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L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d’une assemblée générale doit reproduire l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici le texte de l’article 42, alinéa 2 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».  

Comme on le voit, cet article a pour but d’informer les copropriétaires de leur droit à faire annuler tout ou partie de l’assemblée générale correspondant au procès-verbal.

Une vieille question : « Quelle est la conséquence de l’oubli de la reproduction de l’article 42 alinéa 2 ? »

La jurisprudence des Cours d’Appel était fluctuante, certaines estimant que la reproduction n’était pas une formalité substantielle, son oubli ne pouvait entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

D’autres Cours avaient jugé que le fait de compléter après-coup le procès-verbal était suffisant. La Cour de Cassation a mis fin le 28 janvier à cette valse-hésitation.  

L’arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2015

Voici la citation exacte de l’arrêt : « L’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière ».  

C’est clair et net.      

Conséquences

Comme l’a jugé la Cour, la « notification est irrégulière ». Dès lors le délai de deux mois après notification du procès-verbal au-delà duquel on ne peut engager une procédure en annulation ne peut être invoqué et les copropriétaires peuvent agir pendant un délai de … dix ans. Comme si le procès-verbal n’avait pas été adressé….   Consultation : si vous êtes géré par un syndic professionnel, vérifiez ce point. Si vous êtes syndic bénévole, n’oubliez surtout pas l’article 42, alinéa 2.    

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

I. Forme et délai de notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires

Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.

Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.

II. Irrégularité du délai de convocation : conditions requises pour agir en nullité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.

Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.

Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.

Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.

Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V.  avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».

En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».

Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

L’un des premiers éléments de vérification effectuée par les avocats concerne les conditions de forme et de délai des convocations adressées par le syndic.

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, si le juge constate que le délai réglementaire de 21 jours n’a pas été respecté, se posera la question de savoir si c’est parce qu’une urgence particulière l’y autorisait.

En effet, le syndic n’est pas tenu à ce délai si la convocation est faite en urgence. C’est le juge qui apprécie les éléments du dossier pour se prononcer sur la réalité de l’urgence.

S’il s’avère qu’aucune urgence ne justifiait un délai plus court (« délai raisonnable »), il prononcera l’annulation de l’assemblée générale (voire d’une résolution ou de certaines résolutions si l’assemblée n’est pas contestée dans son intégralité).

Le juge de cassation en 1974 considérait que la violation d’une règle impérative en matière d’assemblée générale devait entraîner l’annulation de l’assemblée et plusieurs arrêts sont venus confirmer cette position par la suite. D’ailleurs, le même arrêt de 1974 n’exige pas du copropriétaire qu’il prouve que la convocation tardive lui a occasionné un préjudice.

La Cour de cassation est venue rappeler que même en cas d’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le copropriétaire « opposant ou défaillant » n’a que 2 mois à compter du procès-verbal notifié pour contester l’assemblée (Cass., 3^e civ., 12 octobre 2005, n° 04-14602).

Une  précision également apportée en 2007 : le copropriétaire régulièrement convoqué ne peut pas demander la nullité de l’assemblée alors que l’irrégularité de la convocation concerne un autre copropriétaire : « seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué [peut] se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale » (Cass., 3^e civ., 14 novembre 2007, n° 06-16392).

Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.

A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.

Mais le temps qu’une décision judiciaire soit rendue, le syndic désigné a pu convoquer une ou plusieurs autres assemblées. Toute la question réside ensuite dans le sort des assemblées convoquées ultérieurement, lorsque l’assemblée (ou la résolution) ayant désigné le syndic est annulée.

On peut alors assister à des annulations d’assemblées en cascade, dont il faut bien saisir la raison : lorsque la désignation du syndic a été annulée, cela revient à dire qu’il est censé ne jamais avoir été désigné lors de l’assemblée en question. Dès lors qu’il convoque une assemblée (avant que son mandat ait été annulé), la convocation est alors irrégulière car il est considéré comme n’ayant pas été régulièrement habilité pour le faire.

Conséquence : l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic entraîne l’annulation rétroactive des assemblées qu’il a convoquées.

Mais là encore, ces assemblées ne sont pas nulles de plein droit, leur nullité doit être demandée au juge. Ainsi, pour obtenir ces annulations en cascade, le copropriétaire doit demander la nullité de l’assemblée (ou de la résolution) ayant désigné le syndic, ainsi que l’annulation de telle et telle assemblées irrégulièrement convoquées, chacune dans le délai de 2 mois à compter de la notification des PV correspondants.

Le principe de rétroactivité signifie que les parties concernées (copropriétaires et syndic) sont replacés dans la situation antérieure à l’acte qui a été annulé, ce qui pose de nombreuses difficultés en pratique puisque le syndic a en principe accompli des actes de gestion depuis son élection (finalement annulée), pour lesquels il devait en principe percevoir une rémunération (cette problématique est abordée ci-dessous), et que les assemblées ont pris des décisions qui se trouvent privées d’effet (désignation du syndic, élection des membres du conseil syndical, vote de travaux, approbation des comptes…).

