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L’annexe 1 est le bilan de la copropriété. C’est l’état financier établit au dernier jour de l’exercice comptable. Elle doit obligatoirement être présentée après répartition du résultat de l’exercice clos.

Pouvez-vous nous en dire plus sur cet état financier ?

On peut distinguer deux principales parties dans cette annexe comptable :

• En partie haute : l’état financier
• En partie basse : l’état des dettes et des créances

En premier lieu, pouvez-vous nous expliquer la partie haute de l’annexe 1 ?

En haut à gauche de l’annexe 1, vous retrouvez la trésorerie de l’immeuble, c’est-à-dire la disponibilité bancaire du syndicat des copropriétaires.

• En compte 50, « fonds placés ».

Cela regroupe tous les fonds placés sur un compte rémunéré par exemple sur un Livret A. Les sommes relatives au fonds travaux doivent ainsi y être obligatoirement placées.

• En compte 512, « banque ou fonds en banque ».

Nous trouvons les sommes disponibles sur le compte courant de la copropriété.

• Parfois, nous retrouvons un troisième compte, le compte 53 qui concerne la « caisse », des sommes liquides disponibles.

 

En haut à droite de l’annexe 1, vous retrouvez les provisions ou avances.

• En compte 102, « provisions pour travaux ».

Ce sont les provisions appelées auprès des copropriétaires pour financer des travaux. Ces travaux ont été votés en assemblée générale mais n’ont pas encore débuté.

• En compte 103 100, « avance de trésorerie ».

Elle pallie un éventuel défaut de trésorerie et permet au syndic d’avoir ponctuellement la trésorerie suffisante pour payer les fournisseurs en cas d’impayés de charges de la part d’un ou plusieurs copropriétaires.

Celle-ci ne peut légalement dépasser 1/6^ème du budget prévisionnel de l’année en cours. Il est donc parfois nécessaire de la réajuster.

• En compte 103 200, « avance travaux ».

C’est une « cagnotte » pour des travaux futurs non déterminés. Elle pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

• En compte 103 300, « autres avances ».

On y retrouve par exemple, l’avance de solidarité. Cette avance est mise en place en cas d’impayés de charges important.

• En compte 105, « fond de travaux ».

Le fond travaux est obligatoire depuis le 1^er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, tout usage confondu, c’est-à-dire appartement, cave, parking. En dessous de 10 lots, une dispense est possible si elle est décidée à l’unanimité.

Ce fonds travaux est obligatoirement constitué selon la clé générale à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel.

Comme l’avance travaux, il s’agit d’une « épargne » pour des travaux futurs non déterminés qui pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.

Mais attention, à la différence de l’avance travaux, le fonds travaux n’est pas remboursable en cas de mutation, il est attaché aux lots. Il faudra donc le prendre en compte dans le cadre de la convention de vente établie par le notaire.

Les règlements du fonds travaux sont obligatoirement placés sur un compte rémunéré. On retrouve donc son montant dans le compte 50 « fonds placés ».

• En compte 12, « solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles ».

Le compte 12 reprend le solde des campagnes travaux ou opérations exceptionnelles (procédure par exemple) non terminées à la date de clôture de l’exercice comptable, donc qui n’a pas encore été réparti. On retrouve le détail de ces comptes en annexe 5. Le solde de l’annexe 5 devra être égal au solde du compte 12.

Qu’en est-il maintenant de la partie basse de l’annexe 1  que vous appelez « état des dettes et des créances » ?

En bas à droite de l’annexe 1, nous retrouvons toutes les dettes du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire toutes les sommes dues par le syndicat aux tiers (copropriétaires, fournisseurs, etc.)

Plus précisément, on y retrouve :

• En compte 450 «  Copropriétaires, excédents versés ».

Il s’agit du solde des copropriétaires créditeurs après répartition.

• En compte 40 «  Fournisseurs ».

C’est le montant des dettes que le syndicat des copropriétaires aurait vis-à-vis de ses fournisseurs à la date d’arrêté des comptes.

• En compte 42 à 44 «  Organismes sociaux ».

Ce sont les organismes tels que l’URSSAF, les impôts, etc. Il s’agit également de dettes du syndicat.

• En compte 46 «  Créditeurs divers ».

Il faut être vigilant sur ce compte. Ce compte peut effectivement « cacher » le solde de comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, copropriétaires partis « ayant vendu » et à qui la copropriété devrait toujours une somme qui normalement devrait être remboursée.

• En compte 47 «  Comptes d’attente ».

