I - La communication de la feuille de présence.
Comment faire pour informer les copropriétaires bailleurs de ce qui se passe vraiment dans votre copropriété et surtout pour ceux qui ont confié la gestion de leur logement au syndic en place ?
Tout simplement en leur adressant un courrier. Oui, mais comment obtenir leurs adresses ? C’est (en principe) simple : en demandant copie de la feuille de présence (avec les adresses, ce qui est obligatoire) à votre syndic. Mais il est possible que votre syndic n’ait aucune envie d’une part que vous constatiez que sa feuille de présence est incomplète, d’autre part que vous contactiez ses clients « bailleurs ».
Dans ce cas il vous oppose 3 fois sur 4 la « confidentialité » à laquelle – soi-disant - il est astreint. Baliverne maintes fois dénoncée sur notre site. La cour d’appel de Rennes se joint une fois de plus à nous dans des termes très clairs.
II - Un arrêt très, très limpide
Rennes, comme on sait, est avec Grenoble la ville qui a « inventé » la copropriété. Autant dire que les magistrats de Rennes s’y connaissent et qu’on ne leur fait pas prendre la loi de 1965 pour un tract publicitaire. La cour d’appel de Rennes vient ainsi de confirmer ce que les dirigeants de Nexity (pour ne parler que d’eux - voir abus n° 3573 : www.unarc.fr/npp4) font mine de ne pas savoir que la feuille de présence doit être fournie AVEC les adresses.
Citons l’extrait de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes à ce sujet, à diffuser à tous les syndics un peu durs d’oreille : « 4ème Chambre ARRÊT N° 279 R.G : 11/07662 COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 JUIN 2013 » « Monsieur et Madame C…, copropriétaires, ont régulièrement sollicité de Mademoiselle P…, syndic, la communication de la feuille de présence de l’assemblée du … par lettre des … et par lettre du … ». Mademoiselle P…, qui est également agent immobilier soutient que la communication des adresses de copropriétaires constitue une divulgation des coordonnées des personnes qui constituent son fonds de commerce.
D’une part, il ne résulte pas des dispositions du décret susvisé que les copropriétaires doivent justifier des motifs de leur demande. D’autre part, la totalité des copropriétaires étant soumis aux dispositions qui prévoient que la feuille de présence comporte l’indication de leur domicile, il ne peut être utilement invoqué que cette communication porte atteinte à leur vie privée, nonobstant la circonstance qu’ils soient client du syndic, à l’occasion d’une autre activité de ce dernier.
En conséquence, le refus opposé par Mademoiselle P… ne se heurte à aucune contestation sérieuse il lui sera ordonné, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 €uros par jour de retard passé ce délai d’un mois à communiquer aux consorts C… la copie conforme de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au procès verbal de l’assemblée générale tenue le 20 août 2010 ».
Rappelez-vous : la feuille de présence doit comporter l’adresse des copropriétaires et non celles des syndics ou agents immobiliers qui gèrent leurs biens locatifs.
La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose, que la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale suppose qu’il soit établi en fin de séance par le secrétaire de séance, paraphé et signé par ses soins, le président et les éventuels scrutateurs.
Il impose aussi certaines mentions : « Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. »
Sous la résolution doivent aussi être consignées les éventuelles réserves quant à la régularité de la résolution formulées par les opposants.
Préciser le nom des opposants à une résolution permet au juge d’identifier les copropriétaires qui peuvent agir en nullité contre une résolution de l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette procédure judiciaire doit être engagée dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.
Nul ne doit cependant ignorer que la loi énonce quelque fois un principe, qui peut être suivi par des exceptions.
La première source peut être le texte légal lui-même, dont les conditions se trouvent souvent détaillées dans un décret d’application.
La seconde source est la jurisprudence civile, à savoir les décisions rendues par les juridictions (Cour d’appel et surtout Cour de cassation), qui peuvent préciser le sens de dispositions ambiguës ou dégager des règles pas forcément inscrites dans les textes, mais qui proviennent de leur interprétation.
Ainsi, des copropriétaires d’une résidence nîmoise contestent plusieurs points de l’assemblée générale du 3 septembre 2015, aux motifs que le nom des copropriétaires opposants n’étaient pas consigné sous les résolutions.
