Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

I. Forme et délai de notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires

Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.

Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.

II. Irrégularité du délai de convocation : conditions requises pour agir en nullité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.

Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.

Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.

Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.

Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V.  avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».

En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».

Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

I. La mission du conseil syndical constitué de bénévoles

Le conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il collabore avec ce dernier dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble, dont il suit l’exécution (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Les conseillers syndicaux, qui sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.

II. La responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux ne peut être retenue que pour des fautes lourdes constatées

Dans la mesure où le conseil syndical comprend des non professionnels, et qu’il ne jouit pas d’un pouvoir décisionnaire, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, la responsabilité civile ne peut être recherchée :

- qu’individuellement, puisqu’il ne bénéficie pas de la personnalité juridique ;

- qu’en démontrant une faute grave, un dommage et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 du Code civil).

C’est une responsabilité civile délictuelle et non pas contractuelle, car elle ne relève pas d’un contrat.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 10113 du 20 septembre 2017.

En l’espèce, un copropriétaire mécontent de la gestion d’un syndic professionnel entendait agir en réparation de son préjudice à l’encontre du président du conseil syndical, considérant que sa responsabilité civile délictuelle était doublement engagée :

- d’une part, parce que le mandat de syndic adopté en assemblée générale résultait d’une initiative du président du conseil syndical ;

- d’autre part, parce que la défaillance d’administration de l’immeuble par le syndic constituait selon lui de facto une faute du président du conseil syndical, la fonction de cet organe consistant à assister et contrôler la gestion du syndic.

La Cour d’Appel rejette le recours du copropriétaire :

«…Il apparait qu’en réalité les griefs formulés par Mme S… (incompétence, dépassement de son mandat de syndic) à les supposer établis (il n’y a pas d’action de la part du syndicat en responsabilité professionnelle à l’encontre du syndic) visent la société D…, syndic ; M. L…, président du conseil syndical, dont il n’est pas allégué qu’il soit un professionnel de la gestion d’immeuble, n’est pas le garant de la mauvaise gestion alléguée du syndic ; le choix de la société D. en qualité de syndic de l’immeuble, ne peut lui être reproché à faute, dans la mesure où cette société bénéficiait de toutes les qualifications apparentes pour exercer la fonction de syndic ; il ne peut être exigé du président du conseil syndical une obligation de résultat quant à la gestion du syndic dont il a proposé la désignation à l’assemblée générale ;

Ce premier grief doit être rejeté ;

… Il convient d’ajouter que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical… »

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire constante sur la mise en cause de la responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux.

Elle implique une l’accomplissement d’une faute manifestement grave et non pas d’un simple manquement, puisque ces personnes agissent bénévolement, sans avoir les mêmes compétences que le syndic, et ne bénéficient pas d’un pouvoir décisionnaire.

Cet arrêt rappelle aussi de manière détournée le pouvoir de l’assemblée générale.

La copropriétaire mécontente s’appuie sur un abus d’autorité du président du conseil syndical qui présidé par M. X a influencé le vote des copropriétaires en déposant dans leur boîte aux lettres, préalablement à l’assemblée générale du XX, une note indiquant les votes futurs des membres du conseil syndical.

« ce grief n’est pas suffisamment démontré en l’espèce, les copropriétaires réunis en assemblée générale restant libres de voter comme ils l’entendent

Il convient d’ajouter que l’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa 2 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même'; le fait d’avoir donné l’avis du conseil syndical sur les différents projets de résolutions devant être soumis à assemblée générale n’apparaît donc pas fautif .

Le copropriétaire, qui envisage d’agir judiciairement contre les conseillers syndicaux,  doit être conscient de l’aléa d’une action judiciaire en responsabilité civile délictuelle et de la nécessité d’apporter la preuve de ses dires, à savoir une faute aggravée, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Une telle action doit donc être réservée à des cas très graves.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

I. Statut et compétences du conseil syndical et de ses membres

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale, en principe parmi les propriétaires d’un lot dans la résidence concernée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, ce qui s’entend principalement du contrôle des comptes, de s’assurer de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de contribuer à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire contrairement à une idée couramment répandue, sauf en cas d’habilitation de l’assemblée générale du syndicat sur un point déterminé.

Il ne jouit pas de la personnalité civile. Par conséquent, il ne peut pas signer de contrat, engager d’action au tribunal, ni être assigné. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas rechercher la responsabilité du conseil syndical.

