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Stockage tous azimut sur un emplacement de stationnement : Comment réagir ?
Question :
« Pouvons-nous demander au syndic de faire débarrasser l’emplacement de stationnement d’un copropriétaire qui y a stocké du mobilier et des cartons, en dépit de la destination exclusive de ce lot à usage de stationnement ? »
Réponse
NON
Il n’est pas possible de procéder de la sorte.
En effet, il s’agit d’un emplacement privatif sur lequel une intervention exposerait le syndic et le donneur d’ordre, donc le syndicat des copropriétaires, à des poursuites pour vol, de la même manière que s’il s’agissait d’un appartement dans lequel le syndic pénétrerait sans accord de son propriétaire.
Voici donc la marche à suivre lorsque vous êtes confronté à cette situation :
- Dans un premier temps, le syndic adressera une lettre recommandée au copropriétaire en question, en lui rappelant qu’au terme du règlement de copropriété, son emplacement de parking est à usage exclusif de stationnement – il pourra joindre une copie du paragraphe concerné pour mémoire – et demandera au copropriétaire de se conformer au règlement et de débarrasser les divers objets stockés sous un délai de XXX jours ( selon les cas, 10 à 30 jours par exemple, afin de prendre en compte l’éventuelle absence ou un temps d’organisation du destinataire).
Si le copropriétaire n’obtempère pas à l’expiration du délai, il conviendra de réitérer, mais en réduisant le délai imparti ET en faisant délivrer cela par huissier, ce qui se fait aux frais du syndicat des copropriétaires, seul un juge ayant le pouvoir d’imputer des frais ou pénalités à un copropriétaire.
S’il ne s’exécute toujours pas, il faudra alors l’assigner devant le Tribunal d’Instance ( litige de moins de 10 000 euros d’enjeu ) et demander sa condamnation à enlever ce stockage sous astreinte de X euros par jour de retard.
Il faudra demander également que lui soient imputés les frais précédents d’huissier, et bien entendu les éventuels frais de procédure, rappelons qu’il n’est pas obligatoire de se faire représenter par un avocat devant le tribunal d’instance.
Hors toute considération juridique pure, il faut que le conseil tente une discussion avec le copropriétaire récalcitrant pour lui expliquer les risques de ce stockage tant pour lui (vol, dégradations), que pour la copropriété (incendie).
Le rôle de médiateur du conseil syndical trouve là un véritable exercice de style.
Le propriétaire bailleur est-il responsable en cas de désordres causés par son locataire dans la copropriété ?
Question :
Le copropriétaire bailleur a-t-il une responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires en cas de troubles et nuisances causés par son locataire ?
Réponse :
OUI, le copropriétaire bailleur est responsable des agissements de son locataire.
En effet, les contrats de locations « classiques » répondant aux critères édictés par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 comportent une clause résolutoire qui prévoit le cas de « non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».
Comment procéder si vous êtes confrontés à pareil cas :
Il faut bien sûr alerter le copropriétaire bailleur, dans un premier temps par appel téléphonique, courrier simple, ou email afin qu’il soit informé de la situation.
S’il ne réagit pas, il faudra alors le mettre en demeure par lettre recommandée.
C’est au syndic de s’en charger en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ET tout copropriétaire peut aussi le faire individuellement.
Le courrier doit être illustré, il convient de joindre par exemple, des témoignages, pétition, constat(s) d’huissier, et doit lui demander de prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin aux agissements nuisibles de son locataire.
Le bailleur a la responsabilité de prendre des mesures allant jusqu’à faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail.
Si le bailleur ne fait rien, il va alors être nécessaire de saisir le Tribunal d’Instance pour obtenir du juge qu’il rompe le bail en cours.
N’hésitez pas à porter plainte dans les cas graves, et à minima à déposer une main courante, autant de documents attestant des évènements subis, qui seront joints au dossier.
La plupart des commissariats permettent désormais un pré plainte en ligne pour éviter une attente.
Je suis syndic bénévole, on me demande une attestation de non-recours, de quoi s’agit-il ?
Question :
« Je suis syndic bénévole de ma copropriété et l’un des copropriétaires va procéder à la vente de son lot. Le notaire me demande une attestation de non-recours concernant une assemble générale ayant décidé de travaux de ravalement. Quel est précisément ce document et à quoi sert-il ? »
Réponse :
L’attestation de non-recours d’une assemblée générale est un document attestant qu'aucune action judiciaire n'a été mise en œuvre en vue d'annuler une assemblée générale ou pour contester l’une des décisions prises, les travaux de ravalement dans le cas présent.