Ce compte doit également retenir toute votre attention. En fin d’exercice, ces comptes doivent êtres soldés ou justifiés ligne par ligne par le syndic.

• En compte 48 «  Comptes de régularisation ».

Nous pouvons y retrouver des produits qui ne concernent pas l’exercice.

En bas à gauche de l’annexe 1, nous retrouvons les créances du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire les sommes que doivent les tiers à ce dernier.

• En compte 450 «  Copropriétaires – sommes exigibles restant à recevoir » et compte 459 « Copropriétaires – créances douteuses ».

Ce sont des sommes dues par les copropriétaires.

• En compte 46 «  Débiteurs divers ».

Et nous retrouvons toujours les comptes 47 « compte d’attente » débiteurs et les comptes 48 « compte de régularisation », qui peut être par exemple une prime d’assurance qui ne concerne pas l’exercice considéré.

Avec l’annexe 1, sommes-nous capable de voir si une copropriété est en difficulté ?

Oui, en regardant le solde bancaire qui correspond à la trésorerie de l’immeuble, vous êtes à même de voir s’il y a des difficultés.

Il en va de même si des fournisseurs ne sont pas payés (en bas, à droite).  

Bien entendu, le taux d’impayés (copropriétaires débiteurs) est également significatif de difficultés.

Cette analyse est donc facilement réalisable.

En conclusion, l’annexe 1 :

• est une pièce importante à exploiter ;  
• permet de connaître la situation financière de sa copropriété ;
• doit être équilibrée (total des sommes au débit égal au total des sommes au crédit) ;
• doit être OBLIGATOIREMENT présentée après répartition et être accompagnée de la liste des soldes de tous les copropriétaires toujours après répartition.

 

Pour aller plus loin

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/savoir-lire-et-exploiter-les-cinq-annexes-comptables.html

 

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Avez-vous pris la température de votre copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/avez-vous-pris-la-temperature-de-votre-copropriete

 

A quoi correspondent les pièces jointes aux cinq annexes comptables ?

https://arc-copro.fr/documentation/quoi-correspondent-les-pieces-jointes-aux-cinq-annexes-comptables

 

ABUS N° 4438 : Nexity Paris Nation des annexes comptables encore non conformes

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4438-nexity-paris-nation-des-annexes-comptables-encore-non-conformes

 

DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2018 : Le premier observatoire sur l’état patrimonial des copropriétés développé par l’ARC qui fait froid dans le dos

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-novembre-2018-le-premier-observatoire-sur-letat-patrimonial-des

 

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Le réseau filaire est en voie de disparition. Effectivement, Orange qui en est la propriétaire, n’a plus les moyens d’assurer l’entretien du réseau RTT. La technologie avançant, le réseau GSM remplace ainsi le réseau filaire.

Comment le réseau GSM fonctionne et avec quel type de matériel ? Vous nous avez apporté un certain nombre d‘éléments, quels sont-ils ?

Vous avez ici des modèles types de téléalarme que nous allons pouvoir installer dans un ascenseur.

 

Le but de ces téléalarmes est d’aider et de venir au secours de personnes qui puissent être en mesure d’appeler si elles ont un problème :

• les personnes en cabine c’est-à-dire les utilisateurs ;
• le technicien qui peut se trouver sur la cabine au niveau du pylône ou sous la cabine en fosse.  

Ici, nous vous présentons trois modèles :

• le plus petit, devant, est intégré derrière le bouton cabine ;
• le noir, plus gros, en fosse ;
• le plus important jaune et bleu, sur le toit de cabine.

La téléalarme peut donc être activée à trois endroits différents. Quel est l’intérêt et l’opportunité de passer en GSM ?

L’intérêt est avant tout technique, mais il peut être aussi financier.

Technique car les lignes filaires vont être supprimées. On va donc pouvoir intégrer ce type de matériel GSM.

Financier car le coût filaire est aujourd’hui de 20 à 30 euros tous les deux mois (facture orange) alors qu’un abonnement sur du matériel GSM commence à 2 euros et peut aller jusqu’à 10 euros.

Le choix de l’opérateur est-il signifiant ?

Non, le choix de l’opérateur n’est pas directement signifiant, mais il peut l’être par rapport à la zone de couverture. En effet, selon les zones, cela fonctionne plus ou moins bien.

Quoi qu’il en soit, la copropriété est libre de choisir son opérateur.

Peut-on gérer plusieurs ascenseurs avec une unique centrale et si oui, dans quelles conditions ?

