I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables
Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.
Et c’est ainsi que les deux principes fondamentaux que sont la comptabilité d’engagement et la séparation des exercices sont souvent bafoués, fréquemment par facilité mais aussi parfois par ruse pour arranger le résultat d’un exercice difficile à justifier.
Les copropriétaires qui votent contre l’approbation de tels comptes sont la plupart du temps minoritaires et sont tout simplement méprisés par les syndics qui voient leurs comptes approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mais un copropriétaire opiniâtre vient de montrer que l’on ne peut pas toujours faire n’importe quoi sans jamais avoir à en rendre compte…
II. La Cour de Cassation… casse
Le syndic en question avait omis de comptabiliser, dans les produits d’un exercice, une indemnité judiciaire obtenue dans un jugement rendu au cours de l’exercice, au motif qu’elle ne serait payée que sur l’exercice suivant.
La Cour d’appel avait cru bon de valider les comptes tels quels.
La Cour de cassation a sèchement remis les choses à leur juste place (Cass. 3ème Civ. 5 février 2014, n°12-19047) : « les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». Elle a donc cassé l’arrêt d’appel et donné raison au copropriétaire qui demandait l’annulation de la résolution d’approbation de ces comptes.
Qu’on se le dise : un copropriétaire isolé peut faire valoir le droit et faire annuler une approbation de comptes non conformes aux obligations comptables.
Autrement dit, un exercice doit comporter TOUTES les charges et TOUS les produits de cet exercice, qu’ils soient ou non payés / encaissés, et seulement ces charges et ces produits.
III. Les textes, chers professionnels, les textes
La Cour de cassation renvoie donc les syndics aux textes légaux et réglementaires qu’elle a cités pour justifier sa décision :
Extraits de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (non modifié par la loi ALUR) :
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. […]
Article 2, alinéa 2 du décret du 14 mars 2005 :
En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.
Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.
Certains observateurs et syndics se sont « frotté les mains » en supposant que même en présence d’un compte bancaire séparé, le syndic pouvait tout de même déposer pendant un « certain temps » (ou plutôt dirons-nous un temps certain) les fonds sur son compte bancaire global avant de les reverser sur le compte séparé de la copropriété.
Nous allons cependant expliquer pourquoi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 cette décision ne peut pas être considérée comme un arrêt de principe.
L’affaire concernée par cet arrêt judiciaire remonte à novembre 2010, soit quatre ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, avant d’être modifié par la loi ALUR, prévoyait dans son septième alinéa l’obligation suivante : « le syndic est chargé (…) d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. (... )La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois. »
Cet article prévoit que la sanction peut être prononcée uniquement en cas de non-respect de cette obligation : il s’agit donc de la première obligation citée qui concerne l’ouverture du compte bancaire séparé.
C’est donc sur ce fondement légal que la haute juridiction a jugé que la faute commise par le syndic de faire transiter les fonds du syndicat des copropriétaires sur son compte bancaire n’entraînait pas pour autant la possibilité de prononcer judiciairement la nullité du contrat de mandat.
La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18.
En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivants sa désignation. »
Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction :
L’arrêt de la Cour de Cassation semble donc aujourd’hui sans conséquence puisqu’il se réfère à des dispositions légales (et en l’occurrence à celles de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) issues d’une version antérieure qui n’est plus d’actualité.
Si la même affaire devait être jugée aujourd’hui, au regard des dispositions du nouvel article 18, il est donc fort probable que le défaut de l’une de ces obligations serait susceptible d’entraîner la nullité judiciaire du contrat de syndic.
Certains syndics vont profiter de cet arrêt pour placer les fonds de ses copropriétés mandantes sur leur compte bancaire global.
La logique est simple : afin d’être en conformité avec les exigences légales, le syndic ouvre un compte bancaire séparé propre à la copropriété mais continue à bénéficier de la trésorerie de l’immeuble en faisant transiter les fonds sur son propre compte bancaire.
Il faudra donc que le conseil syndical soit vigilant afin de contrôler ce genre de pratique.
Pour cela, il suffira de vérifier sur le relevé bancaire de la copropriété que la date d’enregistrement de l’opération correspond bien à la date de règlement.
Concrètement, si un copropriétaire réalise son règlement d’appels de fonds le 26 mai par virement ou prélèvement par exemple, l’incidence de ce paiement sur le relevé bancaire devra être datée du 27 ou 28 mai.
A défaut, cela signifie que cette somme a transité sur un autre compte qui est sûrement celui du syndic…
Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.
En effet, il y a toujours un ou plusieurs éléments qui posent problème : le libellé du compte qui présente le nom du syndic, la présentation d’un numéro d’identifiant créancier SEPA dont le créditeur n’est pas la copropriété mais le syndic, des conditions générales ou particulières ambiguës ne permettant pas d’avoir l’assurance qu’il s’agit d’un vrai compte bancaire séparé où le syndic n’a aucun intérêt sur les fonds mandants.
Autrement dit, si juridiquement la situation a évolué, sur le terrain elle est devenue plus technique sachant que les syndics et leurs banques se sont organisés pour que le compte ait « l’apparence et l’odeur » d’un compte séparé mais n’en ai pas le goût. Le fameux « canada dry ».
Ceci étant, nous avons préconisé une méthode simple à mettre en place, qui fait obstacles aux stratagèmes des syndics et de leurs banques pour présenter de faux comptes bancaires séparés.
