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Oui, c’est exact et on peut rajouter consultant bénévole à l’ARC puisque, comme vous le savez, je viens un vendredi par mois pour répondre aux questions des adhérents.

Par ailleurs, je suis le concepteur d’un logiciel de comptabilité pour les copropriétés, utilisé par de nombreux syndics bénévoles.

Merci, concernant ces comptes d’attentes, que prévoit la loi sur leur utilisation ? Pouvez-vous nous préciser tout d’abord ce qu’est un compte d’attente ?

Un compte d’attente est un compte pour « attendre ». Son numéro commence normalement par 47 et, par définition, enregistre des écritures en attente d’une destination définitive.

Par exemple si je reçois un chèque émis par une personne qui n’est pas copropriétaire et qui ne dit pas pour qui elle a fait ce chèque, je suis contraint de créditer un compte d’attente jusqu’à ce que j’identifie le bénéficiaire.

Pouvez-vous nous donner un exemple d’utilisation inappropriée d’un compte d’attente ?

Malheureusement les syndics utilisent parfois un compte d’attente pour y loger une facture que l’assemblée générale a refusée. Ainsi la facture disparaît du relevé des dépenses mais ne quitte pas la comptabilité du syndicat.

Comment détecter l’existence d’un compte d’attente ?

Les comptes d’attente apparaissent sur l’annexe 1, dans un compte 47, en bas à gauche et/ou à droite, à condition que l’annexe 1 soit le reflet exact de la comptabilité, ce qui n’est pas toujours le cas.

L’annexe 1 présentée à l’assemblée générale ne correspondait pas à la réalité comptable.

Pour être assuré qu’il n’existe pas de compte 47, il faut demander la communication de la balance de clôture et rapprocher les soldes de l’annexe 1 aux soldes de la balance pour s’assurer que ce sont les mêmes.                

Que dit la réglementation comptable sur les comptes d’attente ?

L’article 10 du décret comptable du 14 mars 2005 dit ceci : « Le compte 47 « compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne ».

Ceci signifie donc que si le syndic peut expliquer pourquoi il a utilisé un compte d’attente le solde peut y être conservé.

Justement, que doivent faire les copropriétaires lorsqu’ils détectent un compte d’attente non apuré et non justifié en fin d’exercice ?

• 1^er cas : si les montants en cause ne sont pas significatifs, l’assemblée générale va sagement décider d’apurer les comptes d’attente.

Un compte d’attente débiteur doit être apuré par la comptabilisation d’une perte exceptionnelle à répartir dans les charges de l’exercice entre les copropriétaires.

Un compte d’attente créditeur ne doit pas être apuré par le crédit des comptes des copropriétaires mais par le crédit d’un compte qui permet le maintien, dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, de la somme en cause pendant 5 ans, durée de prescription.

On peut par exemple créditer un compte d’avance.

A l’issue des 5 ans, si personne n’a fait de réclamation de créance au syndic, l’assemblée générale pourra décider d’annuler cette avance par le crédit des comptes des copropriétaires.

• 2^ème cas : si les montants en cause sont significatifs il faut tout d’abord chercher à identifier la responsabilité des syndics successifs.

• 1^er cas : si le compte d’attente n’existait pas au début du mandat du syndic c’est le syndic actuel qui en est l’origine et doit répondre.
• 2^ème cas : si le compte d’attente existait au début du mandat du syndic actuel, il convient de vérifier si ce dernier a mis en demeure l’ancien syndic (article 182) de justifier ce solde faute de quoi la responsabilité du syndic actuel peut également être engagée car il n’a pas fait son travail.

L’assemblée générale doit ensuite décider si elle veut poursuivre le syndic qu’elle juge responsable.

Mais attention, cette décision doit être prise avec prudence car une procédure judiciaire est longue et coûteuse.

En conclusion, qu’auriez-vous à dire ?

Je souhaite rappeler deux points :

• Tous les comptes d’attente peuvent être potentiellement dangereux, qu’ils soient débiteurs ou qu’ils soient créditeurs

Un compte d’attente débiteur est toujours dangereux car pour apurer son solde il faut passer une écriture de charge exceptionnelle qui se traduit par un appel de fonds auprès des copropriétaires.

Mais un compte d’attente créditeur peut également être dangereux car il peut représenter une dette à payer.

• La meilleure attitude des conseillers syndicaux est de vérifier tous les ans qu’il n’y a pas de compte d’attente ou que, s’il en existe, ils sont correctement justifiés. Cela évitera bien des difficultés au syndicat.