La Cour de cassation dans son arrêt n° 18-18615 du 11 juillet 2019 confirme une jurisprudence constante en la matière, à savoir que les carences du procès-verbal n’invalident pas de facto les résolutions litigieuses, voire l’assemblée générale dans son ensemble, si ces manquements peuvent être incontestablement complétés par sa principale annexe, la feuille de présence :
« […] Mais attendu qu'ayant retenu que l'absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote était sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable et constaté que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre les résolutions 4.1 et 4.2 permettait d'identifier le seul copropriétaire détenteur des 919 voix exprimées contre la résolution 4.1 et pour la résolution 4.2, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la décision n° 4 […] »
Les mentions de la feuille de présence doivent être non équivoques, et donc incontestables pour être retenues par les juges.
Si le droit de la copropriété apparaît fréquemment trop rigide, les copropriétaires ne doivent néanmoins pas minorer l’influence de la jurisprudence lorsqu’ils entendent contester judiciairement une résolution.
Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).
De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.
Cette position de la jurisprudence est l’un des principes fondamentaux à connaître en matière de copropriété, pour savoir à quel risque s’exposent les copropriétaires qui laisseraient le délai de 2 mois courir et expirer sans avoir entrepris aucune action judiciaire.
Or, bien souvent, ils peuvent – de bonne foi – penser que de simples discussions ou démarches amiables par courrier (même recommandé) peuvent permettre de remettre en question des décisions votées en assemblée, ce qui n’est pas le cas.
En effet, tant qu’une délibération n’a pas été annulée par un juge, elle doit être exécutée et le syndic est tenu d’en assurer le respect (article 18 de la loi de 1965). Un arrêt de 1987 avait déjà posé ce principe (Cass, 3e civ., 29 avril 1987, n° 85-18656).
L’arrêt de 2017 précise clairement que même contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai imparti doit être exécutée car devenue définitive au terme de ce délai.
Les copropriétaires doivent donc bien prêter attention aux situations où un copropriétaire souhaiterait obtenir une décision d’assemblée en sa faveur (telle qu’une autorisation de travaux ou un droit de jouissance particulier sur une partie commune) alors qu’elle contreviendrait au règlement de copropriété ou à une précédente décision d’assemblée.
Ce pourrait être une prise de risque « payante » pour lui si la résolution est adoptée et devient définitive faute de contestation dans les temps.
Dans cette affaire, l’assemblée générale avait autorisé les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété l’interdisait.
Un copropriétaire a donc assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic pour faire retirer tout objet déposé dans la cour et pour obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance.
La Cour d’appel de Versailles a donné droit à sa demande, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, qui s’imposait à tous les copropriétaires à partir du moment où elles n’ont pas été annulées ou abrogées. Pour la Cour d’appel, le syndicat et le syndic engageaient leur responsabilité vis-à-vis des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas été modifié au préalable et où il devait recevoir application.
L’arrêt d’appel est cassé.
La Cour de cassation considère, en effet, que le copropriétaire ne peut pas agir en responsabilité à l’encontre du syndicat et du syndic, alors qu’il aurait dû, s’il voulait remettre en cause la décision d’assemblée votée, la contester en justice dans le délai légal de 2 mois.
Faute d’action dans ce délai, la décision, même irrégulière, est devenue définitive et s’imposait à tous.
Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.
Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.
Le principe peut paraître évident mais plusieurs décisions de justice ont dû se prononcer pour le rappeler (Tribunal de Grande instance de Marseille, 27 mai 1977, JCP éd. N 1980, II, n° 72 ; CA de Paris, 14e ch. A, 18 janvier 2006, n° 05/11561 ; Cass., 3e civ., 15 février 2006, n° 05-10471 ; CA de Paris, 14e ch. B, 12 octobre 2007, n° 07/05121).
Par exemple, ne peuvent contester les décisions d’assemblée ni le vendeur d’un lot en ce qui concerne les décisions postérieures à la vente, ni le locataire d’un lot, ni le syndicat des copropriétaires, ni des tiers tels que les promoteurs… ni même le syndic qui souhaiterait contester sa propre révocation !