Nous avons la souplesse de gérer plusieurs ascenseurs avec une centrale néanmoins on peut le déconseiller selon l’implantation des appareils.

Deux exemples :

• Si vous avez deux ascenseurs côte à côte, appelé système duplex, on peut mettre une centrale, cela ne pose aucun soucis.
• Par contre, lorsque vous avez plusieurs ascenseurs dans des bâtiments différents (dont la distance entre eux est assez grande), il sera nécessaire de passer des câbles plus ou moins longs entraînant un coût plus onéreux que la pose d’une seconde centrale.

Nous déconseillons donc cette solution dans ce second cas et nous préconisons l’installation d’une centrale par appareil.  

Quelle est la durée de vie, la fiabilité d’une centrale GSM ?

La centrale GSM est généralement couverte dans le cadre du contrat de maintenance, entre 10 et 15 ans selon le contrat que vous avez négocié.

En cas de dysfonctionnement, la réparation est donc prévue.

Concrètement, si on change d’ascensoriste, que se passe-t-il ? Est-il nécessaire de changer les boîtiers GSM ?

Pas du tout. La centrale reste en place en cas de changement d’ascensoriste.

Les systèmes que nous installons sont des systèmes dits « non-propriétaire ». Ils sont ouverts, la reprogrammation peut donc être effectuée par n’importe quel autre ascensoriste.

En résumé

• L’évolution de la sécurité dans les ascenseurs met fin au réseau téléphonique filaire.
• Le système GSM a un intérêt économique en réduisant les factures téléphoniques.

La recommandation de l’ARC : que la copropriété soit propriétaire de sa propre ligne car, en cas de changement d'ascensoriste, il s’agit simplement de changer le nom et le numéro de téléphone à appeler.

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ABUS N° 4214 : La solution de facilité prônée par KONE pour assurer le fonctionnement de la téléalarme d’ascenseurs ; un système G.S.M. onéreux

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4214-la-solution-de-facilite-pronee-par-kone-pour-assurer-le-fonctionnement

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?

https://arc-copro.fr/documentation/peut-assurer-la-telealarme-des-ascenseurs-par-une-liaison-gsm

Contrôlez le tarif des lignes de télésurveillance

https://arc-copro.fr/documentation/controlez-le-tarif-des-lignes-de-telesurveillance

 

Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.

Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.

Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?

En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !

La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?

Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?

C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.

Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».

Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.

Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?

Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est nécessaire de vérifier :

• la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
  Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires.
• l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
  Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place.
• le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
  Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.
• le libellé de l’ordre des paiements.
  Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués.
• la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
  Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.

En résumé :

• Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
• Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
• Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.

Pour aller plus loin :
 

 

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-controler-lexistence-et-le-bon-usage-du-compte-bancaire-separe.html

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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter

https://arc-copro.fr/documentation/compte-bancaire-separe-du-syndicat-des-coproprietaires-la-convention-douverture-de

Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé

https://arc-copro.fr/documentation/meme-en-cas-de-dispense-de-compte-bancaire-separe-le-syndicat-des-copropriétaires

ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4509-cabinets-nexity-lamy-syndicat-des-coproprietaires-meme
 

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Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.

Ce prêt est voté en assemblée générale.

Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.

Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?

Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.

On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.

Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?

C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.

Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.

C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.  

Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?

Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.

Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.

Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?

En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?

Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.

Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.

En résumé :

• Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
• Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
• Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
• Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
• Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable. 

Nos recommandations :

• Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
• Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
• Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.   

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/4-le-pret-collectif-adhesion-individuelle-en-copropriete-savoir-le-negocier

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Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru

https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru

" Prêt Collectif "

https://arc-copro.fr/node/15921

Souscription Emprunt

https://arc-copro.fr/node/16265

Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/quels-travaux-portant-sur-les-parties-privatives-sont-consideres-dinteret-collectif

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Réponse

Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.

Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.

Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.

En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.

La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.

Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.

A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.

Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.

A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.

La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), votée en 2015, a introduit l’obligation de prévoir l’isolation en cas de travaux sur les façades ou sur les toitures. Cette obligation est effective depuis le 1^er janvier 2017.

Quel est l’intérêt et quels sont les avantages à réaliser une isolation thermique par l’extérieur dite « ITE » ?

Isoler par l’extérieur permet tout simplement de réduire les déperditions de chaleur.

Cela permet donc de faire des économies d’énergie importantes (10 à 25 % d’économie d’énergie).

Isoler les murs extérieurs permet de surcroît d’améliorer le confort en augmentant la température des murs et donc de réduire la sensation de paroi froide à l’intérieur des appartements.

