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La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.

La capacité de contestation n’en demeure pas moins limitée, lorsqu’elle concerne la désignation du bureau, comme le rappelle la Cour de Cassation.

Voyons ensemble ce qui est imposé en matière de désignation des scrutateurs (I) avant d’en analyser les conséquences (II).

I. Scrutateurs : faculté ou obligation de le désigner ?

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit désigner :

• un président, chargé de veiller au bon déroulement de cette réunion du syndicat des copropriétaires, de constater la régularité des délibérations et de contrôler le procès-verbal ainsi que la feuille de présence ;
• un secrétaire, tenu de rédiger en fin de séance l’original du procès-verbal ;
• un ou plusieurs scrutateurs, s’il y a lieu. Cette fonction consiste à assister le président de séance dans sa mission.

Il résulte de ce texte que si les deux premiers postes se révèlent impératifs, le scrutateur peut être facultatif.

Il est donc impératif de se reporter au règlement de copropriété, qui constitue la « loi des parties ».

Il organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et peut imposer certaines dispositions lors de la tenue de l’assemblée générale.

Il convient donc de se reporter à cette convention, afin de déterminer si elle impose la présence d’un ou plusieurs scrutateurs lors de chaque assemblée générale.

II. Capacité à agir en annulation d’une assemblée générale au motif du manque d’un scrutateur

Si le règlement de copropriété prévoit la présence de scrutateur(s) au bureau de l’assemblée générale et définit leur nombre exact ou minimum, cela doit être scrupuleusement respecté par le président de séance, faute de quoi l’assemblée générale expose la copropriété à une action judiciaire en annulation dans son ensemble.

Un immeuble en copropriété tient son assemblée générale au cours de laquelle un scrutateur est élu à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

L’un des copropriétaires ayant voté favorablement cette question, mais s’apercevant a posteriori que le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, assigne le syndicat de copropriétaires en nullité de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la juridiction inférieure dans l’arrêt n° 16 - 28651 du 12 avril 2018 :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants et relevé que la décision désignant un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;»

Les juges font une application stricte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute action contestant une décision d’assemblée générale, et se prescrivant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, ne peut être introduite que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Le copropriétaire qui a engagé l’action en nullité a voté pour la résolution désignant le seul scrutateur.

Si la nullité avait été reconnue, alors toute l’assemblée devait être annulée, et pas simplement la résolution.

Les juges de 1^ère instance et d’appel n’ont pas suivi le copropriétaire demandeur qui considérait que « faute d’avoir proposé le vote d’un deuxième scrutateur, la notion d’opposant ou défaillant à une résolution proposée n’a pas de sens ».

Cette décision comporte un double intérêt, celui de souligner l’importance pour :

• le président de séance de détenir le règlement de copropriété, et de connaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ayant trait à la tenue de l’assemblée générale. Il ne doit pas hésiter à solliciter, en cas de doute, le syndic s’il est présent ;
• un copropriétaire présent ou représenté de s’opposer à toute question qui lui paraitrait suspecte, s’il envisage une action judiciaire en annulation, afin de ne pas agir en vain. 

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Son rôle est stratégique, puisqu’il est chargé de veiller à la régularité de la tenue de l’AG, de diriger les débats, de donner la parole aux copropriétaires, de mettre au vote les résolutions inscrites à l’ordre du jour et de les reformuler si nécessaire (ce qui peut être le cas lorsque certaines résolutions sont amendées), d’interpréter les résultats de vote pour considérer une résolution adoptée ou rejetée et de signer le procès-verbal d’assemblée (de même que le secrétaire, voire le scrutateur s’il en a été désigné un).

Or, bien trop souvent – pour ne pas dire la plupart du temps – les syndics prennent l’initiative de se comporter comme présidents de séance en dirigeant les débats, en comptabilisant les votes et en les interprétant, lors des assemblées générales, alors que son rôle de secrétaire (par défaut) le place en principe au second plan.

La question de l’élection du président de séance peut donc être épineuse et susciter des débats au sein de la copropriété.

La difficulté juridique posée dans cet arrêt de la Cour d’appel de Paris de 1991 concerne la force obligatoire du règlement de copropriété, qui constitue le véritable contrat entre les copropriétaires.

Parfois, son application peut être préjudiciable aux copropriétaires, notamment dans le cas de règlements anciens, qui n’ont fait l’objet d’aucune refonte et dont les clauses, si elles étaient justifiées à l’égard des tous premiers copropriétaires, ne sont plus d’actualité pour les copropriétaires qui leur ont succédé.

