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La participation à l’assemblée d’une seule personne n’ayant pas qualité pour y participer est une cause de nullité de l’assemblée dans son ensemble
La vérification de la qualité à participer à une assemblée générale de copropriétaires est une condition cruciale de sa régularité. Le syndic qui accepte un participant n’ayant pas lui-même la qualité de copropriétaire, et ne justifiant pas lors de la signature de la feuille de présence d’un mandat de représentation valable, encourt le risque d’une nullité de l’assemblée dans son ensemble, même si cette participation est sans conséquence sur l’issue des votes sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et donc la mise en cause de sa responsabilité pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
L'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.
Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.
Pour la première assemblée, elle reprochait la mention sur la feuille de présence de personnes n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne disposant pas de pouvoir de représentation d’un copropriétaire, si bien que selon elle, une seule personne avait qualité pour participer, et que celle-ci ne pouvait seule voter en méconnaissance du caractère délibératif de l'assemblée. Autrement dit qu’une assemblée ne peut se tenir avec un seul copropriétaire présent ou représenté.
La Cour d'appel d'Aix en Provence le déboute, au motif que la présence des personnes censées ne pas avoir qualité pour participer n’avait pas été contestée lors de la tenue de l’assemblée, et que, même à admettre qu’un seul copropriétaire ait participé à l'assemblée générale, son vote favorable suffisait à l'adoption des résolutions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (autrement dit à l’article 24…).
Elle avait raison sur ce dernier point : avec un seul copropriétaire, l’assemblée peut être tenue valablement, ce copropriétaire pouvant la présider, avec le syndic assurant le secrétariat, à condition naturellement que le règlement n’impose pas un nombre minimal de scrutateurs…
Par contre, la Cour de cassation la censure sur son argumentation principale : en considérant qu’il n’y avait pas lieu à prononcer la nullité dès lors que n'était pas contestée l'exactitude des mentions figurant sur la feuille de présence quant à la présence des personnes en cause, « alors que l'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l'indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».