Formations (105)

Au préalable, mettons en avant que la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue clarifier définitivement la situation et c’est un grand succès pour les associations telles que la nôtre. Cela va effectivement permettre aux copropriétés d’économiser 20 à 30 000 euros par colonne montante pour celles qui auraient dû les rénover.

La colonne montante c’est le réseau filaire électrique qui achemine l’électricité au sein des copropriétés. Elle débute au coupe circuit général qui se trouve en pied de colonne et plus rarement dans la rue en limite de propriété pour aboutir jusqu’aux compteurs individuels ou collectifs.

Le transfert des colonnes montantes à ENEDIS sera automatique d’ici 2 ans.

Durant la période transitoire, que faut-il faire ?

Le législateur a en effet prévu un dispositif à deux étapes : un délai de deux ans pendant lequel le syndicat des copropriétaires peut exprimer son choix vis-à-vis du gestionnaire de réseau, puis, au-delà de cette période, un dispositif qui incorpore automatiquement les colonnes montantes électriques au réseau public d’électricité.

Après un diagnostic de l’état des colonnes montantes, il y a donc deux solutions :

• Si la colonne électrique est en bon état et qu’elle ne pose aucun problème de sécurité : il est recommandé d’attendre le transfert automatique qui aura lieu dans deux ans ;
• Si la colonne électrique pose des problèmes de sécurité ou de fonctionnement : il est préférable d’engager sans attendre l’intégration des colonnes montantes dans le réseau public.

Y-a-t-il des « symptômes » qui nous indiquent le mauvais état de fonctionnement de la colonne ?

Oui, les plus significatifs sont :

• départ d’incendie avec réparation partielle du réseau par Enedis ;
• refus de rajout de compteurs par ENEDIS du fait de la vétusté de la colonne (dans le cadre par exemple d’une division de lot) ; 
• mauvais état de la colonne constaté par ENEDIS lors de l’une de ses visites.

Que doit faire la copropriété si elle constate d’ores et déjà des dysfonctionnements sur la colonne montante ?

La copropriété doit faire voter en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) le transfert définitif et à titre gracieux au réseau public de distribution d’électricité des colonnes montantes électriques se situant au sein de l’immeuble.

Par l’intermédiaire de son syndic, elle doit alors notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification.  Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière.

Il n’y a pas de conditions préalables au transfert, en particulier il n’est pas utile que la colonne soit entièrement rénovée.

Si Enedis intervient sur les colonnes montantes, quels sont les conseils à appliquer pour leur intervention ?

Il est indispensable d’effectuer un état des lieux préalable avant le début des travaux.

Qui dit rénovation, dit risque de dégradations et en particulier dans les cages d’escaliers.

Les sous-traitants d’Enedis vont effectivement intervenir sur les gaines techniques, les coffrages, etc. Il faut donc être vigilant afin que les embellissements existants soient préservés.

Il ne faut donc pas hésiter à effectuer un état des lieux des parties communes avant le début des travaux, en photographiant par exemple la cage d’escalier « avant et après ».

En résumé :

• Voir s’il y a urgence à effectuer ce transfert dans la période de 2 ans par un vote préalable en assemblée générale.
• Faire un constat amiable avant le début des travaux et veiller à la remise en état des parties communes si des dégradations sont constatées.
• Se coordonner avec ENEDIS si un projet d’embellissement est envisagé.

Pour aller plus loin

https://wip.arc-copro.fr/ouvrages/les-reseaux-electriques-en-copropriete.html

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Loi ELAN : transfert définitif au réseau public des colonnes montantes électriques

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-transfert-definitif-au-reseau-public-des-colonnes-montantes-electriques

A quelle adresse envoyer la notification de l’intégration des colonnes montantes électriques au réseau public d’électricité ?

https://arc-copro.fr/documentation/quelle-adresse-envoyer-la-notification-de-lintegration-des-colonnes-montantes

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez :

https://www.arc-adhesion.fr/inscription/?utm_source=site_arc&utm_medium=article

L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble.

C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement.

Peu importe si vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une cave ou d’un parking, vous devez tout simplement être copropriétaire.

De plus, vous pouvez être syndic en tant que personne physique, mais aussi en tant que personnalité morale, comme une SCI par exemple.

Vous voulez dire que le gérant d’une Société Civile Immobilière peut être syndic de son immeuble ?

Non, justement ! Beaucoup se trompent.

C’est la SCI qui doit être désignée syndic et non son représentant légal.

C’est la SCI qui est propriétaire et non son gérant.

