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Réponse

De nombreuses copropriétés en chauffage collective ont un contrat d’entretien comprenant une clause de « garantie totale » ou de « gros entretien renouvellement (GER) » autrement appelée clause P3. Avec un contrat P3, la copropriété paye une participation spécifique dans le cadre du contrat en contrepartie de laquelle le chauffagiste doit assumer les grosses réparations à ses frais. Ces contrats ont souvent une durée longue, généralement de 8 à 10 ans. Pour tout savoir sur les contrats P3, consultez notre dossier « Contrats P3 : alerte aux dérives, ne ratez pas la négociation ! » www.arc-copro.com/ct1s.

D’un point de vue légal, ce type de contrat peut tout à fait contenir une clause de reconduction tacite, rien ne l’empêche… si ce n’est le bon sens : comme nous allons voir ci-dessous.

Pour chiffrer le montant du P3, le chauffagiste fait la liste du matériel en place et estime le taux d’usure du matériel afin d’évaluer le montant de la redevance P3. Ce montant est donc déterminé en fonction de l’usure du matériel au moment de la signature du contrat.

Si le contrat est reconduit dans les mêmes termes, cela voudrait dire que la chaufferie se trouve exactement dans le même état qu’au début du contrat : ce qui est impossible ! La redevance payée à partir du moment de la reconduction tacite n’a donc plus aucun sens et ne correspond plus à l’état du matériel présent en chaufferie. Si la copropriété souhaite renouveler son contrat, la redevance P3 doit donc être recalculée.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, nous déconseillons donc très fortement d’accepter une clause de ce type dans un contrat P3. Nous conseillons d’ailleurs que la copropriété gère elle-même son propre P3.

Réponse :

Contexte réglementaire.

Concernant un parking qui ne relève pas d’un ERP (Établissement Recevant du Public), les prescriptions en vigueur sont les suivantes :

• Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation

• L’article 94 prescrit « que l'éclairage soit naturel ou artificiel, l'éclairement doit être suffisant pour permettre aux personnes de se déplacer et de repérer aisément les issues.
   
• De plus le parc de stationnement doit comporter un éclairage de sécurité permettant d'assurer un minimum d'éclairement pour repérer les issues en toutes circonstances et effectuer les opérations intéressant la sécurité. Pour ce faire, l'éclairage de sécurité doit être constitué par des couples de foyers lumineux, l'un en partie haute, l'autre en partie basse, assurant un éclairage d'une puissance d'au moins 0,5 watt par mètre carré de surface du local et un flux lumineux émis d'au moins cinq lumen par mètre carré.

• L'éclairage de sécurité doit permettre la visibilité des inscriptions ou signalisations visées à l'article 92 ci-dessus soit par éclairage direct, soit par des lampes conçues spécialement pour matérialiser de telles indications. Les foyers lumineux visés au deuxième alinéa ci-dessus doivent être placés le long des allées de circulation utilisable par les piétons et près des issues. Les foyers lumineux placés en partie basse doivent être situés au plus à 0,50 mètre du sol. Les sources d'électricité destinées à alimenter les foyers lumineux susvisés doivent être autonomes; elles peuvent être constituées soit par des blocs autonomes répondant aux dispositions de l'arrêté du 2 octobre 1978 du ministère de l'Intérieur, soit par un groupe électrogène.

• L'éclairage de sécurité doit pouvoir fonctionner pendant une heure ».

Points de vigilance

• D’après le guide sur « l’éclairage des parties communes » édité par l’ADEME : www.arc-copro.com/4n4h, il est rappelé que dans les parcs de stationnement, le copropriétaire qui utilise sa voiture doit pouvoir repérer facilement la place qui lui est attribuée et sortir du véhicule sans appréhension.

• De plus l’éclairage doit procurer une bonne uniformité afin d’éliminer les zones d’ombre.

• L’éclairage permanent n’est pas obligatoire à condition que le parking soit équipé de systèmes de gestion automatiques, de type détecteur de présence. Les espaces peuvent être découpés en plusieurs secteurs permettant aux capteurs de présence de déclencher la montée en puissance de l’éclairage jusqu’à 100%.

• Si le parking est utilisé par un ERP (Établissement Recevant du Public), il est obligatoire d’assurer l’accessibilité des PMR (Personnes à Mobilité Réduite), les normes règlementaires exigeant des valeurs d’éclairement de 50 lux en tout point des circulations piétonnes et de 20 lux en tout autre point. Par contre, aucune exigence ne s’applique aux box fermés.

• Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le guide de la Gestion Technique et des Services en Copropriété accessible pour les adhérents dans la rubrique librairie du site de l’ARC www.arc-copro.fr

Réponse :

De nombreuses copropriétés équipées d’un système de chauffage collectif se voient proposer un contrat d’entretien comprenant une clause dite P3 de « garantie totale » ou de « gros entretien renouvellement (GER) ». Avec une clause P3, la copropriété paie une participation supplémentaire dans le cadre du contrat, qui vient alimenter un compte « P3 » ; en contrepartie, le chauffagiste doit assumer les grosses réparations à ses frais. Pour tout savoir sur les contrats P3, consultez notre dossier « Contrats P3 : alerte aux dérives, ne ratez pas la négociation ! » www.copro.com/ct1s.

Pour chiffrer le montant de la redevance P3, le chauffagiste recense le matériel en place et estime son taux d’usure.

Il faut donc tout d’abord connaître la longévité des équipements en chaufferie.

Le tableau ci-dessous présente la durée de vie de ces équipements qui comme on le constate est généralement longue :

(Source : Fedene)

Donc, lorsque la chaufferie est neuve au démarrage du contrat, très peu de matériel aura besoin d’être renouvelé pendant la durée du contrat qui est généralement de 10 ans.

À la fin du contrat, le solde du compte P3 sera donc positif et le chauffagiste récupèrera une partie (voire la totalité) de ce solde sans avoir fait de travaux.

Nous déconseillons donc très fortement d’accepter une clause P3 dans le cas d’une chaufferie neuve. Nous conseillons plutôt que la copropriété gère elle-même son propre P3 et anticipe les travaux auxquels elle devra faire face dans le futur.

Pour toute question sur vos contrats d’entretien et sur la gestion du poste de chauffage de votre copropriété, n’hésitez pas à contacter notre pôle Chauffage-Rénovation-Eau au 01.40.30.42.82 ou adressez-nous un mail à energie-eau@arc-copro.fr.

Réponse :

Lorsqu’un chantier important de rénovation, construction d’immeuble ou d’équipement va être mis en œuvre, le maître d’ouvrage, le promoteur en général, sollicite un référé préventif.

Ce dispositif est prévu par l’article 145 du nouveau code de procédure civile qui dispose :

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En clair, il s’agit dans un délai bref de faire nommer un expert indépendant par le tribunal de grande instance du lieu de ce projet immobilier - ou le tribunal administratif si le projet est mené par un organisme public.

Ces frais d’expertise sont à la charge de la partie qui a demandé le référé.

L’expert fera un état des lieux complet des immeubles avoisinants afin d’être en mesure de prouver que le chantier n’a pas occasionné de dégât.

Les parties assignées sont nombreuses : tous les riverains immédiats du projet, les services de la voirie, mais également toutes les sociétés chargées des travaux de la démolition à la construction, leurs compagnies d’assurances respectives, et les assurances dommage-ouvrage.

L’expert est nommé suite à une audience au tribunal, à laquelle il est possible d’assister ou pas, ou bien de se faire représenter.

Il réalisera un premier rendez-vous d’expertise sur site durant lequel il visitera l’un après l’autre tous les immeubles concernés, parties privatives comprises.

Ce rendez-vous peut impressionner compte tenu du nombre de personnes qui y assistent : souvent toutes les parties convoquées.

L’expert établira alors un premier rapport d’expertise, avec photos des existants, qui comporte également des préconisations visant à limiter les nuisances comme les risques du chantier à venir.

Ce document servira de référence en cas de survenance de tout désordre.

Il est possible de saisir l’expert à tout moment pendant le déroulement des travaux pour lui signaler l’apparition de désordres, ou l’alerter si les recommandations qu’il a établies ne sont pas suivies en pratique.

L’expert a le pouvoir de faire stopper le chantier en cas de danger.

Nous vous recommandons de vous faire représenter par un avocat, et dans certains cas techniquement complexes, il est même nécessaire que le syndicat des copropriétaires s’assure les services d’un expert indépendant qui sera en capacité de contredire ou expliquer les avis de son confrère nommé par le tribunal.

Réponse :

La suppression des vide-ordures pour des considérations d’hygiène peut être adoptée à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 alinéa g de la loi du 10 juillet 1965).

Si la  décision n’a pas réuni en première lecture la majorité absolue des voix syndicat, mais au moins le tiers de celles-ci, il est possible de procéder à un nouveau vote en seconde lecture à la majorité de l’article 24 de la loi précitée (majorité des présents et représentés).

Cependant, le texte n’impose pas expressément de joindre à la convocation un diagnostic sur l’état de délabrement de ces installations collectives.

Pour autant, il s’avère pertinent d’annexer tous les éléments essentiels à la convocation,  afin que les copropriétaires puissent délibérer en assemblée générale en connaissance de cause (Cass. 3^e civ. 15 mars 2006, n° 04 – 19919).

