il est impératif pour un copropriétaire qui souhaite engager la responsabilité du syndic de démontrer une faute commise par le syndic, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. A défaut d’un des éléments, la responsabilité du syndic ne pourra pas être engagée.

Dans votre cas, la faute commise par le syndic est l’absence d’application de la résolution de l’assemblée générale, le préjudice subi est le paiement d’une somme supérieure à ce qui est réellement dû. Le lien de causalité résulte du fait que par l’absence d’application de la résolution, il est réclamé au copropriétaire une somme supérieure à celle due.

Ainsi, le syndic est responsable s’il n’exécute pas correctement une telle résolution.

Pour mémoire, l’action en responsabilité se prescrit dans un délai de 5 ans à compter du jour où on a eu connaissance du problème ou aurait dû en avoir connaissance, mais un copropriétaire ne peut agir que pour son seul préjudice et pas celui de la copropriété.

 

 

Réponse de l'expert
Action

Est-il opportun de nommer des conseillers syndicaux suppléants et le cas échéant quels sont leurs pouvoirs?

Question : Notre syndic a inscrit une question à l’ordre du jour portant sur la nomination de membre suppléant du conseil syndical. Nous ne savons pas quel est le rôle du suppléant, ni s’il est opportun de voter pour l’élection d’un membre suppléant ?

Réponse :

Le conseil syndical est composé de copropriétaires, descendants, ascendants, conjoints, partenaire de PACS de copropriétaires, associés ou accédants. C’est le règlement de copropriété, à défaut l’assemblée générale qui fixe le nombre de conseillers syndicaux.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale et ont pour mission de contrôler la gestion du syndic, de l’assister en donnant tout avis sur des questions intéressant le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical a donc pour fonction de protéger l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la loi prévoit que le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Ainsi, pour un conseil syndical est composé de 8 membres, il ne sera plus régulièrement constitué si un membre du conseil syndical a vendu son lot à un tiers, qu’un membre a démissionné et que le dernier est décédé.

Dès lors, le conseil syndical ne peut plus fonctionner. A ce titre, il ne peut plus contrôler les comptes, ni donner son avis, son fonctionnement est paralysé. Dans ce cas, il faut attendre la prochaine assemblée générale pour nommer d’autres membres pour remplacer les membres manquants. Ceux qui n’ont pas quitté leur mandat, restent conseillers syndicaux jusqu’à l’expiration de leur mandat.

Pour éviter cette paralysation, il est fortement conseillé de voter pour l’élection de membres suppléants.

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose : «  Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent »

Cette élection est faite par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, le cas échéant l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’est pas obligatoire, bien que fortement recommandée.  

Le « suppléant » prendra ses fonctions en cas de démission du conseiller syndical ou de départ définitif (décès ou vente) d’un membre. Il n’a pas pour vocation de remplacer ponctuellement le conseiller syndical qui ne pourrait être présent aux réunions faute de travail.

Il remplace alors purement et simplement le membre qui quitte définitivement le conseil syndical, permettant ainsi une continuité dans ses fonctions.

Par ailleurs, si plusieurs suppléants sont élus par l’assemblée générale, le premier membre suppléant élu devra remplacer le premier membre titulaire qui quitte le conseil syndical.

L’ARC est plus que favorable à l’élection du conseil syndical, alors à vos votes !

 

 

Réponse de l'expert
Action