Afin de garantir que le compte bancaire est bien séparé, il est indispensable d’avoir une attestation de la banque qui confirme que le compte est bien évidemment séparé et surtout qu’il est transférable en cas de changement de syndic. Autrement dit, que le syndic repreneur puisse continuer à gérer le compte et ce peu importe les cabinets successifs qui disposeront du mandat.
Cette confirmation impliquera que le compte n’est pas rattaché au syndic en place mais bien la propriété du syndicat de copropriétaires.
Pour éviter d’écrire ce type de mention dans l’attestation, les syndics avancent un argument qui, à présent, tombe assurément à l’eau.
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, ce dernier est tenu de remettre les archives et « la totalité des fonds immédiatement disponibles » de la copropriété.
Par ce biais, il invoque qu’il est tenu de fermer le compte bancaire afin d’être en mesure de remettre au syndic repreneur un chèque du montant du solde du compte.
Par conséquent, il évoque que la banque ne peut pas indiquer dans l’attestation une affirmation qui, légalement parlant, pose problème.
En date du 21 décembre 2017, la Cour de Cassation a rendu un arrêt qui a dû justement traiter une demande de nullité du contrat de syndic au motif que le syndic repreneur n’avait pas ouvert un compte bancaire séparé, en continuant à gérer celui ouvert par son prédécesseur.
La Cour de Cassation n’est pas tombée dans le panneau, elle a considéré que la loi oblige à ce que le syndicat de copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé, ce qui était bien le cas puisque le syndic a pu présenter une attestation de la banque confirmant la situation.
Ainsi, un syndic repreneur est tout à fait habilité à continuer à faire perdurer un compte même si, rappelons-le, le syndicat de copropriétaires est en droit de lui demander de changer d’établissement bancaire.
Conclusion : la banque a le droit d’indiquer dans son attestation que le compte pourra être transmissible au nouveau syndic.
Pour preuve, voici un extrait de l’attestation de la banque Monte Paschi qui présente justement ce type de mention :
La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).
Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.
SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.
Un premier juge de proximité avait estimé que :
« La société SERGIC a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait d'ailleurs dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès ».
En gros, selon le juge de proximité : un syndic peut faire ce qu’il veut même s’il n’est plus syndic.
C’est ce jugement qui a été cassé par la Cour de cassation qui précise :
« Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1372 du Code civil ;
Il apparaît qu’en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ; par ces motifs : casse ».
La conséquence - très intéressante pour tous les copropriétaires dont les anciens syndics continuent à faire des règlements, voire à SE faire des règlements - est qu’un syndic dont le mandat est expiré ne peut plus effectuer des paiements (y compris à lui-même). À défaut, il devra rembourser.
I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics
Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).
II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre
En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.
En l’espèce, un syndic du Groupe Foncia avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.
Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.
Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.
Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.
La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.
III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets
En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?
Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.
Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.
Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.
Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.
Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…
En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation
Un jugement du 1er février 2021 du tribunal de Nanterre, litigieux sur certains aspects, condamnant in solidum le syndic FONCIA Agence Centrale et la copropriétaire, accessoirement, présidente d’un conseil syndical, à l’égard d’un couple lésé de propriétaires
Le fonctionnement d’une copropriété n’est pas un long fleuve tranquille, puisqu’il implique l’adoption de décisions du syndicat, leur application, des interprétations qui peuvent se révéler divergentes et donc des contestations ultérieures possibles.
L’introduction d’un contentieux par la collectivité à l’égard d’un ou plusieurs de ses membres doit être exercée en toute clairvoyance, afin d’éviter des mises en cause postérieures de responsabilités, comme le souligne un jugement, certes juridiquement douteux, du tribunal judiciaire de Nanterre du 1er février 2021 à l’encontre du syndic professionnel FONCIA Agence Centrale, mais aussi et surtout à l’égard d’une copropriétaire, présidente d’un conseil syndical.
I. Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer, en assemblée générale, notamment lors de l’engagement d’une action judiciaire vis-à-vis de copropriétaires présumés défaillants
Une résidence sise à Boulogne-Billancourt (92) et gérée par FONCIA Agence Centrale décide par une résolution n° 26 de son assemblée générale du 3 décembre 2013 d’agir judiciairement à l’encontre d’un couple possédant 4 lots en suppression d’une véranda construite par leurs soins sur la terrasse contiguë de leur appartement, considérant cette installation illicite, en l’absence d’autorisation présumée du syndicat.
En effet, l’assemblée générale doit souverainement (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) :
- valider les travaux privatifs, que tout copropriétaire envisage de réaliser à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965), voire lui céder le bien immobilier sur lequel l’installation va prendre emprise, si celui constitue une partie commune par un vote à la double majorité de l’article 26 du même texte ;
- habiliter son syndic pour assigner en son nom tout contrevenant en vue de sa condamnation à faire cesser toute infraction au règlement ou au droit de la copropriété (art. 55 du décret du 17 mars 1967).
Sur la base de ce mandat, le syndicat, représenté par son syndic, obtient de la cour d’appel de Versailles, un arrêt du 7 novembre 2016 condamnant définitivement ce couple de propriétaires à démonter la véranda fixée sur la terrasse.