Recommandations de l’ARC :

• Si vous constatez des comptes d’attente, interrogez absolument le syndic PAR ECRIT et demandez-lui une réponse PAR ECRIT EGALEMENT.
• Si le syndic souhaite conserver les comptes d’attente en fin d’exercice il devra justifier au conseil syndical de l’intérêt de maintenir en comptes d’attente certaines sommes. Pour cela, il devra joindre aux documents comptables une pièce justifiant la décomposition du compte d’attente en identifiant l’origine et le montant correspondant.
• Si le syndic ne veut pas se conformer à la réglementation, le conseil syndical devra exiger l’inscription d’une question à l’ordre du jour, conformément aux articles 10 et 26 du décret du 17 mars 1967, pour voter l’affectation des sommes, par exemple sur le fonds travaux.

Si vous souhaitez allez plus loin n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec M. FALHUN qui tient des permanences mensuellement à l’ARC.

L’ARC propose également des contrôles de comptes plus approfondis avec le conseil syndical et chez le syndic, pour cela, contactez Copropriété-Services au 01 40 30 42 82.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/les-comptes-de-copropriete

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Compte d’attente : peut-il être maintenu en fin d’exercice ?

https://arc-copro.fr/documentation/compte-dattente-peut-il-etre-maintenu-en-fin-dexercice-question

Des comptes d’attente qui peuvent être des « puits sans fond »

https://arc-copro.fr/documentation/des-comptes-dattente-qui-peuvent-etre-des-puits-sans-fond

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Les travaux non terminés sont des travaux qui ne sont pas achevés ou non engagés à la fin de l’exercice comptable.

Il faut comprendre que : 

• soit toutes les factures ne sont pas comptabilisées car les travaux n’ont pas été totalement réalisés ;
• soit les provisions n’ont pas été toutes appelées auprès des copropriétaires ;
• ou bien les deux cas à la fois, les factures ne sont pas toutes comptabilisées et les appels de fonds ne sont pas tous effectués.

Par exemple, dans le cas de gros travaux de ravalement, d’autres appels de fonds sont prévus et d’autres factures seront comptabilisées sur l’exercice comptable suivant.

Dans quelle annexe retrouve t’on les travaux non terminés ? 

On retrouve le détail de ces travaux dans l’annexe 5 intitulée « ETAT DES TRAVAUX DE L’ARTICLE 14-2 ET OPERATIONS EXCEPTIONNELLES VOTES  NON ENCORE CLOTURES A LA FIN DE L’EXERCICE ».

Les travaux doivent y être détaillés par campagnes travaux et par clés de répartition.

Par exemple, des travaux de ravalement en clé millièmes généraux ou des travaux de mise en conformité ascenseur en clé millièmes ascenseurs.

Pouvez-vous nous décrire cette annexe 5 ? 

Cet état présente six colonnes :

• La 1^ère : nous informe sur la date de l’assemblée générale ayant votés les travaux et leur montant. 

Il est important de vérifier qu’un vote a bien eu lieu et que le montant inscrit est bien celui qui a été voté.

• La 2^ème : nous renseigne sur les travaux payés (date et montant).
• La 3^ème : nous renseigne sur les travaux réalisés : il s’agit des factures comptabilisées, qu’elles soient payées ou non.
• La 4^ème : nous indique la date et le montant des appels de fonds effectués auprès des copropriétaires, ainsi que sur l’affectation du fonds travaux, d’une subvention ou d’un emprunt.

D’ailleurs, Il faudra vérifier les produits de chaque « campagne travaux » :

• Contrôler si les appels de fonds ont bien été effectués sur la bonne clé de répartition.
• Le cas échéant que le fonds travaux a bien été utilisé ou que des subventions ont été affectées.

• La 5^ème : nous renseigne sur le solde des travaux.

C’est la différence entre le montant des travaux réalisés (la 3^ème colonne) et le montant des provisions appelées auprès des copropriétaires (la 4^ème colonne).

Ce solde doit impérativement être identique, au solde en attente sur travaux, compte 12, présent sur l’annexe 1 rubrique « provisions et avances ».

• La 6^ème : nous renseigne sur les subventions et emprunt à recevoir.

Quelles sont les incidences comptables ?

Puisque que ces travaux ne sont pas terminés, on ne peut pas les régulariser. La répartition auprès des copropriétaires n’est pas possible.

Pour rappel, la répartition, aussi appelée régularisation est la différence entre le réalisé (les charges) et les produits (les appels de fonds) constatant un déficit ou un excédent.

Cette régularisation ne pourra intervenir que lorsque les travaux seront terminés quand toutes les factures auront été comptabilisées et tous les appels effectués auprès des copropriétaires, elle interviendra donc probablement à la clôture de l’exercice suivant.

