Formations (89)

La loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 a prescrit deux dispositions majeures par rapport à la loi de Transition Energétique :

• La hiérarchisation des solutions techniques ;
• L’ajustement du seuil d’éligibilité des copropriétés à l’individualisation des frais de chauffage.

Qu’entend-on par hiérarchisation des solutions techniques ?

Il existe trois solutions techniques permettant l’individualisation des frais de chauffage aujourd’hui :

1/ Les compteurs thermiques ;

2/ Les répartiteurs de frais de chauffage ;

3/ Les robinets thermostatiques connectés.

La hiérarchisation implique que l’on va d’abord étudier s’il est possible de poser un compteur thermique.

Si c’est impossible, on va étudier la possibilité d’installer des répartiteurs.

Il faut savoir qu’on installe un répartiteur par radiateur alors qu’il n’y a qu’un compteur thermique par appartement. En sachant qu’il y a cinq ou six radiateurs par appartement, on voit de suite que la pose de répartiteurs est plus compliquée.

Enfin, si ces deux solutions ne sont pas viables, la solution de pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée.

Comment appliquer cette disposition à la copropriété ? 

La première chose à faire est de réaliser une étude technique. Il faut voir s’il est possible d’installer un compteur et si cela n’est pas possible, voir s’il est possible de mettre un répartiteur. Si ces deux solutions ne sont pas possibles alors la pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée en dernier recours.

En second lieu, une étude économique est réalisée.

Si l’ensemble de cette étude technico-économique donne des résultats satisfaisants, il est possible de procéder à l’installation.

Qu’est-ce qu’il se passe si l’installation est réalisée sans avoir effectué ces études préalablement ?

Le risque est que la copropriété qui installe directement ses équipements se rende compte après que cela pose des problèmes techniques. Un certain nombre de copropriétés nous sollicite aujourd’hui car elles ont des répartiteurs de frais de chauffage.

Or, on sait que les répartiteurs ne sont pas fiables : il est possible de les « trafiquer » et en fonction de la disposition des appartements, les consommations relevées ne seront pas les mêmes.

Ainsi, si l’appartement est ensoleillé, le copropriétaire consommera très peu et à contrario, les appartements situés sur une façade froide consommeront plus. Il est donc indispensable de réaliser cette étude technico-économique.

En résumé :

• L’obligation d’individualiser les frais de chauffage a été renforcée par la loi ELAN et les décrets et arrêtés associés.
• Avant de faire quoi que ce soit, une étude technique et de rentabilité économique doit être absolument réalisée. Il ne faut surtout pas s’engager et voter cette opération sans avoir satisfait à ce préalable.

Recommandations de l’ARC :

• Il faut voter en assemblée générale cette étude technico-économique et ne surtout pas commencer par l’installation les yeux fermés. Aujourd’hui, c’est ce que les syndics tentent de faire : faire voter les travaux avant de procéder à une étude, mais NON !
• Concernant le positionnement de l’ARC vis-à-vis des solutions techniques, l’ARC est favorable à la pose de compteurs thermiques : un compteur par appartement avec une boucle locale, cela fonctionne aujourd’hui pour l’eau et ne pose pas de problème.
• A l’inverse, l’ARC est défavorable et contre la pose de répartiteurs de frais de chauffage qui ne sont pas fiables et peuvent être trafiqués. Il ne s’agit pas d’une solution économique.
• Etudier une solution alternative si ces deux solutions ne sont pas viables.

Cette question préoccupe beaucoup les copropriétaires. L’ARC a déjà sorti un guide en 2017 : « La répartition individuelle des frais de chauffage ». Ce guide va être mis à jour en fonction des dernières évolutions législatives.

N’hésitez pas à contacter le Pôle Energie de l’ARC ou Copropriété-Services (01 40 30 42 82),  un spécialiste pourra vous renseigner sur ce sujet.

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

DOSSIER DU MOIS D'OCTOBRE 2019 : L’individualisation des frais de chauffage : le retour !