Isoler par l’extérieur permet également d’éviter de créer des ponts thermiques au niveau des planchers qui font une rupture d’isolant ce qui est le cas avec une isolation par l’intérieur.

Ces travaux donnent-ils le droit à des subventions ?

Dans l’absolu oui, mais il y a une subtilité.

Si on isole un mur de façade en respectant les critères techniques imposés par la loi, c’est-à-dire la réglementation thermique dans l’existant (RTEX), alors il n’y a pas droit aux aides.

Les aides peuvent être mobilisées si on décide d’isoler de manière plus ambitieuse que ce qu’impose la loi.

Parmi ces aides, on compte des aides collectives, comme les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), des aides individuelles, comme le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), ou encore les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Tous les immeubles sont-ils concernés par l’obligation d’isoler les murs de façades ?

La loi cible les immeubles dont les façades sont constituées de matériaux industriels comme le béton ou la brique de terre cuite.

Les immeubles dont les façades sont en matériaux traditionnels comme les pans de bois, les briques de terre crue, les pierres de taille ou les pierres non taillées comme les moellons ne sont pas concernés.

N.B. Concernant cette dernière catégorie, il reste possible d’isoler les façades et de projeter des travaux ambitieux pour pouvoir bénéficier des aides. Pour autant ce type de murs est à traiter avec précautions (technique, matériaux, etc.). Une isolation mal adaptée ou mal réalisée peut effectivement engendrer de graves désordres.

C’est pour cela que le gouvernement a préféré, par prudence, ne pas faire entrer les maçonneries traditionnelles dans le champ de la loi.

Y a-t-il des difficultés, voire des impossibilités, à réaliser une isolation thermique par l’extérieur de son immeuble (ITE) ?

Oui, justement en présence de matériaux traditionnels de type pierres de taille en façade ou si la copropriété est située dans le rayon de monument historique où l’accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF) est requis, l’isolation thermique par l’extérieur pourra ne pas être possible car elle modifierait trop l’aspect du bâtiment.

Par ailleurs, des difficultés techniques peuvent empêcher ce type d’isolation. Une façade composée de balcons rend la mise en œuvre d’une isolation impossible car elle ne sera pas continue.

En outre, si on isole des bâtiments ayant déjà des problèmes de ventilation sans prévoir d’améliorer celle-ci, cela risque de créer des désordres dans les appartements. Il est donc conseiller de bien réfléchir avant d’isoler.

En résumé :

• Si vous avez prévu des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, il faut isoler, vous êtes contraints à cela.
• Plusieurs techniques d’isolations existent, il est nécessaire de choisir le matériau qui convient.
• Des exceptions sont cependant prévues par la loi.

Nos recommandations :

• Anticiper son projet.
• Etudier la faisabilité technique en identifiant les contraintes potentielles.
• S’entourer d’un maître d’œuvre compétent.
• Rencontrer un expert de l’ARC qui pourra vous conseiller.

Pour aller plus loin :

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/aides-financieres-renovation-energetique

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Travaux embarqués… ça me concerne ou pas ?

https://arc-copro.fr/documentation/travaux-embarques-ca-me-concerne-ou-pas

L’isolation des façades est-elle obligatoire ?

https://arc-copro.fr/documentation/lisolation-des-facades-est-elle-obligatoire

DOSSIER DU MOIS de décembre 2018 : Identification et traitements des problèmes de condensation

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2018-identification-et-traitements-des-problemes-de

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La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a institué le droit à la prise électrique pour le rechargement des véhicules. Ainsi, tout occupant de logement qu’il soit locataire ou propriétaire a le droit d’installer un système de rechargement sur sa place de parking.

La loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte du 17 août 2015 est venue renforcée ce dispositif en le facilitant et en permettant que cette décision soit prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés)

Que doit faire un résident qui veut installer ou faire installer une borne de rechargement ?

S’il est propriétaire, il écrit au syndic et demande l’inscription d’une question et d’un projet de résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale relatif à ce projet d’installation de bornes de rechargement de véhicule électrique.

Pour cela, il doit également fournir des plans qui présentent la configuration de l’installation de la borne sur la place de parking mais aussi le plan de raccordement de cette borne au point de livraison électrique.

Quels sont les solutions techniques envisageables ?

Aujourd’hui, il y a deux solutions techniques. La première consiste à se raccorder sur le point de raccordement électrique existant d’ENEDIS.

