Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.
Or le syndic dont le mandat vient de s’achever détient encore toutes les informations et tous les documents relatifs à la gestion administrative, technique, comptable et financière de la copropriété.
Dans le cadre d’une « passation de pouvoir » classique, le syndic cesse d’intervenir dans la copropriété en question, sous réserve de la transmission des archives à son successeur.
Mais parfois, le syndic dont le mandat est – pour une raison ou une autre – échu, continue d’accomplir des actes de gestion concernant ladite copropriété.
En s’y prenant trop tard, il arrive qu’il convoque une assemblée générale alors qu’il n’a plus qualité pour le faire car la date de fin de mandat, décidée antérieurement par l’assemblée générale l’ayant désigné, est passée…
Dès lors que l’assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, c’est-à-dire une personne qui n’est plus juridiquement syndic en titre, l’assemblée ainsi convoquée, même si elle s’est tenue pour désigner un successeur, peut être annulée.
Cette position a par exemple été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en 1999 (CA de Paris, 23e ch. B, 15 avril 1999, n° 1997/27293).
Cette jurisprudence, comme d’autres, doit permettre d’attirer l’attention des copropriétaires sur la nécessité d’anticiper les étapes importantes dans la vie de leur copropriété.
Le rôle du conseil syndical reste là encore primordial, notamment par la mise en concurrence en amont des contrats de syndics dont il a la charge, qui doit permettre de désigner un syndic parmi les candidats et éviter que la copropriété se retrouve sans syndic.
Il faut ici encore insister sur la formulation : l’assemblée peut être annulée, elle n’est pas nulle d’elle-même, ce qui implique une action en justice de la part d’un ou plusieurs copropriétaire(s) et une décision judiciaire définitive pour la faire annuler.
Il faut préciser ici que lorsqu’une assemblée générale n’a pas permis de désigner un syndic, le seul recours consiste, pour un ou plusieurs copropriétaire(s) ou membre(s) du conseil syndical, à saisir le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble sur requête pour qu’il désigne un administrateur provisoire. Celui-ci fera office de syndic le temps qu’un nouveau syndic soit désigné lors d’une assemblée qu’il aura convoquée (article 46 du décret du 17 mars 1967).
Dans tous les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic, la loi Macron du 6 août 2015 a introduit une nouveauté importante, qui permet à tout copropriétaire de convoquer directement une assemblée générale en vue de désigner un syndic (article 47 du décret). Si le procédé se veut simple, il n’est pas sans poser plusieurs difficultés pratiques, notamment l’obtention des coordonnées complètes de tous les copropriétaires ou l’hypothèse dans laquelle plusieurs copropriétaires prendraient cette initiative en même temps.
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.
L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.
Pour sortir d’une situation de blocage, l’article 8 prévoit fort heureusement que si le syndic n’y procède pas, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même cette assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
En l’absence de conseil syndical ou si le président de ce conseil n’y procède pas, tout copropriétaire peut la solliciter auprès du président du Tribunal judiciaire.
Ce texte prévoit que la convocation est notifiée au syndic.
Mais face à un syndic peu diligent, et en fonction de l’urgence à faire convoquer cette assemblée, il se peut que le président du conseil syndical omette d’en informer le syndic.
La jurisprudence ne lui en tient pas rigueur puisque l’assemblée restera tout de même valable
Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.
La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.
Un immeuble en copropriété sur la ville de Nice est géré par un syndic professionnel, le Cabinet D. Son mandat expire le 28 octobre 2011,et il adresse aux copropriétaires, en date du 26 octobre 2011, la convocation à l’assemblée générale annuelle fixée au 1er décembre 2011.
Un couple de copropriétaires, considérant l’assemblée générale nulle au motif, que le mandat du syndic Cabinet D. avait expiré à la date de notification des convocations comme à celle de la tenue de l’assemblée générale du 1er décembre 2011, décide d’assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, confirmant la décision de première instance, a rejeté leur demande par un arrêt n° 2016 – 395 du 16 juin 2016.
Ces copropriétaires décident de se pourvoir en cassation.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi de ces deux copropriétaires niçois et considère qu’il n’y a pas nullité de l’assemblée générale.
