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Réponse

Pour être clair, votre copropriétaire a tout à fait raison. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans ambiguïté puisqu’il précise : « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

La logique du législateur est simple. Le copropriétaire n’a pas à supporter la faute du syndicat des copropriétaires, ou plus précisément de son mandataire syndic, qui lui a causé un préjudice.

La disposition va même plus loin car elle précise que le copropriétaire qui a eu gain de cause est dispensé de participer aux frais même s’il ne formule aucune demande.

Autrement dit, si les millièmes généraux de la copropriété se calculent sur 10 000°, ceux du copropriétaire à l’origine de l’action doivent en être déduits afin qu’ils ne participent pas à la répartition des frais de procédure.

En l’occurrence, s’il dispose de 120 millièmes, il faudra répartir les dépenses sur 9 980°, répartis sur l’ensemble des copropriétaires à l’exception de celui à l’origine de l’action.

L’erreur commise par ce syndic, et peut-être aussi par le conseil syndical, est d’avoir insisté à défendre judiciairement la copropriété alors qu’elle avait toutes les chances d’être condamnée puisqu’il s’agit d’une faute matérielle de procédure qui est rédhibitoire.

Le syndic aurait donc dû reconnaître sa faute et reconvoquer à ses frais une nouvelle assemblée générale dans les délais, sachant qu’il est à l’origine de l’erreur en n’ayant pas convoqué l’assemblée générale dans les délais

Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre y compris sur le site de l’ARC.

Soyons très clair, le gardien ou l’employé d’immeuble, ainsi que le salarié du syndic ne peut en aucun cas disposer de pouvoirs.

Cela résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :

« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale. »

Ainsi, le législateur a prévu deux verrous distincts, l’un qui interdit aux salariés du syndic qui a un lieu de subordination avec lui, d’obtenir un pouvoir et aux préposés, comme le gardien qui reçoit des consignes directes de son commettant syndic.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014 (n°13-11743) qui précise que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui « travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé ».

Ces dispositions prises par le législateur et confirmées par la haute juridiction sont logiques sachant que le syndic a un pouvoir de pression sur les employés d’immeubles.

En effet, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, c’est lui « qui engage et congédie » le personnel employé par le syndicat des copropriétaires.

Il ne vous reste plus qu’à vérifier si les votes effectués par le gardien d’immeuble ont eu un impact significatif dans la prise de décision.

Dans ce cas, il vous revient la possibilité de contester l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal en respectant les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Bon courage.

Réponse :

Le copropriétaire est tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, s’il envisage de poser (sans fondations) sa piscine sur une partie commune dont il détient la jouissance exclusive, dans la mesure où selon l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 un tel aval s’impose que les aménagements privatifs affectent, soit :

• les parties communes : par exemple lorsque l’opération souhaitée implique des branchements sur une alimentation ou une évacuation collectives ;
• l’aspect extérieur de la résidence, autrement dit dès lors que l’équipement est visible depuis les parties communes ou privatives et qu’il influe sur l’harmonie de la résidence.  

En cas de projet de piscine enterrée, l’autorisation de travaux n’est pas suffisante.

En effet, sauf mention contraire du règlement de copropriété, le sol construit ou non bâti d’une copropriété constitue une partie commune (art. 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Cela signifie que lorsque l’on parle d’un jardin, d’une cour ou d’une terrasse privatifs, le copropriétaire ne détient que la couche superficielle du revêtement au sol, le reste demeurant une partie commune.

Un tel aménagement s’analyse effectivement en une appropriation d’un volume dans le sol, partie commune, par le copropriétaire demandeur, qu’il s’agisse d’un jardin, une cour ou une terrasse.

Dans ce cas, le copropriétaire doit solliciter en assemblée générale :

• d’une part, l’acquisition de l’emprise au sol sur laquelle la piscine va être enfouie, moyennant un prix d’achat et un avenant au règlement de copropriété établi par un notaire annexé à la convocation, fixant des nouveaux millièmes de propriété, les tantièmes de charges attachés au lot par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• d’autre part, l’autorisation de réaliser à ses frais des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble selon un descriptif détaillé joint à la convocation, soumis à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse :

La réponse est très claire. Vous indiquez que ce copropriétaire fait obstacle au vote de la saisie qui concerne ses lots. Ce n’est simplement plus possible depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 !

Avant de vous expliquer pourquoi, rappelons cependant les obligations du syndic avant de pouvoir engager une procédure de saisie immobilière.

