Réponse :

OUI, un nombre (minimal ou impératif) de conseillers syndicaux peut être défini :

• soit (à titre principal) par une disposition du règlement de copropriété (Cour d’Appel de Paris 23^e ch. 7 octobre 1994) ;
• soit (à titre accessoire) par une disposition du « règlement de fonctionnement du conseil syndical » adopté en assemblée générale (article 22 du décret du 17 mars 1967).

C’est d’ailleurs une situation qui est trop souvent négligée et qui peut causer des torts au syndicat.

C’est ainsi qu’en l’absence du respect du nombre minimal ou exact de membres, la résolution d’assemblée générale désignant le conseil syndical peut être contestée (selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Par décision de justice, le conseil syndical sera alors considéré comme « non constitué » (Cour d’Appel Paris 24 février 1999).

N.B : notons que cela concerne le cas où l’assemblée générale ne désigne pas le nombre de conseillers syndicaux prescrit par le règlement de copropriété ou par une précédente décision d’assemblée générale (et pas le cas particulier des démissions en cours de mandat, voir ci-après).

La conséquence immédiate, si le conseil syndical est considéré comme « non constitué » est que les conseillers ne peuvent pas se réunir officiellement ni exercer les droits dévolus à cet organe collégial, qui sont entre autres :

• la mise à disposition à tout moment, par le syndic ou via un accès extranet, de tout document intéressant le syndicat des copropriétaires (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• l’établissement du budget prévisionnel (article 18-II de la loi du 10 juillet 1965) et de l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle en concertation avec le syndic (art. 26 du décret du 17 mars 1967) ;
• la convocation d’une assemblée générale par le Président du conseil syndical en cas de carence du syndic (article 8 du décret du 17 mars 1967).

Conseils de l’ARC :

Il convient donc en assemblée générale de bien respecter les obligations énoncées ci-avant :

• de désigner  le nombre minimal ou exact de conseillers syndicaux ;
• de désigner en sus des suppléants destinés à siéger au conseil syndical, en cas de cessation définitive des fonctions des titulaires (démission, vente de leur lot, décès,…) conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967.

Ce dernier point est très important, car dès lors que plus d’un quart des membres vient à disparaître, le conseil syndical est « mis en sommeil ».

Par ailleurs, l’absence de suppléant peut entraîner des frais conséquents liés à la convocation d’une assemblée générale supplémentaire dont le seul objet serait de nommer d’autres candidats pour les postes de conseillers devenus vacants.

Réponse :

NON, le syndic ne peut prélever aucun honoraire concernant la déclaration des sinistres. Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type gère à présent cette question. La déclaration des sinistres, sans distinction de leur source (parties privatives ou parties communes), doit être comprise dans le forfait de base.

Le syndic ne peut en effet percevoir des honoraires supplémentaires que pour les prestations visées au point 7.2.4. du contrat type réglementaire intitulé « prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ».

Cela concerne quatre prestations précisément :

• déplacement sur les lieux ;
• prise de mesures conservatoires ;
• assistance aux mesures d’expertise ;
• suivi du dossier auprès de l’assureur.

Aucune autre prestation relative aux sinistres ne peut donc être facturée par le syndic en plus des honoraires forfaitaires du contrat, telle que la déclaration des sinistres.

Mais encore, le syndic ne peut prétendre à une facture d’honoraires supplémentaires pour ces prestations que dans le cas où l’assurance multirisque de l’immeuble ne prend pas en charge la totalité des honoraires de syndic.

En effet, le point 7.2.4 du décret du 26 mars 2015 précise également que : « toute somme versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture de diligence effectuée par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article ».

Pour résumer :

• seules les quatre prestations citées peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire ;
• aucune facturation n’est possible si le contrat d’assurance de l’immeuble prend en charge les honoraires du syndic.

Vérifiez donc cette information dans une clause s’intitulant généralement « honoraire de syndic » ou « perte indirecte » de votre contrat d’assurance.

Réponse

Sur l’instauration du « fonds travaux » obligatoire 

Sa mise en place est obligatoire dans toutes les copropriétés à destination d'habitation (totale ou partielle). Il est instauré par les dispositions de l’article 14-2, alinéa II de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014.

Seules les copropriétés neuves (voire celles issues d’une mise en copropriété après réhabilitation lourde) disposent d’un différé de 5 ans, à compter de la date de réception des travaux pour le mettre en œuvre.