La SCI sera désignée syndic et sera représentée par son gérant.

Autre exemple, un couple marié. Seul celui qui est copropriétaire peut être syndic bénévole, pas son conjoint !

Si les copropriétaires souhaitent gérer l’immeuble de manière collégiale- à plusieurs- comment cela se passe-t-il ? Est-il possible de désigner un groupe de personnes comme syndic ?

Non, le syndic est obligatoirement une seule et unique personne.

Un groupe de personnes ne peut pas être désigné syndic bénévole en assemblée générale comme on le voit parfois.

Par contre, le syndicat des copropriétaires peut opter pour la forme coopérative où en assemblée générale aucun syndic n’est désigné mais uniquement un conseil syndical. Son président sera alors le syndic de droit.

Cependant attention ! Dans ce cas, le président – syndic reste toujours responsable de la totalité de la gestion (administrative, comptable, technique) même si il peut trouver des appuis auprès des autres membres du conseil syndical.

Ce n’est pas une gestion véritablement « collective ».

En pratique, comment dois-je faire pour être désigné syndic bénévole de mon immeuble ?

Vous devez OBLIGATOIREMENT être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, plus précisément à la majorité absolue de l’article 25, 25-1 le cas échéant.

Vous devez être désigné pour une durée précise (au maximum 3 ans) en précisant bien dans le procès-verbal de l’assemblée générale la date de début et de fin de votre mandat.

La date de début de mandat est généralement le jour de l’assemblée générale qui vous désigne.

Vous devez être désigné sur la base d’un contrat de syndic non professionnel qui doit être joint à la convocation de l’assemblée appelée à vous élire (décret du 26 mars 2015).

Ce contrat est-il vraiment nécessaire dans le cas d’une gestion par un syndic non-professionnel ?

Oui, ce contrat est essentiel !

Il fixe votre éventuelle indemnisation pour la gestion de l’immeuble. Il rappelle vos droits et obligations en votre qualité de syndic.

Désormais, il peut vous être demandé dans le cadre de la procédure d’immatriculation de votre copropriété (obligatoire pour toutes copropriétés à usage d’habitation depuis le 1^er janvier 2019).

En résumé, pour être syndic non professionnel de son immeuble, il faut :

• Etre copropriétaire.
• Etre désigné en assemblée générale par les copropriétaires sur la base d’un contrat de syndic qui doit être joint à la convocation.
• Etre élu pour une durée précise avec une date de début et de fin de mandat devant être indiquées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et dans votre contrat de syndic.

Et bien entendu il faut avoir du temps à consacrer à la gestion de sa copropriété, être motivé et avoir le sens de la communication. Etre syndic n’est pas non plus une mission anodine, il faut en être conscient et responsable.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc

https://arc-copro.fr/librairie/la-cle-du-syndic-benevole

https://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-de-sa-copropriete-avec-larc

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Le syndic bénévole : Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »

https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-benevole-obligatoirement-un...

Syndics bénévoles Le contrat type de syndic non professionnel : comment le compléter

https://arc-copro.fr/documentation/syndics-benevoles-le-contrat-type-de-syndic-non-professionnel-comment-le-completer

Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?

https://arc-copro.fr/documentation/quelle-est-la-duree-maximale-dun-mandat-de-syndic-benevole-peut-il-etre-reconduit-au

La convocation de l’assemblée générale appelée à vous désigner syndic bénévole : des solutions aux blocages des syndics professionnels

https://arc-copro.fr/documentation/la-convocation-de-lassemblee-generale-appelee-vous-designer-syndic-benevole-des

N’hésitez pas à prendre contact avec notre pôle Syndic Bénévoles

au 01 40 30 42 82 ou par courriel syndicnonpro@arc-copro.fr

Le premier élément à contrôler est la durée du mandat.

Nous préconisons une durée de contrat d’un an avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et en totale adéquation avec la durée indiquée.

Y-a-t-il des prestations particulières sur lesquelles il est nécessaire d’être particulièrement vigilant ?

Oui et ce contrôle est nécessaire pour éviter les clauses irrégulières et abusives des syndics.

La première prestation à contrôler est le nombre de visites de la copropriété à effectuer par le syndic. Il faut négocier un nombre de visites adapté. Elles ne doivent pas être insuffisantes et leurs durées doivent être précisées. Il faut exiger la présence du président du conseil syndical et la rédaction d’un rapport écrit relevant l’ensemble des points contrôlés.

