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Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?
Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?
Question :
« Le conseil syndical souhaite savoir si l'accès au local de chaufferie est encadré par un texte règlementaire et, en conséquence, si des interdictions ciblées sont susceptibles d'en limiter la fréquentation à certaines catégories de personnes. »
Réponse :
Les chauffagistes sont de plus en plus souvent réticents à laisser libre accès à la chaufferie. Pour se justifier, ils mettent en avant le fait que, dans le cadre d’un contrat de maintenance, la chaufferie est sous leur responsabilité.
On peut légitimement comprendre cette volonté de limiter l’accès à la chaufferie afin de ne pas se voir reprocher les conséquences d’actes réalisés par d’autres personnes.
Mais cet argument est aussi, pour le chauffagiste, un bon prétexte pour se soustraire au contrôle de ses prestations par le conseil syndical, le gardien ou un bureau d’études thermiques.
Aucun texte réglementaire ne vient préciser explicitement quelles catégories de personnes sont admises en chaufferie. En théorie, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions à ce sujet, mais cela est rare.
Il faut donc revenir à ce que dit la loi sur le rôle du conseil syndical : ce dernier est un organe de contrôle et d’assistance du syndic (article 21 de la loi de 1965). Dans le cadre de ses attributions, il peut donc être amené à accéder à la chaufferie, pour contrôler le bon fonctionnement des installations (ou le faire contrôler par un expert puisque le conseil syndical a le droit de recourir à l’appui d’un « sachant »), vérifier que la prestation est correctement réalisée grâce au livret de chaufferie, assurer la fourniture en fioul ou en consommables (sel des adoucisseurs par exemple), etc.
En pratique, nous vous conseillons de désigner un « référent » de confiance (membre du conseil syndical, gardien), et de lui confier, et à lui seul, un jeu de clés de la chaufferie. Cela répond aux deux enjeux principaux :
- Celui du contrôle du prestataire : vous pouvez contrôler le travail du chauffagiste.
- Celui de la responsabilité de la chaufferie : la responsabilité de la chaufferie reste du ressort du chauffagiste, car il n’y a plus de possibilité d’intervention extérieure.
Il faut donc trouver un accord avec le chauffagiste et les copropriétaires, en prévoyant :
- Un avenant au contrat d’exploitation et de maintenance des installations de chauffage précisant qui peut accéder à la chaufferie, qui possède la clé et dans quel cadre cette personne est autorisée à y accéder ;
- Validation de ces dispositions en assemblée générale ;
- Demander au syndic de produire un courrier autorisant le référent choisi à accéder à la chaufferie.
Rappelons que par sécurité, il est également conseillé de conserver une clé de secours dans un boitier spécifique pour permettre aux pompiers d’accéder à la chaufferie en cas d’urgence.
Légionelle : Est-il obligatoire de procéder à un diagnostic ?
Légionelle : Est-il obligatoire de procéder à un diagnostic ?
Question :
Dans le cadre du contrôle des comptes, nous avons constaté la facturation d’un diagnostic légionnelle.
Notre syndic nous indique que ce diagnostic est obligatoire. Est-ce exact ?
Réponse :
Non, en copropriété, il n’y a aucune obligation d’effectuer un tel diagnostic, voyons ensemble pourquoi.
La légionelle est une bactérie qui se développe dans les réseaux d’eau douce, et dans un milieu organique favorable à leur développement. Elle provoque une insuffisance respiratoire grave.
Les bactéries colonisent les installations sanitaires, au niveau des circuits d’eau chaude sanitaire. Ce sont les points d’usage pouvant produire des aérosols d’eau chaude sanitaire qui sont le plus à risque (douches, robinets).
Pour prévenir l’apparition de la légionelle, la seule « obligation » du syndic est de s’assurer auprès du chauffagiste :
- que ce dernier surveille la température de l’eau chaude :
-
- au niveau de la sortie du ballon d’eau chaude lorsque le volume total de stockage est supérieur à 400 litres : température supérieure ou égale à 55°C ou élévation quotidienne suffisante de la température (par exemple : 60°C pendant 60 minutes seulement) conformément à l’arrêté du 30 novembre 2005 ;
- au niveau du réseau de distribution lorsque le volume entre le point de mise en distribution et le point de puisage (robinet, douche…) le plus éloigné est supérieur à 3 litres : température supérieure ou égale à 50°C en tout point du système. Ces températures détruisent en effet la légionnelle.
- qu’il lutte contre la présence de tartre, propice au développement de la bactérie. Pour cela, il est recommandé de purger les ballons d’eau chaude sanitaire tous les mois et les détartrer régulièrement (tous les trois ans si l’eau est dure (très calcaire) (TH > 30) ou tous les cinq ans si elle ne l’est pas) ;
- qu’il évite la corrosion du réseau engendrant une présence plus importante de résidus métalliques, appréciés des légionnelles. Pour cela, le chauffagiste doit veiller à maintenir un pH de l’eau chaude sanitaire supérieur à 9.
S’il n’existe aucune obligation de diagnostic, le conseil syndical ou le syndic peuvent cependant demander au prestataire chargé de l’entretien des ballons d’eau chaude collectifs, de fournir une analyse du taux de légionnelles (devant être inférieur à 1 000 UFC – Unités Formant Colonies – par litre).