Par contre, il est possible de mettre en cause la responsabilité individuelle de chacun des membres du conseil syndical : une action peut être engagée uniquement contre un conseiller ou contre tous mais pris individuellement.

Le conseil syndical est constitué de non professionnels, intervenant strictement bénévolement.

Pour mener à bien cette mission, qui peut nécessiter pour certaines questions, des compétences qu’aucun membre ne détient, le conseil  syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple un juriste ou un auditeur).

La dépense correspondante sera supportée par le syndicat et réglée par le syndic (article 27 du décret du 17 mars 1967).

II. Responsabilité civile des membres du conseil syndical

S’il peut arriver que des conseillers outrepassent leur mandat, souvent induits en erreur par des syndics professionnels, il n’en demeure pas moins que la très grande majorité agit régulièrement.

Malgré cela, ils peuvent s’exposer à des instances judiciaires introduites par des copropriétaires procéduriers ou simplement mécontents.

En l’espèce, dans une résidence parisienne, un copropriétaire assigne le président du conseil syndical de son immeuble, car il estime qu’il a commis deux fautes qui lui auraient causé un préjudice :

• faute de négligence lors du contrôle des comptes, ces derniers présentés à l’assemblée générale comportaient des irrégularités,
• faute pour avoir eu recours à des professionnels de son choix pour des missions que ce copropriétaire considérait comme inutile.

Cette action était engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil), ce qui implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Dans son arrêt n°17 - 27766 du 29 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante :

« […] que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical … et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci (assemblée générale), en a exactement déduit que la demande de M. Y pour les manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée[…] »

La faute qui justifie la mise en cause de la responsabilité civile d’un membre du conseil syndical doit être suffisamment grave. Une simple négligence ne suffit pas s’il n’y avait pas connivence avec le syndic.

Il faut donc une certaine volonté d’arranger ou d’avantager le syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

Ce lien doit bien entendu être prouvé par le copropriétaire qui assignerait le membre du conseil syndical présumé fautif.

Cet arrêt nous rappelle aussi qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir une indemnisation pour des dépenses engagées, dans le cadre de sa mission, par le conseil syndical et ratifiées par l’assemblée générale.

Cela peut se comprendre car il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical sont des bénévoles, non professionnels et que si leur responsabilité civile pouvait être mise en cause comme celles des professionnels, il y aurait encore moins de volontaires que maintenant…

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

L’un des intérêts de cette décision de la Cour de cassation est de rappeler que la mission des membres du conseil syndical s’inscrit dans un mandat de l’assemblée des copropriétaires.

Ceci a le mérite de servir aux membres de conseils syndicaux auxquels des tiers (entreprises, banque…) ne veulent pas communiquer d’informations, préférant avoir affaire au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent légitimement faire valoir le mandat qu’ils détiennent également du fait de leur désignation par l’assemblée.

D’autre part, et c’est l’apport le plus important de cette décision, la Cour de cassation fait application du principe général de responsabilité dans le cadre d’un mandat.

Les dispositions de l’article 1192 du Code civil sont claires à ce sujet : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Le simple fait qu’un mandataire accomplisse bénévolement sa mission atténue sa  responsabilité.

En l’espèce, une copropriétaire reprochait au président du conseil syndical une négligence dans la surveillance des comptes tenus par le syndic et d’avoir engagé pour la copropriété des frais inutiles.

Sa demande est rejetée, conformément à une jurisprudence constante à ce sujet.

Peu d’actions en responsabilité contre des membres de conseils syndicaux prospèrent.

Pour qu’une action en responsabilité contre un membre de conseil syndical aboutisse, il faudrait démontrer une faute d’une certaine gravité, qui confine à la collusion frauduleuse, ce qui n’est pas le cas d’une simple négligence dans la surveillance des comptes.

Pour exemples, on peut citer une affaire où la Cour d’appel de Paris a refusé de considérer responsable un membre de conseil syndical qui a mal conseillé l’assemblée pour la passation d’un contrat, sachant que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée, ni le syndic (CA de Paris, 23^e ch. A, 4 octobre 2000, Loyers et copr. 2001, n° 100), ou encore d’un président de conseil syndical qui avait incité les copropriétaires à voter en faveur d’un syndic, dont la gestion s’est avérée désastreuse (CA de  Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 septembre 2017, n° 15/10113).