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-doctobre-2019-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-le-retour

DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2019 : Les motifs du recours gracieux engagé par l’ARC concernant l’arrêté réglementant l’individualisation des frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2019-les-motifs-du-recours-gracieux-engage-par-larc

Communiqué de presse L’arrêté sur l’individualisation des frais de chauffage inutile, contreproductif et télécommandé

https://arc-copro.fr/documentation/communique-de-presse-larrete-sur-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-inutile

Alerte aux prestations de services pour déterminer l’obligation d’individualisation de frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/alerte-aux-prestations-de-services-pour-determiner-lobligation-dindividualisation-de

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez :

http://arc-adhesion.fr/

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est habilité à réclamer l’intégralité des documents de la copropriété. Cette loi va même plus loin car elle précise même les correspondances que le syndic peut avoir avec des tiers de la copropriété.

Autrement dit s’il a des échanges avec le prestataire chargé de l’entretien ou avec un copropriétaire, le conseil syndical peut avoir copie de ces correspondances. Le conseil syndical peut avoir accès à tous les documents, c’est-à-dire le grand livre comptable, les contrats, les devis, les relevés bancaires et de manière générale à tous les documents relevant des archives de la copropriété.

Que se passe-t-il si un syndic refuse de remettre ces documents au conseil syndical ?

Avant la loi ELAN, rien ne l’y obligeait. Il y avait une obligation pour le syndic de remettre les documents au conseil syndical, mais s’il ne le faisait pas, c’était très difficile voire impossible de le contraindre.

Grâce à l’intervention de l’ARC, notamment dans le cadre de la loi ELAN, nous avons demandé la mise en place de pénalités de retard.

Ainsi, depuis le 24 mai 2019, un syndic qui ne remettrait pas les documents réclamés par le conseil syndical dans un délai d’un mois se verrait imputer sur ses honoraires de base 15 euros par jour de retard.

Ainsi, 10 jours de retard, 150 euros de pénalités qu’il faudra déduire de ses honoraires.

Comment cette disposition peut-elle être appliquée ? Comment la rendre opposable ?

Il s’agit d’une vraie problématique effectivement. Comment rendre opposable ces fameuses pénalités de retard ? Déjà, il sera nécessaire que le conseil syndical prouve que la demande a bien été faite dans les délais. Il faudra ainsi envoyer un courrier en recommandé au syndic le mettant en demeure de remettre les documents. Il faudra préciser deux éléments.

Premièrement, le courrier devra bien préciser qu’il s’agit bien d’une demande du conseil syndical conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Deuxièmement, il faudra préciser clairement les documents que le conseil syndical souhaite recevoir. Par exemple, si on veut avoir le grand livre des comptes de la copropriété, il faudra bien préciser dans le courrier « le grand livre des comptes de l’exercice comptable 2019 allant du 01 janvier au 31 décembre ». Cela sera ensuite au syndic de prouver qu’il a bien fourni les documents, c’est ce qu’on appelle « renverser la charge de la preuve ».

Le conseil syndical doit démontrer que la demande a bien eu lieu à une date précise, c’est ensuite au syndic démontrer qu’il a bien remis les documents.

Il reste cependant une difficulté. Lorsqu’on a constaté le montant des pénalités, il faudra pouvoir contraindre le syndic à les imputer sur le  montant de ses honoraires de base.

Information complémentaire à la vidéo

L’ordonnance copropriété d’octobre 2019 à régler cette difficulté avec des pouvoirs plus étendus donné au président du conseil syndical. L’ordonnance a précisé dans son article 20 qui a complété l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que les pénalités doivent être comptabilisées en fin d’exercice comptable, lors de la clôture des comptes à approuver et à présenter à l’assemblée générale.

« Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. […]»

De plus, si le syndic ne respecte pas cette obligation, le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre de son syndic, comme en matière de référé pour réclamer la condamnation des pénalités.

Cette disposition est prévue à la suite de l’article cité précédemment qui précise :

« A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. »

En Résumé :

• Depuis le 24 mai 2019, la loi prévoit des pénalités en cas de non transmission des documents au conseil syndical.
• Ces pénalités sont fixées à 15 euros par jour de retard, sans plafond, et s’appliquent au-delà d’un mois sans réponse du syndic.