Le moyen le plus simple est de le saisir par lettre recommandée avec accusé de réception en lui demandant de :
- communiquer à la copropriété cette analyse s’il a fait procéder à celle-ci ;
- d’apporter la preuve que l’eau délivrée (sortie ballon) n’est pas contaminée s’il n’a effectué aucune analyse.
S’il ne répond pas, il est possible de procéder soi-même à une analyse. En fonction des résultats et si les analyses révèlent la présence de la bactérie dans les ballons, la prise en charge des frais doit être négociée avec le chauffagiste.
En cas de présence, il faut exiger du prestataire une explication et le traitement du problème à ses frais. Effectivement, comme indiqué précédemment, s’il y a des légionnelles, cela signifie certainement qu’il n’a pas entretenu le système comme il l’aurait dû (nettoyage régulier des ballons, par exemple).
Il faut éventuellement faire procéder à un diagnostic de l’installation pour rechercher les causes de la prolifération.
Dans l’attente, la température de l’eau chaude à la sortie des ballons doit être portée à 60°C car à cette température les bactéries ne prolifèrent pas.
Dans le cas où il est nécessaire de procéder à un traitement, il faut faire appel à une entreprise spécialisée.
Fortes chaleurs : équiper mon logement d’un climatiseur
Question
Compte tenu des fortes chaleurs, je souhaite équiper mon logement d’un climatiseur qui implique d’installer un moteur sur mon balcon. Le syndic m’indique que cette installation doit impérativement obtenir une autorisation de l’assemblée générale.
Cela est-il exact ?
Réponse
Avant de répondre à votre interrogation, il est important de rappeler plusieurs dispositions légales :
- Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par la jurisprudence, à défaut de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, les balcons sont réputés comme étant des parties communes.
- Même si les balcons sont des parties privatives, à partir du moment où il est question de procéder à des percements sur le gros œuvre, qui est partie commune, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.
- Si les travaux ou l’installation ont une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit au préalable obtenir une autorisation de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires. Si aucune majorité ne s’est dégagée, une deuxième lecture est possible, réclamant uniquement la majorité des voix des présents et représentés à condition que la résolution ait obtenu au moins 1/3 des voix favorables.
Par conséquent, à partir du moment où votre climatiseur ou le moteur a une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, que le balcon soit considéré comme partie commune ou partie privative, il faudra effectivement obtenir une décision d’assemblée générale.
A défaut, le syndic est habilité à engager une action judiciaire en référé pour ordonner la suppression de cet équipement privatif.
Le copropriétaire doit donc s’y prendre suffisamment à l’avance pour demander au syndic que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser à ses frais les aménagements privatifs affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Il faut savoir que généralement, les copropriétaires sont réticents à accorder ce type d’installation au motif que les moteurs génèrent des nuisances aussi bien sonores qu’esthétiques.
Il ne faudra donc pas hésiter à joindre à l’ordre du jour, au-delà des éléments purement factuels comme le type de climatiseur, des éléments techniques qui permettent de rassurer les copropriétaires aussi bien sur les décibels générés que sur les précautions prises pour limiter, voire neutraliser les vibrations.
Il faut savoir que ce cas est de plus en plus fréquent sachant qu’à défaut de réaction du syndic et éventuellement du conseil syndical, les copropriétaires, tour à tour, installent des équipements privatifs sur leur balcon.
Dernièrement, on a été confronté aux antennes paraboliques qui étaient fixées sur les balcons et qui ont soulevé de nombreux contentieux sachant qu’elles étaient installées à l’insu du syndicat des copropriétaires et avaient une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le contrat de dératisation est-il obligatoire ?
Question :
Je suis membre du conseil syndical et nous cherchons à faire des économies sur les charges de copropriété, nous souhaitons supprimer le contrat de dératisation puisque nous n’avons pas de rats au sein de notre copropriété mais notre syndic nous dit qu’il est obligatoire. Est-ce vrai ?
Réponse :
C’est la circulaire du 9 Août 1978 relative à la révision du règlement sanitaire départemental type (RSD) qui stipule dans son article 119 que « Les propriétaires d’immeubles […] doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place.
Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, cuisines et réserves alimentaires collectives, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire procéder à l'enlèvement de tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer. Ils doivent veiller particulièrement au bon état des joints hermétiques fixés sur les canalisations des eaux résiduaires ou pluviales.
Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par le Préfet de police en vue d'en assurer la destruction et l'éloignement. La même obligation s'impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur les chantiers de construction.»
Donc non, le syndicat des copropriétaires n’a pas obligation de souscrire un contrat de dératisation.
En revanche il se doit de mener les actions de préventions et de traitement nécessaires contre les rongeurs, en fonction de son environnement.
Le conseil syndical peut donc décider de supprimer le contrat de dératisation tant qu’il n’y pas de rongeurs dans la résidence et le quartier.
Il devra procéder à des contrôles réguliers des locaux communs afin de s’assurer qu’il n’y ait pas de présence de rongeurs (au moins une fois par an est conseillée).
Attention : si le conseil syndical décide de disposer à titre de prévention des produits de dératisation, il doit faire très attention aux risques d’empoisonnement et ne pas les disposer dans des endroits facilement accessibles.