Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.
A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Autrement dit, il existe une dérogation à l’absence de pouvoir décisionnaire du syndic : l’initiative de l’exécution des travaux urgents. Cette initiative est soumise à une procédure strictement encadrée. En effet, l’article 37 du décret du 17 mars 1967, dispose que le syndic doit en informer tous les copropriétaires, puis convoquer immédiatement une assemblée générale.
Mais, que se passe-t-il si le syndic décide d’exécuter des travaux qui ne répondent pas au critère de l’urgence, sans autorisation de l’assemblée générale?
Dans un arrêt du 23 janvier 2020 n° 18-21357, la Cour de cassation rappelle que le syndic ne peut engager de sa propre initiative que des travaux urgents et qu’à défaut le syndicat des copropriétaires peut demander la réparation du préjudice subi.
Suite au départ en retraite d’un couple de gardiens, le syndic fait procéder à une rénovation de la loge, devenue selon lui nécessaire. Ces travaux sont diligentés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sont réalisés pour un montant de 42 010€
Le syndicat des copropriétaires assigne en justice le syndic pour demander réparation du préjudice subi, suite à l’exécution des travaux qu’il considère comme non-urgents.
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il entre dans les missions du syndic de réaliser les travaux urgents.
D’ailleurs, soulignons que si le syndic refuse d’effectuer les travaux rendus nécessaires par l’urgence, il engage sa responsabilité. C’est une décision de la Cour de cassation en date du 10 janvier 2012 (n°10-26.207) qui a dégagé ce principe.
Reste donc à savoir, ce qui est considéré comme travaux urgents : il y a urgence lorsqu’en lui-même, le défaut de réaction rapide entrainerait un préjudice imminent, ce qui empêche la convocation préalable d’une assemblée générale.
Or, dans cet arrêt, il est question de travaux de peinture de la loge du gardien. La Cour de cassation confirme qu’il ne s’agit pas « d’une situation d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble ».
Dès lors, la Cour de cassation considère que le syndic a commis une faute en engageant des travaux de sa propre initiative, alors que ces travaux n’étaient pas urgents. Ainsi, la faute « consiste en un engagement de dépense irrégulier, qui a causé un préjudice au syndicat, qui a été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant ».
Ainsi, si le syndic engage des travaux considérés comme non-urgents, il engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Le syndic qui a commis une faute dans l’exercice de sa mission, engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Dans cet arrêt, le syndic tente de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant que la demande émanait du conseil syndical.
Or, le conseil syndical ne dispose pas de pouvoir décisionnaire, seul le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale dispose du pouvoir décisionnaire.
A titre exceptionnel, le conseil syndical dispose de pouvoir décisionnaire si et seulement si l’assemblée générale lui a délégué le pouvoir de réaliser des travaux ou si à compter du 1er janvier 2021, il dispose d’un mandat de pouvoir élargi.
En dehors de ces conditions, il est important de rappeler que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire.
Dès lors, le syndic ne peut se retrancher derrière une telle raison, d’autant plus qu’en tant que professionnel, il doit connaitre les textes relatifs à la copropriété.
Ainsi, le syndic est condamné au paiement d’une somme au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
La Cour d’appel décide de condamner le syndic à hauteur du montant des travaux réalisés.
Le syndic conteste ce montant, en indiquant que les juges n’avaient pas pris en compte l’avantage que le syndicat des copropriétés avait tiré de la rénovation de la loge du gardien.
Autrement dit, pour le syndic, il faut déduire du montant des travaux, l’avantage que le syndicat des copropriétés obtient du fait des travaux irrégulièrement exécutés.
Cependant, la Cour de cassation donne raison à la Cour d’appel, et affirme le principe selon lequel la réparation d’un dommage doit être intégrale et ne peut excéder le montant du préjudice.
En conséquence, la Haute juridiction refuse de prendre en compte l’avantage tiré de la réalisation illégale des travaux pour diminuer le montant accordé au syndicat des copropriétaires.
En effet, cela reviendrait à entériner les travaux réalisés par le syndic et à diminuer sa responsabilité.
L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.
Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.
La conservation des parties communes et des installations collectives incombe au syndicat des copropriétaires comme le précise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Les copropriétaires supportent les opérations de maintenance courantes qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement.
Ils doivent aussi décider, lors des assemblées générales, des travaux plus importants de réparation ou de rénovation.
Ces travaux sont proposés dans l’ordre du jour de l’assemblée générale et la convocation doit comporter les éléments essentiels (devis, descriptifs techniques…) pour des travaux conséquents.