La deuxième prestation à vérifier est l’extranet qui est un système dématérialisé permettant l’accès aux documents de la copropriété.

Dans la mesure où l’assemblée générale exonère le syndic de cette prestation, le montant de ses honoraires doit être minoré de son forfait de base.

Il en va de même pour la prestation d’archivage si la copropriété décide de recourir à une société extérieure. Là aussi le syndic doit minorer ses honoraires de ce montant.

Troisième point sur lequel il faut être vigilant : l’assemblée générale annuelle pour laquelle un forfait adapté doit être négocié avec une durée conforme aux « habitudes » de la copropriété pour minimiser les dépassements d‘honoraires. On constate précisément dans ce domaine de nombreux abus de la part des syndics qui calquent les heures d’assemblées avec les heures d’ouverture de leur cabinet alors que la plupart du temps les assemblées générales se tiennent au-delà de celles-ci.

Concernant la gestion des campagnes travaux, comment sont calculés les honoraires pouvant être perçus par le syndic ?

Si ce sont des travaux de maintenance qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement, il n’y a pas d’honoraires à prévoir par le syndic. Par contre, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel. Cependant cela doit résulter d’une décision spécifique de la même assemblée générale qui vote les travaux.

Les honoraires de syndic doivent être calculés sur un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux qu’il convient d’adapter au regard de la prestation qui est effectivement réalisée par le syndic.

Est-ce qu’il y a des abus sur certains points particuliers de manière récurrente ?

On constate des abus notamment en matière d’immatriculation initiale de la copropriété avec des montants d’honoraires qui sont disproportionnés. Certains syndics tentent également de facturer annuellement les mises à jour alors que les textes ne prévoient que la possibilité de facturation de l’immatriculation initiale. 

L’autre abus régulier concerne les mutations. Lorsqu’un copropriétaire vend son appartement, le syndic –sollicité par le notaire -  doit établir un état daté. On constate alors parfois des montants disproportionnés au regard de la prestation donnée. Certains autres syndics facturent ce qu’ils appellent un « pré état-daté » qui est une information préalable requise généralement par l’agent immobilier mais qui n’a aucune base légale. 

En résumé, il faut être vigilant et notamment sur :

• la durée du mandat, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sur les prestations particulières ;
• sur le rajout de prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015.

Il faut aussi retenir que ce qui n’est pas dans le contrat n’est pas facturable !

Il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner à l’analyse des propositions de contrats.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-garantir-un-contrat-de-syndic-efficient

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Les annonces du Premier Ministre concernant la régulation des contrats et des honoraires du syndic

https://arc-copro.fr/documentation/les-annonces-du-premier-ministre-concernant-la-regulation-des-contrats-et-des

Les tarifs des prestations affichés dans le contrat de syndic : en Toutes Taxes Comprises ou en Hors Taxes ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-tarifs-des-prestations-affiches-dans-le-contrat-de-syndic-en-toutes-taxes

Comment évoluent les contrats type de syndic en l’espace de presque quatre ans

https://arc-copro.fr/documentation/comment-evoluent-les-contrats-type-de-syndic-en-lespace-de-presque-quatre-ans

Durée du contrat : la Cour de cassation explique aux syndics comment rédiger leur contrat 

https://arc-copro.fr/documentation/duree-du-contrat-la-cour-de-cassation-explique-aux-syndics-comment-rediger-leur

Mise en concurrence des contrats de syndic : les honoraires de base ne sont pas les seuls éléments à contrôler

https://arc-copro.fr/documentation/mise-en-concurrence-des-contrats-de-syndic-les-honoraires-de-base-ne-sont-pas-les

Que contrôler dans le contrat type de syndic en matière de tenue d’assemblée générale

https://arc-copro.fr/documentation/que-controler-dans-le-contrat-type-de-syndic-en-matiere-de-tenue-dassemblee-generale

Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir.

Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire des garanties « dommages » (l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace) et une garantie responsabilité civile.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose que cette garantie responsabilité civile soit souscrite par tous les syndicats de copropriétaires. Cette garantie couvre les dommages que votre copropriété peut causer à des tiers. C’est l’exemple de la tuile projetée sur le véhicule d’un voisin un jour de grand vent.

Concernant les garanties dommages, ce n’est pas la loi mais le règlement de copropriété qui contraint le syndicat à assurer certains risques. Ces risques varient selon les règlements.

Un contrat multirisques n’est pas un contrat « tous risques ». Seuls les évènements mentionnés au contrat sont garantis. Les autres sont donc exclus.