La seconde solution est d’installer un point de raccordement spécifique aux bornes électriques. Aujourd’hui, bien souvent, il n’y a qu’une ou deux demandes dans la copropriété.

Lorsque cela se limite à deux demandes, il est possible de raccorder les bornes sur les points de livraisons existants. Cette solution est économique et facilement réalisable.

Lorsqu’il y aura plus de demandes et que cela se généralisera, il y aura la possibilité pour les copropriétés d’installer un dispositif spécifique au rechargement des véhicules électriques.   

Quels sont les coûts supportés par la copropriété ?

Dans le premier cas avec un raccordement sur le point de raccordement existant, c’est le copropriétaire qui doit payer l’installation : sa borne de recharge sur la place de parking et le raccordement sur le point de livraison électrique.

Dans le deuxième cas, la copropriété a deux possibilités :

• Soit elle ne veut rien payer (ce qui est souvent le cas) et dans ce cas, elle choisit un prestataire qui fera du « clef en mains »  en finançant le point de raccordement, la « colonne vertébrale » qui sert à relier chaque borne électrique sur celui-ci. Tout ceci sera financé par le prestataire.  
• Soit, la copropriété souhaite investir, et dans ce cas le coût des travaux sera réparti selon la clé de répartition « parking ». La copropriété s’organisera ensuite pour faire rembourser au fur et à mesure l’investissement par les copropriétaires qui ont utilisé son réseau électrique.

Y a-t-il des aides pour les copropriétaires ou la copropriété ?

Oui, aujourd’hui, il y a de nombreuses aides. Au-delà de bénéficier du CITE (Crédit d’impôts pour la Transition Energétique), il existe d’autres aides, par exemple l’aide ADVENIR.

La Mairie de Paris également finance sur son territoire jusqu’à 4000 euros les travaux d’installation de ces bornes électriques.

Au final, ces travaux coûtent à la copropriété environ 50 % de leur coût total.

Pour un copropriétaire, 50 % du coût des travaux peut être financé soit par un crédit d’impôts, soit par des aides diverses (communales ou autres)   

Est-ce qu’il y a des piratages ? Comment faire pour sécuriser le dispositif et que cela ne soit pas qu’une simple prise électrique ?

C’est une question classique. Il existe des systèmes de badges aujourd’hui. En utilisant ces systèmes, il n’y a que l’utilisateur principal qui peut utiliser la borne. C’est important sur les systèmes de parking ouverts où la borne sera à la portée de tous.

Pour l’utiliser, il faudra ainsi l’actionner à partir d’un badge où il y a toutes les coordonnées de l’utilisateur. Cela permettra de savoir précisément qui a utilisé la borne et qui a consommé.

En résumé :

• Les copropriétés ont l’obligation d’accepter les demandes d’installation de bornes électriques : cette disposition découle du droit instituée en 2010 ;
• Les copropriétaires doivent présenter à l’assemblée générale leur demande d’installation et de raccordement au réseau électrique ;
• Des aides et subventions sont possibles.

Nos recommandations :

• Prendre en compte ce que permet de raccorder l’installation existante s’il y a peu de prises à raccorder ;
• Analyser les différentes solutions financières ;
• Choisir un prestataire unique pour que le raccordement des bornes au point d’alimentation d’ENEDIS soit cohérent.  

Pour aller plus loin :
 

 

https://arc-copro.fr/librairie/le-guide-de-lassistance-technique-des-responsables-de-copropriete-2019

https://arc-copro.fr/ouvrages/les-reseaux-electriques-en-copropriete.html

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Quand seront mises en œuvre les nouvelles mesures devant accélérer le déploiement des bornes de recharge pour les véhicules électriques ?

https://arc-copro.fr/documentation/quand-seront-mises-en-oeuvre-les-nouvelles-mesures-devant-accelerer-le-deploiement

La voiture électrique: ce nouvel acteur incontournable de la copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/la-voiture-electrique-ce-nouvel-acteur-incontournable-de-la-copropriete

L’installation des bornes électriques : comment répondre aux éventuelles demandes individuelles, quelles solutions collectives ?

https://arc-copro.fr/documentation/linstallation-des-bornes-electriques-comment-repondre-aux-eventuelles-demandes

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C’est très simple, il y a des points essentiels à respecter :

• Tenir propres les parties communes de l’immeuble, que ce soient les sous-sols, les caves, les coins et les recoins, les gaines techniques, le dessous des escaliers, etc.
• Maintenir en très bon état de fonctionnement tous les équipements de sécurité contre l’incendie : bonne fermeture des portes coupe-feu, le remplacement ou le traitement des fils électriques dénudés, et le remplacement des verrines cassées sur les appliques.