Pour permettre de s'assurer que ces délais sont expirés, l'attestation doit toutefois préciser que :
- l'assemblée générale a été régulièrement convoquée (dans les formes et délais prévus par les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) et que la convocation a bien été envoyée à tous les copropriétaires sans exception ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale - mentionnant les résultats du vote et la reproduction du texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 - a bien été notifié (en lettre recommandée avec accusé de réception) à tous les copropriétaires absents non représentés ou opposants (attention un opposant est celui qui s’est opposé au vote de la majorité il peut donc s’agir d’un copropriétaire ayant voté « pour » si tous les autres ont voté « contre ») et ce, en précisant la date de notification ;
- aucun recours n’a été notifié au syndic dans le délai de deux mois de cette date.
En effet, une fois expiré le délai de 2 mois de l’article 42, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité ne puisse être remise en cause par voie judiciaire, et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées.
Cette attestation ne peut être délivrée qu'après le délai de recours de 2 mois qui suit la notification du procès-verbal de l’assemblée générale l'AG, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 reproduit ci-après :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa (…) ».
L'attestation de non-recours est établie par le syndic en titre, même si l’assemblée générale n’a pas été tenue dans le cadre de son mandat. Effectivement, le syndic est le seul à pouvoir apporter la précision du fait que les délais de recours, dont il ouvre le point de départ en notifiant le procès-verbal sous forme d’envoi en lettre recommandée aux copropriétaires absents non représentés ou opposants, sont désormais expirés.
Vous trouverez un modèle d’attestation de non-recours en annexe.
Fichiers à télécharger "adhérents":
Pièces jointes
Immatriculation des copropriétés : une copropriété constituée uniquement de places de stationnement doit-elle être immatriculée?
Question :
« Je suis copropriétaire dans une copropriété uniquement constituée d’emplacements de parkings et de box, notre syndic nous a facturé 800 euros pour l’immatriculation de cette copropriété. Avait-il l’obligation d’immatriculer notre copropriété ? »
Réponse :
Non ! Il n’y a aucune obligation à immatriculer ce type de copropriétés et même plus …
En effet, l’article L711-1 du code de la construction et de l’habitation indique qu’« il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. »
Le registre d’immatriculation concerne donc uniquement les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation et non celles constituées uniquement de parkings.
Votre syndic n’avait donc aucune obligation à immatriculer votre copropriété.
Mais plus que cela… Les services de l’ANAH, en charge de la gestion du registre, nous ont confirmé que, quoi qu’il arrive, ce point était vérifié avant immatriculation définitive. Cette copropriété n’a donc pas pu être immatriculée. Le syndic a ainsi facturé aux copropriétaires une prestation qu’il n’a pas et pu réaliser.
Comment vérifier si votre copropriété a bien été immatriculée ?
Rien de plus simple. Rendez-vous sur le site de l’immatriculation et cliquez ici https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/ :
Il suffira ensuite d’indiquer l’adresse de la copropriété que vous recherchez. Si l’immatriculation a bien été effectuée, vous aurez accès à sa situation cadastrale et à son numéro d’immatriculation.
Syndics bénévoles, avez-vous répondu à notre enquête ? Si non, vite, rendez-vous vite ici : www.arc-copro.com/2pkm.
Le syndicat des copropriétaires doit-il supporter la dette d’un copropriétaire ayant vendu son lot ?
Question :
« Lors du contrôle des comptes, nous avons constaté un compte débiteur divers qui correspond à un copropriétaire qui a vendu son lot en laissant à la copropriété des impayés de charges. Le syndic nous propose d’apurer cette dette en la passant en charge irrécouvrable. Est-ce correct ? »
Réponse :
Soyons clairs, votre syndic vous propose que la copropriété prenne en charge une dette d’un autre copropriétaire alors qu’il était de sa responsabilité de la recouvrir, notamment lors de la mutation du lot par le biais de l’ « état daté ».
Et pour cause, conformément aux articles 5 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de remettre au notaire chargé de la vente du bien un « état daté » qui présente les dettes que le copropriétaire a, éventuellement, vis-à-vis du syndicat de copropriétaires.
Dans ce cas, le notaire doit séquestrer la somme pour la remettre à la copropriété. Par conséquent si le syndic a laissé un copropriétaire « partir de l’immeuble » sans récupérer les charges impayées, il en est responsable devant alors assumer les conséquences.
Ainsi, de deux choses l’une : soit l’erreur émane de lui et dans ce cas, il doit faire jouer son assurance de responsabilité civile, soit il s’agit du syndic précédent et dans ce cas, il faudra le mettre en demeure afin d’assumer sa faute de gestion.