Qui choisit l’assureur ?

Le syndicat des copropriétaires choisit son intermédiaire d’assurance et son contrat dans le cadre d’un vote en assemblée générale.

Par contre, c’est le syndic qui souscrira le contrat.

Comment est bâti le contrat et sur quelles bases ?

Un contrat multirisques immeuble, en tant que contrat d’assurance, se compose de conditions particulières et de conditions générales.

Les conditions particulières sont propres à votre copropriété. Vous y trouvez les données de votre résidence comme son adresse, sa superficie de bâti, la présence ou non d’activité commerciale et artisanale ou encore votre sinistralité sur les 24 ou 36 derniers mois, selon les compagnies. Il y figure également les garanties que vous avez souscrites.

Les conditions générales, elles, sont communes à tous les assurés. Elles déterminent les conditions d’application des garanties que vous avez choisies.

Si votre intermédiaire est spécialisé en assurances de copropriété, vous aurez un troisième volet que l’on appelle « l’intercalaire ». Ce sont des garanties supplémentaires aux garanties de base, comme, par exemple, la prise en charge des honoraires du syndic professionnel pour la gestion de certains sinistres ou la clause de connaissance de risque.

Cette dernière est importante. En cas d’erreur sur les conditions particulières, un sinistre pourrait ne pas être entièrement indemnisé. Avec cette clause, l’intermédiaire indique connaitre votre résidence et que, si erreur il y a, la « faute » ne vous est pas imputable.

Le sinistre sera donc réglé en totalité. Le contrat devra, bien sûr, être mis à jour par la suite.

Votre syndic est, normalement, en possession de ces trois volets et peut donc vous les communiquer.

En résumé :

• Des garanties « dommages » et une garantie responsabilité civile ;
• C’est le syndicat des copropriétaires qui choisit son assureur ;
• Un contrat d’assurance est composé de 3 volets : conditions particulières, conditions générales, garanties supplémentaires (intercalaires).

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/l-assurance-multirisque-copropriete-en-36-questions

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Les différents contrats d’assurance possibles en copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-septembre-2015-les-differents-contrats-dassurance-possibles-en

Les syndics courtiers en assurance : que contrôler ?

https://arc-copro.fr/documentation/les-syndics-courtiers-en-assurance-que-controler

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux

strictement privatif ?

https://arc-copro.fr/documentation/lassurance-multirisque-immeuble-peut-...

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

https://www.arc-adhesion.fr/inscription/?utm_source=site_arc&utm_medium=article

Il existe 4 prestations principales dans un contrat de chauffage :

• Le contrat P1.
  Il correspond à la fourniture de combustible. 
  Généralement, le syndicat des copropriétaires achète directement du combustible à un fournisseur.
  Dans le cas du contrat P1, c’est l’exploitant qui achète le combustible à un fournisseur pour ensuite le revendre à la copropriété. Il y a donc une marge financière en plus pour l’exploitant.
• Le contrat P2.
  Il correspond à une prestation minimum d’entretien des installations de la chaufferie.
  Ce contrat est incontournable, c’est la seule prestation obligatoire devant la loi.
• Le contrat P3
  C’est une garantie du matériel.
  Dans les faits, la copropriété verse de l’argent annuellement au chauffagiste. Lorsqu’un matériel est défectueux, le chauffagiste prend de l’argent sur cette enveloppe financière et procède au remplacement de l’équipement soit à l’identique, soit avec un matériel plus performant.
• Le contrat P4.
  C’est un prêt collectif qui est utilisé lorsque de gros travaux de rénovation sont à effectuer.

Qu’est-ce qu’un bon contrat d’entretien ?

C’est tout simplement un bon P2 qui est la prestation centrale d’un contrat de chauffage.

Il contient :

• La liste précise des équipements pris en charge.
• Le procès-verbal de prise en charge des équipements lors d’un changement de prestataires.
• La gamme de maintenance qui est la liste des tâches que doit faire le chauffagiste tout au long de l’année.
• Les contrôles réglementaires tout au long de l’année au vue des appareils de combustion présents.
• Le livret de chaufferie où le chauffagiste doit consigner par écrit toutes les opérations effectuées lors des visites.
• L’analyse de la qualité de l’eau réchauffée (attention aux légionnelles) avec vérification de la température contractuelle à ne pas dépasser (à savoir 1° de moins équivaut à 7 % d’économies sur l’année).
• La vérification du contrôle annuel disconnecteur qui empêche le réinjection de l’eau de la chaufferie dans le réseau d’eau public.
• Le délai et les tarifs des interventions de dépannage (y compris week-end et jours fériés).