Elle souligne que la loi se contente d’exiger un mandat de syndic en cours au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale (cachet de la poste faisant foi) et aucunement lors de la présentation de la convocation par la Poste au copropriétaire.
« Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient été convoqués à l'assemblée générale du 1er décembre 2011 par lettre du 26 octobre 2011, antérieurement à l'expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et exactement retenu qu'il importait peu que ce mandat eût expiré le jour de l'assemblée générale ou celui auquel M. et Mme X... eussent réceptionné cette convocation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi »
En conclusion, si le mandat du syndic doit être en cours lors de l’envoi de la convocation de l’assemblée générale du syndicat aux copropriétaires (art. 7 et 29 du décret du 17 mars 1967), nul besoin en revanche que celui-ci qu’il soit valide au moment de la tenue de cette réunion du syndicat des copropriétaires.
Il s’agit d’un choix de bon sens, puisque que la fonction de secrétaire de séance peut être assurée par tout copropriétaire présent ou représenté et pas uniquement par un syndic en exercice (art. 15 du décret du 17 mars 1967).
En copropriété, l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires est souveraine : c’est par elle que doit passer toutes les décisions (hors délégation de pouvoirs) relatives à la vie de la copropriété.
En l’absence de contestation de résolution, les décisions deviennent définitives et donc incontestables. Il appartient au syndic conformément à ses missions de faire respecter et exécuter les décisions, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais que se passe-t-il si un copropriétaire refuse de respecter une résolution définitive, et ce malgré les actions du syndic, au motif que la décision porte atteinte à ses droits?
La Cour de cassation par son arrêt rendu le 28 mai 2020 n°18-20.368 répond à cette interrogation, en rappelant d’une part que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions prises en assemblée générale, lesquelles s’appliquent sans exception si elles sont définitives.
Dans une copropriété dite « horizontale » c’est-à-dire composée de pavillons, il est voté lors de deux assemblées générales distinctes, des décisions concernant les modalités de pose d’un velux ainsi que d’un portail par un couple de copropriétaires sur son pavillon.
Les deux résolutions ne sont pas contestées par les copropriétaires concernés.Pour autant, ils refusent de les prendre en considération et installent le velux et le portail sans respecter les modalités définies par l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires décide alors d’engager une action en Justice pour contraindre les copropriétaires à respecter les délibérations d’assemblées générales devenues définitives. Concrètement, le syndicat des copropriétaires demande en Justice la dépose du velux et du portail sous astreinte.
Dans un premier temps, la question est de savoir si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en Justice concernant la dépose du velux et du portail, qui sont indiqués dans le règlement de copropriété, comme étant des équipements privatifs, installées sur des parties privatives.
En effet, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en Justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».
Autrement dit, le syndicat peut assigner certains copropriétaires, dès lors que ces derniers portent atteinte à la copropriété. L’une des façons de porter atteinte et de ne pas respecter les décisions prises par l’assemblée générale.
En effet, la Cour de cassation a affirmé par deux arrêts rendus les 07 juin 2006 (n°05-19.117) et 30 mars 2017 (15-24.612) que le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité pour agir en Justice afin de faire respecter les décisions d’assemblée générale.
Par cet arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation entérine sa jurisprudence, en effet, elle énonce : « l’action du syndicat des copropriétaires avait pour objet de faire appliquer les décisions adoptées par l’assemblée générale au nom de l’intérêt collectif des copropriétaires. »
Cela signifie, que si un copropriétaire refuse de se conformer aux décisions de l’assemblée générale, et ce malgré les demandes plus ou moins coercitives du syndic, le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) peut engager une action en Justice pour contraindre le copropriétaire récalcitrant, même si cela concerne des parties privatives.
La seule limite à cette action porte sur la contestation en Justice de la décision votée en assemblée générale.
Les copropriétaires assignés n’ont pas contesté les décisions d’assemblée générale, imposant des modalités quant à la pose du velux et du portail. Pour autant, ils considèrent qu’ils n’ont pas à respecter les délibérations car il s’agit d’installation d’équipements privatifs n’affectant pas les parties communes de la copropriété.