II. Obligations et responsabilités individuelles du syndic et de la copropriétaire, présidente du conseil syndical, à l’encontre de copropriétaires lésés
Malgré l’absence de contestation de cette décision de justice (en raison d’une confusion invoquée sur les délais de transmission des conclusions), ces deux personnes décident d’assigner personnellement le syndic et la présidente du conseil syndical, en réparation de leur préjudice, considérant ces derniers fautifs et responsables de celui-ci (diminution de la valeur de leur logement du fait de la condamnation à la dépose de leur véranda).
Ils fondent leur action auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, en raison de l’action judiciaire en suppression de leur installation initialement engagée de manière erronée par le syndicat à leur encontre, dans la mesure où cet aménagement privatif (affectant entre autres l’harmonie de l’immeuble) s’avérant selon eux licite, car autorisé par une résolution d’une assemblée générale du 30 septembre 1991, sans que ne puissent respectivement l’ignorer :
- le syndic, puisqu’il lui appartient en tant que représentant légal du syndicat de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) selon le registre des procès-verbaux, archives du syndicat qu’il lui incombe en principe de conserver (art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;
- la copropriétaire, présidente du conseil syndical, présente lors de cette réunion du syndicat, et votant favorablement cette décision.
En conséquence, son initiative d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2013, d’habilitation des poursuites à l’égard des copropriétaires présumés défaillants se révèle d’autant plus irrégulière par sa rétention d’informations au syndicat, ainsi qu’à leur avocat sur la situation juridique réelle et faisant obstacle à une délibération éclairée des copropriétaires.
Dans son jugement n° 17 - 06746 du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre fait droit à cette demande d’indemnisation, considérant les fautes avérées du syndic et de la présidente du conseil syndical dans la réalisation du dommage de ce couple de copropriétaires : «… L’article 18 I alinéa 2 de la loi du 10/07/1965 dispose :
I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.
Force est de constater qu’en établissant en concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale du 03/12/2013, lequel prévoyait une résolution n° 26, ayant pour objet une habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. et Mme X. aux fins notamment de dépose de la véranda, FONCIA A. C. n’a pas assuré l’exécution de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30/09/1991, autorisant la création de la véranda.
Cette délibération n’ayant pas été contestée en justice et les travaux pour lesquels l’autorisation était donnée ayant été réalisés, la décision du syndicat était définitive et en tout état de cause, il n’appartient pas au syndic d’apprécier la validité des décisions de l’assemblée générale pour en assurer l’exécution.
L’inexécution de cette obligation a été incontestablement renforcée par la demande du syndic à Me C., avocat, d’une consultation juridique écrite en vue de l’assemblée générale de 2013 ayant pour objet la résolution portant sur l’habilitation du syndic d’agir en justice contre M. et Mme X., concernant l’usage de la toiture terrasse, auquel le syndic n’avait pas transmis le procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 et par conséquent, l’autorisation qui avait été votée.
L’inexécution de son obligation par le syndic a été également appuyée par le fait que le courrier de Me C. était joint par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2013, ce qui n’a pu qu’induire en erreur les membres du syndicat et les conduire à se déterminer en faveur de l’habilitation du syndic à agir en justice.
Si l’existence de l’autorisation de construire une véranda donnée à M. A. en 1991 et le procès-verbal de l’assemblée générale de la même année, avaient échappé à la vigilance de FONCIA A. C., le courrier de M. et Mme X. en date du 27/11/2013 adressé à cette dernière y faisant expressément référence et portant copie du dit procès-verbal aurait dû à tout le moins, conduire immédiatement le syndic à reconsidérer l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 03/12/2013.
C’est donc parfaitement informé de l’existence de cette autorisation que le syndic a pourtant maintenu lors de cette assemblée, la mise au vote de son habilitation à agir en justice en vue de la dépose de la véranda.
Cette circonstance à laquelle s’ajoute la rétention d’information par le syndic à l’égard de Me C., pour obtenir une consultation juridique écrite qui allait nécessairement fausser le vote des copropriétaires, caractérisent une faute particulièrement grave de la part de FONCIA A. C. …
Il apparaît dès lors établi que Mme Y., présente à l’assemblée générale de 1991 et ayant pris part au vote autorisant la construction de la véranda litigieuse, avait connaissance de cette autorisation à laquelle elle avait souscrit.
Cette autorisation donnée en 1991 à M. A., alors propriétaire du lot n°188 de créer une véranda, dans la mesure où elle était créatrice d’un droit au bénéfice d’un copropriétaire, fait partie des décisions majeures qui sont prises par un syndicat des copropriétaires, au cours de telle ou telle assemblée générale.
L’oubli allégué par Mme Y. de l’existence de cette autorisation, justifié selon cette dernière par l’écoulement d’un délai de plus de vingt ans apparaît pourtant comme étant sélectif, pour porter seulement sur l’autorisation, mais pas sur l’existence elle-même de la véranda.
Par ailleurs, le fait par Mme Y., qui avait pris favorablement part à l’autorisation de la construction de la véranda, d’avoir été à l’origine de l’inscription à l’ordre du jour de l’habilitation du syndic à agir en justice pour en obtenir la dépose apparaît fautif. Cette faute paraît en l’espèce caractérisée du fait de la connaissance par la défenderesse de l’existence de l’autorisation donnée en 1991, et par la conséquence attachée à sa démarche, consistant en la remise en cause d’un droit acquis de M. et Mme X.
Mme Y., en qualité de membre du conseil syndical, bénévole, conteste être tenue à une obligation d’information envers le syndicat des copropriétaires et estime être tenue à une simple obligation d’assistance.
