Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.
Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.
Le jugement de 1ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur
Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.
A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :
« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »
Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.
Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.
Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.
Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.
Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.
Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.
Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :
« Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».
Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.
Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.
Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.
La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.
La faute du syndic permet d’engager sa responsabilité en cas de préjudice et si le demandeur (copropriétaire(s) ou syndicat des copropriétaires) obtient gain de cause, le juge peut lui allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. En pratique, ces actions sont généralement engagées lorsque la copropriété s’est « débarrassée » du syndic (en le révoquant en cours de mandat ou en désignant un autre syndic à la fin de son mandat).
La notion de carence permet, quant à elle, de faire désigner un administrateur provisoire, alors même qu’il n’a pas été mis fin au mandat du syndic en titre (article 49 du décret de 1967). Cette procédure implique d’avoir, au préalable, mis en demeure le syndic d’accomplir l’obligation concernée (sauf urgence à faire réaliser certains travaux).
L’administrateur provisoire peut être désigné en justice pour différentes raisons : copropriété dépourvue de syndic (article 47 du décret de 1967) , ou copropriété dotée d’un syndic mais empêché de remplir ses fonctions (maladie, décès) ou en situation de carence (article 49).
La carence est appréciée au cas par cas par les juges.
La jurisprudence apporte une précision utile ici, à savoir que la carence n’implique pas nécessairement une négligence généralisée de la part du syndic, mais elle suppose des difficultés suffisamment graves pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’il s’agit de diligences importantes et que la copropriété est en droit d’attendre normalement de son syndic.
Or, de nombreuses copropriétés sont confrontées à des syndics peu diligents, qui tardent parfois de manière importante et préjudiciable, à mettre en exécution leurs obligations : absence de convocation à l’assemblée annuelle, absence de réponse aux membres du conseil syndical pour obtenir des informations ou documents (malgré le délai d’1 mois qui leur est imposé sous peine de pénalités), absence d’initiative face à des travaux pourtant urgents…
Si la nécessité d’en passer par un juge pour faire désigner un administrateur provisoire peut dissuader les copropriétaires, elle peut s’avérer néanmoins utile pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.
Bien entendu, dans la mesure où l’inexécution ou la mauvaise exécution par le syndic de ses obligations entraîne un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d’en réclamer réparation en justice dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic.
Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.
Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.
Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.
La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.
En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans une copropriété francilienne est redevable de provisions et charges, ce qui conduit le syndicat, à l’assigner en paiement. La créance du syndicat étant certaine, liquide et exigible (montant incontestablement du), il obtient la condamnation en paiement du propriétaire défaillant.
Malheureusement, le syndicat ne parvient pas à recevoir l’application amiable de la décision c'est-à-dire le paiement volontaire par le propriétaire débiteur des sommes fixées par le jugement, ou par les voies ordinaires d’exécution, soit notamment la saisie sur salaire ou sur compte bancaire du condamné.
Le syndicat n’a donc d’autre choix que de voter en assemblée générale la saisie immobilière du lot du propriétaire défaillant, conformément à l’article 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967 (principe de la saisie, montant de la mise à prix du bien, ainsi que la somme considérée comme définitivement perdue) par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La vente forcée du bien est prononcée judiciairement le 29 novembre 2012 au profit du syndicat (nouveau propriétaire du bien), en l’absence de surenchère au prix de vente fixé judiciairement.
A l’issue de la procédure, l’ancien propriétaire se maintenant illégalement dans son ancien logement, propriété désormais du syndicat des copropriétaires.
Celui-ci engage alors une nouvelle action judiciaire visant à obtenir son expulsion (réalisée le 23 octobre 2013), ainsi qu’une indemnité pour l’occupation illicite de son bien immobilier (selon la valeur locative d’un appartement similaire dans le même quartier). Il estime cette indemnité due, depuis le jugement d’adjudication du bien, jusqu’à la date de libération effective de l’appartement.
L’ancien propriétaire considère pour sa part, ne la devoir qu’à compter de la signification de la décision (présentation par un huissier de justice) à l’initiative de la partie adverse, opérée uniquement le 11 mars 2013. Cette formalité légale rend la sentence judiciaire opposable à la personne condamnée et fait partir les délais de contestation (recours).
Cette divergence entre le syndicat et le précédent propriétaire du logement n’est financièrement pas anodine, 3.000 euros de différence selon la date judiciairement retenue de point de départ de l’indemnité d’occupation exigible.
La cour de cassation dans un arrêt n° 18 - 12353 du 6 juin 2019 réitère la légalité de l’indemnité et de la date de son décompte fixée par les magistrats au jour de l’adjudication judiciaire et non de la signification :
« …Mais attendu qu’en application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication ;
Et attendu que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, M. X… était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation (750 euros par mois), depuis cette date (jusqu’à son expulsion intervenue le 23 octobre 2013). »
Le copropriétaire débiteur doit être conscient des conséquences radicales d’une saisie immobilière, à savoir la dépossession immédiate de son bien immobilier dès le jugement et le risque de devoir supporter une indemnité d’occupation au profit de l’adjudicataire, s’il se maintient illégalement dans le lot saisi au delà du transfert de propriété de celui-ci.