Concrètement, cela revient à dire que toutes les résolutions votées lors de ces assemblées ne peuvent pas s’appliquer et que pour pouvoir les voter à nouveau, il faudrait tout reprendre depuis le début et prévoir une assemblée générale convoquée en bonne et due forme. Simplement, si la copropriété est dépourvue de syndic du fait de l’annulation en justice de son mandat, il sera nécessaire en amont de mettre en œuvre la procédure de requête afin qu’un administrateur provisoire soit désigné par le Président du Tribunal de grande instance (comme vu précédemment).

On constate donc que l’annulation de la désignation d’un syndic entraîne des conséquences lourdes pour la copropriété.

C’est pourquoi la jurisprudence a eu tendance à en limiter les effets, notamment en limitant le délai de contestation des assemblées convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé.

Auparavant, elle considérait que le délai de contestation des décisions d’assemblée de 2 mois (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965) ne s’appliquait pas à ces assemblées, de sorte qu’un copropriétaire qui avait obtenu l’annulation de la désignation du syndic pouvait contester les assemblées irrégulièrement convoquées dans le délai de droit commun de 10 ans, réduits à 5 ans depuis la loi ELAN (article 42, alinéa 1^er).

Depuis plusieurs années, la jurisprudence impose désormais que le copropriétaire qui veut obtenir l’annulation de ces assemblées agisse dans le délai de 2 mois, comme c’est le cas pour toute contestation de décisions d’assemblées. Cette précision vient limiter les nullités en cascade.

L’arrêt cité du 6 février 2002 applique ce délai de 2 mois et plusieurs arrêts ultérieurs le confirment (Cass., 3^e civ., 3 mars 2004, n° 02-15091 ; Cass., 3^e civ., 7 avril 2004, n° 02-14496 ;  Cass., 3^e civ., 30 janvier 2007, n° 05-19475).

L’article 17 du décret de 1967 impose l’établissement d’un procès-verbal d’assemblée générale, qui doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s). Cet article en détermine quelques conditions de forme, ainsi que le contenu.

Sa notification, faite conformément à l’article 18 du décret, est importante puisque c’est elle qui constitue le point de départ du délai de 2 mois en contestation des décisions prises par l’assemblée, voire de l’assemblée elle-même.

De nombreux copropriétaires s’interrogent sur les effets du procès-verbal d’assemblée qui serait irrégulier, inexact ou non signé par certains membres du bureau.

De manière générale, la jurisprudence ne considère pas qu’une erreur ou une irrégularité affectant le procès-verbal entraîne automatiquement l’annulation des décisions votées en assemblée.

Elle vient plutôt limiter les recours contre les décisions d’assemblée générale qui ne seraient fondées que sur un motif d’irrégularité du procès-verbal et n’annule la ou les décision(s) contestée(s) que si l’irrégularité ou l’erreur est déterminante pour l’adoption de la résolution concernée, par exemple en ce qui concerne le décompte des voix ou pire, la fausseté des mentions du PV.

En ce qui concerne le défaut de signature du PV, la jurisprudence considère qu’il n’entraîne pas nécessairement et à lui seule l’annulation des décisions prises par l’assemblée.

Il en va autrement si l’absence de signature s’accompagne d’éléments de nature à prouver la fausseté de ce document. Ces éléments de preuve sont soumis à l’appréciation des juges au cas par cas.

Cette jurisprudence est constante : elle a par exemple confirmé un arrêt de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation en date du 26 mars 2014, n° 13-10693.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Pour sortir d’une situation de blocage, l’article 8 prévoit fort heureusement que si le syndic n’y procède pas, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même cette assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

En l’absence de conseil syndical ou si le président de ce conseil n’y procède pas, tout copropriétaire peut la solliciter auprès du président du Tribunal judiciaire.

Ce texte prévoit que la convocation est notifiée au syndic.

Mais face à un syndic peu diligent, et en fonction de l’urgence à faire convoquer cette assemblée, il se peut que le président du conseil syndical omette d’en informer le syndic.

La jurisprudence ne lui en tient pas rigueur puisque l’assemblée restera tout de même valable

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Mais en pratique, les copropriétaires sont souvent confrontés à des difficultés plus ou moins graves, liées à la gestion de la copropriété faite par leur syndic.

Face à ces difficultés, qui paralysent parfois le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir remplacer rapidement le syndic en exercice, sans avoir à attendre la fin de son mandat.

La révocation n’est pas un non-renouvellement du contrat du syndic en cours, mais il s’agit d’une rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est décidée à la majorité absolue de l’article 25 et si un nouveau syndic est désigné en assemblée pour entrer en fonction avant la fin du contrat de son prédécesseur, ce dernier est automatiquement révoqué (article 18-V, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).