Cependant, la démarche fautive de Mme Y. consistant à demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 01/12/2013, portant habilitation de ce dernier à agir en justice pour remettre en cause un droit acquis de ces derniers, ne s’inscrit pas dans la mission habituelle d’un membre du conseil syndical, mais apparaît par sa gravité, détachable de sa mission habituelle, engageant pleinement la responsabilité délictuelle de Mme Y. Mme Y. conteste également le reproche de son omission de transmission de toutes les informations nécessaires à Me C., avocat préalablement à la consultation juridique écrite qui avait été demandée par le syndic à ce dernier…
C’est néanmoins à l’appui de l’avis de Me C, avocat, que les copropriétaires ont choisi d’intenter une action judiciaire.
Etant rappelé que l’avis de ce dernier était nécessairement faussé, faute d’avoir été informé de l’autorisation donnée par le syndicat en 1991, tel que Me C. en fait état en précisant au syndic, dans son courrier du 30/10/2013, « cette recherche a également permis de constater que la construction de cette véranda inamovible n’avait jamais été dûment acceptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale. », il convient de considérer que cet avis émanant d’un professionnel du droit aura été de nature à emporter la conviction des copropriétaires, sur tout avis contraire énoncé par M. et Mme X.
Contrairement à ce qu’allègue Mme Y. la décision du syndicat est bien en lien avec la résolution soumise par cette dernière à l’approbation de l’assemblée générale…
En effet, la faute alléguée et retenue par le tribunal à l’encontre de la défenderesse ne consiste pas à proprement parler, en un défaut d’information de sa part du syndicat, mais bien en son initiative à demander au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, une résolution qu’elle savait contraire à l’autorisation donnée en 1991, initiative qui a eu un rôle prépondérant dans la perte par M. et Mme X. de leur droit à la véranda litigieuse…
PAR CES MOTIFS Vu l’article 1240 du Code civil,
REJETTE la demande d’irrecevabilité de Mme Y.
CONSTATE la responsabilité de Mme Y.
CONSTATE la responsabilité de FONCIA A. C.
REJETTE la demande de sursis à statuer.
CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 145 000 € en réparation de la perte de valeur de leur bien immobilier.
CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice moral.
DEBOUTE Madame Y. de sa demande d’amende civile et de sa demande à titre de dommages intérêts.
CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. aux dépens.
ORDONNE l’exécution provisoire.
REJETTE toute autre demande… »
Bien que cette décision se révèle douteuse sur certains points juridiques, et qu’elle n’émane que d’un tribunal judiciaire de premier degré, donc sujette à recours et donc potentiellement à infirmation par une juridiction civile supérieure, elle atteste de l’importance pour le syndicat de devoir, en assemblée générale, se prononcer en connaissance de cause.
Pour ce faire, les copropriétaires doivent pouvoir délibérer de manière éclairée selon les éléments fournis à titre principal, par le syndic, en sa qualité de représentant légal, chargé de l’administration de la résidence, et dans une moindre mesure du conseil syndical tenu de l’assister et de le contrôler dans sa gestion.
En cas de fautes manifestes, des condamnations personnelles se révèlent envisageables, tant pour un syndic, et ce d’autant plus qu’il intervient à titre professionnel, que pour un copropriétaire, accessoirement conseillère syndicale, agissant à titre strictement bénévole.
Le syndic est en mesure de saisir le juge des référés de sa seule initiative, peu importe la stipulation contraire du règlement de copropriété
La mise en peinture des portes palières des lots s’impose aux copropriétaires, en l’absence d’annulation judiciaire des résolutions correspondantes selon la procédure requise
L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.
Dans un arrêt du 10 juin 2021, la Cour d’appel de Paris rappelle les conditions légales d’une opposition d’un copropriétaire à leur réalisation.
I. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : compétences et modalités de contestation par un copropriétaire
Une copropriété, administrée par un syndic professionnel, décide de la réfection de la cage d’escaliers, parties communes (revêtement au sol, mur), avec peinture des portes palières des lots privatifs.
L’assemblée générale adopte la résolution relative à la réfection de la cage d’escaliers.
En l’absence de mention du coloris des portes palières lors de la réunion du syndicat, celle-ci fait l’objet d’une décision officieuse entérinée postérieurement par une décision d’assemblée générale du 22 juin 2020.
La propriétaire d’un appartement fait barrage à la peinture de sa porte palière, par l’entreprise retenue par le syndicat, considérant que celle-ci se révèle :
- non seulement irrégulière : s’agissant entre autre d’une installation privative, dont l’entretien incombe en principe au seul détenteur du lot (art. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- mais aussi inopportune par la teinte choisie et sa réfection récente par ses soins.
Le syndic, au nom du syndicat, assigne alors la copropriétaire contrevenante en vue de sa condamnation à permettre la réalisation des décisions des assemblées générales, estimant celles-ci parfaitement régulières :
- en l’absence d’action judiciaire en annulation par cette copropriétaire dans le délai imparti de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- du fait, que le règlement de copropriété puisse intégrer provisoirement des équipements privatifs aux parties communes, dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble.
La copropriétaire, condamnée en première instance par une ordonnance n° 19 - 59134 du 10 septembre 2020 du T.G.I. de Paris, recourt celle-ci.
La cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 20 - 18455 du 10 juin 2021 réitère la décision légitime de la juridiction civile inférieure : «…Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que le 28 juin 2018 l'assemblée générale a voté les travaux de réfection des paliers et décidé de retenir la proposition de la société D. pour les travaux de revêtement de sol, revêtements muraux, mise en peinture et autres embellissements pour un montant de 25 243,89 euros TTC selon le devis n° X. du 12 janvier 2018.
Ainsi que l'a retenu le premier juge, ce devis porte expressément mention de la mise en peinture des portes palières.
Si Mme Z. a contesté par un courrier du 22 mars 2021 l'utilité de cette réfection de ces portes en parfait état et ne nécessitant pas d'entretien, il a été relevé, à juste titre, par le premier juge l'absence de contestation de cette assemblée générale dont les décisions s'imposent à tous les copropriétaires quel qu'ait été leur vote ou leur opinion sur ces travaux.
Par la suite, en janvier 2019, le conseil syndical a convié les copropriétaires à choisir la couleur des divers revêtements et pris compte des demandes exprimées.
Il résulte du courriel de Mme Z. du 7 mars 2019 que celle-ci qui n'a pas exprimé son avis dans le cadre de la consultation précitée a par la suite exprimé un désaccord non sur la peinture mais sur la couleur retenue 'ce choix est ridicule au vu de la couleur grise des portes palières (...). Soit vous gardez la couleur d'origine soit vous vous conformez à la couleur grise des portes palières (...). Gris pour les portes et blanc pour les murs'.
Comme l'a retenu le juge des référés, la couleur choisie pour les portes palières a fait l'objet d'une ratification expresse par l'assemblée générale le 22 juin 2020, de sorte que même à supposer que la consultation réalisée par le conseil syndical n'ait pas été régulière, cette décision s'impose à Mme Z.
En conséquence tant les travaux de peinture des portes palières que la couleur retenue pour ces travaux ayant fait l'objet de décisions de l'assemblée générale, le juge des référés pouvait sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile ordonner à Mme Z. de laisser l'accès à sa porte palière pour la réalisation des travaux de peinture. Le prononcé d'une astreinte est également justifié par son opposition à la réalisation de ces travaux.
L'ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.
II. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : capacité du syndic à contraindre judiciairement le copropriétaire contrevenant
Outre, la régularité des travaux du syndicat, la copropriétaire conteste la légalité de la procédure judiciaire introduite par son représentant à son encontre.
Plus précisément, elle considère que l’assignation se révèle illicite, en raison de la saisine du juge des référés par le syndic de sa seule initiative (c’est-à-dire en dehors d’une habilitation expresse de l’assemblée générale), en contradiction avec une clause du règlement de copropriété, restreignant cette faculté.
Pour sa part, le syndic au nom du syndicat, conteste la licéité de cette stipulation restrictive du règlement de copropriété, au regard du dispositif impératif énoncé par l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition réglementaire prévoit en effet, que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions engagées par le syndic, pour le compte du syndicat, auprès du juge des référés.
Légitimement, les deux juridictions judiciaires civiles saisies successivement font prévaloir une règle d’ordre public (obligatoire pour tout un chacun et que l’on ne peut déroger) : «…Mme Z. soutient en premier lieu qu'elle ne pouvait être assignée sans que le syndicat des copropriétaires obtienne l'autorisation du syndicat des copropriétaires puisque si l'article 55 du décret du 17 mars 1967 autorise une action en référé quel qu'en soit le motif et même hors cas d'urgence, en revanche, le règlement de copropriété limite cette faculté d'agir sans autorisation aux seuls cas d'urgence, condition qui n'est pas remplie en l'espèce.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est de jurisprudence constante que dans tous les cas entrant dans la compétence du juge des référés le syndic peut agir sans autorisation amiable, que les dispositions du décret sont d'ordre public, le règlement de copropriété ne pouvant y déroger.
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais il est cependant fait exception à cette règle pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.
L'urgence n'est pas une condition d'intervention du juge des référés qui, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
A la différence de ces dispositions légales, l'article 13 du règlement de copropriété régissant l'immeuble dans lequel Mme Z. est copropriétaire stipule que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, même par voie d'exécution forcée, d'une procédure engagée conformément à l'article 54 du décret du 30 mars 1908 et, en cas d'urgence, notamment d'une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile.
Ainsi que le soutient Mme Z., le règlement de copropriété restreint donc les pouvoirs conférés au syndic pour agir sans autorisation.
Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites'. Les articles 18, 18-1 et 18-2 relatifs au pouvoir du syndic font donc partie des dispositions impératives visées par l'article 43. Les pouvoirs reconnus au syndic par l'article 18 représentent donc le 'C B' de ses attributions qui ne peuvent être réduites par le règlement de copropriété.
En conséquence, les pouvoirs du syndic doivent être examinés au regard du seul article 55 précité.
En l'espèce le syndic pouvait donc agir en référé contre Mme Z. pour obtenir sa condamnation sur le fondement du trouble manifestement illicite et ce sans avoir à solliciter préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'assignation… »
Le copropriétaire, qui entend s’opposer légalement à des travaux adoptés en assemblée générale, se doit à minima de voter dans le sens contraire de la résolution et requérir leur annulation dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal.
Dans la négative, la décision s’avère pleinement opposable à lui sans qu’il puisse, au demeurant, invoquer en défense une mention du règlement de copropriété enfreignant une disposition légale ou réglementaire d’ordre public.