En cas d’impayés de charges d’un copropriétaire et suite à un jugement exécutoire, un juge peut effectivement ordonner la saisie puis la vente de son bien immobilier.

Pour se faire, le syndic doit préalablement et OBLIGATOIREMENT être autorisé par une décision d'assemblée générale à agir en justice en vue de la saisie et de la vente du lot du copropriétaire débiteur pour dans un second temps saisir le tribunal de grande instance du lieu où le bien est situé par voie d’avocat.

Pour revenir précisément à votre question, depuis 2014, ce copropriétaire, même majoritaire, ne peut pas s’opposer à la vente de son lot conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dont nous rappelons ci-après l’extrait concerné : « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Ainsi, comme la loi le précise sans interprétation possible, la voix du copropriétaire débiteur concerné par la procédure de saisie n'est pas prise en compte dans la décision de l'assemblée générale.

Ce copropriétaire ne peut pas non plus recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire pour le vote relatif à la procédure de saisie mis à l’ordre du jour de cette assemblée générale.

En un mot, un copropriétaire débiteur ne peut pas empêcher la saisie immobilière de son lot si la majorité des autres copropriétaires présents et représentés le décide.

Pour plus d’informations sur la procédure de saisie immobilière, lisez notre article du 03 mai 2016 : https://arc-copro.fr/documentation/saisies-immobilieres-en-copropriete-dossier-actualise-depuis-la-loi-alur.

Réponse

Cette affirmation est tout à fait erronée.

En effet, l’article 20 de la convention collective des gardiens et employés d’immeubles prévoit que c’est l’occupant du logement de fonction qui doit prendre directement à sa charge les frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’électricité et de gaz pour son usage personnel, à partir de compteurs posés aux frais du syndicat des copropriétaires.

L’eau froide est fournie gracieusement au gardien par le syndicat des copropriétaires.

S’il ne peut pas être installé de compteurs, ou si le titulaire des abonnements est le syndicat des copropriétaires, et si ce dernier fournit le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’électricité et/ou le gaz au gardien, alors ces fournitures constituent un salaire en nature qui est évalué forfaitairement selon l’article 23 de la convention collective, applicable chaque mois pendant toute l’année, que le gardien soit présent ou non dans le logement :

Avant l’embauche d’un nouveau gardien, il convient d’analyser la configuration de l’appartement de fonction afin de l’équiper le cas échéant des compteurs nécessaires.

En effet, pour ne donner qu’un exemple, payer les factures de l’électricité du logement revient entre 500 et 1 500 euros par an au syndicat des copropriétaires alors qu’il ne récupère que 98,40 € auprès du gardien.

Il convient donc de ne pas écouter votre syndic et de lui demander de bien vouloir faire son travail dans l’intérêt de son mandant qui est le syndicat des copropriétaires.

Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne de nombreuses copropriétés en difficultés où bien souvent le copropriétaire le plus endetté dispose du plus grand nombre de millièmes.

Néanmoins, dans le cadre de la loi ALUR, l’ARC a agi afin que soit introduite une disposition qui consiste à neutraliser au cours de l’assemblée générale les voix du copropriétaire débiteur lorsqu’il s’agit de voter la saisie de son lot.

En effet, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son dernier alinéa que « Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

Autrement dit, le copropriétaire débiteur pour lequel est proposée à l’ordre du jour la saisie immobilière de son lot, ne pourra pas participer au vote ni même faire fonctionner les pouvoirs qu’il détient.

Ainsi, le copropriétaire débiteur ne pourra pas faire barrage au vote de la saisie de son bien.

En revanche, à partir du moment où l’assemblée générale vote la résolution, il faudra être vigilant afin de vérifier que le syndic ne traine pas pour engager la procédure sachant que le copropriétaire débiteur pourra faire pression auprès de lui en lui rappelant qu’il pourra faire barrage lors du vote de la reconduction de son mandat.

Il ne reste plus qu’à proposer à l’ordre du jour la question de la saisie immobilière du lot en respectant le cadre règlementaire prévu par le décret comptable du 14 mars 2005.

Réponse

Ce problème se pose fréquemment lors d’un changement de syndic alors que la loi confirmée par divers arrêts des Cours d’appel et de cassation tranchent clairement sur les obligations réciproques de l’ancien et du nouveau syndic.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une obligation pour l’ancien syndic de remettre à son successeur les pièces et les fonds disponibles de la copropriété selon des modalités impératives (voir ci-après).