Cette mesure de précaution permet de minimiser les risques d’une annulation judiciaire de cette résolution par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic (art. 42 de la loi susnommée).

Comme le souligne la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 septembre 2009, n° 08 - 19411, les informations relatives au délabrement des vide-ordures peuvent prendre la forme d’attestations de l’entreprise chargée de la maintenance de ces équipements collectifs et/ou du personnel du syndicat des copropriétaires (employé catégorie A ou gardien catégorie B) effectuant l’entretien des parties communes.

Dans le cas où le syndic n’est pas en mesure de justifier l’état de dégradation des vide-ordures et que le syndicat de copropriétaires souhaite procéder à cette suppression, l’unanimité des voix est alors requise dans la mesure où il s’agit de porter atteinte à un équipement collectif sans dispositif équivalent, Cass. 3^e civ. 31 mai 1995, n° 93 - 15867.

RÉPONSE :

En ce qui concerne l’audit énergétique : il est obligatoire pour les immeubles qui répondent aux trois caractéristiques suivantes :

• Chauffage collectif ;
• 50 lots ou plus (compter tous les lots : logements, commerces, annexes, caves, parkings, etc.) ;
• Le permis de construire a été déposé avant le 1^er juin 2001.

La loi précise que cet audit devait être réalisé avant le 1^er janvier 2017. Cette obligation court toujours pour les copropriétés qui ne l’ont pas encore réalisé.

En ce qui concerne le DTG, seule son inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale est obligatoire. Par contre, sa réalisation est facultative dans la plupart des cas ; en effet, la loi précise que ce diagnostic est uniquement obligatoire pour les copropriétés suivantes :

• Bâtiments de plus de 10 ans ET qui font l'objet d'une mise en copropriété (par vente à la découpe) ;
• Copropriétés qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité ET pour lesquelles l'administration demande au syndic de produire un DTG.

En conclusion, avant d’engager toute démarche d’audit ou de DTG, l’ARC conseille vivement de réaliser en premier lieu le Bilan initial de copropriété (BIC : voir cet article) et de consulter à la suite le pôle énergie pour un accompagnement personnalisé, chaque copropriété ayant ses spécificités une analyse sur mesure est indispensable.

À noter :

• le DTG comprend l’audit énergétique.

Références réglementaires :

• Pour l’audit énergétique : loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, décret du 17 janvier 2012 et arrêté du 28 février 2013 - articles R.134-14 à 18 du code de la construction et de l’habitation ;
• Pour le DTG : loi ALUR du 24 mars 2014 et décret du 28 décembre 2016 - articles L. 731-1 à 5 du code de la construction et de l’habitation.
• Articles L. 731-1 à 5 du code de la construction et de l’habitation.

Réponse :

Dans un réseau de chaleur, la facture d’énergie comporte souvent deux catégories principales (parfois découpées en sous-catégories) :

•          R1, qui correspond à la part variable liée à la consommation de la copropriété.

•          R2, qui correspond à la part fixe liée à l’entretien du réseau de chaleur (ce n’est pas l’entretien de la sous-station appartenant à la copropriété).

Concernant l’individualisation des frais de chauffage, le Code de l’énergie (article R241-12) distingue :

• les frais d’énergie ou de combustible, qui sont eux-mêmes de deux sortes (art. R241-13) :
  • les « frais individuels », qui représentent généralement 70% de la facture ; ils sont répartis en fonction des compteurs.
  • les « frais communs », qui représentent généralement 30% de la facture d’énergie ; ils sont répartis en fonction des tantièmes.
• les « autres frais » : entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.

Dans le cadre du chauffage urbain, les frais d’énergie comprennent donc l’ensemble des éléments de la facture (R1, R2, etc.) :

• Le R2 concerne l’entretien du réseau de chaleur mais pas l’entretien des installations de la copropriété (sous-station, radiateurs,…) ; cette quote-part ne rentre donc pas dans la catégorie des « autres frais »
• R1, R2, etc. sont deux parties indissociables d’une même facture dont l’objet est la fourniture d’énergie. Nous retrouvons donc le même découpage que pour les énergies « gaz » ou « électricité », qui comportent une part fixe (appelée plus souvent abonnement) et une part variable (l’abonnement). Le syndic d’une copropriété alimentée au gaz n’extrait pas la part « abonnement » d’une facture de gaz pour la répartir aux tantièmes, ou à répartir 70% de la seule consommation de gaz en fonction des compteurs

Dans le cadre d’un réseau de chaleur, c’est donc 70% de l’ensemble de la facture (R1, R2, etc.) qu’il convient de répartir en fonction des compteurs.

Plus d’informations sur l’individualisation des frais de chauffage, et nos conseils pour bien gérer les AG : arc-copro.com/wk4v.