Recommandations de l’ARC :

• Faire une première demande simple pour demander les documents que le conseil syndical souhaite disposer.
• Si au-delà de 10 jours la demande n’est pas satisfaite, le conseil syndical devra saisir en lettre recommandée avec accusé de réception le syndic ou au minima effectuer sa demande en main propre contre émargement afin d’attester de la demande.
• Il est possible d’aller plus loin en effectuant une sommation interpellative par huissier. Un huissier se rendra ainsi auprès du cabinet pour demander officiellement au syndic les documents et dresser un procès-verbal de la réponse du syndic qui sera soit affirmative, soit négative.
• Il faudra bien préciser que la demande émane bien du conseil syndical et non pas d’un unique membre du conseil syndical qui pourrait agir en son nom personnel et également préciser que cette demande est conforme à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Si un membre a été missionné à cet effet, il faudra préciser que c’est dans le cadre l’article 26 du décret du 17 mars 1967 que ce membre a été habilité pour faire la demande.
• Il faudra préciser dans le courrier qu’à défaut de transmission des documents au-delà d’un délai de 1 mois, des pénalités seront constatées afin que le syndic soit mis face à ses responsabilités.

Pour finir, le conseil syndical devra mettre en place des réunions avec le syndic pour bien vérifier que dans la comptabilité les pénalités ont bien été enregistrées et prendre des mesures si cela n’a pas été effectué.

Si vous souhaitez connaître plus précisément l’ensemble des réformes apportées par la loi ELAN n’hésitez pas à vous procurer le dernier guide de l’ARC sur ce sujet :

https://arc-copro.fr/ouvrages/la-loi-elan-et-ses-decrets-dapplication-en-pratique.html

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Des pénalités de retard en vigueur avec des zones d’ombre

https://arc-copro.fr/documentation/des-penalites-de-retard-en-vigueur-avec-des-zones-dombre

Les pénalités de retard en cas de défaut de remise par le syndic des documents du conseil syndical : où en est-on?

https://arc-copro.fr/documentation/les-penalites-de-retard-en-cas-de-defaut-de-remise-par-le-syndic-des-documents-du

Les professionnels sortent leur mouchoir pour mieux se faire entendre

https://arc-copro.fr/documentation/les-professionnels-sortent-leur-mouchoir-pour-mieux-se-faire-entendre

Ordonnance « Copropriété » : les pouvoirs renforcés du conseil syndical et de son président à l’égard du syndic

https://arc-copro.fr/documentation/ordonnance-copropriete-les-pouvoirs-renforces-du-conseil-syndical-et-de-son-president

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

Il y a trois cas principaux :

1. Le gardien est parti à la retraite récemment et n’est pas remplacé.
2. La fonction a disparu de fait depuis des années et la loge n’existe plus en tant que telle. IL faudra passer d’une suppression de fait à une suppression juridique.
3. De petites ou moyennes copropriétés ont un gardien dont l’emploi est surdimensionné par rapport à la taille de la copropriété ce qui représente un coût important 30, 40 voire 50% du budget prévisionnel et qui dans le même temps doivent faire face à des travaux de conservation de l’immeuble ou de rénovation énergétiques notamment pour les  copropriétés des années 60 et 70.

Quelles sont les conditions nécessaires à la suppression du poste de gardien ? Quelles questions doit-on se poser au préalable pour assurer une bonne transition vers d’autres moyens de substitution ? 

Cette suppression doit être obligatoirement votée en assemblée générale.

Il faut donc que les copropriétaires soient informés.

En conséquence, le conseil syndical doit travailler cette question en amont. Cette question doit faire d’objet d’une analyse en 5 points :

1. L’évolution des besoins de la copropriété à court et moyen terme pour 2 points

a. Entretien des parties communes de la copropriété, nettoyage des espaces libres, des espaces verts, gestion des ordures ménagères en fonction du passage des services de collectes

La surveillance de l’immeuble, le service courrier

b. Concernant les travaux de conservation et de rénovation énergétique à entreprendre, d’amélioration de mise en place de nouvelles technologies

2. Etude du poste de gardien à travers les documents existants : règlement de copropriété, contrats de travail et grille des UV, unités de valeur, et avenants et le coût de ce poste dans le cadre du budget prévisionnel

3. Les solutions alternatives, comme le recrutement d’un employé d’immeuble à temps partiel ou à une société de prestation de service extérieur

4. La maîtrise de charges de copropriété pour permettre le paiement des charges courantes et les travaux à faire

5. Analyse du règlement de copropriété ; si les tâches sont définies, il faudra prévoir des moyens de substitution pour ne pas modifier les conditions de jouissance des parties privatives ce qui entraîneraient la nécessité d’un vote à l’unanimité.

