Formations (257)

Puis-je solliciter l’annulation d’une résolution d’AG au motif que le copropriétaire auquel j’ai donné pouvoir n’a pas respecté mes consignes de vote ?

Je ne pouvais pas être présent au cours de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, comme il est d’usage, j’ai donné un pouvoir à un autre copropriétaire afin que celui-ci puisse me représenter. Sur ce pouvoir, j’avais expressément indiqué qu’il devait voter contre l’approbation des comptes car j’y avais décelé de nombreuses irrégularités. 

A ma grande surprise, sur le procès-verbal de l’assemblée générale, j’ai constaté que le copropriétaire que j’avais mandaté avait voté en mon nom en faveur de l’approbation des comptes. Il a reconnu avoir complètement oublié mes indications, pourtant écrites sur le pouvoir que je lui avais donné.

Dans ces conditions, suis-je en mesure de contester judiciairement la résolution d’approbation des comptes dans la mesure où le mandat que j’avais donné n’a pas été respecté et que cela a contribué à fausser le résultat du vote ?

Il est à noter tout d’abord que le mandat est défini par l’article 1984 du Code civil, qui dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. »

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur une problématique similaire dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires.

Ainsi, un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2016, n° 15-20.860, qui a fait l’objet d’une publication au bulletin de la Cour de cassation, témoignant ainsi de la volonté de la haute juridiction de lui conférer une portée certaine, a jugé que le fait pour un mandataire de ne pas respecter la volonté de son mandant, même en présence d’un mandat dit « impératif », c’est-à-dire contenant des instructions de vote, ne pouvait être source de nullité pour la résolution en question.

La Cour de cassation a ainsi énoncé, d’une part, que « le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire », et, d’autre part, « qu'un syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat ».

Par conséquent, il ressort de cet arrêt qu’on ne peut nullement exiger du syndic qu’il contrôle la conformité des votes exprimés par le mandataire avec le contenu du mandat.

Dans ces conditions, dans l’hypothèse où le mandataire ne respecterait pas les instructions lui ayant été données par son mandant, il reviendra à ce dernier d’engager éventuellement la responsabilité civile dudit mandataire.

A ce titre, rappelons les dispositions de l’article 1992 du Code civil, qui prévoit que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

 

 

Réponse de l'expert
Action

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Le syndic a transmis au conseil syndical  la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable. 

Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ?

En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails.

Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ? A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ? 

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Cela étant, le même article précise que « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. » ce qui peut s’avérer d’une grande utilité pratique dans certains cas…

De même, il existe plusieurs types de procédures judiciaires qui ne requièrent pas une telle autorisation préalable de l’assemblée générale ; c’est ainsi le cas des « actions en recouvrement de créance, de la mise en œuvre des voies d'exécution forcée, à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, des mesures conservatoires, de l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation, des demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. » (même article 55 précité).

En revanche, la Cour de cassation a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir une autorisation de l’AG pour que le syndic fasse appel d’un jugement de première instance (arrêt du 8 juillet 1992, troisième chambre civile, n° 90-10.977).

A l’inverse, on pourrait estimer que l’autorisation de l’assemblée générale pourrait être requise pour que le syndic se désiste d’une procédure pour laquelle il a été autorisé à agir, suivant le principe du parallélisme des formes, sauf à ce que la résolution d’AG ayant autorisé le syndic à intenter cette action ait expressément prévu cette possibilité ; il sera conseillé dans cette hypothèse de prévoir une consultation préalable du conseil syndical. 

Au sujet de l’information des copropriétaires des procédures intentées par le syndic : l’article 55 prévoit également que « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »  

La forme de ce compte rendu n’est pas détaillée par les textes, on peut ainsi imaginer que le syndic fasse un résumé du déroulement de la procédure, avec un point particulier sur son état actuel, le tout justifié éventuellement par la production des assignations et des jugements éventuellement rendus.