La responsabilité décennale suppose, que l’ouvrage reçoive un usage conforme à son affectation ou d’une non-façon à une norme de construction impérative
La mise en cause de la responsabilité décennale du constructeur implique de démontrer dans le délai de dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage, une malfaçon affectant la solidité de celui-ci.
Les acquéreurs d’un lot sur une résidence neuve sont de plus en plus confrontés à des désordres, qu’ils estiment imputables aux constructeurs ou aux assurances spécifiques obligatoires, à savoir la dommage-ouvrage ou la décennale de l’entreprise.
En l’absence de solution concertée avec l’une ou l’autre de ces polices impératives, le syndicat peut décider d’engager une action judiciaire civile notamment contre le constructeur et son assurance décennale pour les dommages relevés sur les parties communes.
La cour d’appel de Nouméa, dans un arrêt du 23 août 2021, rappelle les conditions requises pour la reconnaissance de la responsabilité civile de ces deux intervenants.
I. Responsabilité du constructeur et de sa décennale dans les malfaçons sur l’ouvrage : poursuite dans les dix ans de la réception pour des désordres affectant sa solidité
La réception d’une résidence neuve sise à Nouméa (98) affectée principalement à l’habitation, disposant de deux parkings (un aérien et un souterrain) et d’une buanderie collective, intervient le 5 novembre 1995.
Les copropriétaires relèvent divers désordres, notamment de fortes infiltrations, en cas de pluie, sur les voies d’accès au garage en sous-sol, imputées à un joint non étanche de dilatation (enterré) du parking extérieur.
Les constructeurs H. et leur assurance décennale écartant leur responsabilité en la matière, le syndicat habilite son syndic, afin d’obtenir de manière contradictoire une :
- expertise judiciaire constatant les dommages et les responsabilités. Suite à une ordonnance du 20 juin 2005 désignant un expert, celui-ci rend son rapport le 26 juillet 2007, préconisant des travaux pour faire cesser ces désordres ;
- condamnation en indemnisation de leur préjudice, moyennant une assignation au fond.
Un premier jugement du 2 mai 2011 du tribunal de première instance de Nouméa accueille la demande du syndicat et des copropriétaires.
Les deux parties condamnées recourent la décision de la juridiction civile inférieure et obtiennent son infirmation par un arrêt du 3 janvier 2017 de la cour d’appel de Nouméa.
Le syndicat et ces copropriétaires se pourvoient en cassation, la haute juridiction civile faisant droit à leur requête, par un arrêt du 3 mai 2018, pour défaut de motivation juridique, en renvoyant les parties à nouveau auprès de la cour d’appel.
Devant la cour d’appel de Nouméa, les parties réitèrent leurs arguments en ce qui concerne entre autre le joint de dilatation du parking, à savoir pour :
- le syndicat et les copropriétaires, une malfaçon de nature décennale, pour laquelle le constructeur et son assurance professionnelle doivent répondre, puisqu’elle affecte la solidité de l’ouvrage (art. 1792 al. 1 du Code civil et L 241-1 du Code des assurances) ;
- les constructeurs et leur assurance, un lien de causalité non établi, mais aussi et surtout une action prescrite, la responsabilité devant être recherchée au plus tard dans le délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage selon l’article 1792-4-1 du Code civil.
La cour d’appel de Nouméa dans son arrêt n° 18 - 00262 du 23 août 2021 rejette la responsabilité des constructeurs et leur assurance civile professionnelle au motif d’une prescription de l’action, au demeurant juridiquement litigieuse.
Ces juges déclarent l’action hors délai en raison d’une constatation des désordres par l’expert judiciaire en 2007, soit au-delà de la prescription intervenue le 5 novembre 2005 (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage au 5 novembre 1995, l’arrêt comprenant d’ailleurs une erreur sur cette date, puisqu’il évoque un transfert de l’ouvrage au 5 novembre 1996).
Or, l’assignation du syndicat et des copropriétaires au 14 et 15 octobre 2004 (soit dans le délai des dix ans) interrompt en principe le délai de prescription selon l’article 2241 du Code civil : «…Il ressort de l’expertise, que le désordre au jour où l’expert a réalisé ses opérations (rapport complémentaire de 2007) ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage ni sa destination. Il concluait que seule l’aggravation du processus de corrosion pouvait à terme entraîner une atteinte à la solidité.
Pour mettre en jeu la responsabilité décennale des constructeurs, il faut que l’atteinte à la solidité intervienne avec certitude dans le délai de 10 ans. En l’espèce, la garantie décennale est expirée depuis le 05/11/2005. Les constatations de l’expert ont été faites en juin 2007 soit au-delà du délai.
Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale ne peut être retenue… »
II. Responsabilité décennale du constructeur et de sa décennale : usage conforme à sa destination ou non-façon à une norme de construction impérative
Dans le cadre de ce contentieux, le syndicat et les copropriétaires se plaignent également des malfaçons imputables selon eux aux promoteurs et à leur assurance décennale, soit des :
- infiltrations dues à l’absence d’étanchéité sur les balcons et dans la buanderie commune ;
- fissures sur la dalle du parking aérien, en raison d’un vice de construction.
