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Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

I. Forme et délai de notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires

Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.

Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.

II. Irrégularité du délai de convocation : conditions requises pour agir en nullité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.

Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.

Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.

Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.

Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V.  avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».

En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».

Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

La faute du syndic permet d’engager sa responsabilité en cas de préjudice et si le demandeur (copropriétaire(s) ou syndicat des copropriétaires) obtient gain de cause, le juge peut lui allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. En pratique, ces actions sont généralement engagées lorsque la copropriété s’est « débarrassée » du syndic (en le révoquant en cours de mandat ou en désignant un autre syndic à la fin de son mandat).

La notion de carence permet, quant à elle, de faire désigner un administrateur provisoire, alors même qu’il n’a pas été mis fin au mandat du syndic en titre (article 49 du décret de 1967). Cette procédure implique d’avoir, au préalable, mis en demeure le syndic d’accomplir l’obligation concernée (sauf urgence à faire réaliser certains travaux).

L’administrateur provisoire peut être désigné en justice pour différentes raisons : copropriété dépourvue de syndic (article 47 du décret de 1967) , ou copropriété dotée d’un syndic mais empêché de remplir ses fonctions (maladie, décès) ou en situation de carence (article 49).

La carence est appréciée au cas par cas par les juges.

La jurisprudence apporte une précision utile ici, à savoir que la carence n’implique pas nécessairement une négligence généralisée de la part du syndic, mais elle suppose des difficultés suffisamment graves pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’il s’agit de diligences importantes et que la copropriété est en droit d’attendre normalement de son syndic.

Or, de nombreuses copropriétés sont confrontées à des syndics peu diligents, qui tardent parfois de manière importante et préjudiciable, à mettre en exécution leurs obligations : absence de convocation à l’assemblée annuelle, absence de réponse aux membres du conseil syndical pour obtenir des informations ou documents (malgré le délai d’1 mois qui leur est imposé sous peine de pénalités), absence d’initiative face à des travaux pourtant urgents…

Si la nécessité d’en passer par un juge pour faire désigner un administrateur provisoire peut dissuader les copropriétaires, elle peut s’avérer néanmoins utile pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.

Bien entendu, dans la mesure où l’inexécution ou la mauvaise exécution par le syndic de ses obligations entraîne un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d’en réclamer réparation en justice dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic.

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.