En résumé :

Les travaux non terminés sont des travaux pour lesquels :

• Soit toutes les provisions prévues n’ont pas été appelées auprès des copropriétaires ;
• Soit tous les travaux n’ont pas été réalisés et donc pas été entièrement facturés.

Tant que ces travaux ne sont pas terminés, l’excédent ou le déficit ne pourra être constaté et réparti sur les comptes des copropriétaires.

Recommandations de l’ARC :

Il faut vérifier si ces travaux :

• sont réellement non terminés ;
• ne sont pas figés depuis des années dans l’annexe 5 ou oubliés volontairement alors qu’ils présentent un excédent qui devrait être répartis sur les copropriétaires.

Il faut également contrôler si une provision a été constituée, alors qu’aucuns travaux n’ont été réalisés, dans ce cas il peut être judicieux de réaffecter cette provision. Sur décision d’assemblée générale bien sûr !

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/ouvrages/savoir-lire-et-exploiter-les-cinq-annexes-comptables.html

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La conséquence comptable des travaux non terminés en fin d’exercice

https://arc-copro.fr/documentation/la-consequence-comptable-des-travaux-non-termines-en-fin-dexercice

Quelles différences entre les annexes comptables 4 et 5 ?

https://arc-copro.fr/documentation/quelles-differences-entre-les-annexes-comptables-4-et-5

DOSSIER DU MOIS D’AVRIL 2011 : Comment et pourquoi comprendre vos « 5 annexes comptables » ?

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-d-avril-2011-comment-et-pourquoi-comprendre-vos-5-annexes-comptables

Modèles des Annexes comptables

https://arc-copro.fr/documentation/modeles-des-annexes-comptables

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Le Réseau Téléphonique Connecté est l’ancêtre du téléphone tel que nous le connaissons aujourd’hui et a été créé dans les années 70. Il permettait simplement et uniquement de téléphoner. Il s’agissait d’une offre téléphonique « mono-play »  avant les offres « triple-play » permettant l’accès à internet et au mobile qui sont arrivées dans les années 90.

Est-ce que l’arrivée de la Fibre Optique signifie la disparition du réseau cuivre ?

Non, pas tout de suite en tout cas. D’abord, il est nécessaire que le déploiement de la fibre se fasse sur l’ensemble du territoire avec des étapes clefs fixées par le gouvernement : 2020, 2022, 2025 où tout devrait être terminé afin que l’ensemble des services puissent être délivrés sur la fibre optique.

Quel est l’impact sur les particuliers ?

Pour les particuliers, les conséquences sont moindres. En effet, depuis les années 90, beaucoup de particuliers ont pris aussi une offre triple-play sur ADSL. Ils sont donc déjà habitués à avoir une box chez eux et donc à avoir un équipement qui fonctionne avec une prise électrique et un téléphone qui se branche aussi sur une prise électrique.

Il n’y aura donc pas beaucoup de changements pour les particuliers exceptés pour ceux qui ont gardé le traditionnel téléphone qui fonctionnait même s’il y avait une panne de courant puisque l’électricité arrivait par la ligne téléphonique. Ces personnes devront ainsi changer de téléphone pour se doter d’une box. Cela ne changera cependant pas grand-chose dans leur quotidien puisqu’au même prix leur sera offert le même type de services.

Pour une copropriété, quelles seront les conséquences ?

L’impact pour les copropriétés est beaucoup plus grand puisqu’en copropriété on parle de parties communes, voire de la loge du gardien. La copropriété est dotée de services sur le RTC. Il n’y a pas simplement que le téléphone. Il y a également les téléalarmes ascenseurs, les capteurs d’énergie, etc. Tous ces équipements qui sont à la charge de la copropriété. Selon un planning prenant en compte la fin du RTC, on va alors passer au « tout IP » (Internet Protocol).

Qui au sein de la copropriété doit faire les demandes de modification et d’évolution ? 

A la fois l’opérateur et la copropriété. La copropriété va être saisie par l’opérateur qui lui indiquera qu’à partir de telle date, le service RTC va disparaître et qu’il faudra trouver à intervenir auprès des différents opérateurs qui apportent les services pour faire le changement.

Rassurez-vous, cela ne se fera pas du jour au lendemain. La commercialisation du service RTC a été stoppée fin 2018. Les premières zones qui vont être définitivement arrêtées sur un plan technique le seront fin 2023. Chacun sera averti dans les délais pour effectuer le changement vers la fibre optique. 

En conclusion, si dans votre copropriété  vous avez internet, rien ne change. En revanche, si vous n’avez pas internet, il faut vous rapprocher de votre syndic puis de l’opérateur pour procéder à des changements.   