La règle et les exceptions

À compter du 1^er janvier 2017, un fonds de travaux est obligatoirement mis en place, à deux exceptions près, à savoir :

• lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots, l'assemblée générale peut décider de ne pas constituer ce fonds, mais il faut pour cela l'UNANIMITÉ des voix ;
• lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé, conformément aux dispositions des articles L731-1 et suivants du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) et qu’il conclut à l’absence de besoin de travaux pour les 10 années à venir.

Montant et modalités d’appel des fonds 

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle, à minima de 5 %, appelée selon les mêmes modalités que les provisions pour le budget prévisionnel.

Statut des fonds et modalités de placement

Le dernier alinéa du II de l’article 14-2 énonce que les fonds versés sont attachés au lot et comme tel, sont définitivement acquis au syndicat.

En contrepartie, les dispositions du II du nouvel article 18 de la même loi imposent au syndic d’ouvrir un second compte séparé et « rémunéré », destiné à recevoir les cotisations du fonds de travaux.

Conclusions et conseils

La question sur la fixation du montant de cette cotisation annuelle relève bien du pouvoir de l’assemblée générale.

En conséquence tout syndic qui n’aurait pas inscrit cette question à l’ordre du jour, serait redevable de convoquer une nouvelle assemblée en 2016 et à ses frais !

A défaut, le syndic devra appeler dès le 1^er janvier le minimum de 5 % du budget prévisionnel, conformément aux modalités visées par la loi, et faire porter la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (de 2017).

Réponse :

Cette question fait appel à plusieurs notions juridiques.

Le décret du 26 mars 2015 définit de manière stricte et exhaustive les tâches pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire. La gestion des fonds placés n’en fait pas partie. Le syndic ne peut donc prétendre à des honoraires supplémentaires pour ce type de tâche, d’autant plus qu’il s’agit d’une opération extrêmement simple qui consiste à transférer une somme du compte courant de la copropriété vers un compte épargne.

De plus, le syndic ne peut pas se retrancher derrière le vote de l’assemblée générale et cela pour deux raisons essentielles :

• Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il a une obligation de loyauté vis-à-vis de son mandant. Il ne peut donc pas inscrire  à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question qui serait illégale et contraire aux intérêts de la copropriété.

• Par ailleurs, le Code de déontologie réglementaire des professionnels de l’immobilier prévoit dans son article 8-3^° une obligation faite au syndic de « communiquer à ses mandants (...) l’ensemble des informations qui leur seront utiles pour qu’ils prennent une décision de façon libre et éclairée ».

Le syndic a donc commis une double faute :   d’une part en insérant à l’ordre du jour une question illégale et d’autre part en n’informant pas les copropriétaires lors de l’assemblée générale que cette tâche est comprise dans le forfait de base ne pouvant pas faire l’objet de facturation supplémentaire.

Vous comprendrez à travers cette question pourquoi il est essentiel que la commission de contrôle chargée de sanctionner les manquements des syndics puisse rapidement voir le jour sans que la composition paritaire prévue dans la loi ne soit modifiée (voir à ce sujet notre action du jour et voir aussi notre abus n° 4113 :  www.arc-copro.com/2iyv ).

Réponse :

OUI, au titre des nouvelles dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) qui sont entrées en vigueur au 1^er juin 2016.

Ainsi, l’huissier de justice qui sera saisi par un syndic, pour une action en reconnaissance d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, pourra délivrer ce que l’on appelle un « titre exécutoire ». Cette nouvelle procédure pourrait permettre une alternative à la voie contentieuse (tribunal de proximité, de 1^ère instance), plus longue et d’un coût supérieur en cas de recours à un avocat.

La mise en œuvre de cette procédure simplifiée de recouvrement d’une « petite » créance implique que :

• le syndic, en préalable, ait constitué un dossier devant permettre à l’huissier de reconnaître comme liquide et exigible la créance formulée par le syndicat ;
• la dette n’excède pas 4.000 € (art. R 125-1 du CPCE) ;
• l’huissier de justice fasse part au copropriétaire défaillant de l’existence de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le moyen étant réalisé par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, dans laquelle il propose au copropriétaire défaillant d’accepter, dans le délai d’un mois, cette procédure simplifiée de recouvrement (art. R 125-2 du CPCE) ;

• le copropriétaire débiteur donne son accord exprès, quant à la proposition de l’huissier de justice, sur le montant de sa dette et ses modalités de paiement (art. R 125-4 du CPCE).

Dans l’hypothèse où le copropriétaire a reconnu sa dette par l’acceptation de la procédure, l’huissier délivre alors au créancier, le syndicat des copropriétaires, un titre exécutoire à l’encontre du copropriétaire débiteur (art. R 125-6 du CPCE).

