Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

I. Droit collectif, mais également individuel

Conformément à l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes générales de la résidence appartiennent à tous les propriétaires d’un lot, les parties communes spéciales uniquement à certains d’entre eux.

Ces parties communes ne peuvent donc faire l’objet d’une appropriation illicite par un copropriétaire qui empêcherait les autres résidents de pouvoir également en disposer, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 9 de la même loi proscrit ce genre de comportement.

Si tel est le cas, et sans restitution volontaire de celle-ci par le copropriétaire dans le cadre d’un règlement amiable, la seule alternative prend la forme d’une action judiciaire.

Cette dernière peut être introduite par le syndicat des copropriétaires. L’objet du syndicat consiste dans l’administration des parties communes et dans le respect du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et les parties privatives.

Dans ce cas, le syndic doit bénéficier d’une habilitation de l’assemblée générale consentie à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 55 du décret du 17 mars 1967).

Cette action peut aussi être engagée par le propriétaire d’un lot qui doit pouvoir également utiliser cette partie commune. Cette occupation exclusive par un copropriétaire s’analyse en une dépossession d’un bien immobilier lui appartenant ainsi qu’à d’autres ou tous les autres copropriétaires.

Ce copropriétaire peut, dans la même procédure, assigner le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pas fait cesser ce trouble de jouissance et rechercher sa responsabilité civile si cela lui cause un préjudice.

II. Délai de prescription de l’action judiciaire

Une telle action est possible dans le cadre de délais fixés par la loi.

Les travaux illicites (sans l’aval de l’assemblée générale) réalisé par un propriétaire peuvent avoir des conséquences différentes, qui conditionnent les délais de prescriptions pour engager une action en vue de leur suppression.

D’une part, si ce sont de simples aménagements (remplacement de la fenêtre de son lot par un autre modèle, de sa porte palière par un modèle divergent de la référence collective, destruction d’un mur porteur…), la procédure se prescrit désormais dans un délai de 5 ans (depuis la loi ELAN du 23 octobre 2018, 10 ans sous l’ancien régime juridique) à compter de leur exécution (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

D’autre part, si ce sont des opérations permettant ou représentant une appropriation des parties communes (par exemple : la construction d’un mur pour annexer une fraction du couloir à son lot), la poursuite se prescrit dans ce cas par 30 ans (article 2272 du Code civil). Nous sommes alors dans le cadre d’une action réelle, car elle porte sur le droit de propriété d’un bien immobilier.

Dans une résidence en copropriété nancéenne (54), les propriétaires d’un lot intègrent illégalement un tronçon de couloir à leur lot par l’édification d’un mur, et empêchent le propriétaire d’un autre lot d’avoir accès à ce couloir.

Face au laxisme du syndicat, le propriétaire du lot lésé assigne la copropriété ainsi que les contrevenants en restitution des parties communes et en indemnisation de son préjudice personnel.

La Cour d’appel de Nancy rejette cette demande au motif qu’elle serait soumise au délai de 10 ans et donc prescrite.

La Cour de cassation n’analyse pas cette affaire de la même manière, dans son arrêt n° 18-19172 du 24 octobre 2019 :

« […] Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action de M. N..., l'arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une action réelle et qu'elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision […] ».

Cet arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans sa jurisprudence constante, soulignant la distinction de travaux privatifs illicites affectant les parties communes constituant de simples aménagements de ceux représentant une appropriation et de la prescription applicable à l’action judiciaire en suppression de ceux-ci.

Cette action peut être engagée aussi bien collectivement par le syndicat, représenté par son syndic, qu’individuellement par le propriétaire d’un lot dans la résidence concernée.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Les actions personnelles concernent les actions entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire (ou plusieurs), ou entre des copropriétaires entre eux, par exemple en matière de recouvrement de charges, d’actions en responsabilité…

L’action d’un syndicat de copropriétaire qui tend à faire cesser une emprise sur une partie commune et à faire condamner un copropriétaire à remettre en état les lieux concerne un droit réel du syndicat sur ce bien. Il peut donc agir dans le délai trentenaire.

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Un copropriétaire, la SCI V. est copropriétaire de plusieurs lots, deux lots dans le bâtiment A et un troisième lot, dans le bâtiment B. Depuis l’origine, les lots n° 159 et 160 du bâtiment A sont référencés à usage commercial dans le règlement de copropriété (ils sont utilisés pour une activité de restauration). Le lot situé dans le bâtiment B est à usage d’habitation.  

