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Récupération des impayés à partir des produits issus de la vente des parties communes
Question
Prochainement, la copropriété envisage de vendre la loge à un copropriétaire de l’immeuble. En tant que président du conseil syndical, j’ai demandé au syndic que les produits issus de cette vente et qui doivent être réparties auprès des copropriétaires de l’immeuble doivent au préalable être déduits des impayés de charges de chacun.
Le syndic m’a indiqué que cela n’était pas possible sachant que le syndic est tenu de remettre directement à chacun des copropriétaires sa quote-part du prix de vente de la loge indépendamment de l’existence de charges impayées.
Cette affirmation est-elle exacte ?
Réponse
L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque des parties communes sont vendues, les produits générés se divisent de plein droit entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de leur lot et de la clé de répartition.
Aussi curieux que cela puisse être, ce même article précise que la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est directement remise par le syndic, et ce indépendamment qu’il existe un impayé de charges.
Autrement dit, même si le copropriétaire est débiteur d’une somme à l’égard de la copropriété, le syndic est tenu de lui remettre l’intégralité de sa quote-part du prix de la loge sans pouvoir déduire ses impayés d’appels de charges.
Ceci étant, l’ordonnance « Copropriété » a modifié en profondeur la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un nouvelle rédaction de l'article 16-1 qui prévoit désormais que la « part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. »
Les pouvoirs publics sont donc revenus sur le droit du copropriétaire débiteur de réclamer l’intégralité du versement de sa quote-part de vente de partie commune pour imposer au syndic qu’il déduise au préalable les appels de fonds impayés.
Cette nouvelle disposition concernera les ventes de parties communes réalisées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance qui est fixée au 1er juin 2020.
Il est donc recommandé de reporter la décision de la vente de la loge à une date postérieure au 1er juin 2020.
Dans le cas où l’assemblée générale est déjà convoquée, rien n’interdit à l’assemblée générale de voter le principe de la vente de la loge en fixant un montant tout en précisant qu’il prendra effet le 2 juin 2020, permettant ainsi à la copropriété de bénéficier du nouveau dispositif.