Pour sa part, le syndic, en qualité de mandataire est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Cela signifie qu’il doit notamment mandater les opérations de maintenance ou les interventions conservatoires pour contenir un désordre issu des parties communes, d’équipements collectifs et proposer à l’assemblée générale les travaux nécessaires en cas de sinistre dont la cause est une partie commune défaillante ou vétuste.
L’article 14 de la loi du 10 juillet dispose aussi que : « Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Malheureusement, certaines résidences peuvent se voir affectées par des désordres émanant fréquemment de parties communes vétustes en raison du refus de copropriétaires de réaliser les réfections appropriées et d’un syndic complaisant.
En l’espèce, l’appartement d’une propriétaire bailleresse subit des dégâts des eaux sur plusieurs années provoqués par la toiture dégradée de l’immeuble, à tel point qu’il est inhabitable.
Elle sollicite de deux précédents syndics professionnels, qui se succèdent durant ce sinistre, les actions indispensables : mesures conservatoires et présentation des travaux de rénovation appropriés à l’assemblée générale.
En raison d’une réfection tardive de la toiture, ayant empêché pendant 16 mois toute location de son bien fortement endommagé, la victime décide d’assigner en réparation de son préjudice le syndicat des copropriétaires et ces deux syndics professionnels sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 15 - 15805 du 30 janvier 2019 reconnaît ces responsabilités :
« […] Relevant que seule la toiture de l’immeuble se trouvant au-dessus de l’appartement et présentant des défaillances telles qu’elles rendaient nécessaire la pose renouvelée de bâches, le tribunal a exactement énoncé que les dégâts affectant l’appartement de Mme L. avaient pour origine la toiture partie commune mal entretenue par le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité se trouve engagée au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera confirmé en ce que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires a été retenue …
Les premiers juges ont exactement énoncé, que la société F. (syndic précédent), en ne procédant ni à la déclaration des sinistres auprès de l’assureur de la copropriété, ni à l’inscription de projets de travaux et de demande de devis pour les assemblées générales, ni à aucune investigation pour connaitre la cause des sinistres, a commis une faute dans la gestion des désordres affectant l’appartement de Mme L. et ayant pour origine une partie commune de l’immeuble dont elle avait la charge de l’administration ;
Le jugement sera confirmé en ce que la société F. a été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge…
Les premiers juges ont exactement retenu que la société A. (syndic antérieur) a fait procéder de sa propre initiative à des travaux d’une ampleur limitée mais urgents à deux reprises, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de plus amples travaux dans la mesure où les travaux de couverture finalement exécutés en 2010 se sont élevés à plus de 80000 €, somme que le syndic n’aurait pas pu engager au nom de la copropriété de son propre chef.
Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société A., aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ne pouvant être retenue…
La cour condamne le syndicat à payer au copropriétaire 248 € de frais d’huissier, 5888 € de dépenses travaux de peinture et de revêtement de sol et 14946 euros de perte de loyer pour une période de 16 mois […] »
En cas de défaillance d’un syndic, face à des désordres causés par la vétusté de parties communes, le conseil syndical ne doit pas hésiter à le relancer tant que de besoin jusqu’à ce qu’il fasse voter les travaux nécessaires.
A défaut, il faut envisager de changer de syndic, à plus forte raison si cela cause un préjudice à un résident ou à un copropriétaire.
Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.
C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.
I. La coresponsabilité du syndic et du syndicat peut être retenue dans un sinistre causé par les parties communes et les équipements collectifs
En 2002, dans un immeuble géré par le syndic professionnel, le Cabinet Paul GABET, le plafond du 5ème étage s’effondre, en raison d’une étanchéité commune dégradée, obligeant deux copropriétaires à quitter leur logement.
Diverses actions judiciaires (en référé et au fond) sont alors introduites contre ce syndic regroupant :
En première instance le T.G.I de Paris condamne l’ancien syndic Paul GABET, qui décide d’interjeter appel.
La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt n° 12 - 03418 confirme partiellement le jugement de première instance, dans la mesure où il décide d’un partage de responsabilité entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation, et voit son recours écarté :
« Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de limiter la part de responsabilité du syndic à 40 % du préjudice subi ;
Mais attendu qu'ayant relevé… que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l'état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d'étanchéité des étages supérieurs et que le syndic avait manqué à ses obligations d'information et de diligence… , la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité des désordres devait être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic .. ; "
Le syndicat des copropriétaires a donc été considéré comme responsable à hauteur de 60%.
Dans ce dossier, les fuites étaient répétitives depuis de nombreuses années sans qu’aucune action n’ait été entreprise ni par le syndic ni par le conseil syndical.