Ce titre, une fois obtenu, doit être respecté par le débiteur (échéancier de paiement). Dans le cas contraire, le créancier pourra aussitôt remettre son titre exécutoire à un autre huissier en le chargeant alors de recouvrer les sommes restantes par tous moyens (saisir sur loyer, sur salaire, immobilisation de véhicule, etc.)

Pour en savoir plus, consultez notre article suivant : « Nouveauté loi Macron : la procédure simplifiée de recouvrement des charges » : www.arc-copro.com/e6me.  Nous y reviendrons prochainement en détail dans un dossier complet.

REPONSE :

I. Que dit la loi ?

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

Ainsi, il ressort de manière claire :

Que l’activité des conseillers est strictement bénévole.

Que n’étant pas composé de professionnels, le Conseil a la possibilité de se faire aider par un « spécialiste », qui pourra être un comptable, avocat, architecte, etc.

Le législateur a précisé « le Conseil Syndical », cela signifie donc qu’il l’envisage dans sa globalité et non chacun de ses membres. Ainsi, le Conseil doit parler et agir d’une seule voix, à travers celle de son Président et c’est lui qui met en œuvre les décisions prises au sein du Conseil.

Les frais engagés dans le cadre de sa mission, par un ou plusieurs conseillers syndicaux, sont répartis en charges générales.

Mais ces dépenses, même justifiées, doivent relever d’une décision de l’ensemble du conseil syndical. Ainsi, en cas de désaccord entre les membres, il faudra soumettre la décision à un vote qui devra être obtenu à la majorité des membres du conseil syndical pour être autorisée valablement.

Exemple : c’est le cas concret de l’adhésion à l’ARC pour laquelle le conseil syndical ne doit pas nécessairement disposer d’une décision d’assemblée générale, mais doit présenter une délibération du conseil syndical à la majorité de ses membres.

L’article 27 ne précise pas dans quel contexte les sommes allouées ou dépensées par le Conseil sont fixées, mais il est certain que :

• les dépenses doivent être engagées dans l’intérêt collectif ;
• les frais exposés doivent respecter les éventuelles dispositions du règlement de copropriété ou peuvent avoir été autorisés par une décision d’assemblée générale ;

Il n’est évidemment pas possible pour le Conseil Syndical de commander sans autorisation des prestations qui relèveraient du seul pouvoir de l’assemblée générale : un diagnostic de l’immeuble ou le recours à un avocat pour engager une procédure judiciaire.

Il y a peu de jurisprudence dans ce domaine, mais des excès sont parfois constatés et les fautifs sont mis en cause.

Voici quelques faits à ne pas reproduire :

• Des Conseillers Syndicaux avaient pris l’habitude de faire un point devant un « pot amical » ou au restaurant. Ils passaient ensuite ces dépenses (très conséquentes) en frais de fonctionnement.

Ainsi, la Cour a considéré qu’était contraire à l’intérêt collectif de la copropriété le fait de financer, avec les fonds du syndicat, des frais de restauration exposés par un nombre limité de copropriétaires membres du Conseil Syndical et ce, dans leur propre intérêt et sans contrepartie pour ceux exclus de cet avantage (CA de Paris, 26 mai 1995 - n° 94/001390, 23ème Ch, sect. B).

• Le conseil syndical d’un Syndicat de forme coopérative avait voté une résolution en assemblée allouant une somme forfaire pour les frais du Conseil.

Un copropriétaire a assigné chacun des membres du conseil syndical au motif que le remboursement des frais exposés par les membres du conseil sur justificatifs suppose, dans le silence du règlement de copropriété, une décision de l'assemblée générale.

Or la  résolution de l'assemblée générale n'avait pas réuni la majorité exigée, et ne se prononçait que sur le principe et non sur le montant du remboursement. De ce fait, la décision était incomplète et pouvait être contestée.

C’est ce qu’a fait la Cour d’Appel qui a jugé qu’il s’agissait d'une anomalie comptable et qu’elle ne permettait pas aux copropriétaires de vérifier l'étendue de ces frais. Elle a donc annulé les délibérations relatives à l'approbation des comptes et du quitus (CA d’Aix en Provence, 26 décembre 2001 - RG n° 97/03152, 4ème Ch A).

II. Le conseil de l’ARC

Constat est que peu de règlements de copropriété énoncent des règles de fonctionnement du conseil syndical, il convient alors de rédiger un règlement, puis de le faire voter en Assemblée à la majorité de l’article 24 et bien sur de s’y conformer. L’ARC vous en propose un exemple de règlement de fonctionnement du conseil syndical sur ce lien : www.arc-copro.com/fqmm.

Cela permet de clarifier le rôle de chacun et de préciser les limites à l’action individuelle ou collective.