De même, il faut rappeler qu’en vertu de l’article 3 du décret du 23 mai 2019 relatif à la liste des documents matérialisés devant figurer dans l’espace extranet réservé aux membres du conseil syndical :

« […] 3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ; […] »

De façon générale, les procédures judiciaires peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le syndicat des copropriétaires, que ce soit en sa faveur ou en sa défaveur… Indépendamment des assemblées générales, il est ainsi important que le conseil syndical soit régulièrement tenu au courant de l’avancée de la procédure.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier le pouvoir général dont dispose le conseil syndical de demander à tout moment au syndic « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. », et ce conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui lui-même prévoit des pénalités de retard s’imputant sur la rémunération annuelle du syndic passé un délai de 30 jours sans que les documents sollicités aient été transmis…

Réponse de l'expert
Action

Puis-je faire installer un ascenseur au sein de ma copropriété malgré le refus essuyé en assemblée générale ?

Cela fait plusieurs années que je propose en assemblée générale la création d’un ascenseur, qui m’est de plus en plus nécessaire compte tenu de la situation de mon appartement qui se trouve au 5ème étage. Lors du dernier salon de l’ARC, un juriste avait évoqué la possibilité d’obtenir une autorisation judiciaire afin de procéder à ces travaux malgré un refus de l’assemblée générale. Pourriez-vous m’en dire plus ?

 

Il existe en effet la possibilité, pour le juge, d’autoriser la réalisation de travaux d’amélioration sur parties communes à la suite d’un refus exprimé en assemblée générale.

Cette possibilité est expressément prévue par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que nous reproduisons intégralement ci-après, et que nous détaillons.

« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Plusieurs arrêts sont intervenus au sujet d’une demande d’autorisation judiciaire de faire installer un ascenseur. A titre illustratif nous vous en donnons quelques-uns, sachant que cela est affaire de circonstances… et que les appréciations peuvent naturellement différer dans le temps, d’une affaire à l’autre ou d’une juridiction à l’autre.

Ainsi, l’autorisation a pu être refusée compte tenu de l’amputation de la largeur de l’escalier qui en découlerait, ou encore dès lors que son installation entraînerait une diminution en volume d’accès à l’appartement du RDC et au sous-sol et nécessiterait diverses dispositions pour limiter les nuisances sonores, ou encore compte tenu de la réduction sensible de la surface disponible du pallier qui s’ensuivrait.

L’action judiciaire visant à autoriser ces travaux n’a pas à être intentée dans le délai de deux mois de contestation de l’AG prévu par l’article 42 de la loi de 1965, mais dans un délai de 5 ans à compter de l’AG.

Par ailleurs, l’autorisation judiciaire ne pourra être donnée que si les conditions ci-après sont remplies :

Il doit s’agir de travaux d’amélioration (cela ne semble pas faire de doute ici) ;
Conformes à la destination de l’immeuble (la destination est une notion difficile à définir, qui renvoie notamment au standing de l’immeuble, à son type d’occupation et d’utilisation, et à ses caractéristiques architecturales) ;
Que l’assemblée a refusés (dans une certaine limite il est possible que les travaux soumis à l’autorisation du juge ne soit pas strictement identiques à ceux que l’AG a refusés) ;
La demande d’autorisation judiciaire doit intervenir antérieurement à la réalisation desdits travaux ;
Le juge devra également fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations réalisées.

A noter que si un copropriétaire se manifeste plusieurs années après la pose de l’ascenseur afin de pouvoir bénéficier de son usage moyennant une participation financière au coût des travaux précédemment engagés, une décote pour « vétusté » pourra le cas échéant être appliquée au bénéfice de ce copropriétaire…

Réponse de l'expert
Action

Un copropriétaire a installé sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale un climatiseur sur le toit de notre immeuble, comment réagir ?

Un copropriétaire a installé sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale un climatiseur sur le toit de notre immeuble, comment réagir ?

Il faut rappeler tout d’abord qu’en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci, doivent être préalablement être votés en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (avec possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 si lors du vote initial la résolution recueille au moins le tiers des voix du syndicat).

Ainsi, la pose d’un bloc de climatisation sur la toiture de l’immeuble aurait dû être préalablement précédée d’un vote en assemblée générale. 