Réponse :

Comme vous, nombre de copropriétés confrontées à des difficultés de gestion du chauffage collectif, des coûts exponentiels de remise en état, envisagent de le supprimer pour le remplacer par un chauffage individuel.

• D’après la loi, cela revient à supprimer un service. Il faudrait donc recueillir en assemblée générale l’unanimité, ce qui est quasi-impossible dans la plupart des copropriétés.

En pratique, une solution jurisprudentielle pragmatique s’est dégagée depuis une trentaine d’années. En effet, si l’installation est vétuste et inefficace et si sa remise en état ne permettrait pas d’obtenir un résultat conforme aux normes actuelles, la Cour de cassation^[1] est favorable à l’application de l’article 26 (donc un vote à la double majorité), car, dans ce cas, la suppression du chauffage et son remplacement par des systèmes individuels sont considérés comme une amélioration.

En revanche, si l’installation de chauffage peut être remise en état dans le respect des normes et sans frais excessifs, sa suppression et son remplacement par un système individuel devront être décidés à l’unanimité^[2].

La prudence s'impose car la loi ALUR étant intervenue dans l'intervalle, et les travaux d'amélioration se votant désormais sur la majorité de l'article 25, reste à savoir comment la juridction suprême tranchera les prochains contentieux en la matière...

Pour déterminer s’il vaut mieux conserver ou supprimer vos installations collectives nous vous recommandons fortement de réaliser un audit.

Pour cela, vous pouvez faire appel aux entreprises référencées sur copro-devis par Copropriété Services, la coopérative technique de l’ARC : http://www.copro-devis.fr/portailcs/identification.php.

L’idéal étant bien sûr de commencer par réaliser un Bilan Initial de Copropriété (BIC), afin de tenir compte l’ensemble des améliorations possibles pour maîtriser vos charges d’énergie : isolation des façades, de la toiture, changement des fenêtres, amélioration de la ventilation, etc.

[1] Cour de cassation du 13 décembre 1989, du 4 janvier 1989 et du 22 février 1995 ; Cour d’appel de Riom de 2004.

[2] Cour d’appel de Paris du 27 janvier 1994.

Réponse de l’expert :

Depuis le 1^er avril 2017, l’arrêté du 24 janvier 2017 oblige les professionnels artisans du secteur du bâtiment et de l’équipement de la maison à fournir un devis à leurs clients pour toute prestation de dépannage, de réparation et d’entretien et la liste des prestations concernées a augmenté : aux  prestations de l’arrêté de 1990 (électricité, peinture, maçonnerie, menuiserie, revêtements de murs et de sols, serrurerie…) viennent désormais s’ajouter : évacuations des eaux pluviales, nettoyage et curage des canalisations, dératisation, désinsectisation, dispositifs d’alarme et de télésurveillance,…

Il a également supprimé le seuil de 150 € TTC en dessous duquel les professionnels étaient dispensés de la rédaction d’un devis.

Un devis doit également être réalisé même pour les prestations effectuées en situation d’urgence absolue ou se limitant à faire cesser un danger manifeste pour la sécurité des personnes ou l’intégrité des locaux.

Le professionnel qui ne respecte pas l’arrêté s’expose, à la fois à des sanctions pénales (amende de 150 000 €, peine d’emprisonnement de 2 ans et interdiction d’exercer), civiles (nullité du contrat ou de la clause litigieuse) et administratives (amende de 3000 € pour les personnes physiques et de 15 000 € pour les personnes morales).

Les clients peuvent saisir le tribunal d’instance si le devis n’excède pas 10 000€ ou le tribunal de grande instance au-delà de ce montant.

Recommandations de Copropriété Services

Lorsque les conseils syndicaux et les syndics bénévoles consultent des entreprises, il convient d’exiger / vérifier que les devis mentionnent bien certaines informations :

-les  coordonnées de la société,

-les  références de ses garanties légales ;

- la date du devis ;

- la durée de validité du devis et son caractère gratuit ou payant ;

- la date et le lieu d’exécution des travaux ;

- le prix global HT et TTC ;

- les prestations et produits nécessaires à sa réalisation avec l’indication de leur prix unitaire ;

- la faculté de rétractation.

Les professionnels ayant le droit de faire payer l’établissement de leur devis s’ils se déplacent sur site ou si leur rédaction nécessite une étude approfondie, vous devez au préalable leur demander s’il s’agit d’un devis gratuit ou payant. 

Copropriété Services a négocié la gratuité des devis auprès des entreprises référencées sur COPRO-DEVIS.

Si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter Copropriété Services par mail à coproservices@arc-copro.fr ou par téléphone au 01 40 30 42 82.