II. Les obligations du syndicat et du syndic en matière de travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs
L’objet du syndicat des copropriétaires consiste à entretenir les parties communes et les équipements collectifs de la résidence (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).
Il incombe à l’assemblée générale du syndicat de se prononcer sur les travaux de rénovation des parties communes et des installations collectives (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments essentiels (le plus souvent devis) annexés à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic, qui est chargé de l’administration de l’immeuble (opérations de maintenance, exécution des résolutions de l’assemblée générale), doit informer l’assemblée générale des risques liés à des défauts d’entretien ou des éléments vétustes causant un risque pour la sécurité de la copropriété, et si nécessaire mettre à l’ordre du jour des travaux d’ampleur. C’est pour cette absence de diligence et une information incomplète transmise au syndicat des copropriétaires qu’il a été reconnu responsable à hauteur de 40% des dommages.
La Cour d’appel a considéré que le syndicat était en mesure de prendre des initiatives et de décider de travaux ayant pour objet l’étanchéité des étages.
Le syndicat et son conseil syndical doivent, pour minorer ces contentieux onéreux, contrôler et suppléer aux défaillances du syndic, en faisant établir à défaut les devis de rénovation et en alertant les copropriétaires des conséquences dommageables, en cas de refus injustifié d’adopter en assemblée générale la résolution de travaux appropriée.
Le recours à un syndic professionnel ne suffit donc pas toujours à assurer une bonne administration de l’immeuble, et préserver le syndicat contre des actions en réparation de copropriétaires lésés par ses carences.
La vigilance du conseil syndical doit rester de mise.
Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars 2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.
Mais en pratique, les copropriétaires sont souvent confrontés à des difficultés plus ou moins graves, liées à la gestion de la copropriété faite par leur syndic.
Face à ces difficultés, qui paralysent parfois le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir remplacer rapidement le syndic en exercice, sans avoir à attendre la fin de son mandat.
La révocation n’est pas un non-renouvellement du contrat du syndic en cours, mais il s’agit d’une rupture anticipée de son contrat.
Cette révocation est décidée à la majorité absolue de l’article 25 et si un nouveau syndic est désigné en assemblée pour entrer en fonction avant la fin du contrat de son prédécesseur, ce dernier est automatiquement révoqué (article 18-V, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).
Mais parfois, les syndics vont jusqu’à saisir un juge, non pas pour contester leur révocation, mais pour demander à être indemnisés lorsque leur contrat a été rompu de manière anticipée.
Pour cela, ils font valoir que leur révocation par l’assemblée était abusive.
Dans ce cas, le syndic ne peut pas se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période postérieure à sa révocation (Cour d’appel de Paris, 19e ch. A, 30 septembre1998, n° 1996/16113) ; mais il peut prétendre à une indemnité dans le cadre d’une action en justice.
La jurisprudence considère que seul un manquement du syndic à ses obligations peut justifier une révocation sans indemnité.
En l’absence d’un motif légitime, le syndic peut prétendre à être indemnisé par le syndicat.
Il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires, notamment à travers le conseil syndical, d’anticiper tout contentieux et de conserver toutes les preuves des manquements du syndic et de mentionner ces griefs dans la résolution d’assemblée relative à sa révocation.
Invoquer une simple rupture de confiance n’est pas suffisant.
Un arrêt de la Cour d’appel de Paris a même considéré abusive la révocation d’un syndic qui n’avait pas pu présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier1990, Rev. Administrer, janv.1991, p.65).
En revanche, ont été retenus comme motifs légitimes, par exemple le fait que le syndic engage des travaux sans autorisation d’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (Cour d’appel de Paris, 23e ch. A, 6 novembre 1996, n° 95/11679), ou encore le fait que l’un de ses préposés a reçu des mandats de vote (14 en tout) pour représenter des copropriétaires en assemblée générale alors que l’article 22 de la loi de 1965 l’interdit (Cass., 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-26426).
Si révoquer le syndic n’est pas suffisant et que le préjudice est important, la copropriété peut aller plus loin en agissant en responsabilité contre le syndic, en vue d’obtenir des dommages et intérêts.
Compte tenu de sa mission d’assurer le bon entretien et la bonne conservation de l’immeuble, il doit faire procéder aux travaux nécessaires, lorsqu’ils ont été votés en assemblée.
Mais il arrive très souvent que des copropriétaires soient confrontés à la nécessité d'une intervention rapide : rupture de canalisation dans les parties communes, panne du système de chauffage...
S'il s'avère que les travaux sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic non seulement peut, mais doit y faire procéder de sa propre initiative, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
À défaut, il engage sa responsabilité.
