Existe-t-il un quorum minimum à atteindre pour que l’assemblée générale des copropriétaires puisse valablement se tenir ?
Notre syndic, au moment de l’assemblée générale, constatant qu’il n’y avait que deux copropriétaires présents, et aucun copropriétaire représenté ou n’ayant rempli de formulaire de vote par correspondance, a déclaré que l’assemblée générale ne pouvait pas valablement se tenir.
Cette affirmation nous a semblé assez trompeuse, pourriez-vous nous dire ce qu’il en est ?
Il n’existe pas à proprement parler de quorum requis dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaire. Cela étant, il convient de rappeler certains principes.
Tout d’abord, il est nécessaire de pouvoir élire un « bureau », composé d’au moins un président de séance et d’un secrétaire de séance (le syndic assumant généralement cette fonction de secrétaire, même si tout copropriétaire pourrait également le faire, cf. article 15 du décret du 17 mars 1967).
Il n’est pas indispensable d’élire un scrutateur de séance, sauf s’il s’agit d’une obligation fixée par le règlement de copropriété. A noter sur ce point que la Cour de cassation a jugé, dans une hypothèse où l’élection de deux scrutateurs était imposée par le règlement de copropriété, que l’impossibilité (prouvée) d’élire un second scrutateur permettait à l’assemblée générale de se tenir valablement (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).
D’autre part, il est à noter, dans l’hypothèse où l’assemblée générale ne réunirait qu’un faible nombre de copropriétaires, que le vote de certaines résolutions ne pourrait intervenir.
Ainsi, toutes les résolutions devant être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (cette majorité étant notamment requise pour la désignation d’un syndic et des membres du conseil syndical) nécessitent, pour pouvoir être adoptées, de recueillir « la majorité des voix de tous les copropriétaires », soit la moitié des tantièmes de propriété plus une voix.
A défaut de recueillir cette majorité lors du premier vote, il est possible, à une condition, de procéder à un second vote, soumis cette fois à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans tenir compte des abstentions). Il s’agit du mécanisme bien connu de la « passerelle », prévu par l’article 25-1 de la loi de 1965. Toutefois, ce mécanisme ne peut être utilisé que dans la mesure où la résolution, lors du premier vote, a recueilli au moins un tiers des voix du syndicat en sa faveur.
Par conséquent, si lors de l’assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, détiennent moins d’un tiers des voix du syndicat, il ne sera possible d’adopter que les résolutions relevant dès l’origine de la majorité de l’article 24, ce qui revient à priver l’assemblée générale d’une partie significative de son utilité « décisionnelle »…