Recommandations de l’ARC :

• Bien identifier les services utilisant les lignes téléphoniques en cuivre ;
• Consulter les prestataires (ascensoristes, chauffagistes, etc.) pour connaître les solutions de remplacement qu’ils proposent ;
• Etudier les solutions de remplacement par la fibre optique ou le GSM en fonction des coûts ; 
• Sécuriser tous ces équipements.

Pour aller plus loin :

www.arc-copro.com/kqh3

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Réussissez l’installation de la fibre optique dans votre copropriété !

https://arc-copro.fr/documentation/reussissez-linstallation-de-la-fibre-optique-dans-votre-copropriete

Une nouvelle convention négociée avec orange pour la pose de la fibre optique dans les copropriétés

https://arc-copro.fr/documentation/une-nouvelle-convention-negociee-avec-orange-pour-la-pose-de-la-fibre-optique-dans-les

Fibre optique : les nouveautés apportées par la loi Macron

https://arc-copro.fr/documentation/fibre-optique-les-nouveautes-apportees-par-la-loi-macron

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L’ADN de l’ARC est d’aider les copropriétés notamment dans le domaine technique. C’est pourquoi l’ARC a mis au point un audit appelé « Bilan Initial du Bâti » (BIB).

C’est une prestation de type audit qui s’adresse plus particulièrement aux copropriétés de moins de 50 lots principaux et dont l’immeuble a été construit avant 1974, date de la première réglementation thermique. Les immeubles de ce type représentent presque 80 % du bâti du Grand Paris.

Ce bilan a ainsi été imaginé et mis au point pour des bâtiments pour lesquels le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est pas adapté.

En quoi consiste la réalisation d’un BIB ?

Le BIB est un diagnostic. Une inspection générale de l’ensemble de la structure est effectuée.

Les parties communes sont explorées : bâti, façades, toiture, espaces communs, parties en sous-sol (parkings, caves), état des menuiseries, volets, etc. Une évaluation est également effectuée sur les réseaux d’eaux pluviales et d’évacuation des eaux usées, les réseaux d’électricité, de gaz, etc.

Un reportage photographique est ainsi effectué et y sont apportés des commentaires signifiants.

Le BIB ne nécessite pas une décision d’assemblée générale en vertu de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui permet au conseil syndical de faire appel à toute personne de son choix pour se faire assister dans le cadre de ses missions.

Il se présente sous la forme d’un contrat entre le syndicat des copropriétaires et  Copropriété-Services qui est facturé en fonction du nombre de lots.

C’est une solution pratique, adaptée aux adhérents et résolument pragmatique.

Concrètement, comment cela s’organise ?

L’ARC reçoit une demande d’un conseil syndical ou d’un syndic bénévole et la nature des besoins du syndicat des copropriétaires est estimée.

Un rendez-vous préalable est ensuite pris avec le conseil syndical ou le syndic bénévole et un certain nombre de documents demandés (plans, procès-verbal de la dernière assemblée générale).

Une visite sur place de la copropriété (de 3-4h) est ensuite organisée afin qu’un rapport avec photographies sur l’ensemble de la technique de l’immeuble puisse être établi.

Que se passe-t-il ensuite ? Comment est exploité ce bilan ?

Ce bilan est un véritable fil rouge pour l’ensemble des copropriétaires et notamment pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole.

C’est une véritable feuille de route qui va segmenter dans le temps les nécessités d’interventions des plus urgentes, en passant par celles qui sont majeures jusqu’à celles qui sont recommandées à moyen ou long terme.

Ce fil rouge va servir à faire la programmation des travaux sur l’immeuble.

Plus précisément, ce bilan se décompose en plusieurs parties :

• L’analyse des parties visitées.
• L’indication des travaux à réaliser en indiquant les travaux prioritaires à engager à court terme puis les autres travaux majeurs nécessaires et enfin les travaux moins urgents mais recommandés.
• Un avis général sur la copropriété qui indique les pistes de valorisation immobilière et architecturale possibles (cession de la loge, surélévation, ventes de terrasses ou création d’un ascenseur par exemple).

Est-ce que l’Arc et Copropriété-Services assurent d’autres prestations techniques pour les copropriétés ?

A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG, ou s’il n’a pas été jugé nécessaire d’en réaliser un parce que la copropriété a bien identifié et priorisé les travaux à réaliser, il peut lui être proposé de réaliser une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique (AMOT).

Il s’agit de demandes particulières et spécifiques où un diagnostic général ne se justifie pas : problèmes spécifiques de fissures ou d’infiltrations d’eau par exemple.