La loi impose un contrôle annuel des chaudières.

La prestation P3 est optionnelle, qu’est-ce qu’elle recouvre ?

La prestation P3 est optionnelle.

Elle n’est ni plus ni moins qu’une redevance annuelle que la copropriété verse au chauffagiste et dont ce dernier se sert au fil des années pour financer les différentes opérations de renouvellement de matériel.

Une prestation P3 peut être pertinente pour une chaufferie de plus de 10 ans, mais il faut rester vigilant car cette prestation est très contractuelle.

Dans ce cadre, le remplacement d’équipement déjà existant ne nécessite pas de décisions d’assemblée générale.

Et le P4 ?

Le P4 est un prêt collectif à adhésion obligatoire.

En copropriété, c’est illégal puisqu’on ne peut obliger un copropriétaire à souscrire à un prêt.

En conclusion, trois points sont importants pour bien gérer le poste chauffage :

• avoir des contrats transparents ;
• faire un point annuel avec le prestataire sur l’état de la chaufferie ;
• limiter la surchauffe.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/ouvrages/comment-bien-negocier-son-contrat-de-chauffage.html

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Quelles sont les TVA appliquées aux contrats de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/quelles-sont-les-tva-appliquees-aux-contrats-de-chauffage

Un contrat de chauffage non renégocié depuis 24 ans

https://arc-copro.fr/documentation/un-contrat-de-chauffage-non-renegocie-depuis-24-ans

Comment bien redémarrer son chauffage ?

https://arc-copro.fr/documentation/comment-bien-redemarrer-son-chauffage

Contrats de chauffage : que signifient P1, P2, etc. ?

https://arc-copro.fr/documentation/contrats-de-chauffage-que-signifient-p1-p2-etc

Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. »

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont OBLIGATOIREMENT désignés en assemblée générale, selon la majorité de l’article 25 (25-1 en deuxième lecture, s’il n’y a pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés).

Un vote s’effectue candidat par candidat ou selon une liste de candidats si l’assemblée générale ne s’y oppose pas.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, elle est cependant au maximum de 3 ans.

Sur quels points être vigilant ?

Le conseil syndical est un intermédiaire incontournable entre les copropriétaires et le syndic. Il doit contrôler, vérifier, maîtriser les coûts de gestion et prêter assistance au syndic.

Le conseil syndical doit être particulièrement vigilant sur la manière dont le syndic assure la maintenance de l’immeuble (avec tous les contrats de maintenance nécessaires).

Il doit également contrôler les comptes de la copropriété, vérifier que les charges appelées sont bien réglées (les procédures nécessaires au recouvrement des charges bien engagées), que le syndic procède bien au paiement des prestataires et que les sinistres sont gérés comme il se doit.

Est-ce que le conseil syndical a accès aux documents « clés » de la copropriété auprès du syndic ?

Non seulement le conseil syndical a accès aux documents « clés », mais il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

Le conseil syndical peut ainsi avoir accès à tous les documents stratégiques, tels que les relevés bancaires, la convention des comptes, la comptabilité et les correspondances du syndic, tous les contrats de maintenance et les dossiers de sinistre.

Le syndic a l’obligation de lui communiquer les documents réclamés.

Avec la loi ELAN et dans l’attente d’un arrêté, si le syndic ne communique pas les pièces dans un délai d’un mois, il y aura une sanction financière. 

En résumé, dans une copropriété, il faut obligatoirement un conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont des personnes avec un rôle important de contrôle du syndic permettant une bonne gestion.

Attention, car il ne faut pas sous-estimer le temps que cela prend, d’autant plus que cette mission est entièrement bénévole.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-etre-un-conseil-syndical-efficace

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Un conseil syndical qui a compris son rôle

https://arc-copro.fr/documentation/un-conseil-syndical-qui-compris-son-role

Les obligations du syndic en matière de transmissions des relevés bancaires à destination du conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/les-obligations-du-syndic-en-matiere-de-transmissions-des-releves-bancaires

Comment optimiser le fonctionnement de son conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/comment-optimiser-le-fonctionnement-de-son-conseil-syndical

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-conseil-syndical-doit-il-solliciter-un-vote-dassemblee-generale-pour-etre-assiste

Le réseau filaire est en voie de disparition. Effectivement, Orange qui en est la propriétaire, n’a plus les moyens d’assurer l’entretien du réseau RTT. La technologie avançant, le réseau GSM remplace ainsi le réseau filaire.