Et ensuite, en pratique, comment cela se passe-t-il ? 

Il est nécessaire d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la suppression du poste de gardien avec joint à la convocation l’étude faite par le conseil syndical. Le Vote s’effectue à la majorité de l’article 26 de la loi.

Lors de cette même assemblée générale, il faudra également prévoir la question d’aliénation du logement de fonction qui se votera également à la majorité de l’article 26. Il y aura alors trois possibilités :

• vente ;
• mise en location ;
• changement d’affectation.

En résumé, lorsqu’un syndicat de copropriétaires envisagent la suppression du poste du gardien il est nécessaire de :

• bien vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété et si il prévoit certaines tâches précises difficilement modifiables ;
• débattre en amont de l’assemblée générale des conséquences de la suppression de ce poste sans oublier le devenir de la loge appartenant au syndicat ;
• voter en assemblée générale la suppression effective du poste, la vente, la location ou le changement d’affectation de la loge.

Recommandations de l’ARC :

Avant de décider de la suppression de ce poste, il est essentiel de :

• Plusieurs mois en amont, il faut faire une étude des besoins actuels de la copropriété qui ont pu évoluer depuis sa mise en place.
• Réfléchir à l’adaptation des tâches liées à ce poste (nettoyage des parties communes, sorties des poubelles, etc.) une fois le poste supprimé.
• Prendre conseil auprès d’un juriste de l’ARC spécialisé qui sera vous accompagner dans toutes ces démarches en toute sécurité. 

Merci Mme WAKIN et si vous souhaitez allez plus loin n’hésitez pas à vous procurer le guide de l’ARC : « Gardiens et employés d’immeubles : exécution et rupture du contrat de travail »

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Suppression du poste de gardien et aliénation (vente) du logement affecté au gardien lorsqu’il appartient au syndicat

https://arc-copro.fr/documentation/suppression-du-poste-de-gardien-et-alienation-vente-du-logement-affecte-au-gardien

Comment anticiper le départ en retraite du gardien d’immeuble ?

https://arc-copro.fr/documentation/comment-anticiper-le-depart-en-retraite-du-gardien-dimmeuble

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez :

http://arc-adhesion.fr/

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.

Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.

A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.

Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.

Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?

Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.

Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.

Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.

Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?

Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).

A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.

Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple)  peuvent faire enflammer les prix.

Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.

Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :

• soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
• soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.

En résumé :

• Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
• Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.

Recommandations de l’ARC :

• Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
• Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
• Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)

Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :

« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.

Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

Dans le cadre du forfait de base, on constate régulièrement que les syndics suppriment, rajoutent ou occultent le contrat type.

1. Beaucoup usent d’une stratégie qui est de supprimer ou de rajouter certains termes pouvant paraître anodins pour un néophyte mais qui en définitive modifient les obligations du syndic.

Par exemple, lorsqu’il est spécifié la durée des visites de l’immeuble par le syndic. En enlevant simplement le terme « minimum », cela permet au syndic de facturer toute heure supplémentaire à la durée prévue au contrat. 

2. Les syndics jouent également sur des variables qui ne sont pas toujours prévues au contrat ou ne correspondent pas aux besoins de la copropriété. Ceci leur permet de  facturer des vacations supplémentaires.

En l’occurrence, le conseil syndical doit bien contrôler :

• le nombre de visites que doit assurer le syndic au sein de l’immeuble :

• qui ne doit pas être sous-dimensionné ou surévalué par rapport aux besoins réels de la copropriété ; 
• qui doivent se faire en présence de l’un des membres du conseil syndical, en particulier du président, avec rédaction d’un rapport pour éviter la comptabilisation de fausses visites.

• le nombre de réunions du conseil syndical qui doivent être effectuées à des heures compatibles avec les disponibilités des conseillers syndicaux ;
• que l’assemblée générale soit prévue pendant les heures habituelles.