Les décisions concernant les dépenses du conseil syndical devront être validées par une majorité de conseillers syndicaux et cela devra idéalement être consigné dans un registre des délibérations du conseil syndical (archivage des comptes-rendus de réunions).

Il peut être également souhaitable d’inclure une ligne budgétaire « frais de fonctionnement du conseil syndical » dans le budget prévisionnel à faire valider en assemblée générale. Cela permet de doter le conseil syndical d’un budget (certes de faible montant) pour régler des menues dépenses relevant de ses missions (frais d’avocat pour conseil, adhésion à l’ARC, etc.).

Réponse :

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose (3^ème alinéa) :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire ».

Ce qui veut dire qu’un copropriétaire peut détenir jusqu’à 3 mandats, en, sus de ses voix, MÊME si avec ces trois mandats :

• il dépasse les 5 % des voix du syndicat (cas des copropriétés de petite taille ou avec des lots importants, comme des commerces ;
• il détient la majorité (simple ou absolue) ;
• il détient l’intégralité des voix (cas des très petites copropriétés : exemple 4 lots !

A contrario, il pourra détenir un plus grand nombre de mandats en sus de ses voix (cas des grandes copropriétés ou 1 lot pèse très peu en regard de l’ensemble), mais l’ensemble sera alors limité à 5 % de la totalité du syndicat !

• En conclusion, voici les réponses aux questions posées ci-avant :

1. « Un copropriétaire qui a 3 pouvoirs en sus de ses tantièmes, et dont l’ensemble  ne représente pas plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ? ».

Oui puisqu’on est au maximum des 3 pouvoirs et que dans ce cas la limite des 5 % n’entre pas en jeu.

1. « Un copropriétaire qui a 15 pouvoirs en sus de ses tantièmes, et dont l’ensemble  ne représente pas plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ? ».

        Oui, puisqu’on est inférieur ou égal à 5 % des voix du syndicat.

1. « Un copropriétaire qui a 3 pouvoirs en sus de ses tantièmes, et dont l’ensemble  représente plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ? ».

Oui puisqu’on est au maximum des 3 pouvoirs et que dans ce cas la limite des 5 % n’entre pas en jeu.

1. « Un copropriétaire qui a 15 pouvoirs en sus de ses tantièmes, et dont l’ensemble représente plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ? ».

Non puisqu’on est supérieur à 5 % des voix du syndicat, il devra céder le/les pouvoirs qui lui permettront de redescendre à 5 % au maximum.

Réponse :

1. Le courrier électronique (courriel) : l’état du droit

Dans un arrêt rendu le 28 décembre 2001, dit « arrêt Valette » le Conseil d'Etat a reconnu un courriel comme preuve pour la première fois lors d'un litige : les juges ont considéré qu'il était possible d'identifier l'auteur du courriel grâce aux autres documents papiers qu'il avait adressé à ses interlocuteurs.

Mais la valeur juridique d'un courriel dépend d’abord de l'identité des interlocuteurs.

Un courrier échangé entre deux commerçants, un consommateur et un professionnel,  ou un salarié et son employeur n'a pas le même effet.

Selon la législation, la preuve est libre dans les litiges qui opposent les professionnels (article 109 du code de commerce).

Le principe est différent lorsqu'il s'agit des relations entre particuliers et commerçants ce qui est le cas du syndicat de copropriétaires dans sa relation contractuelle avec le syndic, ou encore dans les relations des particuliers avec une administration.

Dans ces deux domaines, un courriel n'a pas encore la valeur d'une lettre écrite, mais il peut être présenté comme commencement de preuve.

Il faut pour cela respecter les trois principes de "fiabilité" que doit présenter un courriel :

• identification claire de l'émetteur ;
• précision de la date ;
• assurance de l'intégrité du message.

Pour les messages importants ou susceptibles de faire l'objet d'un litige, il est conseillé d'utiliser une signature électronique (voir ci-après « authentification »  au point 3) qui garantira l'identité de l'émetteur et le contenu du message. Le courriel électronique ainsi envoyé prend alors une valeur juridique plus forte et sera difficilement contestable.

1. Comment rendre votre courriel fiable pour avoir un commencement de preuve ?

Nom de l’expéditeur : il doit être parfaitement compréhensible à la lecture de l’adresse électronique, évitez les fantaisies, les surnoms qui ne font pas apparaître le nom de l’expéditeur 

Préférez pierre.dupont@youyou.com à Conseilsyndical33@youyou.com

Dans la signature : rappelez votre nom et prénom et qualité :

 «  Pierre Dupont, Président du Conseil syndical de la Résidence des Alouettes »

Date d’expédition : elle s’insère automatiquement dans le courriel, mais il est malgré tout judicieux de dater votre courriel comme vous le feriez avec un courrier papier : Paris le, XX.