Comment le réseau GSM fonctionne et avec quel type de matériel ? Vous nous avez apporté un certain nombre d‘éléments, quels sont-ils ?

Vous avez ici des modèles types de téléalarme que nous allons pouvoir installer dans un ascenseur.

Le but de ces téléalarmes est d’aider et de venir au secours de personnes qui puissent être en mesure d’appeler si elles ont un problème :

• les personnes en cabine c’est-à-dire les utilisateurs ;
• le technicien qui peut se trouver sur la cabine au niveau du pylône ou sous la cabine en fosse.  

Ici, nous vous présentons trois modèles :

• le plus petit, devant, est intégré derrière le bouton cabine ;
• le noir, plus gros, en fosse ;
• le plus important jaune et bleu, sur le toit de cabine.

La téléalarme peut donc être activée à trois endroits différents. Quel est l’intérêt et l’opportunité de passer en GSM ?

L’intérêt est avant tout technique, mais il peut être aussi financier.

Technique car les lignes filaires vont être supprimées. On va donc pouvoir intégrer ce type de matériel GSM.

Financier car le coût filaire est aujourd’hui de 20 à 30 euros tous les deux mois (facture orange) alors qu’un abonnement sur du matériel GSM commence à 2 euros et peut aller jusqu’à 10 euros.

Le choix de l’opérateur est-il signifiant ?

Non, le choix de l’opérateur n’est pas directement signifiant, mais il peut l’être par rapport à la zone de couverture. En effet, selon les zones, cela fonctionne plus ou moins bien.

Quoi qu’il en soit, la copropriété est libre de choisir son opérateur.

Peut-on gérer plusieurs ascenseurs avec une unique centrale et si oui, dans quelles conditions ?

Nous avons la souplesse de gérer plusieurs ascenseurs avec une centrale néanmoins on peut le déconseiller selon l’implantation des appareils.

Deux exemples :

• Si vous avez deux ascenseurs côte à côte, appelé système duplex, on peut mettre une centrale, cela ne pose aucun soucis.
• Par contre, lorsque vous avez plusieurs ascenseurs dans des bâtiments différents (dont la distance entre eux est assez grande), il sera nécessaire de passer des câbles plus ou moins longs entraînant un coût plus onéreux que la pose d’une seconde centrale.

Nous déconseillons donc cette solution dans ce second cas et nous préconisons l’installation d’une centrale par appareil.  

Quelle est la durée de vie, la fiabilité d’une centrale GSM ?

La centrale GSM est généralement couverte dans le cadre du contrat de maintenance, entre 10 et 15 ans selon le contrat que vous avez négocié.

En cas de dysfonctionnement, la réparation est donc prévue.

Concrètement, si on change d’ascensoriste, que se passe-t-il ? Est-il nécessaire de changer les boîtiers GSM ?

Pas du tout. La centrale reste en place en cas de changement d’ascensoriste.

Les systèmes que nous installons sont des systèmes dits « non-propriétaire ». Ils sont ouverts, la reprogrammation peut donc être effectuée par n’importe quel autre ascensoriste.

En résumé

• L’évolution de la sécurité dans les ascenseurs met fin au réseau téléphonique filaire.
• Le système GSM a un intérêt économique en réduisant les factures téléphoniques.

La recommandation de l’ARC : que la copropriété soit propriétaire de sa propre ligne car, en cas de changement d'ascensoriste, il s’agit simplement de changer le nom et le numéro de téléphone à appeler.

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

ABUS N° 4214 : La solution de facilité prônée par KONE pour assurer le fonctionnement de la téléalarme d’ascenseurs ; un système G.S.M. onéreux

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4214-la-solution-de-facilite-pronee-par-kone-pour-assurer-le-fonctionnement

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?

https://arc-copro.fr/documentation/peut-assurer-la-telealarme-des-ascenseurs-par-une-liaison-gsm

Contrôlez le tarif des lignes de télésurveillance

https://arc-copro.fr/documentation/controlez-le-tarif-des-lignes-de-telesurveillance

La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), votée en 2015, a introduit l’obligation de prévoir l’isolation en cas de travaux sur les façades ou sur les toitures. Cette obligation est effective depuis le 1^er janvier 2017.

Quel est l’intérêt et quels sont les avantages à réaliser une isolation thermique par l’extérieur dite « ITE » ?

Isoler par l’extérieur permet tout simplement de réduire les déperditions de chaleur.