Cet arrêt est donc très clair sur l’impossibilité, pour le règlement de copropriété d’imposer à l’avance un président de séance. De même, aucune assemblée générale ne peut l’imposer pour les assemblées ultérieures.

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

La Cour de Cassation confirme, dans un arrêt du 22 mars 2018, un principe essentiel concernant la tenue de l’assemblée générale et applique une sanction radicale en cas de manquement à celui-ci.

I. Président de séance : nombre et rôle

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit nommer son président de séance.

Celui-ci est chargé de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale, c’est-à-dire au vote des questions inscrites à l’ordre du jour et au prononcé des résultats dans le respect des prescriptions légales et réglementaires.

Cela implique de contrôler que :

- l’original du procès-verbal établi, en fin de séance par le secrétaire, est conforme à la réunion du syndicat (art. 17 du décret du 17 mars 1967) ;

- la feuille de présence (copropriétaires présents et représentés) n’enfreint pas les règles énoncées à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Si cette feuille est régulière, il la certifie exacte et appose sa signature en bas du document (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Pour mener à bien cette mission, il est assisté de scrutateurs, désignation impérative si le règlement de copropriété l’impose, facultative dans le cas contraire (art. 15 du décret du 17 mars 1967) et d’un secrétaire de séance.

II. La nullité de l’assemblée générale est encourue en cas d’infraction sur l’élection du président de séance

Alors que les règles relatives à la désignation du bureau, notamment son président de séance, ont tendance à être minimisées, les conséquences juridiques se révèlent autrement plus lourdes pour le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas cité, un immeuble en copropriété tient son assemblée générale annuelle qui nomme pas moins de 5 présidents de séance. Une des copropriétaires opposantes assigne le syndicat en nullité de cette assemblée générale, en raison notamment du nombre de présidents de séance.

Cette demande étant rejetée en première instance et en appel elle se pourvoit en cassation.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 27481 du 22 mars 2018, fait droit à la requête de la copropriétaire opposante sur la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble sur le seul motif du nombre de présidents de séance :

« Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 20 septembre 2016), que Mme R., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence L.G. en annulation de plusieurs délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2012 ; qu’en appel, elle a sollicité l’annulation de l’assemblée générale ;

Attendu que, pour rejeter la demande d’annulation, l’arrêt retient que la désignation de plusieurs présidents de séance n’est pas interdite ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l'assemblée générale ne peut désigner qu'un seul président, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Cet arrêt est précis et ne donne pas lieu à discussion. L’article 15 du décret est appliqué strictement : un seul président.

Et ce président est obligatoire : la jurisprudence considère que l’assemblée est nulle si un président n’a pas été désigné.

Si en cours d’assemblée, le président quitte sa fonction à son initiative ou à celle de l’assemblée, il doit immédiatement être remplacé par un nouveau président désigné par l’assemblée générale parmi les copropriétaires. Sinon toute résolution votée en l’absence d’un président pourrait être annulée.

On ne peut qu’être surpris que le syndic, qui était secrétaire de séance, n’ait pas voulu ou pas pu faire entendre raison aux autres membres du bureau de cette assemblée générale.

A l’occasion de la tenue de l’assemblée générale, le seul et unique président de séance doit agir dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, afin de respecter les principes généraux de ces textes et minimiser les risques de contestations judiciaires par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il peut s’appuyer pour cela sur les conseils prodigués par un syndic averti, ou ceux d’un copropriétaire compétent.

En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.

En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de respecter une résolution définitive, et ce malgré les actions du syndic, au motif que la décision porte atteinte à ses droits?

La Cour de cassation par son arrêt rendu le 28 mai 2020 n°18-20.368 répond à cette interrogation, en rappelant d’une part que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions prises en assemblée générale, lesquelles s’appliquent sans exception si elles sont définitives.

1. Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour faire respecter les décisions adoptées en assemblée générale

Dans une copropriété dite « horizontale » c’est-à-dire composée de pavillons, il est voté lors de deux assemblées générales distinctes, des décisions concernant les modalités de pose d’un velux ainsi que d’un portail par un couple de copropriétaires sur son pavillon.

Les deux résolutions ne sont pas contestées par les copropriétaires concernés.Pour autant, ils refusent de les prendre en considération et installent le velux et le portail sans respecter les modalités définies par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires décide alors d’engager une action en Justice pour contraindre les copropriétaires à respecter les délibérations d’assemblées générales devenues définitives. Concrètement, le syndicat des copropriétaires demande en Justice la dépose du velux et du portail sous astreinte.