Une précision importante : seul un copropriétaire « opposant ou défaillant » peut contester une résolution d’assemblée générale. L’opposant est celui qui a voté « contre » une résolution adoptée en assemblée ou bien « pour » une résolution rejetée en assemblée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent, ni représenté à l’assemblée.
La jurisprudence a eu l’occasion d’apporter une autre précision, à savoir qu’un copropriétaire ne peut pas solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans son intégralité s’il a approuvé certaines de ses décisions. S’il était présent à l’assemblée, il ne pourrait la contester qu’en ayant rejeté intégralement les résolutions, auquel cas il serait considéré effectivement comme « opposant » (Cass., 3e civ., 7 septembre 2011, n° 10-18312 ; Cass., 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-28799).
Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).
Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…
Ce document important est annexé au PV d’assemblée (article 17).
Cette feuille doit être émargée par les copropriétaires ou leurs représentants (sauf participation à distance).
C’est le président de séance désigné lors de l’assemblée qui a la fonction de la contrôler et de la certifier exacte.
Cette vérification est précieuse car elle permet notamment de s’assurer que le nombre maximum de mandats de vote est respecté.
L’article 33 du décret permet à chaque copropriétaire d’en obtenir une copie intégrale (ainsi que celle du PV. Le syndic est alors tenu de s’exécuter, sans discuter.
Compte tenu du fait que la feuille de présence est un document impératif et qu’elle récapitule les informations essentielles permettant de s’assurer de la régularité de la tenue de l’assemblée et des conditions de vote, la Cour de cassation sanctionne sévèrement le non-respect de cette formalité.
Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.
C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).
Si le vote des décisions respecte un principe démocratique de majorité – quoiqu’adapté à la spécificité des copropriétés puisque différentes majorités existent – celui-ci souffre bien souvent de difficultés pratiques, liées parfois à l’absentéisme, parfois également à des situations de blocage.
C’est le cas notamment de la position majoritaire ou influente d’un ou plusieurs copropriétaires qui, par l’importance de leurs lots et donc de leurs voix, peuvent abuser de leur position pour obtenir des décisions uniquement à leur avantage ou bloquer des décisions qui ne leur conviendraient pas.
L’incidence est d’autant plus grande que la copropriété est petite. L’influence d’un copropriétaire peut s’avérer considérable.
D’abord, par souci d’équité, la loi prévoit une réduction des voix en cas de copropriétaire majoritaire : « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, alinéa 2 de la loi de 1965).
Ceci dit, les décisions les plus courantes sont prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés), notamment pour ce qui concerne les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Les copropriétaires disposant d’un nombre de voix important peuvent donc facilement influencer les prises de décision surtout en cas d’absentéisme important en assemblée.
De la même manière, ils peuvent bloquer les décisions impliquant une majorité renforcée.
Dans cette affaire, un copropriétaire avait demandé une autorisation en AG afin de faire de son habitation un local professionnel, autorisation refusée par l’assemblée.
La Cour d’appel a annulé la décision dans la mesure où le changement de destination du lot respectait la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires, de sorte que le refus de l’assemblée était abusif.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et juge que la Cour d’appel, pour pouvoir considérer la délibération comme abusive et l’annuler, devait caractériser l’abus de majorité, qui obéit à certains critères.
Ainsi, une décision d’assemblée est abusive si elle est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ».
Autrement dit, ce n’est pas parce que le copropriétaire qui sollicite l’autorisation de l’assemblée a des arguments valables pour l’obtenir qu’il peut faire annuler le refus de sa demande. Tout refus d’autorisation d’une assemblée à un copropriétaire n’est pas en soi abusif.
La Cour d’appel ne devait pas rechercher en quoi la demande de ce copropriétaire était justifiée, mais plutôt en quoi l’assemblée avait commis un abus en la rejetant.
Pour que le refus constitue un abus de majorité, il faut donc, soit que la décision contrevienne aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit qu’elle n’ait eu pour objectif que de privilégier les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.
C’est au copropriétaire demandeur d’en apporter la preuve.