Aussi, dans l’hypothèse où ces travaux ont été entrepris sans autorisation, il convient que le syndic adresse au copropriétaire contrevenant une lettre recommandée avec accusé de réception contenant mise en demeure d’avoir à procéder à la dépose de cette installation et à la remise en état des lieux, dans un délai déterminé (exemple : 15 jours ou 1 mois…), ou, à tout le moins, qu’il sollicite, à la prochaine assemblée générale, une ratification de ces travaux irréguliers, en transmettant un document précisant l’implantation et la consistance de cette installation (article 10 du décret du 17 mars 1967).

Faute d’action dans le délai imparti, et après une éventuelle relance restée infructueuse, le syndic pourrait saisir le juge des référés afin qu’il condamne le copropriétaire à la remise en état des lieux.

Le juge des référés pourrait dans certaines hypothèses rejeter la demande au motif que l’irrégularité n’est pas manifeste, ou que l’urgence n’est pas présente ; l’article 834 du Code de procédure civile dispose ainsi que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

En cas d’échec de cette procédure d’urgence, il conviendra d’intenter une procédure « classique » dite « procédure au fond » qu’il conviendra de faire préalablement approuver en AG, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; la procédure en référé n’ayant quant à elle pas besoin d’être autorisée en AG.

Au titre de la jurisprudence relative aux refus d’autorisation exprimés en assemblée générale, on peut relever un arrêt de la Cour de cassation en date du 18 février 2004, n° 02-15.147, rendu par la troisième chambre civile, à propos d’une copropriétaire ayant souhaité implanter un groupe de climatisations sur une partie commune de la copropriété ; la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel qui avait estimé que cette installation projetée nuisait à l’esthétique générale de cet immeuble, et que par conséquent il était possible de refuser cette autorisation.

A l’inverse, il a ainsi été jugé par la Cour d’appel de Paris, aux termes d’un arrêt en date du 23 septembre 2009, que « les travaux envisagés de pose d’un climatiseur réversible constituent des travaux d’amélioration dans un appartement situé sous le toit et ne disposant que d’une isolation thermique très relative […]. »

Comme vous pouvez le constater, en la matière, tout sera affaire des circonstances de l’espèce… et l’office du juge consistera à déterminer si les travaux projetés portent atteinte à la destination de l’immeuble, conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Réponse de l'expert
Action

Existe-t-il un quorum minimum à atteindre pour que l’assemblée générale des copropriétaires puisse valablement se tenir ?

Notre syndic, au moment de l’assemblée générale, constatant qu’il n’y avait que deux copropriétaires présents, et aucun copropriétaire représenté ou n’ayant rempli de formulaire de vote par correspondance, a déclaré que l’assemblée générale ne pouvait pas valablement se tenir.

Cette affirmation nous a semblé assez trompeuse, pourriez-vous nous dire ce qu’il en est ?

Il n’existe pas à proprement parler de quorum requis dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaire. Cela étant, il convient de rappeler certains principes.

Tout d’abord, il est nécessaire de pouvoir élire un « bureau », composé d’au moins un président de séance et d’un secrétaire de séance (le syndic assumant généralement cette fonction de secrétaire, même si tout copropriétaire pourrait également le faire, cf. article 15 du décret du 17 mars 1967).

Il n’est pas indispensable d’élire un scrutateur de séance, sauf s’il s’agit d’une obligation fixée par le règlement de copropriété. A noter sur ce point que la Cour de cassation a jugé, dans une hypothèse où l’élection de deux scrutateurs était imposée par le règlement de copropriété, que l’impossibilité (prouvée) d’élire un second scrutateur permettait à l’assemblée générale de se tenir valablement (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).

D’autre part, il est à noter, dans l’hypothèse où l’assemblée générale ne réunirait qu’un faible nombre de copropriétaires, que le vote de certaines résolutions ne pourrait intervenir.

Ainsi, toutes les résolutions devant être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (cette majorité étant notamment requise pour la désignation d’un syndic et des membres du conseil syndical) nécessitent, pour pouvoir être adoptées, de recueillir « la majorité des voix de tous les copropriétaires », soit la moitié des tantièmes de propriété plus une voix.