Intervention ponctuelle, elle permet d’identifier le problème et de proposer un certain nombre de ressources pour le résoudre.

Cette prestation est totalement modulable au sens où elle peut accompagner la copropriété tout au long d’un chantier, si cette dernière n’a pas retenu un maître d’œuvre ou pour certaines étapes comme l’expression des besoins ou la réception des travaux.

Il convient de souligner qu’il s’agit d’accompagner le maître d’ouvrage et non d’assurer une fonction de maître d’œuvre, ce qui supprime toute ambiguïté sur le bien-fondé des constats réalisés et sur les propositions énoncées.

Etes-vous sollicités par les copropriétés pour d’autres interventions ?

Oui l’ARC a désormais un nouveau service : l’inspection incendie. Cette prestation permet d’avoir un regard sur les mesures en termes de protection incendie dans les immeubles en copropriété relativement petits.

En effet les petits immeubles échappent à une partie de la réglementation faible sur le sujet. Cette prestation propose entre autres des formations aux conseillers syndicaux et aux syndics bénévoles (utilisation des extincteurs, utilisation de tout autre équipement nécessitant des manipulations particulières, etc.), formations aujourd’hui inexistantes dans ce domaine.

En Résumé :

• Les copropriétés peuvent être accompagnées par l’ARC et Copropriétés Services pour une meilleure connaissance de leur bâti et pour un accompagnement tout au long de la réalisation des travaux ;

En particulier, elles peuvent solliciter :

• la réalisation d’un Bilan Initial du Bâti (BIB) si elles comptent moins de 50 locaux principaux ;
• et/ou une prestation d’assistance à maitrise d’ouvrage technique à la carte pour l’accompagner tout au long d’un chantier. 

Recommandations de l’ARC :

• Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’ARC recommande de réaliser un BIB plutôt qu’un DTG (Diagnostic Technique Global) dont les dispositions actuelles ne sont pas adaptées aux petites copropriétés.
• A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG (pour les copropriétés de plus de 50 lots), la copropriété peut solliciter une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique pour se faire accompagner lors de l’engagement de travaux spécifiés.
• Elle peut aussi  se faire accompagner sur d’autres travaux à engager suite à des désordres techniques ou à des besoins impératifs de rénovation.

Pour aller plus loin, n’hésitez donc pas  contacter l’ARC ou Copropriété Services pour toutes questions relatives à un projet de réhabilitation de votre immeuble, une équipe spécialisée dans toutes les questions techniques et de bâtis saura au mieux vous accompagner dans vos démarches dès la genèse de votre projet.

Plusieurs guides et manuels sont également disponibles, notamment : « Comment rénover sa copropriété »

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LE BIB : BILAN INITIAL DU BATI

https://arc-copro.fr/outils-services/le-bib-bilan-initial-du-bati.html

Un nouveau service d’assistance pour faire un bilan de l’état du bâti

https://arc-copro.fr/bib

As-tu fait le BIB de ta copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/tu-fait-le-bib-de-ta-copropriete

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La loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 a prescrit deux dispositions majeures par rapport à la loi de Transition Energétique :

• La hiérarchisation des solutions techniques ;
• L’ajustement du seuil d’éligibilité des copropriétés à l’individualisation des frais de chauffage.

Qu’entend-on par hiérarchisation des solutions techniques ?

Il existe trois solutions techniques permettant l’individualisation des frais de chauffage aujourd’hui :

1/ Les compteurs thermiques ;

2/ Les répartiteurs de frais de chauffage ;

3/ Les robinets thermostatiques connectés.

La hiérarchisation implique que l’on va d’abord étudier s’il est possible de poser un compteur thermique.

Si c’est impossible, on va étudier la possibilité d’installer des répartiteurs.

Il faut savoir qu’on installe un répartiteur par radiateur alors qu’il n’y a qu’un compteur thermique par appartement. En sachant qu’il y a cinq ou six radiateurs par appartement, on voit de suite que la pose de répartiteurs est plus compliquée.

Enfin, si ces deux solutions ne sont pas viables, la solution de pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée.

Comment appliquer cette disposition à la copropriété ? 

La première chose à faire est de réaliser une étude technique. Il faut voir s’il est possible d’installer un compteur et si cela n’est pas possible, voir s’il est possible de mettre un répartiteur. Si ces deux solutions ne sont pas possibles alors la pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée en dernier recours.

En second lieu, une étude économique est réalisée.

Si l’ensemble de cette étude technico-économique donne des résultats satisfaisants, il est possible de procéder à l’installation.