Au final le forfait est souvent dépourvu de contenu et/ou ne correspond pas à la taille de la copropriété.

3. Les honoraires de base doivent diminuer d’un certain montant si l’assemblée générale décidait (ce que nous déconseillons) de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée ou dispensait le syndic de la mise à disposition d’un extranet.

Le conseil syndical doit réclamer la suppression de tout indice de révision sachant que ce n’est en aucun cas une obligation.

Et en matière de prestations complémentaires ou privatives, quels sont les abus les plus souvent constatés ? 

Le contrat type (art 7.2.2 à 9.3) définit de manière exhaustive des prestations supplémentaires ou complémentaires  le syndic peut facturer. Il laisse cependant au syndic la liberté de définir les modalités de tarification.

Dans ce cadre, les syndics essaient d’imposer des modalités de facturation difficilement contrôlables comme des vacations au temps passé. De cette manière, ils ont la possibilité de surfacturer une prestation difficilement contrôlable. Il est donc préférable de prévoir pour chaque prestation un tarif à la vacation plutôt qu’au temps passé.

Les prestations privatives qui sont à la charges des seuls copropriétaires concernés  doivent aussi être vérifiées pour éviter tout abus et qu’elles n’incombent en définitive au syndicat.

1/ En matière de recouvrement des charges, il est toujours constaté une multiplicité d’actes privatifs de recouvrement à l’égard des copropriétaires débiteurs au coût de surcroit prohibitif:

• des lettres de relance simple facturées alors qu’elles doivent être comprises dans le forfait de base ;
• des relances de mise en demeure injustifiées, trop rapprochées ou surfacturées ;
• la facturation des frais d’huissier et d’avocat aux copropriétaires alors qu’il ne s’agit pas de diligences exceptionnelles. 

2/ En matière de mutation, certains contrats prévoient toujours une prestation illégale pour l’établissement du « pré-état daté » ou indirectement une augmentation du prix de l’état daté au motif qu’il intègre le coût de celui-ci.

D’après ce que vous venez de nous indiquer, il faut donc être vigilant sur les propositions de syndic. Cependant est-il possible de négocier un contrat de syndic ?

Oui, bien sûr le contrat de mandat est bilatéral : il est rempli par le syndic et vérifié puis négocié par le Conseil syndical.

Nous conseillons :

• de refuser de présenter à l’ordre du jour un contrat qui prévoit des prestations non prévues dans le décret du 26 mars 2015 ;
• de négocier les honoraires de base lors de la réunion  préparatoire à l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale et non lors de l’assemblée générale elle-même ;
• de limiter impérativement la durée du mandat à une année et que cette durée soit mentionnée dans le procès-verbal de l’assemblée générale. Vous aurez ainsi chaque année la possibilité de négocier le contrat et les prestations du syndic. 

En résumé :

1. Vérifiez toute proposition de contrat-type de syndic et notamment sa conformité avec la loi pour éviter les abus
2. Soyez vigilants sur le forfait de base mais n’oubliez pas les prestations complémentaires et les prestations privatives qui si abusives ou illégales peuvent rester à la charge du syndicat
3. Mettez en concurrence et négociez avant l’assemblée générale amenée à désigner le syndic

Recommandations de l’ARC :

1. Imprimez le décret du 26 mars 2015 sur le site de Légifrance afin de vérifier que le contrat présenté par le syndic respecte à la lettre les dispositions règlementaires. Lisez aussi l’annexe au contrat et l’annexe 2. 
2. Si le syndic demande une augmentation d’honoraires, demandez des justifications sur des éléments factuels (tâches supplémentaires à réaliser, prestations à intégrer dans le forfait, etc.)
3. Au-delà des honoraires de base, contrôlez et négociez les tarifs des prestations complémentaires et privatives
4. Les prestations en dehors du forfait doivent faire partie de la liste de l’annexe 2 et faire l’objet d’une note d’honoraires précise en termes de prestation effectuée et de temps passé.

Merci. Si vous souhaitez mettre en concurrence les contrats de syndic, n’hésitez à utiliser le site copro-syndic mis à disposition sur le portail de l’adhérent de l’ARC. Il vous permettra, après avoir établi le descriptif de votre copropriété et de ses besoins, de mettre en concurrence et de comparer simplement les contrats de syndic pour mieux les négocier ensuite.