En défense, les promoteurs et leur police professionnelle opposent :
- l’absence d’obligation d’étanchéité sur les balcons et la buanderie selon les normes techniques de construction en vigueur ;
- un usage inadapté du garage en surface par des véhicules lourds excluant en premier lieu leur responsabilité civile (art. 1792 al. 2 du Code civil), et ce d’autant plus du caractère révolu du dommage à la suite d’une utilisation conforme à sa destination.
Dans son arrêt du 23 août 2021, la cour d’appel de Nouméa se range à l’argumentation juridique des constructeurs et de leur assurance, la responsabilité civile contractuelle impliquant par principe un dommage effectif, une faute exclusive de son auteur, ainsi qu’un lien de causalité entre les deux (art. 1147 du Code civil devenu depuis le 1231-1) : « …L’expert a constaté que les balcons terrasses n’ont pas reçu d’étanchéité sous le carrelage. Les buanderies sont protégées de l’extérieur par une paroi en lames « persiennées". Quand il pleut l’eau pénètre dans ce local compte tenu de sa conception. En l’absence d’étanchéité, les plafonds présentent des décollements de peinture ou des traces d’humidité.
Le syndicat des copropriétaires considère que le désordre évolutif est de nature décennale en ce qu’à terme il entraînera la corrosion des aciers des armatures.
Les consorts H. (constructeurs) rappellent comme explicité par l’expert qu’il n’existait aucune obligation de revêtir d’un complexe d’étanchéité les terrasses et buanderies et qu’il n’y a pas atteinte à la solidité de l’ouvrage.
Sur quoi,
Le désordre ne présente pas un caractère décennal. De surcroît, les règles de l’art qui n’imposaient aucune étanchéité obligatoire. Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale sera écartée…
L’expert a relevé que les têtes de poteaux dans le parking étaient éclatées et que les deux poutres présentaient une flèche importante, les dalles de la zone de roulement présentant de nombreuses fissures. Il conclut que l’ensemble des désordres n’étaient pas apparents à la réception. Il noté également qu’après être retourné plusieurs fois sur place il a constaté que les fissures traitées par un enduit visant à les cacher étaient réapparues et qu’il était clair que les poutres bougeaient sous l’effet de la circulation sur le parking extérieur.
La cause en est le fluage du béton et la surcharge permanente de la structure lors de la réfection de l’étanchéité de la dalle due à une erreur de calcul ce qui conduit à interdire l’accès au parking extérieur au poids lourds pour éviter que la structure ne souffre davantage (p. 22 remèdes)
L’expert conclut que le parking a été dimensionné uniquement pour recevoir des véhicules de types voitures légères et que le passage de véhicules lourds (camions poubelles, camions de déménagement) est la cause des désordres.
Les consorts H. estiment que le désordre a été réglé avec l’interdiction de la circulation des poids lourds et qu’aujourd’hui, il n’est fait état d’aucun désordre affectant la solidité de l’ouvrage, le parking étant quotidiennement utilisé par les résidents de l’immeuble
Le syndicat considère que le désordre est de nature décennale recouvrant à la fois un vice de construction et de conception. Il considère que le parking a vocation à recevoir la circulation de tous types de véhicules et que le seul fait que leur circulation soit à prescrire rend le bien impropre à sa destination.
L’assureur reconnaît qu’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage mais que le non-respect de la destination que les parties avaient initialement entendu donner à l’ouvrage (circulation réservée aux véhicules légers) exonère les constructeurs de toute garantie ; qu’en tout état de cause, le dommage a pu être réparé à temps pour un coût inférieur à 300 000 Fcfp (francs comptoirs français du Pacifique), les recommandations de l’expert ayant été suivies d’effet puisqu’il n’y a plus d’aggravation 15 ans après la réception.
Sur quoi,
Le désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage. Toutefois s’agissant d’un parking aérien (il existe un autre parking), il devait être utilisé par les seuls résidents conformément à la configuration des lieux. L’usage abusif par des poids lourds (camions de déménagement ou camion poubelles) exonère les constructeurs. Au demeurant les mesures prises (travaux de consolidation et interdiction de circulation des poids lourds) ont permis de limiter les dommages… »
Si le constructeur et son assurance professionnelle sont notamment responsables de certaines malfaçons survenues dans les dix ans de la réception de l’ouvrage, cela suppose néanmoins qu’elles affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, mais aussi que l’usage qui en est fait par les résidents se révèle conforme à son affectation.
De même, le promoteur ne doit devoir à répondre des non-façons dommageables constatées ultérieurement, que si celles-ci enfreignent à titre principal des normes techniques obligatoires, voire des engagements stipulés expressément dans le contrat de réservation.
Observation : Rappel du principe de droit selon lequel il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Cette preuve peut être rapportée par tout moyen
Principe retenu : un syndic qui engage une action contre un copropriétaire débiteur a la charge de rapporter la preuve de la réalité de la créance et doit produire tout document ou justificatif, le juge en appréciant ensuite souverainement la force probante.
Nous allons aborder ici un cas assez classique, que nombre de copropriétaires ont rencontré, et qui souvent s’avère inextricable.
Entre dialogue de sourds avec un syndic qui raisonne mécaniquement et réel préjudice du copropriétaire, c’est le sort d’un solde débiteur reporté année après année sur son compte individuel, sans que son origine ne soit clairement identifiée, que la Cour de cassation a dû traiter, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (CIV 3, 28 septembre 2022, N°21-19.980).