Qu’est-ce qu’il se passe si l’installation est réalisée sans avoir effectué ces études préalablement ?

Le risque est que la copropriété qui installe directement ses équipements se rende compte après que cela pose des problèmes techniques. Un certain nombre de copropriétés nous sollicite aujourd’hui car elles ont des répartiteurs de frais de chauffage.

Or, on sait que les répartiteurs ne sont pas fiables : il est possible de les « trafiquer » et en fonction de la disposition des appartements, les consommations relevées ne seront pas les mêmes.

Ainsi, si l’appartement est ensoleillé, le copropriétaire consommera très peu et à contrario, les appartements situés sur une façade froide consommeront plus. Il est donc indispensable de réaliser cette étude technico-économique.

En résumé :

• L’obligation d’individualiser les frais de chauffage a été renforcée par la loi ELAN et les décrets et arrêtés associés.
• Avant de faire quoi que ce soit, une étude technique et de rentabilité économique doit être absolument réalisée. Il ne faut surtout pas s’engager et voter cette opération sans avoir satisfait à ce préalable.

Recommandations de l’ARC :

• Il faut voter en assemblée générale cette étude technico-économique et ne surtout pas commencer par l’installation les yeux fermés. Aujourd’hui, c’est ce que les syndics tentent de faire : faire voter les travaux avant de procéder à une étude, mais NON !
• Concernant le positionnement de l’ARC vis-à-vis des solutions techniques, l’ARC est favorable à la pose de compteurs thermiques : un compteur par appartement avec une boucle locale, cela fonctionne aujourd’hui pour l’eau et ne pose pas de problème.
• A l’inverse, l’ARC est défavorable et contre la pose de répartiteurs de frais de chauffage qui ne sont pas fiables et peuvent être trafiqués. Il ne s’agit pas d’une solution économique.
• Etudier une solution alternative si ces deux solutions ne sont pas viables.

Cette question préoccupe beaucoup les copropriétaires. L’ARC a déjà sorti un guide en 2017 : « La répartition individuelle des frais de chauffage ». Ce guide va être mis à jour en fonction des dernières évolutions législatives.

N’hésitez pas à contacter le Pôle Energie de l’ARC ou Copropriété-Services (01 40 30 42 82),  un spécialiste pourra vous renseigner sur ce sujet.

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DOSSIER DU MOIS D'OCTOBRE 2019 : L’individualisation des frais de chauffage : le retour !

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-doctobre-2019-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-le-retour

DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2019 : Les motifs du recours gracieux engagé par l’ARC concernant l’arrêté réglementant l’individualisation des frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2019-les-motifs-du-recours-gracieux-engage-par-larc

Communiqué de presse L’arrêté sur l’individualisation des frais de chauffage inutile, contreproductif et télécommandé

https://arc-copro.fr/documentation/communique-de-presse-larrete-sur-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-inutile

Alerte aux prestations de services pour déterminer l’obligation d’individualisation de frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/alerte-aux-prestations-de-services-pour-determiner-lobligation-dindividualisation-de

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Oui, dans la mesure où il y a des intervenants qui vont travailler sur le bâti, la copropriété est tenue d’effectuer un diagnostic amiante et diagnostic plomb appelé « diagnostic avant travaux ».

Il est nécessaire de procéder à un diagnostic dans les zones prédéfinies par le cahier des charges des travaux afin de prévenir les risques liés à l’amiante et au plomb sur la santé des personnes qui doivent réaliser ces travaux.

Cela entre dans le cadre du Code du travail et non de la Santé Publique. Ces diagnostics sont effectués pour protéger les travailleurs.

Cette obligation est prescrite par le Code du travail (article L. 4412-2) et les modalités de mise en œuvre ont été précisées par les décrets 2017-899 du 9 mai 2017 et 2019-251 du 27 mars 2019 dont l’arrêté d’application a été publié le 18 juillet 2019.

En quoi consiste la recherche d’éventuelles traces d’amiante ou de plomb ?

Ce sont généralement des investigations destructives où l’on va - dans le bâti (mur, carrelage, etc.) en fonction de la zone de travaux qui aura été bien déterminée – effectuer des prélèvements qui seront envoyés dans un laboratoire pour être analysés et vérifier la présence d’amiante (et de plomb) ou non.

Ce diagnostic est plus approfondi que celui qui a servi à l’élaboration du DTA et du CREP qui n’est basé que sur un constat visuel des éléments du bâti.

Vous avez abordé les travaux importants, en est-il de même pour les « petits travaux » dans une copropriété ?

Pour les petits travaux, c’est également obligatoire.