Concernant les parkings, y a-t-il des attentions particulières à avoir ?

Il faut tout particulièrement s’assurer que les parkings sont propres.

Dans un parking, on ne doit retrouver que des véhicules à moteur (automobiles).

C’est l’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 qui le précise : « Au sens du présent arrêté : Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d'un ou de plusieurs bâtiments d'habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l'exclusion de toute autre activité […]. »

On ne doit donc rien trouver d’autre : pas de stockage de marchandises, pas de pneumatique, pas de vêtement, pas de pot de peinture, etc.

C’est très important car en évitant tous ces produits on empêche le feu de prendre de l’importance.

D’autres équipements méritent-ils une vigilance particulière ?

Tous les équipements qui permettent une meilleure sécurité incendie nécessitent un entretien annuel : portes coupe-feu, détection incendie, éclairage de sécurité, extincteurs.

Par ailleurs, il faut savoir se servir de l’ensemble de ces matériels. Chaque immeuble est équipé de matériel en général pas très sophistiqué, mais il est indispensable de savoir s’en servir pour en tirer le meilleur. Il faut donc s’entraîner à leur utilisation.

Y a-t-il une information particulière à donner aux copropriétaires ?  

Oui et elle est très simple. Il faut connaître les consignes de sécurité et savoir quoi faire en cas d’incendie. Par exemple, il faut savoir quoi faire s’il y a un départ d’incendie dans l’immeuble. Faut-il sortir ou rester dans son appartement et se mettre aux portes ou aux fenêtres dès que les pompiers arrivent ?

Si on applique toutes ces consignes et ces règles de bon sens, est-on assuré d’être en sécurité vis-à-vis de l’incendie ?

On est assuré d’être en règle vis-à-vis de la réglementation en matière de sécurité incendie. Malheureusement, un incendie, « ça n’arrive pas qu’aux autres » et ça peut arriver n’importe où ! En suivant les règles de sécurité, l’importance de l’incendie et de ses dégâts sera toutefois limitée et la sauvegarde des personnes assurée.

En résumé que doit-on faire pour sécuriser la copropriété ?

Il faut se renseigner auprès de l’ARC compétent sur le sujet de la sécurité incendie et appliquer l’ensemble des consignes données.

Quelles seraient vos dernières recommandations ?

Pour sécuriser une copropriété, il faut :

• Maintenir en très bon état de propreté l’ensemble des parties communes.
• Ne pas entraver les circulations (par des vélos, poussettes, du mobilier, etc.)  car cela empêchera l’évacuation facile des habitants et la progression des pompiers en cas d’incendie.
• Entretenir et maintenir en état de bon fonctionnement les matériels de sécurité incendie. On trouve trop souvent des matériels défectueux car on a oublié de les entretenir, or cela coûte cher lorsqu’il faut les remplacer.

En résumé :

• Il faut respecter l’arrêté de 1986.
• Informer les résidents.
• Et question de bon sens, ne rien laisser traîner dans les parties communes car cela représente un risque.

Nos recommandations :

• Vérifier que les contrats de maintenance des matériels de sécurité incendie sont correctement appliqués.
• Réaliser un Diagnostic Sécurité Incendie en distinguant recommandations et obligations.
• Communiquer auprès des copropriétaires les consignes relatives à la sécurité des biens et des personnes.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/la-securite-incendie-en-copropriete-0

https://arc-copro.fr/librairie/le-guide-de-lassistance-technique-des-responsables-de-copropriete-2019

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Le registre de sécurité « incendie » obligatoire : dans quel cas et aux frais de qui ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-registre-de-s-curit-incendie-obligatoire-dans-quel-cas-et-aux-frais-de-qui

Moyens de détection et d'alarme - Moyens de lutte contre l'incendie, dans les bâtiments d'habitation

https://arc-copro.fr/node/15768

ABUS DE LA SEMAINE N°4232 : Des tarifs d’équipements de sécurité incendie qui prennent feu et ARC Services qui les éteint

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg4232-des-tarifs-dequipements-de-securite-incendie-qui-prennent

Contrats de sécurité incendie. Exemple d’une remise en concurrence de contrats : moins 61,64 % !

https://arc-copro.fr/documentation/contrats-de-s-curit-incendie-exemple-d-une-remise-en-concurrence-de-contrats-moins

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