Cela permet donc de faire des économies d’énergie importantes (10 à 25 % d’économie d’énergie).

Isoler les murs extérieurs permet de surcroît d’améliorer le confort en augmentant la température des murs et donc de réduire la sensation de paroi froide à l’intérieur des appartements.

Isoler par l’extérieur permet également d’éviter de créer des ponts thermiques au niveau des planchers qui font une rupture d’isolant ce qui est le cas avec une isolation par l’intérieur.

Ces travaux donnent-ils le droit à des subventions ?

Dans l’absolu oui, mais il y a une subtilité.

Si on isole un mur de façade en respectant les critères techniques imposés par la loi, c’est-à-dire la réglementation thermique dans l’existant (RTEX), alors il n’y a pas droit aux aides.

Les aides peuvent être mobilisées si on décide d’isoler de manière plus ambitieuse que ce qu’impose la loi.

Parmi ces aides, on compte des aides collectives, comme les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), des aides individuelles, comme le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), ou encore les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Tous les immeubles sont-ils concernés par l’obligation d’isoler les murs de façades ?

La loi cible les immeubles dont les façades sont constituées de matériaux industriels comme le béton ou la brique de terre cuite.

Les immeubles dont les façades sont en matériaux traditionnels comme les pans de bois, les briques de terre crue, les pierres de taille ou les pierres non taillées comme les moellons ne sont pas concernés.

N.B. Concernant cette dernière catégorie, il reste possible d’isoler les façades et de projeter des travaux ambitieux pour pouvoir bénéficier des aides. Pour autant ce type de murs est à traiter avec précautions (technique, matériaux, etc.). Une isolation mal adaptée ou mal réalisée peut effectivement engendrer de graves désordres.

C’est pour cela que le gouvernement a préféré, par prudence, ne pas faire entrer les maçonneries traditionnelles dans le champ de la loi.

Y a-t-il des difficultés, voire des impossibilités, à réaliser une isolation thermique par l’extérieur de son immeuble (ITE) ?

Oui, justement en présence de matériaux traditionnels de type pierres de taille en façade ou si la copropriété est située dans le rayon de monument historique où l’accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF) est requis, l’isolation thermique par l’extérieur pourra ne pas être possible car elle modifierait trop l’aspect du bâtiment.

Par ailleurs, des difficultés techniques peuvent empêcher ce type d’isolation. Une façade composée de balcons rend la mise en œuvre d’une isolation impossible car elle ne sera pas continue.

En outre, si on isole des bâtiments ayant déjà des problèmes de ventilation sans prévoir d’améliorer celle-ci, cela risque de créer des désordres dans les appartements. Il est donc conseiller de bien réfléchir avant d’isoler.

En résumé :

• Si vous avez prévu des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, il faut isoler, vous êtes contraints à cela.
• Plusieurs techniques d’isolations existent, il est nécessaire de choisir le matériau qui convient.
• Des exceptions sont cependant prévues par la loi.

Nos recommandations :

• Anticiper son projet.
• Etudier la faisabilité technique en identifiant les contraintes potentielles.
• S’entourer d’un maître d’œuvre compétent.
• Rencontrer un expert de l’ARC qui pourra vous conseiller.

Pour aller plus loin :

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/aides-financieres-renovation-energetique

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Travaux embarqués… ça me concerne ou pas ?

https://arc-copro.fr/documentation/travaux-embarques-ca-me-concerne-ou-pas

L’isolation des façades est-elle obligatoire ?

https://arc-copro.fr/documentation/lisolation-des-facades-est-elle-obligatoire

DOSSIER DU MOIS de décembre 2018 : Identification et traitements des problèmes de condensation

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2018-identification-et-traitements-des-problemes-de

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/

La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a institué le droit à la prise électrique pour le rechargement des véhicules. Ainsi, tout occupant de logement qu’il soit locataire ou propriétaire a le droit d’installer un système de rechargement sur sa place de parking.

La loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte du 17 août 2015 est venue renforcée ce dispositif en le facilitant et en permettant que cette décision soit prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés)

Que doit faire un résident qui veut installer ou faire installer une borne de rechargement ?

S’il est propriétaire, il écrit au syndic et demande l’inscription d’une question et d’un projet de résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale relatif à ce projet d’installation de bornes de rechargement de véhicule électrique.

Pour cela, il doit également fournir des plans qui présentent la configuration de l’installation de la borne sur la place de parking mais aussi le plan de raccordement de cette borne au point de livraison électrique.

Quels sont les solutions techniques envisageables ?