Dans un premier temps, la question est de savoir si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice concernant la dépose du velux et du portail, qui sont indiqués dans le règlement de copropriété, comme étant des équipements privatifs, installées sur des parties privatives.

En effet, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en Justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

Autrement dit, le syndicat peut assigner certains copropriétaires, dès lors que ces derniers portent atteinte à la copropriété. L’une des façons de porter atteinte et de ne pas respecter les décisions prises par l’assemblée générale.

En effet, la Cour de cassation a affirmé par deux arrêts rendus les 07 juin 2006 (n°05-19.117) et 30 mars 2017 (15-24.612) que le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions d’assemblée générale.

Par cet arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation entérine sa jurisprudence, en effet, elle énonce : « l’action du syndicat des copropriétaires avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires. »

Cela signifie, que si un copropriétaire refuse de se conformer aux décisions de l’assemblée générale, et ce malgré les demandes plus ou moins coercitives du syndic, le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) peut engager une action en Justice pour contraindre le copropriétaire récalcitrant, même si cela concerne des parties privatives.

La seule limite à cette action porte sur la contestation en Justice de la décision votée en assemblée générale.

2. Si elles n’ont pas été contestées, les décisions d’assemblée générale sont définitives

Les copropriétaires assignés n’ont pas contesté les décisions d’assemblée générale, imposant des modalités quant à la pose du velux et du portail. Pour autant, ils considèrent qu’ils n’ont pas à respecter les délibérations car il s’agit d’installation d’équipements privatifs n’affectant pas les parties communes de la copropriété.

La Cour d’appel donne raison sur ce point aux copropriétaires en considérant que « la résolution adoptée par l’assemblée générale restreignait les droits des copropriétaires et cette restriction était étrangère au règlement de copropriété. »

Cependant, la Cour de cassation considère au contraire, « les décisions prises en assemblée générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En retenant (…) que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte à leurs parties privatives, la Cour d’appel a privé de base légale sa décision. »

Autrement dit, les décisions d’assemblée générale deviennent définitives, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, si elles ne sont pas contestées.

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que même si les décisions portent atteinte aux droits privatifs des copropriétaires, si elles ne sont pas contestées, elles deviennent définitives. Par conséquent, si les décisions sont définitives, elles doivent être exécutées et respectées, faute de quoi la Justice peut les contraindre.

Ainsi, en présence d’une résolution portant atteinte aux droits privatifs de chaque copropriétaire, il faut impérativement la contester judiciairement pour en être libérée, car même dans ce cas, elle s’appliquera.

Pour ce faire, il faut respecter un certain nombre de conditions : il faut voter contre la résolution ou être absent. En conséquence, si vous votez pour, vous ne pourrez pas la contester. Par ailleurs, il faut saisir le Tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Enfin, il faut prouver une irrégularité dans la décision. En l’occurrence que l’assemblée générale a pris une décision restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

En conséquence, il est donc très important de contester une telle résolution, à défaut la décision deviendra définitive et il faudra la respecter malgré l’atteinte portée.  

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

La SCI su 1er étage demande alors reconventionnellement la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre ses lots en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints, ainsi qu’à supprimer cette terrasse, bien qu’elle en bénéficie de l’accès.

La Cour d’appel la déboute sur cette demande reconventionnelle, au motif que la terrasse litigieuse a été construite sur la part de jardin attribuée en jouissance privative aux lots du rez-de-chaussée par les créateurs des deux SCI, de telle manière que l'une et l'autre profitent des extensions réalisées au rez-de-chaussée, en parties habitables, et au premier étage, en terrasse, et que la SCI du 1er étage n'est, dès lors, pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à démolir l'ensemble de cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi, se fondant sur le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère qu'en l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, « à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas », tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, en l’occurrence l’appropriation d’un droit de construire sur une partie commune. Et ce alors même qu’au départ ils étaient d’accord et que la construction litigieuse avait des avantages pour chacun…

Dans la seconde affaire, deux SCI et deux couples de copropriétaires ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par un promoteur. Après la livraison de leurs lots, les copropriétaires ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes, l’assemblée générale convoquée après la livraison des lots ayant refusé d’en régulariser l’autorisation.

La Cour d'appel de Chambéry les déboute, prenant en compte que le promoteur, vendeur et propriétaire de l'immeuble, leur avait, avant la naissance de la copropriété, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, cette autorisation s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété.

La Cour de cassation réfute cette interprétation, se fondant là aussi sur le caractère d’ordre public de l’article 25 de la loi et notamment de son b. Dès lors que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble.