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La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, si la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales, alors le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire constater la clause du règlement de copropriété comme étant réputée non-écrite, c’est-à-dire, comme étant inexistante pour l’avenir.

Cependant, cet arrêt de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 (n°19-17.045) énonce que l’assemblée générale peut reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite, car contraire aux dispositions légales d’ordre public.

I. L’assemblée générale est habilitée à reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite

Suite à la division d’un lot privatif en plusieurs lots en 1984, la répartition des charges est modifiée. Cette nouvelle répartition est insérée dans le règlement de copropriété; Une décision d’assemblée générale en 2011, déclare cette clause comme étant réputée-non écrite (suppression de cette clause).

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution. Il évoque à cet effet deux arguments : la prescription de l’action en annulation de la clause du règlement de copropriété, et le fait que seul le juge peut réputer une clause non écrite.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toute clause contraire aux dispositions des articles (…) 6 à 37(…) et celles du décret prises pour leur application sont réputées non-écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa précédent répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

Le fait que le juge soit mentionné dans cet article supposerait que seul ce dernier soit habilité à réputer une clause non écrite.

C’est d’ailleurs en ce sens que juge de la Cour d’appel : la constatation d’une clause du règlement de copropriété comme étant non écrite ne peut être effectuée que par un juge.

Le raisonnement de la Cour d’appel, revient à nier à l’assemblée générale le pouvoir de prendre de telle décision, alors qu’il s’agit de l’organe souverain de la copropriété.

Cependant, ce n’est pas la position adoptée par la Cour de cassation qui énonce « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée générale de reconnaitre le caractère non-écrit d’une clause ».

Ainsi, l’assemblée générale ne connait pas de limite à son pouvoir et la Cour de cassation rappelle que cette action en nullité d’une clause illégale est imprescriptible. Il est donc tout à fait possible pour l’assemblée générale de déclarer la clause de répartition des charges adoptée en 1984, illégale en 2011.

Cette clause est d’ailleurs illégale, car elle ne respecte pas les modalités énoncées pour modifier la répartition des charges énoncées par la loi.

II. La modification de la répartition des charges en cas de division des lots

Ce que reproche le syndicat des copropriétaires pour déclarer la clause de répartition des charges non écrite, c’est l’absence d’approbation de l’assemblée générale de cette nouvelle répartition des charges dans le cadre de division des lots.

En vertu de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24.     

À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus précédemment, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Ainsi, dans la mesure où la nouvelle répartition des charges résultait de la division des lots, cette modification de la grille des charges aurait dû être votée en assemblée générale, ce qui n’est pas le cas.

De plus, cet article 11 susmentionné est d’ordre public, c’est-à-dire que nul ne peut y déroger. Or, c’est ce qui s’est passé dans cette copropriété.

Dès lors, la clause est illégale, car contraire à l’ordre public, la sanction afférente c’est de la réputer non-écrite. C’est-à-dire de supprimer son existence pour l’avenir.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’ " en statuant que le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la Cour d’appel a violé les textes (articles 11et 43 précités)."

En d’autres termes, l’assemblée générale peut déclarer une clause du règlement de copropriété non écrite si elle est contraire à l’ordre public.

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

Néanmoins, pour pouvoir contester une délibération, il est nécessaire de prouver que la délibération est entachée d’une irrégularité.

Dès lors, pour tout copropriétaire qui souhaite contester une délibération, il est fondamental de savoir si elle est irrégulière ou non. La loi apporte beaucoup d’éléments permettant de déduire si la délibération est régulière ou non.

Par exemple, si la majorité n’est pas la bonne pour l’adoption de la décision, il est possible de contester la décision. Pour d’autres cas, la loi est muette et c’est la jurisprudence qui nous apporte d’importantes indications.

Par cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 15 avril 2015 (n°14-13255), des informations précieuses nous sont apportées quant à l’irrégularité d’une délibération concernant l’approbation des comptes en raison de l’absence des frais privatifs relatifs à un seul copropriétaire dans le compte du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, cette décision précise également les modalités de transcription sur le procès-verbal de la question figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

I. Les frais privatifs, imputables aux seuls copropriétaires concernés doivent apparaitre sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Suite à l’assemblée générale, des époux copropriétaires contestent judiciairement plusieurs résolutions La première d’entre elles, concerne l’approbation des comptes.

En effet, les copropriétaires considèrent que l’approbation des comptes est irrégulière puisque les frais privatifs imputables à un seul copropriétaire, n’apparaissent pas sur le compte du syndicat des copropriétaires.  