C’est un arrêt qui va permettre de remettre les pendules à l’heure et pousser les syndics à la plus grande minutie dans le suivi des comptes individuels de copropriétaires.
a) Les faits
Tout commence avec une somme de 397 € qui apparaît au débit du compte de copropriétaire de Monsieur O.
Ce dernier refusant visiblement de payer à l’aveugle ce qui lui est réclamé, le syndic saisit le tribunal judiciaire d’Annecy dans le but de faire condamner Monsieur O. au paiement de cet arriéré.
Le jugement est rendu le 12 avril 2021 en dernier ressort. Cela signifie que si l’une des deux parties à l’instance souhaite contester la décision rendue, elle n’aura d’autre choix que de se pourvoir directement en cassation (sans connaître l’étape de la Cour d’Appel).
b) Un jugement assez conciliant pour le syndic
Le juge d’Annecy accepte de reconnaître l’existence de la créance du syndicat des copropriétaires sur la base d’un relevé de compte de charges, de procès-verbaux d’assemblée générale et des lettres de mise en demeure produits à l’instance.
Ainsi, « pour faire droit à la demande en paiement d’un arriéré de charges dirigée à son encontre, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires versait aux débats un relevé de propriété du 16 octobre 2020, le relevé de compte de charges arrêté au 29 janvier 2021, les mises en demeure de payer des 12 août et 30 octobre 2020 et les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 mai 2018 et 19 juin 2019, »
Sur la base de ces documents, qui correspondent globalement à des synthèses comptables et des courriers, le juge de première instance considère que le syndicat des copropriétaires « apporte la preuve du bien-fondé de sa demande en paiement ».
Mais ceci est sans compter sur la pugnacité de Monsieur O. qui tient bon et se pourvoit en cassation, là où d’autres auraient sûrement abandonné au vu du montant en jeu (397 euros rappelons-le) et des frais de justice à engager.
a) Les décomptes de charges et procès-verbaux d’assemblée ne sont pas suffisants
La Cour de cassation profite de l’affaire portée devant elle pour rappeler des notions fondamentales, balayant par là-même le raisonnement tenu par le Tribunal judiciaire.
Les hauts magistrats commencent par reprendre les justificatifs soumis à l’appréciation du premier juge, les disqualifiant un par un.
Le décompte et les relances ne sont pas des preuves de la réalité de la créance et « Il incombe au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire les documents comptables relatifs aux périodes concernées » pour réellement établir la preuve de la créance.
Il faut donc que le syndic démontre d’où vient la somme réclamée, de quoi elle se compose effectivement : est-ce une quote-part de budget prévisionnel non-payée ? Est-ce une régularisation de charges d’un exercice comptable ? Si oui, lequel ?
Pour la Cour de cassation, le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes est encore moins un justificatif valable.
Elle rappelle en effet le principe posé par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
Dès lors, un copropriétaire peut toujours agir pour faire corriger une erreur de répartition des charges par le syndic (dans la limite de cinq ans).
b) La Cour rappelle les principes de droit commun
La Cour de cassation rappelle un principe de droit issu du code civil (articles 1353 et 1358) selon lequel il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Cette preuve peut être rapportée par tout moyen.
Cela signifie qu’un syndic qui engage une action contre un copropriétaire débiteur a la charge de rapporter la preuve de la réalité de la créance et peut produire tout document ou justificatif, le juge en appréciant ensuite souverainement la force probante.
Un simple relevé de compte de copropriétaire peut en effet mentionner une somme débitrice, mais cette mention ne permet pas d’en prouver la réalité. Des documents de synthèse comptable ne sont pas des preuves d’une dette.
Il faut détenir des documents qui permettent d’expliquer, sans équivoque, l’origine de la somme réclamée.
Les enseignements à tirer de cette décision de justice sont nombreux et doivent servir de gouvernail tant au syndic qu’au conseil syndical en charge du contrôle de la gestion du syndicat des copropriétaires.
Tout d’abord, si le syndic n’est pas en mesure de remonter à l’origine d’un débit de charges pour un copropriétaire, il n’y a pas d’autre solution que… d’effacer la dette !
Parallèlement, le conseil syndical pourra réfléchir à engager la responsabilité contractuelle du syndic et sanctionner sa mauvaise gestion comptable de la copropriété : la réduction des honoraires, voire la résiliation de son mandat sont ici à envisager.
Dans le même sens, si l’origine de la créance n’est pas traçable, et donc non-justifiée, le syndic ne doit pas se contenter d’effacer cette dette, mais il doit veiller à effacer aussi les frais de relance et de mise en demeure imputés à ce copropriétaire qui n’est finalement pas débiteur !
Car il n’est pas question ici que le syndicat des copropriétaires supporte de quelconques frais ou, pire, des honoraires de syndic pour des démarches visant à recouvrer une créance fantôme !
Rappelons enfin qu’une somme portée au débit d’un compte de copropriétaire de manière abusive peut causer un préjudice à ce dernier qu’il pourra vouloir chercher à faire réparer par voie de justice.
En effet, ce copropriétaire pourrait se voir entravé dans son projet de vente d’un lot si une dette est mentionnée sur l’état daté fourni au notaire. Le syndicat des copropriétaires s’expose donc à un risque de procédure et de versement de dommages-intérêts au copropriétaire.
Cet arrêt sonne donc comme un rappel aux syndics d’avoir l’exigence d’une bonne tenue de la comptabilité.
