L’appel de solidarité est-il exigible ?
En tant que copropriétaire, je viens de recevoir un appel de fonds supplémentaire qui est intitulé : « Appel de solidarité »
Après avoir pris contact auprès de mon syndic, il m’informe que compte tenu des impayés de charges importants, il est contraint de procéder à un appel de fonds complémentaire à défaut de pouvoir payer les factures en attente compte tenu d’une insuffisance de trésorerie. Suis-je tenu de payer cet appel de fonds de solidarité ?
Pour qu’un appel de fonds soit exigible, il est nécessaire qu’au préalable il ait été validé par l’assemblée générale à travers le vote d’une résolution en ce sens.
Par conséquent, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les appels de provisions de charges courantes sont exigibles par défaut en début de chaque trimestre après que l’assemblée générale ait voté le budget prévisionnel.
En matière de provisions travaux, c’est également l’assemblée générale qui détermine les dates d’exigibilité des appels de fonds après que cette dernière ait validé un devis.
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit une exception en matière de travaux d’urgence.
Dans ce cas, le syndic peut engager une opération de sauvegarde de l’immeuble et demander à ce titre une provision pour le paiement des travaux qui ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.
Par conséquent, l’appel de fonds dit de solidarité qui n’a pas fait l’objet d’un vote préalable par l’assemblée générale, ne vous est pas opposable, vous permettant valablement de ne pas le payer.
En effet, le défaut de paiement d’un ou de plusieurs copropriétaires n’est en aucun cas assimilable à des travaux d’urgence ne donnant aucun mandat au syndic d’appeler des fonds qui n’ont pas été valablement validés par l’assemblée générale.
Néanmoins, face à cette situation, le syndic essaye « un coup de bluff » sachant pertinemment qu’une partie voire la majorité des copropriétaires vont procéder au règlement permettant ainsi de renflouer la trésorerie.
Vous devez impérativement vous rapprocher du conseil syndical (si vous ne l’êtes pas) afin de comprendre les réelles causes de cette situation et surtout vérifier si le syndic a bien procédé aux diligences nécessaires pour recouvrer la dette.
Il ne serait pas acceptable que le syndic n’ait réalisé qu’une lettre de relance ou de mise en demeure pour une dette qui dépasserait les 1 000 euros.
Par ailleurs, même en considérant que votre syndic est de bonne foi et qu’il est opportun de payer cet appel de solidarité pour éviter que la copropriété soit en cessation de paiement, il faudra lors de la prochaine assemblée générale ratifier cet appel de fonds en le qualifiant comme étant « une avance ».
Cela permettra de procéder au remboursement des sommes « avancées » par les copropriétaires à partir du moment où le débiteur a payé sa dette que ce soit à travers une procédure amiable ou judiciaire.
Soyez vigilant car de nombreux syndics procèdent à des appels de fonds de solidarité sans jamais les rembourser ou pire n’ayant jamais fait l’objet d’un vote préalable de l’assemblée générale.