Par exemple, la Cour de cassation a déjà jugé que le refus de l’assemblée d’autoriser des travaux sans motif valable, refus qui mettait en péril une partie commune de l’immeuble, constituait un abus de majorité (Cass., 3e civ., 11 janvier 1984, RDI 1984, 450).
Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.
La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.
Elle prend donc en compte le fait que la majorité a bien été atteinte pour le vote de la délibération, peu importe que le PV fasse état d’une majorité erronée.
L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.
En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.
S’ils sont soumis aux décisions d’assemblée générale, peuvent-ils pour autant contester ces délibérations ? La question se pose, d’autant plus lorsque les résolutions entraineraient un trouble pour le locataire.
C’est donc à ces questions que répond la Cour de cassation dans son arrêt du 10 septembre 2020 (n°19-14.646)
Un copropriétaire loue à un locataire exerçant une activité commerciale (autorisée par le règlement de copropriété) loue 4 lots : 3 lots ont une entrée par la rue et le 4ème nécessite un accès par la copropriété, précisons que ce dernier lot n’est pas relié aux autres.
Lors de l’assemblée générale la résolution suivante est adoptée : fermeture de la porte cochère avec un digicode le samedi. Or, le locataire exerce également son activité commerciale le samedi. Il décide d’assigner le syndicat des copropriétaires pour demander l’annulation de la résolution.
En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal sans annexe. »
Il est expressément mentionné que ce sont les copropriétaires qui ont la qualité pour contester judiciairement une résolution. D’ailleurs, la jurisprudence a tranché la question de savoir si un locataire pouvait contester la résolution d’une assemblée générale, la Cour d’appel de Paris en date du 15 décembre 1994) a jugé qu’un locataire ne pouvait pas contester une décision d’assemblée générale.
Etant plutôt ingénieux, le locataire indique qu’il ne conteste pas la résolution mais les effets de la résolution.
Ce n’est pourtant pas ce que retient la Cour d’appel, ni la Cour de cassation en rappelant que seuls les copropriétaires peuvent contester une résolution d’assemblée générale. Le fait pour le locataire de contester l’objet de la résolution aux motifs que la résolution consistait d’un simple souhait et qu’elle excédait les pouvoirs du syndicat des copropriétaires s’analysent comme une contestation de la résolution (et non de ces effets).
En conséquence, le locataire n’a pas qualité pour contester la délibération, cette dernière devra s’appliquer.
Pourtant le locataire avait un autre argument
Le locataire conteste la délibération car la fermeture de la porte cochère le samedi toute la journée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble qui autorise les activités commerciales, que cela est une limite à son droit de jouissance d’un passage direct et libre vers son local d’activité et que cela constituait un trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale.
En effet, à partir du moment où le règlement de copropriété autorise les activités commerciales au sein de la copropriété, encore faut-il que les décisions prises en assemblée générale n’y contreviennent pas.
La Cour d’appel relève dans cet arrêt que les 3 lots réunis en un espace faisait office de boutique par laquelle on entrait par la rue, et dans la mesure où le quatrième lot, pour lequel on devait entrer via la porte cochère faisait office de bureau. Ce dernier lot et ne recevait pas de public et était accessible pour les employés via le digicode alors « la décision adoptée … dans la mesure où elle ne perturbait pas l’accès à la clientèle de l’espace de vente, demeurait compatible avec l’exercice commerciale du locataire telle qu’autorisée par le règlement de copropriété ».
C’est l’argumentaire que reprend la Cour de cassation pour considérer qu’il n’y a pas trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale. En effet, dans la mesure où les clients entrent dans la boutique par l’accès côté rue, la mise en place du digicode pour l’accès au bureau, n’empêche pas les clients d’entrer dans la boutique. Dans la mesure où les clients sont libres d’entrer dans la boutique, il n’y a pas de trouble lié à l’exercice commercial.
Bien entendu, la réponse aurait pu être différente si l’accès de la porte cochère était le seul pour accéder à la boutique du locataire. Ce n’est que dans cette hypothèse, que le locataire aurait pu faire valoir l’existence d’un trouble illicite.