Cette question est très intéressante, car la répartition des charges communes se fait en principe en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire. Cependant, la loi du 10 juillet 1965 et le contrat-type du syndic permettent de mettre à la charge d’un seul copropriétaire concerné des frais afférents à certaines demandes comme l’établissement d’un état daté ou la convocation d’une assemblée générale extraordinaire à la demande d’un seul copropriétaire.

En cas de frais privatifs, il est bien précisé que les frais sont imputables au(x) seul(s) copropriétaire(s) concerné(s), de sorte que généralement plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical s’étonnent de retrouver dans le compte banque du syndicat des copropriétaires cette somme et pensent que le syndic a commis une erreur.

D’ailleurs, la Cour d’appel considère dans cette affaire que ‘les frais de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de l’un des copropriétaires constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n’ont pas à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2008-2009. »

Cependant, la Cour de cassation raisonne différemment et énonce : « est entachée de nullité la résolution d’une assemblée générale approuvant des comptes irréguliers (….) les comptes auraient dû faire apparaitre les frais relatifs à la tenue de l’assemblée générale, quand bien même ces frais auraient été supportés par le copropriétaire, à l’initiative de la tenue de cette assemblée. »

Autrement dit, les frais privatifs imputables au(x) seul(s) copropriétaire(s) concerné(s) tel que les frais de mise en demeure en cas de copropriétaire débiteur, les frais d’opposition sur mutation en cas de vente de lot privatifs, doivent impérativement apparaitre dans le compte du syndicat des copropriétaires.

Le cas échéant, les comptes sont irréguliers ! La sentence est forte.

Cela signifie comptablement, que le syndic doit inscrire cette somme au débit du compte du syndicat des copropriétaires, parallèlement l’affecter sur le sous-compte du copropriétaire concerné. Dès que le copropriétaire concerné paie les frais, le syndic doit rembourser le compte du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, dans les faits seul le copropriétaire concerné paie les frais, mais il faut impérativement que cette somme apparaisse dans le compte du syndicat des copropriétaires.

II. La transcription de la question sur le procès-verbal d’assemblée générale, n’a pas besoin d’être identique à celle figurant à l’ordre du jour

Les copropriétaires ont également contesté une autre délibération concernant des travaux, au motif que la question inscrite au procès-verbal, n’est pas identique mot pour mot à celle figurant à l’ordre du jour.

La question est donc de savoir si la délibération encourt une nullité si elle n’est pas reproduite telle qu’elle figure à l’ordre du jour.

Cette question est primordiale dans la mesure où elle peut ouvrir la voie à de multiples contentieux et une contestation sans borne des délibérations.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui fixe les modalités du procès-verbal prévoit qu’il est établi un procès-verbal de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance par le Président, secrétaire et les éventuels scrutateurs. Le procès-verbal doit contenir les éventuels mandats de vote distribués, l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat des votes. Ils précisent le nom et nombre de voix des opposants et abstentionnistes. Ainsi que les éventuelles réserves et les incidents techniques ayant empêché la visioconférence.

En revanche, le texte ne précise pas si l’intitulé des questions inscrites à l’ordre du jour doit être recopié en termes identiques, à défaut, si cela constitue une irrégularité.

C’est donc la Cour de cassation qui est tenue de répondre à cette question. Elle indique alors « qu’aucune disposition n’imposait la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale ».

Autrement dit, il est donc impossible de contester la régularité d’une délibération au motif que la question mentionnée dans le procès-verbal de l’assemblée générale  n’était pas recopiée mot pour mot comme l’ordre du jour.

Néanmoins, il existe une limite importante, en effet, la reformulation de la question ne doit en aucun cas dénaturer l’objet de la résolution.

En conséquence, il est possible de modifier la rédaction de la question à l’ordre du jour sur le procès-verbal tant qu’elle a le même sens que celle mentionnée dans la convocation.

Dès lors, si le sens changerait, il y aurait une irrégularité.

Par ailleurs, la Cour de cassation invoque un élément fondamental de l’assemblée générale : la liberté de discussion. Ainsi, il est reconnu que chaque délibération peut faire l’objet d’un débat entre les copropriétaires. Ce débat et le sens du débat n’ont pas à être mentionnés sur le procès-verbal de l’assemblée générale.

Ainsi, la Cour de cassation apporte de précieuses informations quant à la régularité des résolutions.

Nous sommes souvent interrogés par des copropriétaires qui sont aussi parfois membres du conseil syndical pour connaître les conséquences de l’approbation des comptes et leurs possibilités de recours en cas de contestation portant sur leur propre situation comptable.

Nous allons reprendre ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 14 mars 2005 pour ensuite mettre en exergue la récente décision de la Cour de Cassation du 1^er février 2018 (16-26992).

I. Un délai pour contester les décisions de l’assemblée générale et un autre pour les copropriétaires

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de recours.

• Le premier concerne les décisions prises en assemblée générale, assorties d’un délai de contestation très court ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
• Le second concerne les copropriétaires, qui disposent d’un délai plus long de dix ans pour contester les charges qui leur sont imputées ou encore leur répartition.

Par ailleurs, conformément à l’article 8 du décret du 14 mars 2005, les copropriétaires sont amenés à se prononcer au cours de l’assemblée générale sur l’approbation des dépenses de l’exercice en vue de régulariser les excédents, les insuffisances de charges ou de produits.

Ainsi, il s’agit donc d’une décision qui concerne le syndicat de copropriétaires et non directement les copropriétaires.

Par conséquent, même si un copropriétaire approuve les comptes, il reste dans son droit de contester non pas le montant global des charges mais leur répartition, qui a un impact direct sur sa situation comptable.

II. Une décision confirmée par la Cour de cassation

 La Cour de Cassation a censuré sèchement la décision de la Cour d’Appel de Bastia en considérant :

« •  l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise bien que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires", ce qui est logique : l’approbation des comptes est un acte entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui présente ses comptes, alors que la répartition des charges relève de l’application du règlement des copropriétaires, contrat entre les copropriétaires et entre les copropriétaires et le syndicat ; dès lors, chaque copropriétaire en tant que partie au contrat est libre de contester l’application qui en est faite par l’autre partie sans qu’on puisse lui opposer un acte ayant eu lieu entre d’autres parties !

•  dès lors que l’action du copropriétaire ne concerne pas une décision de l’assemblée mais une contestation de son compte comme l’article 45-1 lui en donne le droit, la prescription applicable n’est pas celle du 2ème alinéa de l’article 42 mais de son 1er alinéa, à savoir celle s’appliquant aux actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, qui se prescrivent par un délai de dix ans ! »

Par conséquent, cet arrêt est clair l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition des charges.

Peut-on demander judiciairement la nullité de l’approbation des comptes au motif qu’ils incluent des travaux qui ont été réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale ?

C’est sur cette question que la Cour de cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 14 mars 2019 (Cass. 3^e civ., 14 mars 2019, n° 17-26190).

I. L’objet de l’approbation des comptes est uniquement de constater la régularité comptable et financière des comptes

En l’espèce, un copropriétaire a assigné son syndicat de copropriétaires en annulation d’une résolution ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé, qui comportaient une dépense de travaux.

Or, l’entreprise qui a finalement réalisé les travaux n’est pas celle dont le devis avait été retenu par l’assemblée générale des copropriétaires qui avait voté les travaux.

La Cour de cassation rejette la demande du copropriétaire au motif que :

« L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat ».

Le fait que les travaux n’aient pas été réalisés dans les conditions votées en assemblée générale ne constitue donc pas une irrégularité entraînant la nullité de la délibération incriminée.

L’arrêt n’offre donc pas de possibilité de remettre en cause l’exécution de travaux en passant par une demande d’annulation de la délibération approuvant les comptes.

II. Rappel sur les effets de l’approbation des comptes

Une telle jurisprudence reste conforme à la loi et aux décisions judiciaires déjà rendues en la matière.

Rappelons qu’une approbation des comptes sans réserve a pour effet principal de ratifier les dépenses engagées par le syndic et de valider l’excédent ou le déficit par rapport au budget prévisionnel, avant de le répartir sur les comptes individuels de chacun des copropriétaires.

Le vote favorable a pour conséquence d'interdire toute révision ultérieure des comptes, sauf dans les hypothèses prévues par l'article 1269 du Code de procédure civile « d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte ».

Ce principe a été plusieurs fois rappelé par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 avril 1988, n° 86-17431 et 9 novembre 1988, n° 87-13128 ; Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17329 ; CA d’Aix-en-Provence, 16 mars 1995, n° 83/6277).

Cet article 1269 vient donc très largement réduire les possibilités de remettre en cause l’approbation de comptes lorsqu’elle a été votée, et l’arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans ce cadre.