Il faut toutefois noter que la jurisprudence a considéré qu'il n'était pas responsable si l'assemblée avait opposé un refus catégorique aux travaux.
En l'espèce, une pile maçonnée de soutènement d'un mur de refend en sous-sol de l'immeuble s'est effondré. Il ressort du dossier que l'architecte de la copropriété avait attiré l'attention du cabinet de syndic sur ce danger, mais qu'aucune suite n'a été donnée par le syndic.
La Cour de cassation reproche alors au syndic sa négligence, eu égard à son devoir de veiller à la conservation de l'immeuble. D'autant plus que l'architecte avait invité le cabinet de syndic "à faire d'urgence un piochement des sols des caves aux endroits affaissés... afin de pouvoir mesurer l'importance de l'affouillement sous les fondations"
Dès lors, le syndic ne pouvait prétendre ignorer le problème de la copropriété ni sa gravité.
En conséquence, en s'abstenant de faire procéder aux travaux urgents, le syndic a manqué à ses obligation qui lui incombaient et a commis une faute qui a concouru à la réalisation de l'entier dommage.
Autrement dit, le syndic doit être d'une extrême vigilance quant à la réalisation des travaux urgents, il doit de suite faire procéder à leur réalisation s'il ne veut pas voir sa responsabilité engagée.
Il doit donc se prémunir contre tous dommages affectant la copropriété, tout en étant certain que les travaux sont bien qualifiés "d'urgents" pour ne pas qu'il engage sa responsabilité en exécutant des travaux non-urgents.
Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.
D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.
Le législateur ayant entendu limiter ses prérogatives propres, le syndic qui fait procéder à des travaux non urgents et sans attendre d'obtenir une autorisation en assemblée générale outrepasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité.
La même logique conduit les juges à sanctionner le syndic qui ferait procéder à des travaux non conformes à la décision d'assemblée (CA de Dijon, 7 décembre 2010, n° 09/01439) ou d'un montant supérieur en raison de travaux supplémentaires non approuvés en assemblée (Cass., 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-14340).
Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).
Quelle que soit la nature des travaux envisagés, lorsque l’assemblée s’est prononcée précisément – et non pas seulement sur le principe – sur les travaux à mettre en œuvre, le devis choisi et les modalités concernant les appels de fonds, le syndic doit y faire procéder et, pour cela, lancer les appels de fonds prévus, selon le calendrier fixé par l’assemblée.
Or, il arrive souvent que la copropriété doive faire face à des impayés de charges, qui rendent difficile l’exécution de travaux pourtant nécessaires, voire indispensables à la conservation de l’immeuble.
L’objectif du fonds travaux (ou « fonds ALUR ») est d’ailleurs d’anticiper le financement de travaux dont la copropriété pourra avoir besoin en vue d’assurer la conservation ou la sauvegarde de l’immeuble, ou d règlementaire, en plus des appels de fonds courants.
En pratique, pour pouvoir lancer les travaux, les entreprises de bâtiment demandent en général le versement d’un acompte de 30 ou 40 % du montant du devis.
Par conséquent, si les copropriétaires n’honorent pas leurs règlements, les travaux ne peuvent pas être mis en œuvre.
Cependant, le syndic qui serait confronté à un manque de trésorerie dans les comptes de la copropriété ne peut pas se retrancher derrière le fait qu’il n’a pas obtenu les fonds appelés auprès des copropriétaires.
Dans ce dossier, le sinistre avait pour origine l’inadaptation et la vétusté du réseau d’évacuation des eaux et la non-conformité du raccordement du chéneau de la toiture.
La Cour d’appel considérait que le syndic n’avait aucune part de responsabilité personnelle dans ce sinistre.
Bien au contraire, la Cour de cassation lui reproche de se retrancher derrière l’insuffisance de fonds pour engager les travaux sur toiture, alors qu’il n’était pas démontré qu’il avait entrepris les diligences nécessaires pour recouvrer les fonds.
Autrement dit, le syndic ne peut être exonéré de sa responsabilité s’il ne dispose pas des fonds nécessaires aux travaux que s’il a engagé des démarches en recouvrement des impayés, si besoin dans le cadre d’une action judiciaire.
L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).
Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.
S'agissant des parties communes, l'article 14 de la loi de 1965 pose le principe selon lequel « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes ».
La jurisprudence va plus loin que le texte en élargissant la notion de vice de construction : le syndicat est considéré comme responsable dès lors que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes.