Cette disposition légale a été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel qui précise que les fonds et pièces sont portables. Autrement dit, qu’il appartient à l'ancien syndic de les adresser au nouveau (CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

De plus, les fonds et pièces peuvent être réclamés à un ancien syndic qui n'est pas forcément celui ayant été en fonction juste avant celui ayant diligenté l'action en restitution ( CA Paris, 14^e ch., sect. B, 27 févr. 2009, n° 08/15815 Cass. 3^e civ., 31 oct. 2012, n° 11-10.590, n° 1291 FS - P + B CA Paris, ch. 1-2, 16 oct. 2014, n° 13/01948 : Loyers et copr. 2015, comm. n° 81, G. Vigneron ).

Ce même article précise que lorsque les archives ont été confiées à un prestataire, le syndic sortant doit transmettre à ce dernier les coordonnées du nouveau syndic.

Plus encore, même si la copropriété opte pour faire gérer les archives par une société spécialisée, cela ne dispense pas le syndic de son obligation de transmission (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-2).

Pour votre information reprécisons la procédure

Obligations à accomplir dans le mois de la cessation des fonctions Dans ce délai d'un mois, le syndic sortant doit remettre à son remplaçant la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7° CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61). Cela recouvre les fonds disponibles avant apurement des comptes, ainsi que les pièces autres que les arrêtés de comptes ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 18 janv. 2006, n° 05/11561).

La mise en demeure de remettre les fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat peut être faite à l'expiration du délai d'un mois ( CA Versailles, 14^e ch., 20 sept. 1991, n° 9205/90 : Administrer, févr. 1992, p. 61) et l'action visant à la remise de la totalité des pièces et fonds introduite sans attendre l'expiration des 3 mois de la cessation des fonctions ( Cass. 3^e civ., 3 nov. 2011, n° 10-21.009, n° 1268 FS - P + B).

Obligations à accomplir dans les 2 mois suivant l'expiration du délai précédent

A cette échéance, doivent avoir été remis au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes du syndicat ainsi que celui des comptes individuels des copropriétaires et leur historique ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7°  CA Paris, 14^e ch. B, 4 juill. 1997).

Le syndic sortant doit remettre à son successeur les documents comptables, ainsi que les originaux des pièces justificatives, en conservant copie de ces dernières pour justifier, au besoin, de la régularité de sa gestion comptable (D. n° 2005-240, 14 mars 2005, art. 5 et 6 : JO, 18 mars). Toutefois, il ne pouvait être enjoint à l'ancien syndic de remettre au nouveau le compte fournisseur alors que le décret du 14 mars 2005 n'était pas encore applicable ( CA Paris, 14^e ch., sect. A, 4 janv. 2006, n° 05/18411).

Vous avez à présent tous les arguments légaux et jurisprudentiels pour expliquer à votre syndic sortant ses obligations.

Réponse :

Même en présence de plusieurs locataires, le bailleur peut rencontrer des difficultés pour percevoir ses loyers. La situation peut se compliquer quand l’un d’entre eux donne son congé.

En cas de colocation, il est d’usage de prévoir une clause de solidarité dans le bail permettant au bailleur de réclamer l’intégralité des loyers, charges ainsi que les réparations locatives éventuelles au locataire de son choix.

En dehors des époux mariés ou des personnes pacsées (article 1751 du Code civil), la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément mentionnée dans le bail (article 1310 du Code civil). Pour être valable cette clause doit clairement indiquer la solidarité financière unissant les colocataires jusqu’à la fin du bail en cours.

Lorsqu’un colocataire donne congé, sa solidarité quant au paiement des loyers s’éteint en fonction de la date de signature du bail :

• Pour un bail signé avant le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi ALUR) : la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin à l’échéance du bail en cours sauf si le bailleur donne son accord avant cette échéance pour une désolidarisation ou le remplacement par un nouvel occupant.
• Pour un bail signé à partir du 27 mars 2014, renouvelé ou reconduit après le 8 août 2015 (entrée en vigueur de la loi MACRON): la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin à l’issue de la période de préavis lorsqu’un nouveau colocataire le remplace. A défaut, la solidarité cesse au bout de 6 mois après la fin de la période de préavis (article 8-1 VI de la loi 6 juillet 1989).

En conséquence, le recours en paiement à l’encontre du locataire sortant est donc possible pendant une durée qui varie en fonction de la date de signature du bail, en présence d’une clause exprès de solidarité.