L’ARC mais également un manuel indispensable : « Les abus des syndics »

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

Examinons dans un premier temps les modalités d’accès à un immeuble d’habitation au niveau de ses parties communes mais également privatives grâce à l’installation d’un système VIGIK qui est la solution la plus performante, l’autre solution la plus fréquente en copropriété étant le digicode, c’est-à-dire un clavier à code sur platine de rue. 

En règle générale, les immeubles sont dotés d’un SAS d’entrée (en vert foncé)  permettant le filtrage des accès.

Avec l’installation d’un dispositif de contrôle d’accès VIGIK sur les deux portes du SAS, coté extérieur et côté intérieur, il est possible de :

1. Gérer l’accès de tous les résidents et visiteurs des professions libérales aux habitations, à leurs cabinets ou bureaux mis en évidence en orange derrière moi.
2. Contrôler et maîtriser l’accès des services publics :
   • aux boites aux lettres, boites à colis ou loge située généralement à l’entrée de l’immeuble pour ce qui est de la Poste et de ses éventuels concurrents (distributeurs de colis ou de publicité),
   • aux locaux techniques souvent situés au rez-de-chaussée ou en sous-sol  en ce qui concerne les techniciens d’ENEDIS, GRDF ou ORANGE par exemple.

Plus précisément, le système VIGIK permet :

1. A l’ensemble des résidents d’avoir accès à leurs appartements et aux entreprises telles que ENEDIS, GRDF et ORANGE aux locaux techniques car leurs badges sont programmés pour l’ouverture des deux portes ;
2. Aux services de la Poste et de ses concurrents d’être limités au  SAS d’entrée où l’on retrouve les boites aux lettres ou à colis car leurs badges ne sont programmés que pour l’ouverture de la porte d’entrée extérieure ;
3. Pour ce qui des visiteurs (de résidents ou clients des professions libérales), ils ont accès à l’immeuble grâce à l’interphone. Dans ce cas seuls les résidents ou les professions libérales pourront lui ouvrir l’une ou les deux portes du SAS.

Comment éradiquer la diffusion des publicités non adressées ?

1. La première solution est de bloquer l’accès par la porte du côté extérieur à la Poste et à ses concurrents dont les distributeurs de publicité grâce au système VIGIK.

Cette possibilité n’est envisageable que si le courrier peut être remis à un(e) gardien(ne) ou si les copropriétaires acceptent d’aller le chercher à la Poste.

2. La deuxième solution est de voter en assemblée générale l’interdiction de l’accès à l’immeuble  aux seuls distributeurs de PNA et de la notifier à l’Association VIGIK. Cela permet aux copropriétaires de continuer à recevoir directement leur courrier adressé et colis sans les publicités non désirées.

En résumé :

• Le système VIGIK est le dispositif de contrôle d’accès résidents, services publics le plus performant à l’heure actuelle.
• Il permet de :

• contrôler l’accès des résidents et éventuellement des clients des professions libérales exerçant dans l’immeuble ;
• maitriser l’accès des services publics prioritaires, de leurs concurrents mais aussi des distributeurs de publicités non adressées dites PNA.

Pour un  système de contrôle d’accès efficace, nous vous préconisons :

1. L’installation d’un SAS d’entrée avec deux portes, l’une extérieure, l’autre intérieure ;
2. L’installation d’un système VIGIK permettant de contrôler les accès au SAS, aux parties privatives et communes dont les locaux techniques de manière différenciées selon le type de visiteurs ;
3. L’interdiction d’accès aux diffuseurs de publicités non adressées en le votant en assemblée générale.

Et n’oubliez pas, si vous envisagez l’installation d’un tel système, n’hésitez pas à utiliser le site copro-devis mis à disposition sur le portail de l’adhérent de l’ARC. Il vous permettra, après avoir établi un cahier des charges de mettre en concurrence les entreprises spécialisées dans ce domaine.

Vous trouverez également des informations dans « le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété – ASTRE »

Mais vous pouvez également contactez M. POUEY et son équipe à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82. . Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.  

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez :

http://arc-adhesion.fr/