Par exemple un électricien qui doit changer les lumières de sécurité dans les couloirs de circulation, il devra percer le mur. Même dans ce cas, un diagnostic amiante et plomb devra être effectué pour être sûr que le technicien ne respirera pas de fibres d’amiante. 

Dans ce cas il doit vérifier si le DTA signale la présence ou non d’amiante dans sa zone d’intervention avant d’effectuer les travaux.

Si c’est le cas, un plan de retrait à transmettre un mois avant à l’Inspection du Travail devra être formalisé.

Qui doit payer le diagnostic ?

C’est la maîtrise d’ouvrage qui doit payer ces diagnostics et donc la copropriété.

Le diagnostic est valable combien de temps ? Doit-il être effectué chaque année ou est-il à refaire pour chaque chantier  réalisé dans la copropriété ?

Les diagnostics sont valables pour la zone de travaux déterminée. Un diagnostic de recherche d’amiante avant travaux  doit être disponible selon les zones concernées par la réalisation de travaux.

A chaque nouveau chantier, il est nécessaire de vérifier qu’un diagnostic de repérage a bien été réalisé dans les zones concernées. Si ce n’est pas le cas, il faudra en réaliser un.

Les mises à jour du DTA et du CREP sont-elles indispensables ?

Le DTA ou le CREP  doit être périodiquement actualisé afin de prendre en compte les modifications apportées sur les éléments amiantés ou contenant du plomb.

Un exemple, si des canalisations en fibrociment ont été retirées, il convient de ne plus faire figurer  dans le DTA la présence de ces canalisations amiantés.

Qui détient le DTA et qui doit le mettre à jour ?

En général, le DTA est détenu par le syndic qui doit en assurer la mise à jour du fait de sa fonction de mandataire du syndicat des copropriétaires pour l’entretien et la conservation de l’immeuble. La mise à jour est effectuée par un diagnostiqueur.

En résumé,

• la réalisation par la copropriété d’un diagnostic de repérage d’amiante ou de plomb sur des éléments du bâti qui vont faire l’objet de travaux est obligatoire.
• Ils permettent de garantir que l’intervention des personnes en charge des travaux se fera sans risque sanitaire.

Recommandations de l’ARC

1/ La copropriété doit au préalable vérifier qu’elle est concernée par cette obligation compte tenu de l’ancienneté de construction de l’immeuble (immeuble mis à jour avant 1947 pour le plomb et 1997 pour l’amiante).

2/ Elle doit ensuite vérifier si les éléments du bâti ont été inspectés ou non lors de la réalisation du DTA ou du CREP et s’il a été détecté de l’amiante et/ou du plomb.

3/ Vu le montant important d’un diagnostic de recherche d’amiante et de plomb, nous conseillons à la copropriété de procéder à la mise en concurrence de plusieurs prestataires.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur les différentes diagnostics obligatoires (ou non) en copropriété, n’hésitez pas à vous procurer le guide gratuit de Copropriété Services : « Le guide de l'assistance technique des responsables de copropriété 2020 ».

https://arc-copro.fr/librairie/le-guide-de-lassistance-technique-des-responsables-de-copropriete-2019

Pour avoir les contacts des différentes entreprises référencées par l’ARC dans ce domaine, une solution, le Portail de l’adhérent sur le site Copro-devis.

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

ALERTE AUX COPROPRIETES ! Les diagnostics amiante restent une source d’abus inépuisable

https://arc-copro.fr/documentation/alerte-aux-coproprietes-les-diagnostics-amiante-restent-une-source-dabus-inepuisable

Organismes de lutte contre l'amiante

https://arc-copro.fr/node/15772

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Réponse

L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise  que lorsque des parties communes sont vendues, les produits générés se divisent de plein droit entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de leur lot et de la clé de répartition.

Aussi curieux que cela puisse être, ce même article précise que la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est directement remise par le syndic, et ce indépendamment qu’il existe un impayé de charges.

Autrement dit, même si le copropriétaire est débiteur d’une somme à l’égard de la copropriété, le syndic est tenu de lui remettre l’intégralité de sa quote-part du prix de la loge sans pouvoir déduire ses impayés d’appels de charges.

Ceci étant, l’ordonnance « Copropriété » a modifié en profondeur la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un nouvelle rédaction de l'article 16-1 qui prévoit désormais que la « part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. »

Les pouvoirs publics sont donc revenus sur le droit du copropriétaire débiteur de réclamer l’intégralité du versement de sa quote-part de vente de partie commune pour imposer au syndic qu’il déduise au préalable les appels de fonds impayés.

Cette nouvelle disposition concernera les ventes de parties communes réalisées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance qui est fixée au 1^er juin 2020.