Si cette responsabilité est en quelque sorte automatique, elle ne prive pas le syndicat des copropriétaires de la possibilité de s'en exonérer en tout ou partie, c'est-à-dire que sa responsabilité sera atténuée et partagée avec un autre responsable, voire nulle et entièrement mise à la charge d'une autre personne (plus rare). Concrètement, chacun aura une part à prendre en charge dans les dommages et intérêts à verser à la victime.
Cette exonération est possible (Cass., 3e civ., 12 septembre 2012, n° 11-10421) si le syndicat des copropriétaires prouve que les dommages, même s'ils proviennent de parties communes, sont (également) le fait de la victime ou d'un tiers, voire d’un cas de force majeure (événement extérieur, imprévisible et insurmontable, tel que des conditions météorologiques exceptionnelles, un affaissement de terrain…).
En l’espèce, le plancher haut d’un appartement s’était effondré à la suite d’infiltrations persistantes. Le syndicat des copropriétaires avait été tenu informé du défaut de conception en cause dans le sinistre, ce qui lui a valu d’être considéré responsable. Mais pas en totalité puisque le syndic, quant à lui, n’avait pas inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des travaux de plus grande ampleur que ceux effectués jusqu’alors, comme cela lui avait été conseillé par l’architecte de l’immeuble.
Au final, ce dossier s’est soldé par un partage de responsabilité entre syndicat et syndic.
La responsabilité du syndicat, même si elle est « de plein droit », (c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire pour la victime de prouver usa faute), ne le prive donc pas de faire valoir ses droits, par exemple si d’autres personnes ont contribué aux dommages, y compris si c’est la victime elle-même (par exemple, par des travaux effectués par une société locataire ayant aggravé les conséquences d’infiltrations provenant de canalisations défectueuses dans son local : Cass., 3e civ., 28 novembre 1978, n° 77-12972).
Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.
En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.
Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation rappelle le cadre légal applicable en pareil cas, si la révocation est possible (I) elle reste soumise à conditions (II).
L’assemblée générale désigne souverainement son syndic, selon la proposition de contrat annexée à sa convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), qui doit notamment déterminer :
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, prévoit maintenant que la nomination d’un nouveau syndic en assemblée générale avec date de prise d’effet immédiate vaut révocation du mandat de syndic en cours, c’est-à-dire la rupture anticipée de son contrat.
Cette révocation est automatique et ne nécessite pas une résolution particulière.
Le point n°3 du contrat type de syndic dispose pour sa part que la révocation doit être fondée sur un motif légitime.
Si la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise de facto la révocation d’un syndic, en cas d’élection en assemblée générale d’un nouveau syndic avec prise d’effet immédiate de son mandat, les principes généraux du droit des contrats doivent néanmoins être respectés.
L’article 1217 du Code Civil prévoit notamment qu’une partie lésée par l’inexécution de la convention qui les lie peut poursuivre son cocontractant défaillant en réparation de son dommage matériel, donc financier.
L’attribution de dommages et intérêts se fera alors par voie judiciaire, l’ancien syndic ne pouvant décider seul de la somme qui lui reviendrait pour une rupture du contrat qu’il considérerait comme abusive.
Ce principe a donc été repris dans le contrat type de syndic.
C’est ce que rappelle la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17 - 12506 du 8 mars 2018 :
« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nice, 7 décembre 2016), rendu en dernier ressort, le Cabinet SAFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.M. en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entrainé le terme immédiat des fonctions du Cabinet SAFI, pour en déduire qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le Cabinet SAFI avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Par ces motifs Casse et annule… »
Le syndicat des copropriétaires - qui nomme en assemblée générale un nouveau syndic avec date de prise d’effet immédiate, révoquant donc le mandat en cours - doit donc constituer un dossier solide (courriels réitérés, télécopies, lettres recommandées, mises en demeure…) attestant des carences manifestes de son syndic.
Ainsi, il disposera, en cas d’action judiciaire, de preuves démontrant que la rupture anticipée de son contrat de syndic était parfaitement justifiée (caractère non abusif), et que celui-ci ne peut donc pas prétendre à la moindre indemnité pour cette révocation légitime.
Conseil :
Si la copropriété met fin au contrat de son ancien syndic quelques jours avant son échéance, les risques d’une action judiciaire pour rupture abusive du contrat sont faibles. C’est pourquoi nous préconisons de limiter le mandat à 12 mois et de refuser un contrat de 18 mois très engageant.
S’il est mis fin au contrat en plein milieu du mandat, il faut alors détenir des éléments tangibles et solides prouvant les fautes du syndic, il ne s’agit pas de procéder à une révocation pour bénéficier d’un tarif plus attractif, ou parce que le syndic n’a pas répondu à quelques emails.