À une date indéterminée (il y a plus de dix ans), le mur séparatif entre les deux bâtiments a été percé et le lot du bâtiment B (à usage d’habitation), a été transformé en cuisine pour les besoins de l’activité de restauration des locaux commerciaux du bâtiment A. De nombreuses années après le percement du mur, les copropriétaires d’un autre lot, situé dans le bâtiment B, ont assigné la SCI V. et ont demandé, entre autres, la remise en état des lieux.  

Ces copropriétaires, demandeurs à l’action, motivent leur demande en invoquant le fait que le mur est qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété. La SCI fait valoir qu’on ne pouvait plus engager d’action, puisque le délai de prescription de 10 ans prévu par l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est écoulé. Les copropriétaires qui ont engagé l’action invoquent de leur côté que ce n’est pas la prescription de 10 ans qu’il faut retenir, mais la prescription trentenaire, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une action personnelle (délai de 10 ans), mais d’une action réelle (30 ans).

Tout le monde s’accorde à dire que l’ouverture du mur constitue bien des travaux, mais la question est de savoir s’il s’agit de travaux privatifs affectant les parties communes ou, au contraire, si la nature et l’étendue de ces travaux est telle, qu’ils constituent une appropriation de parties communes.    

Deux interprétations sont, à priori, possibles :  

• 1^ère lecture :

Les travaux affectent simplement une partie commune. Le copropriétaire, en l’occurrence, la SCI, aurait dû demander, préalablement à la réalisation des travaux, l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (« Autorisation donnée à M. et Mme… d’effectuer les travaux de percement du mur… »).  

À défaut de demande d’autorisation, en cas de contestation, on pourrait considérer qu’il s’agit d’une action personnelle dont l’action se prescrit par 10 ans (c’est ce que la SCI  prétendait).  

• 2^ème lecture :

Le mur constitue une partie commune. Il est expressément qualifié ainsi dans le règlement de copropriété. Selon cette seconde lecture, l’ouverture ne constitue pas de « simples » travaux affectant les parties communes, mais une véritable appropriation desdites parties communes.

L’action est donc une action réelle, se prescrivant par 30 ans.  

La Cour de cassation a opté pour la seconde interprétation. Elle a considéré que les travaux en cause ne sont pas de simples travaux qui affectent les parties communes, mais équivalaient à une appropriation puisqu’une partie de la structure a été détruite et le volume correspondant a été récupéré par la SCI V.  

La Cour de cassation, considérant qu’il s’agissait d’une action réelle, a retenu le principe de la prescription trentenaire.   La SCI V. a été condamnée à restituer le mur, partie commune, c’est-à-dire à reboucher l’ouverture réalisée.

II. Distinction entre action personnelle et action réelle

Après lecture attentive de l’arrêt de la Cour de Cassation, celle-ci semble être plus subtile puisqu’elle opère la distinction entre :  

• action personnelle : il y a bien violation d’une clause du règlement, mais les travaux réalisés n’affectent pas de manière définitive les parties communes : à défaut d’autorisation de l’assemblée, l’action tendant à solliciter la remise en état se prescrit alors par 10 ans ;

• action réelle (= action qui s’attache à une chose) : même hypothèse : les travaux sont irréguliers pour défaut d’autorisation préalable du syndicat, mais l’atteinte aux parties communes est clairement identifiée à partir du moment où le règlement qualifie expressément les parties communes concernées et affectées (ex : sont qualifiées de parties communes : la totalité du sol, des cours et des jardins, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, tous murs et cloisons parcourus par des conduits ou canalisations servant à plusieurs copropriétaires, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé …).

          Il s’agit d’une atteinte à une partie commune expressément qualifiée, l’action vise à récupérer ces parties communes le délai d’action est donc de 30 ans. C’est bien parce que « la transformation litigieuse s’est effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre le bâtiment A et B, lequel selon le règlement de copropriété constituant une partie commune, qu’il s’agit d’une action touchant sur la « chose » (= la partie commune dûment qualifiée).

D’ailleurs, la Cour précise bien pour terminer que « l’action tendait donc à restituer des parties communes et non pas uniquement à sanctionner la méconnaissance du règlement de copropriété ».   

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.