L’approbation des comptes n’a, en revanche, pas d’incidence sur le compte individuel de chaque copropriétaire qui conserve son droit à contester la répartition des charges et donc l’imputation qui en est faite sur son compte individuel, dans la mesure où « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).

C’est là un principe rappelé par la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment dans un arrêt récent du 1^er février 2018, n°16-26992 (voir notre article intitulé : L’approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires).

S’agissant des conséquences du refus d’approbation, celui-ci entraîne logiquement le refus de donner quitus au syndic pour sa gestion et la nécessité de soumettre à nouveau les comptes à une délibération ultérieure.

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, et l’introduction de l’article 49 à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de décider d’adapter leur règlement de copropriété. L’objectif poursuivit était de « purger » le texte du règlement de ses clauses réputées non écrites, car directement contraires aux textes de loi. Le règlement de copropriété faisait par la suite l’objet d’une approbation en assemblée, par vote unique, sur la base de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité simple des présents et représentés.

Mais voilà, en réalité, dans le cadre d’une adaptation, les copropriétaires en profitent  - et ils ont raison ! - pour améliorer les clauses de leur règlement, par exemple en présentant des clauses sur le protocole de recouvrement des charges, la clause d’harmonie, ou encore le fonctionnement du conseil syndical….clauses qui sont des clauses d’amélioration.

Classiquement, on avait l’habitude de dire que le projet du règlement étant hybride, puisque comportant une adaptation pure du texte et des clauses d’amélioration, il devait faire l’objet de plusieurs votes distincts :

• Un vote UNIQUE à la majorité  simple de l’article 24 pour toutes les clauses d’adaptation ;
• Un vote séparé, clause d’amélioration par clause d’amélioration, à la double majorité de l’article 26…Il y avait donc autant de votes que de clauses d’amélioration au projet,

Cette procédure de vote rendait fastidieuse la tenue de l’assemblée, en temps et en coût, obligeant parfois même le syndic à organiser une assemblée extraordinaire tenue spécialement à cet effet (avec le coût que cela engendre)…

Ainsi, face à cette situation, certains syndics n’hésitaient pas à faire voter par un vote UNIQUE, à la fois les clauses d’adaptation et celles relevant de l’amélioration…malgré un risque important de contestation de la part de copropriétaires, ce qui ne manqua pas d’arriver au  syndicat des copropriétaires de la Résidence « Club de Croix Marie » : un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de la résolution N° 14. 

1. L’apport de l’Arrêt de la Cour de Cassation

 Les copropriétaires demandeurs à l’action en justice ont défendu l’argument selon lequel chaque question devra faire l’objet d’un vote distinct, la question ne pouvant supporter qu’un seul objet (cf article 9 du décret du 17 mars 1967).

Or, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 23/01/2013,  a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel jugeant que, par interprétation, le texte de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas spécifiquement de vote séparé.

Ainsi, dorénavant, les syndics n’auront plus à faire la distinction entre clauses d’adaptation/ clauses d’amélioration, situation qui allongeait à la fois les réunions préparatoires à l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. L’effet de ce jugement facilite grandement le travail des syndics et allège la procédure de vote en assemblée. Cependant, le juge exige que le vote UNIQUE soit proposé à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

VOTE UNIQUE oui, mais à la majorité de l’article 26 donc !

1.  Aller plus loin avec l’ARC …

L’arrêt de la Cour de Cassation ne s’applique que lorsque le projet d’adaptation comporte à la fois de l’adaptation « pure » et des clauses d’amélioration relevant de la majorité de l’article 26. Bien évidemment, s’il ne comporte que des clauses adaptées, la seule majorité de l’article 24 sera suffisante.

De même, si le projet contient des clauses nécessitant un vote à l’unanimité des voix du syndicat (exemple : modification de la destination de l’immeuble, de la qualification des parties communes/ privatives, certaines catégories de charges…), un seul vote sera requis mais à l’unanimité des voix !

La procédure de vote étant facilitée, les adaptations vont être d’autant plus d’actualité.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.

La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.

Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.

L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.

Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Mais en pratique, les copropriétaires sont souvent confrontés à des difficultés plus ou moins graves, liées à la gestion de la copropriété faite par leur syndic.

Face à ces difficultés, qui paralysent parfois le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir remplacer rapidement le syndic en exercice, sans avoir à attendre la fin de son mandat.