Coordonnées de l’expéditeur : il faut être précis afin qu’aucun doute n’existe sur votre identification. Comme avec un courrier classique prenez la peine de reproduire en entête :

Pierre Dupont

Résidence les alouettes

3 rue des fleurs

75006 Paris

L’erreur communément observée concernant les courriels est le manque de formalisme qui est accordé à leur rédaction (abréviations, ponctuations inexistantes, absence de formules de politesse), etc.

1. Quels sont les mentions ou moyens subsidiaires pouvant renforcer la  valeur juridique d’un courriel en cas de litige ?

• L’authentification : par une signature électronique, cryptage verrouillé par clé privée et déverrouillée par une clé publique (c’est là que le bât blesse, car cela n’est pas à la portée du simple particulier, alors que c’est une pratique courante dans le monde professionnel …).

• L’envoi via un site sécurisé : chargé de délivrer un certificat d’émission à l’expéditeur ainsi qu’un certificat de délivrance au destinataire. C’est par exemple le moyen mis en œuvre par les syndics pour les notifications par voie électronique (convocation d’assemblée générale et lettre RAR). Ces courriers électroniques ont la valeur d’un recommandé avec accusé de réception.

1. Qu’est-ce les tribunaux appellent intégrité du message ?

Pour renforcer encore la valeur juridique d’un courriel et atténuer le doute sur les communications électroniques, l’écrit doit :

• Être rédigé le plus clairement possible :

Soyez clair et le plus précis possible en avançant des données factuelles (dates, prix HT, TTC, échéances…).

Si vous émettez des demandes, elles doivent être parfaitement compréhensibles par le destinataire : listez les documents attendus, indiquez sous quel délai vous souhaitez qu’ils soient mis à votre disposition.

En d’autres termes, soyez aussi rigoureux dans la rédaction du courrier électronique que pour un courrier « classique ».

• Donnez l’assurance de son intégrité : 

Utilisez un format fonctionnel, facilement lisible par tous, inspiré du modèle écrit, donc une police de caractère normale avec une couleur standard.

Évitez la fonction « répondre » qui conduit à une accumulation des messages précédents qu’il est ensuite mal aisé de replacer dans l’ordre. Préférez dans le champ objet : «  Demande n°1 du Conseil Syndical faite en date du XX – Vérification des comptes »

Si besoin, citez directement dans votre texte les extraits des courriers/courriels précédents auxquels vous faites référence.

• Prenez des mesures de sécurité pour protéger le document :

Créez un dossier spécifique et sauvegardez sur clé USB / Disque dur une copie des échanges par courriel.

• Votre message doit être « clair et rassurant » tant par son origine (adresse électronique) que par la bonne forme des propos tenus : n’invectivez pas votre interlocuteur, posez vos demandes en termes courtois et précis.

 Il faut être vigilant pour donner un commencement de valeur juridique à votre courriel qui n’est pas encore le moyen le plus fiable de laisser une preuve irréfutable.

Alors, soyez clairs, corrects, prudents et prévoyants lorsque vous rédigez un courriel et redoublez d’attention dans vos relations écrites pouvant devenir litigieuses.

Rappelez-vous que la valeur probatoire de votre courriel sera le cas échéant soumise à l’appréciation du magistrat qui aura à statuer.

Et pour le moment, gardez à l’esprit que la lettre recommandée a toujours un impact plus fort et sera sans conteste une preuve irréfutable en cas de litige.

Réponse

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 définit le conseil syndical et liste les personnes pouvant être au conseil syndical (et ceux qui ne le peuvent pas) :

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. » 

Mais en cas d’indivision, existe-t-il une possibilité d’occuper ou non plusieurs sièges au sein du conseil syndical ? Est-ce que les deux membres de ce couple peuvent être au conseil syndical ?

Eh bien, c’est au travers de la réponse ministérielle n°24604 du 10 juin 2008 que la Ministre du Logement et de la Ville a apporté une réponse claire à cette question :

« Lorsqu'ils sont propriétaires en indivision d'un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical. »

Par ailleurs, cette même réponse précise que « lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d'un lot dans l'immeuble, ils peuvent l'un et l'autre poser leur candidature au conseil syndical ».

Ainsi, un seul membre d’une indivision peut-être élu au sein du conseil syndical. En effet, c’est l’indivision qui est représentée au travers l’un de ces indivisaires et non pas par les personnes individuellement propriétaires du bien.