Aujourd’hui, il y a deux solutions techniques. La première consiste à se raccorder sur le point de raccordement électrique existant d’ENEDIS.

La seconde solution est d’installer un point de raccordement spécifique aux bornes électriques. Aujourd’hui, bien souvent, il n’y a qu’une ou deux demandes dans la copropriété.

Lorsque cela se limite à deux demandes, il est possible de raccorder les bornes sur les points de livraisons existants. Cette solution est économique et facilement réalisable.

Lorsqu’il y aura plus de demandes et que cela se généralisera, il y aura la possibilité pour les copropriétés d’installer un dispositif spécifique au rechargement des véhicules électriques.   

Quels sont les coûts supportés par la copropriété ?

Dans le premier cas avec un raccordement sur le point de raccordement existant, c’est le copropriétaire qui doit payer l’installation : sa borne de recharge sur la place de parking et le raccordement sur le point de livraison électrique.

Dans le deuxième cas, la copropriété a deux possibilités :

• Soit elle ne veut rien payer (ce qui est souvent le cas) et dans ce cas, elle choisit un prestataire qui fera du « clef en mains »  en finançant le point de raccordement, la « colonne vertébrale » qui sert à relier chaque borne électrique sur celui-ci. Tout ceci sera financé par le prestataire.  
• Soit, la copropriété souhaite investir, et dans ce cas le coût des travaux sera réparti selon la clé de répartition « parking ». La copropriété s’organisera ensuite pour faire rembourser au fur et à mesure l’investissement par les copropriétaires qui ont utilisé son réseau électrique.

Y a-t-il des aides pour les copropriétaires ou la copropriété ?

Oui, aujourd’hui, il y a de nombreuses aides. Au-delà de bénéficier du CITE (Crédit d’impôts pour la Transition Energétique), il existe d’autres aides, par exemple l’aide ADVENIR.

La Mairie de Paris également finance sur son territoire jusqu’à 4000 euros les travaux d’installation de ces bornes électriques.

Au final, ces travaux coûtent à la copropriété environ 50 % de leur coût total.

Pour un copropriétaire, 50 % du coût des travaux peut être financé soit par un crédit d’impôts, soit par des aides diverses (communales ou autres)   

Est-ce qu’il y a des piratages ? Comment faire pour sécuriser le dispositif et que cela ne soit pas qu’une simple prise électrique ?

C’est une question classique. Il existe des systèmes de badges aujourd’hui. En utilisant ces systèmes, il n’y a que l’utilisateur principal qui peut utiliser la borne. C’est important sur les systèmes de parking ouverts où la borne sera à la portée de tous.

Pour l’utiliser, il faudra ainsi l’actionner à partir d’un badge où il y a toutes les coordonnées de l’utilisateur. Cela permettra de savoir précisément qui a utilisé la borne et qui a consommé.

En résumé :

• Les copropriétés ont l’obligation d’accepter les demandes d’installation de bornes électriques : cette disposition découle du droit instituée en 2010 ;
• Les copropriétaires doivent présenter à l’assemblée générale leur demande d’installation et de raccordement au réseau électrique ;
• Des aides et subventions sont possibles.

Nos recommandations :

• Prendre en compte ce que permet de raccorder l’installation existante s’il y a peu de prises à raccorder ;
• Analyser les différentes solutions financières ;
• Choisir un prestataire unique pour que le raccordement des bornes au point d’alimentation d’ENEDIS soit cohérent.  

Pour aller plus loin :
 

https://arc-copro.fr/librairie/le-guide-de-lassistance-technique-des-responsables-de-copropriete-2019

https://arc-copro.fr/ouvrages/les-reseaux-electriques-en-copropriete.html

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

Quand seront mises en œuvre les nouvelles mesures devant accélérer le déploiement des bornes de recharge pour les véhicules électriques ?

https://arc-copro.fr/documentation/quand-seront-mises-en-oeuvre-les-nouvelles-mesures-devant-accelerer-le-deploiement

La voiture électrique: ce nouvel acteur incontournable de la copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/la-voiture-electrique-ce-nouvel-acteur-incontournable-de-la-copropriete

L’installation des bornes électriques : comment répondre aux éventuelles demandes individuelles, quelles solutions collectives ?

https://arc-copro.fr/documentation/linstallation-des-bornes-electriques-comment-repondre-aux-eventuelles-demandes

Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent ? Vous souhaitez devenir adhérent ? Aucune hésitation, cliquez : 

http://arc-adhesion.fr/