La révocation n’est pas un non-renouvellement du contrat du syndic en cours, mais il s’agit d’une rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est décidée à la majorité absolue de l’article 25 et si un nouveau syndic est désigné en assemblée pour entrer en fonction avant la fin du contrat de son prédécesseur, ce dernier est automatiquement révoqué (article 18-V, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).

Mais parfois, les syndics vont jusqu’à saisir un juge, non pas pour contester leur révocation, mais pour demander à être indemnisés lorsque leur contrat a été rompu de manière anticipée.

Pour cela, ils font valoir que leur révocation par l’assemblée était abusive.

Dans ce cas, le syndic ne peut pas se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période postérieure à sa révocation (Cour d’appel de Paris, 19^e ch. A, 30 septembre1998, n° 1996/16113) ; mais il peut prétendre à une indemnité dans le cadre d’une action en justice.

La jurisprudence considère que seul un manquement du syndic à ses obligations peut justifier une révocation sans indemnité.

En l’absence d’un motif légitime, le syndic peut prétendre à être indemnisé par le syndicat.

Il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires, notamment à travers le conseil syndical, d’anticiper tout contentieux et de conserver toutes les preuves des manquements du syndic et de mentionner ces griefs dans la résolution d’assemblée relative à sa révocation.

Invoquer une simple rupture de confiance n’est pas suffisant.

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris a même considéré abusive la révocation d’un syndic qui n’avait pas pu présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier1990, Rev. Administrer, janv.1991, p.65).

En revanche, ont été retenus comme motifs légitimes, par exemple le fait que le syndic engage des travaux sans autorisation d’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (Cour d’appel de Paris, 23e ch. A, 6 novembre 1996, n° 95/11679), ou encore le fait que l’un de ses préposés a reçu des mandats de vote (14 en tout) pour représenter des copropriétaires en assemblée générale alors que l’article 22 de la loi de 1965 l’interdit (Cass., 3^e civ., 7 mai 2014, n° 12-26426).

Si révoquer le syndic n’est pas suffisant et que le préjudice est important, la copropriété peut aller plus loin en agissant en responsabilité contre le syndic, en vue d’obtenir des dommages et intérêts.

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation rappelle le cadre légal applicable en pareil cas, si la révocation est possible (I) elle reste soumise à conditions (II).

I. La révocation d’un mandat de syndic est autorisée par la loi

L’assemblée générale désigne souverainement son syndic, selon la proposition de contrat annexée à sa convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), qui doit notamment déterminer :

• sa durée de mandat, avec ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sa rémunération correspondante pour cette période.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, prévoit maintenant que la nomination d’un nouveau syndic en assemblée générale avec date de prise d’effet immédiate vaut révocation du mandat de syndic en cours, c’est-à-dire la rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est automatique et ne nécessite pas une résolution particulière.

Le point n°3 du contrat type de syndic dispose pour sa part que la révocation doit être fondée sur un motif légitime.

II. La révocation doit être légitime pour ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en indemnisation

Si la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise de facto la révocation d’un syndic, en cas d’élection en assemblée générale d’un nouveau syndic avec prise d’effet immédiate de son mandat, les principes généraux du droit des contrats doivent néanmoins être respectés.

L’article 1217 du Code Civil prévoit notamment qu’une partie lésée par l’inexécution de la convention qui les lie peut poursuivre son cocontractant défaillant en réparation de son dommage matériel, donc financier.

L’attribution de dommages et intérêts se fera alors par voie judiciaire, l’ancien syndic ne pouvant décider seul de la somme qui lui reviendrait pour une rupture du contrat qu’il considérerait comme abusive.

Ce principe a donc été repris dans le contrat type de syndic.

C’est ce que rappelle la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17 - 12506 du 8 mars 2018 :

« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nice, 7 décembre 2016), rendu en dernier ressort, le Cabinet SAFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.M. en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entrainé le terme immédiat des fonctions du Cabinet SAFI, pour en déduire qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le Cabinet SAFI avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs Casse et annule… »

Le syndicat des copropriétaires - qui nomme en assemblée générale un nouveau syndic avec date de prise d’effet immédiate, révoquant donc le mandat en cours - doit donc constituer un dossier solide (courriels réitérés, télécopies, lettres recommandées, mises en demeure…) attestant des carences manifestes de son syndic.

Ainsi, il disposera, en cas d’action judiciaire, de preuves démontrant que la rupture anticipée de son contrat de syndic était parfaitement justifiée (caractère non abusif), et que celui-ci ne peut donc pas prétendre à la moindre indemnité pour cette révocation légitime.  