Autre piste, il est possible que l’état daté ait bien été réalisé par le syndic, mais que le notaire n’ait pas reversé les sommes à la copropriété.
Ainsi, avant de passer la dette du copropriétaire vendeur dans les charges de l’immeuble, il est essentiel de procéder à des investigations préalables en commençant par interroger le notaire qui était en charge de la vente.
Question à l’expert : Changement de syndic encours de réalisation de travaux: a-t-il le droit à des honoraires complémentaires
Question :
« Nous avons changé de cabinet de syndic alors que nous avions un programme travaux en cours de réalisation. Le nouveau syndic exige des honoraires complémentaires pour reprendre ce suivi. Est-il dans son bon droit ? »
Réponse :
Votre question fait appel à des aspects juridiques mais aussi pratiques.
Abordons donc votre question par étapes et commençons par l’aspect juridique :
- Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d’exécuter les résolutions votées par l’assemblée générale.
Ainsi, si le syndicat de copropriétaires a voté des travaux, le syndic repreneur a l’obligation de faire en sorte qu’ils se réalisent et s’achèvent dans les délais, indépendamment du fait qu’il soit ou pas rémunéré pour ce faire.
- L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de travaux se votent préalablement à l’exécution des travaux : « une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. »
Par conséquent, votre syndic repreneur n’est pas légalement habilité à réclamer des honoraires puisque les travaux ont été votés et sont même en cours d’exécution.
Ainsi, juridiquement, votre syndic n’a rien à exiger et le suivi de la réalisation des travaux en cours est partie intégrante de son mandat.
Abordons à présent l’aspect pratique :
- Avant de prendre votre copropriété en gestion, votre syndic repreneur a vérifié s’il y avait des travaux en cours de réalisation (notamment à travers l’annexe comptable n°5 qui présente les travaux non achevés) afin d’ajuster ses honoraires de base en conséquence. S’il n’a pas procédé à ce contrôle préalable, la copropriété n’a pas à être responsable de son manque de vigilance.
- Il faudra vérifier si le syndic sortant a prélevé l’intégralité des honoraires de suivi de travaux consentis lors de l’assemblée générale. Si cela n’est pas le cas, le syndic repreneur pourra percevoir le complément.
Dans le cas contraire, le conseil syndical - en fonction du reste des travaux à réaliser et à suivre – appréciera s’il est opportun de proposer une question à la prochaine assemblée générale pour voter des honoraires complémentaires à verser au nouveau syndic.
La moralité de cette affaire est qu’il faut impérativement prévoir dans la résolution votant les honoraires de travaux un échéancier de prélèvement qui devra être calqué sur l’avancement des travaux, évitant ainsi de se retrouver devant cette difficulté.
Qui est responsable du déneigement des voies d’accès aux immeubles ?
Question :
« Ma question est simple : je suis président du conseil syndical. J’aimerais savoir quelles sont les obligations de la copropriété en matière de déneigement sur les voies publiques qui donnent sur l’entrée de notre immeuble ? »
Réponse :
Tout d’abord, le bon sens m’incite à vous indiquer que si vous avez la possibilité de déblayer les voies ou bien si vous pouvez mettre du sel de déneigement, cela est toujours opportun sachant que cela peut éviter des accidents.
Mais pour être plus précis et vous apporter une réponse juridique, précisons les dispositions légales existantes.
L’article L2212-2 du code général des collectivités territoriales impose au Maire d’assurer « la sureté et la commodité du passage dans les rues ».
Cette obligation comprend le déneigement des voies et trottoirs.
À ce titre, la/le Maire est habilité à prendre un arrêté pour ordonner au(x) propriétaire(s) comme le syndicat de copropriétaires pour ce qui concerne les copropriétés de procéder au déneigement des voies donnant sur l’immeuble.
Par exemple à Paris, cet arrêté a été pris en 1981.
Généralement, l’arrêté impose qu’en temps de neige ou de gel, la copropriété est tenue de balayer la neige devant l’accès de l’immeuble jusqu’au caniveau en dégageant celui-ci autant que possible.
À Paris, compte tenu de la largeur de certains trottoirs, l’obligation de déneigement se limite à 4 mètres.
Si vous avez un gardien dont le contrat inclut le nettoyage des cours et trottoirs, le déblaiement de la neige et/ou l’épandage de sel ou cendre lui incombe. Si vous avez un employé d’immeuble, il faut que son contrat inclue spécifiquement cette tâche. Naturellement, ces salariés ne peuvent intervenir que pendant leurs heures de travail.