Il est donc recommandé de reporter la décision de la vente de la loge à une date postérieure au 1^er juin 2020.

Dans le cas où l’assemblée générale est déjà convoquée, rien n’interdit à l’assemblée générale de voter le principe de la vente de la loge en fixant un montant tout en précisant qu’il prendra effet le 2 juin 2020, permettant ainsi à la copropriété de bénéficier du nouveau dispositif.

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Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque.

Cela dépend donc de l’année de construction.

On peut distinguer 3 catégories principales :

• Les immeubles d’avant 1930 où la ventilation des appartements n’existait pas en tant que telle (les occupants luttaient plutôt contre les fuites d’airs…). Seules des entrées d’air étaient requises dans les pièces où il y avait des appareils de combustion, et les conduits de fumées des cheminés ou des poêles servant à l’extraction des produits de combustion (CO2) participaient aussi à l’extraction de l’air humides.
• Les immeubles construits entre 1930 et 1969 où la ventilation des appartements était conçue par pièces principalement dans les pièces humides qui sont les salles de bains, les cuisines et les WC. Il y avait alors des bouches d’entrées d’air hautes et basse, appelées VH /VB. Ces bouches sont situées sur le mur de façades ou sur un conduit de ventilation si la pièce est située au milieu de l’appartement.  Les conduits sont de type individuel ou de type collectif (shunt).
• Enfin les immeubles construits à partir de 1969 où la ventilation des appartements était conçue par balayage et de manière permanente. C’est à dire qu’il y a des entrées d’air dans les pièces sèches qui sont les chambres et les salons, elles sont situées sur les fenêtres par exemple, puis l’air passe sous les portes, qui doivent être détalonnées d’1 ou 2 cm, pour ce faire aspirer via les conduits de ventilation situés dans les pièces humides, qui sont donc les salle de bains, les cuisines et les WC.

Dans ces 3 cas de figure on parle de ventilation naturelle, mais seul le 3ème cas est efficace avec le principe de mise en mouvement de l’air entre les pièces sèches et les pièces humides.

A partir de 1972 la ventilation des appartements est mécanisée. On parle alors de VMC. Elle fonctionne sur le principe du balayage mais à l’aide d’un moteur situé en toiture et relié aux appartements par un système de gaines.

Quelles sont les conséquences d’une mauvaise ventilation ?

Lorsqu’un appartement n’a pas été conçu avec un système de ventilation efficace, les occupants font face à un mauvais renouvellement de l’air qui peut générer :

• des problèmes de condensation sur les murs mais aussi dans les placards, derrière les meubles, etc. ;
• par conséquent, la prolifération de champignons et des moisissures ;
• par conséquent, des troubles de santé comme des bronchites et rhinites, de l’asthme et des allergies

Comment améliorer la ventilation dans un immeuble ?

La seule manière d’améliorer la ventilation d’un ou des appartements est de créer le principe de mouvement d’air entre les pièces sèches et les pièces humides. Il s’agit donc de créer un système par balayage.

Il peut être conçu en mode naturel (l’air sera aspiré via des conduits de ventilation ou des conduits de fumés inutilisés, qui agissent comme un moteur naturel), hybride ou mécanisé avec un moteur.

Pour les appartements qui ont déjà été conçu avec un système de ventilation par balayage, il est possible d’améliorer la ventilation en ramonant les conduits, mais aussi il peut être envisagé de mécaniser les systèmes naturels s’ils ne sont pas assez efficaces.

Pour les appartements bénéficiant déjà d’un VMC, les travaux d’amélioration consistent plutôt à réduire les débits (surtout pour les VMC de 1er génération qui sont très forte) et à les asservir à l’hygrométrie des pièces, on parle alors de ventilation hygro. Ce système Hygro peut aussi être mis en place dans tous les cas présentés précédemment.

En résumé :

• Une bonne ventilation au sein de l’immeuble et des appartements est essentiel à la qualité de vie des résidents et à leur santé ;
• Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque ;
• Il existe deux types de ventilation : la ventilation naturelle et la ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Recommandations de l’ARC :

• Connaître absolument l’année de construction de votre immeuble pour pouvoir déterminer le système de ventilation mis en place ou non ;
• Engager une réflexion pour soit créer un système de ventilation s’il n’existe pas ou améliorer et moderniser le système en place.

Si vous souhaitez en savoir plus notamment sur la VMC et les possibilités d’amélioration de celle-ci, n’oubliez pas le guide de l’ARC : «La ventilation des logements en copropriété». Un guide spécialement dédié à la ventilation naturelle sera bientôt disponible.

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