En revanche, en l’absence de clause de solidarité dans le contrat de location, le locataire qui quitte les lieux n’est pas solidaire du paiement des loyers du locataire restant dans le logement. Le bailleur ne pourra donc pas poursuivre en paiement le locataire sortant, qui est libéré de tout engagement à l’expiration de son préavis.

La réponse dépend donc des termes du bail.

Réponse

Sachez que votre question est souvent posée à nos juristes.

Ceci étant, avant de répondre il est important de rappeler que légalement il ne s’agit pas d’un renouvellement de mandat mais même s’il est question d’élire à nouveau le syndic en place.

En effet, il est probable qu’il présente un nouveau contrat qui est probablement différent de l’ancien, impliquant qu’il ne s’agit pas d’un simple renouvellement mais bien de la nomination d’un syndic avec une nouvelle offre contractuelle.

Cette confusion est justement utilisée par le syndic en place afin de faire croire à l’assemblée générale qu’il s’agit tout simplement d’une routine administrative alors que dans les faits il est probable que le contrat prévoie d’autres modalités avec des variables revues à la baisse ou des tarifs de prestations complémentaires ou privatives plus élevés.

Par ailleurs, vous évoquez la question de la dispense donnée au conseil syndical en matière de mise en concurrence des contrats de syndics.

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 oblige de porter à l’ordre du jour cette question.

Néanmoins, celle-ci doit être inscrite l’année précédant la fin du mandat du syndic et non à l’assemblée générale où ce dernier a été élu.

Voici donc la reproduction de la disposition :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

Cela est logique : comment l’assemblée générale peut se prononcer sur l’utilité ou non qu’a le conseil syndical à mettre en concurrence le syndic s’il n’a pas encore apprécié sa gestion de la copropriété.

Pour résumer, votre syndic n’a pas à rédiger la question : « Renouvellement de syndic » mais « Nomination du cabinet … ».

Et votre syndic n’a pas à inscrire la question de la dispense donnée au conseil syndical de mise en concurrence du syndic dans la même assemblée générale qui procède à l’élection du cabinet.

Comme toujours, restez vigilants !

Réponse

Je tiens tout d’abord à vous rappeler que conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d’élaborer l’ordre du jour et le budget prévisionnel avec le conseil syndical.

Pour votre parfaite information voici les extraits des deux dispositions :

Ainsi, le syndic est tenu par la loi de se concerter avec le conseil syndical pour élaborer l’ordre du jour ne pouvant pas par définition le faire de manière unilatérale pour ensuite se contenter d’obtenir une validation de ce dernier ou d’éventuelles corrections sommaires.

Pour cela, il faut prendre la main en déterminant bien en amont avec le syndic une date de réunion consacrée à cette tâche en partant d’une feuille blanche afin de valider chaque question et résolutions qui en définitives seront présentées à l’assemblée générale.

Votre syndic a donc commis une faute lourde qui devra être rappelée au cours de l’assemblée générale.

Pour autant, sachez qu’au cours de cette réunion, les résolutions peuvent être modifiées.

Cela résulte de l’arrêt de la Cour de cassation 3^ème chambre du 15 avril 2015 n°14-13255 qui confirme qu’une résolution peut être amendée.

Ainsi, même si votre syndic a rédigé des résolutions en son sens, l’assemblée générale est libre de les réécrire en fonction du souhait des copropriétaires.

De plus, je vous conseille de prendre la présidence de l’assemblée générale. Ainsi vous pourrez gérer et mener les débats, laissant le syndic au mieux aux fonctions de secrétaire devant uniquement comptabiliser les voix et rédiger au fur et à mesure de l’avancée de l’assemblée générale le procès-verbal en lui rappelant gentiment (ou non d’ailleurs) qu’il n’a pas à prendre part aux échanges.

Je profite de votre interrogation pour vous préciser que l’article 211 de la loi ELAN a prévu la possibilité de vote par correspondance, néanmoins conditionnée à la publication d’un décret toujours en attente, mais qui ne devrait plus tarder.

Cette disposition prévoit que le vote « pour » donné dans le cadre du vote par correspondance se transforme automatiquement en vote « contre » si au cours de l’assemblée générale la résolution a évolué de manière « substantielle ».

Cette disposition lourde de conséquences implique une vigilance accrue du conseil syndical sur la résolution initiale présentée dans l’ordre du jour.

Dès la publication du décret, nous reviendrons plus en détail sur cette notion dans un article que nous publierons sur notre site internet.

En tout état de cause, vous avez à présent les éléments pour reprendre la main de l’assemblée générale.