A défaut de recueillir cette majorité lors du premier vote, il est possible, à une condition, de procéder à un second vote, soumis cette fois à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans tenir compte des abstentions). Il s’agit du mécanisme bien connu de la « passerelle », prévu par l’article 25-1 de la loi de 1965. Toutefois, ce mécanisme ne peut être utilisé que dans la mesure où la résolution, lors du premier vote, a recueilli au moins un tiers des voix du syndicat en sa faveur.

Par conséquent, si lors de l’assemblée générale, l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, détiennent moins d’un tiers des voix du syndicat, il ne sera possible d’adopter que les résolutions relevant dès l’origine de la majorité de l’article 24, ce qui revient à priver l’assemblée générale d’une partie significative de son utilité « décisionnelle »…

Réponse de l'expert
Action

L’appel de solidarité est-il exigible ?

En tant que copropriétaire, je viens de recevoir un appel de fonds supplémentaire qui est intitulé : « Appel de solidarité »

Après avoir pris contact auprès de mon syndic, il m’informe que compte tenu des impayés de charges importants, il est contraint de procéder à un appel de fonds complémentaire à défaut de pouvoir payer les factures en attente compte tenu  d’une insuffisance de trésorerie. Suis-je tenu de payer cet appel de fonds de solidarité ?

Pour qu’un appel de fonds soit exigible, il est nécessaire qu’au préalable il ait été validé par l’assemblée générale à travers le vote d’une résolution en ce sens.

Par conséquent, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les appels de provisions de charges courantes sont exigibles par défaut en début de chaque trimestre après que l’assemblée générale ait voté le budget prévisionnel.

En matière de provisions travaux, c’est également l’assemblée générale qui détermine les dates d’exigibilité des appels de fonds après que cette dernière ait validé un devis.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit une exception en matière de travaux d’urgence.

Dans ce cas, le syndic peut engager une opération de sauvegarde de l’immeuble et demander à ce titre une provision pour le paiement des travaux qui ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

Par conséquent, l’appel de fonds dit de solidarité qui n’a pas fait l’objet d’un vote préalable par l’assemblée générale, ne vous est pas opposable, vous permettant valablement de ne pas le payer.

En effet, le défaut de paiement d’un ou de plusieurs copropriétaires n’est en aucun cas assimilable à des travaux d’urgence ne donnant aucun mandat au syndic d’appeler des fonds qui n’ont pas été valablement validés par l’assemblée générale.

Néanmoins, face à cette situation, le syndic essaye « un coup de bluff » sachant pertinemment qu’une partie voire la majorité des copropriétaires vont procéder au règlement permettant ainsi de renflouer la trésorerie.

Vous devez impérativement vous rapprocher du conseil syndical (si vous ne l’êtes pas) afin de comprendre les réelles causes de cette situation et surtout vérifier si le syndic a bien procédé aux diligences nécessaires pour recouvrer la dette.

Il ne serait pas acceptable que le syndic n’ait réalisé qu’une lettre de relance ou de mise en demeure pour une dette qui dépasserait les 1 000 euros.

Par ailleurs, même en considérant que votre syndic est de bonne foi et qu’il est opportun de payer cet appel de solidarité pour éviter que la copropriété soit en cessation de paiement, il faudra lors de la prochaine assemblée générale ratifier cet appel de fonds en le qualifiant comme étant « une avance ».

Cela permettra de procéder au remboursement des sommes « avancées » par les copropriétaires à partir du moment où le débiteur a payé sa dette que ce soit à travers une procédure amiable ou judiciaire.

Soyez vigilant car de nombreux syndics procèdent à des appels de fonds de solidarité sans jamais les rembourser ou pire n’ayant jamais fait l’objet d’un vote préalable de l’assemblée générale.

Réponse de l'expert
Action

EXPERTS & OUTILS

Parce que gérer une copropriété requiert un niveau d’expertise élevé dans des  domaines  variés,  l’ARC  et  sa  coopérative  technique  ARC  S