La Cour d’appel donne raison sur ce point aux copropriétaires en considérant que « la résolution adoptée par l’assemblée générale restreignait les droits des copropriétaires et cette restriction était étrangère au règlement de copropriété. »
Cependant, la Cour de cassation considère au contraire, « les décisions prises en assemblée générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En retenant (…) que cette résolution avait restreint les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, sans avoir été transcrite dans le règlement de copropriété, tout en constatant que les décisions prises n’avaient pas été contestées et étaient devenues définitives, ce dont il résultait qu’elles s’imposaient aux copropriétaires, alors même qu’elles porteraient atteinte à leurs parties privatives, la Cour d’appel a privé de base légale sa décision. »
Autrement dit, les décisions d’assemblée générale deviennent définitives, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, si elles ne sont pas contestées.
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que même si les décisions portent atteinte aux droits privatifs des copropriétaires, si elles ne sont pas contestées, elles deviennent définitives. Par conséquent, si les décisions sont définitives, elles doivent être exécutées et respectées, faute de quoi la Justice peut les contraindre.
Ainsi, en présence d’une résolution portant atteinte aux droits privatifs de chaque copropriétaire, il faut impérativement la contester judiciairement pour en être libérée, car même dans ce cas, elle s’appliquera.
Pour ce faire, il faut respecter un certain nombre de conditions : il faut voter contre la résolution ou être absent. En conséquence, si vous votez pour, vous ne pourrez pas la contester. Par ailleurs, il faut saisir le Tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Enfin, il faut prouver une irrégularité dans la décision. En l’occurrence que l’assemblée générale a pris une décision restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.
En conséquence, il est donc très important de contester une telle résolution, à défaut la décision deviendra définitive et il faudra la respecter malgré l’atteinte portée.
Le b de l’article 25 confère à l’assemblée générale des copropriétaires l’exclusivité du pouvoir d’autoriser des travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Aucun accord entre copropriétaires, ni avant ni après la naissance de la copropriété ne peut s’y substituer.
Par ailleurs, le droit de construire sur les parties communes est un droit accessoire de la propriété des parties communes et ne peut être cédé comme une simple autorisation de travaux, et encore moins sur simple accord entre copropriétaires ! Il s’agit d’une aliénation de partie commune ou de droit y afférent, et dès lors qu’elle valorise la propriété de l’acquéreur, nécessairement contre paiement d’un prix.
En l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors qu’ils sont réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, doivent être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble. Rappelons qu’un immeuble existant est soumis au statut de la copropriété lors du transfert de propriété d’un premier lot, mais qu’un immeuble vendu en état futur d’achèvement, ne l’est que le jour de la livraison du premier lot.
Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.
La SCI su 1er étage demande alors reconventionnellement la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre ses lots en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints, ainsi qu’à supprimer cette terrasse, bien qu’elle en bénéficie de l’accès.
La Cour d’appel la déboute sur cette demande reconventionnelle, au motif que la terrasse litigieuse a été construite sur la part de jardin attribuée en jouissance privative aux lots du rez-de-chaussée par les créateurs des deux SCI, de telle manière que l'une et l'autre profitent des extensions réalisées au rez-de-chaussée, en parties habitables, et au premier étage, en terrasse, et que la SCI du 1er étage n'est, dès lors, pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à démolir l'ensemble de cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties.
La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi, se fondant sur le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère qu'en l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, « à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas », tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, en l’occurrence l’appropriation d’un droit de construire sur une partie commune. Et ce alors même qu’au départ ils étaient d’accord et que la construction litigieuse avait des avantages pour chacun…
Dans la seconde affaire, deux SCI et deux couples de copropriétaires ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par un promoteur. Après la livraison de leurs lots, les copropriétaires ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes, l’assemblée générale convoquée après la livraison des lots ayant refusé d’en régulariser l’autorisation.
La Cour d'appel de Chambéry les déboute, prenant en compte que le promoteur, vendeur et propriétaire de l'immeuble, leur avait, avant la naissance de la copropriété, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, cette autorisation s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété.
La Cour de cassation réfute cette interprétation, se fondant là aussi sur le caractère d’ordre public de l’article 25 de la loi et notamment de son b. Dès lors que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble.