Mais parfois, les syndics vont jusqu’à saisir un juge, non pas pour contester leur révocation, mais pour demander à être indemnisés lorsque leur contrat a été rompu de manière anticipée.

Pour cela, ils font valoir que leur révocation par l’assemblée était abusive.

Dans ce cas, le syndic ne peut pas se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période postérieure à sa révocation (Cour d’appel de Paris, 19^e ch. A, 30 septembre1998, n° 1996/16113) ; mais il peut prétendre à une indemnité dans le cadre d’une action en justice.

La jurisprudence considère que seul un manquement du syndic à ses obligations peut justifier une révocation sans indemnité.

En l’absence d’un motif légitime, le syndic peut prétendre à être indemnisé par le syndicat.

Il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires, notamment à travers le conseil syndical, d’anticiper tout contentieux et de conserver toutes les preuves des manquements du syndic et de mentionner ces griefs dans la résolution d’assemblée relative à sa révocation.

Invoquer une simple rupture de confiance n’est pas suffisant.

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris a même considéré abusive la révocation d’un syndic qui n’avait pas pu présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier1990, Rev. Administrer, janv.1991, p.65).

En revanche, ont été retenus comme motifs légitimes, par exemple le fait que le syndic engage des travaux sans autorisation d’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (Cour d’appel de Paris, 23e ch. A, 6 novembre 1996, n° 95/11679), ou encore le fait que l’un de ses préposés a reçu des mandats de vote (14 en tout) pour représenter des copropriétaires en assemblée générale alors que l’article 22 de la loi de 1965 l’interdit (Cass., 3^e civ., 7 mai 2014, n° 12-26426).

Si révoquer le syndic n’est pas suffisant et que le préjudice est important, la copropriété peut aller plus loin en agissant en responsabilité contre le syndic, en vue d’obtenir des dommages et intérêts.

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation rappelle le cadre légal applicable en pareil cas, si la révocation est possible (I) elle reste soumise à conditions (II).

I. La révocation d’un mandat de syndic est autorisée par la loi

L’assemblée générale désigne souverainement son syndic, selon la proposition de contrat annexée à sa convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), qui doit notamment déterminer :

• sa durée de mandat, avec ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sa rémunération correspondante pour cette période.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, prévoit maintenant que la nomination d’un nouveau syndic en assemblée générale avec date de prise d’effet immédiate vaut révocation du mandat de syndic en cours, c’est-à-dire la rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est automatique et ne nécessite pas une résolution particulière.

Le point n°3 du contrat type de syndic dispose pour sa part que la révocation doit être fondée sur un motif légitime.

II. La révocation doit être légitime pour ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en indemnisation

Si la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise de facto la révocation d’un syndic, en cas d’élection en assemblée générale d’un nouveau syndic avec prise d’effet immédiate de son mandat, les principes généraux du droit des contrats doivent néanmoins être respectés.

L’article 1217 du Code Civil prévoit notamment qu’une partie lésée par l’inexécution de la convention qui les lie peut poursuivre son cocontractant défaillant en réparation de son dommage matériel, donc financier.

L’attribution de dommages et intérêts se fera alors par voie judiciaire, l’ancien syndic ne pouvant décider seul de la somme qui lui reviendrait pour une rupture du contrat qu’il considérerait comme abusive.

Ce principe a donc été repris dans le contrat type de syndic.

C’est ce que rappelle la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17 - 12506 du 8 mars 2018 :

« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nice, 7 décembre 2016), rendu en dernier ressort, le Cabinet SAFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.M. en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entrainé le terme immédiat des fonctions du Cabinet SAFI, pour en déduire qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le Cabinet SAFI avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs Casse et annule… »

Le syndicat des copropriétaires - qui nomme en assemblée générale un nouveau syndic avec date de prise d’effet immédiate, révoquant donc le mandat en cours - doit donc constituer un dossier solide (courriels réitérés, télécopies, lettres recommandées, mises en demeure…) attestant des carences manifestes de son syndic.

Ainsi, il disposera, en cas d’action judiciaire, de preuves démontrant que la rupture anticipée de son contrat de syndic était parfaitement justifiée (caractère non abusif), et que celui-ci ne peut donc pas prétendre à la moindre indemnité pour cette révocation légitime.  

Conseil :

Si la copropriété met fin au contrat de son ancien syndic quelques jours avant son échéance, les risques d’une action judiciaire pour rupture abusive du contrat sont faibles. C’est pourquoi nous préconisons de limiter le mandat à 12 mois et de refuser un contrat de 18 mois très engageant.

S’il est mis fin au contrat en plein milieu du mandat, il faut alors détenir des éléments tangibles et solides prouvant les fautes du syndic, il ne s’agit pas de procéder à une révocation pour bénéficier d’un tarif plus attractif, ou parce que le syndic n’a pas répondu à quelques emails.