Conseil :

Si la copropriété met fin au contrat de son ancien syndic quelques jours avant son échéance, les risques d’une action judiciaire pour rupture abusive du contrat sont faibles. C’est pourquoi nous préconisons de limiter le mandat à 12 mois et de refuser un contrat de 18 mois très engageant.

S’il est mis fin au contrat en plein milieu du mandat, il faut alors détenir des éléments tangibles et solides prouvant les fautes du syndic, il ne s’agit pas de procéder à une révocation pour bénéficier d’un tarif plus attractif, ou parce que le syndic n’a pas répondu à quelques emails.

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

I. Les règles à respecter pour établir les comptes du syndicat

Le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui comprend notamment : d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité.

Les propriétaires disposent annuellement d’un droit de consultation, dans les locaux du syndic, des pièces justificatives des charges (contrats, factures…), entre la notification de la convocation et la date de tenue de l’assemblée générale destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat des copropriétaires (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce droit de vérification des comptes du syndicat par les copropriétaires, qu’ils décident individuellement d’exercer ou pas, doit leur permettre de pouvoir se prononcer en connaissance de cause à l’assemblée générale ordinaire sur les dépenses du syndicat établis par le syndic. Autrement dit, le syndic doit être en mesure d’attester de l’intégralité des charges et produits enregistrés par ses soins. 

Cette obligation s’impose aussi lorsque le syndic fait approuver les comptes établis par son prédécesseur. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l'ancien syndic la remise au nouveau syndic de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles, de l'ensemble des documents et archives du syndicat, du solde des fonds disponibles après apurement des comptes, de l'état des comptes des copropriétaires et de celui du syndicat.

En l’espèce un ensemble immobilier des Antilles françaises n’approuve pas en assemblée générale 2014 les comptes clos du syndicat sur l’exercice 2013 (en raison d’un solde débiteur de plus de 60.000 euros, qu’elle considère comme injustifié) et désigne un nouveau syndic professionnel.

Le nouveau syndic n’obtient pas de son prédécesseur l’ensemble des pièces justificatives des dépenses de 2013. Il convoque cependant une assemblée générale pour approuver ces comptes, sans joindre les annexes comptables. Lors de cette même assemblée, et dans une résolution suivante, il propose d’approuver les comptes 2014, et joint à la convocation tous les documents obligatoires.

II. Indépendance des exercices et pièces justifiant les comptes

L’assemblée ayant approuvé ces résolutions, un copropriétaire les attaque en nullité.

La cour d’appel de Basse Terre dans son arrêt n° 18/001281 du 30 septembre 2019 accueille partiellement ses requêtes :

« Que la résolution (n°4) comprend le compte en partie double à la date du 31/12/2013 portant au débit (sommes dues au syndicat) la somme de 295.890,02 euros, et au crédit (sommes que le syndicat doit) 358.132,25 euros.

Qu’il faut comprendre qu’il s’agit du compte établi par le nouveau syndic sur la base des anciens comptes ;

Que cependant, la résolution comporte également la mention suivante ‘en l’absence de justificatif et d’information sur les soldes antérieurs’ […]

Que par ailleurs, aucun document n’est fourni concernant le détail du compte ;

Qu’en conséquence, il convient d’annuler cette résolution (n°4) […] »

L’approbation des comptes clos du syndicat des copropriétaires en assemblée générale suppose donc que les annexes comptables normalisées (attestant des charges et produits du syndicat sur l’exercice concerné) soient complétées. Le syndic doit aussi détenir les pièces justifiant les dépenses. A défaut, un seul copropriétaire peut obtenir l’annulation de la résolution ayant approuvé les comptes, même s’il est le seul opposant.

En revanche, la cour d’appel ne suit pas le copropriétaire pour la résolution suivante, et ne fait pas droit à sa demande en nullité de la résolution ayant approuvé les comptes 2014 :

 « Qu’il est constant que ces pièces (comptables) ont été notifiées avec l’ordre du jour…

Que le fait que certains exercices précédents n’aient pas été approuvés ne constitue pas en soi un obstacle à l’approbation des comptes de l’exercice concerné (2014).

Qu’il n’y a donc pas lieu à annuler la résolution pour ce motif, alors qu’il n’est pas démontré en quoi les comptes présentés seraient irréguliers ou non sincères ».

Cet arrêt prouve donc que chaque exercice comptable du syndicat des copropriétaires est indépendant. Le fait qu’un exercice n’ait pas été approuvé n’empêche pas les copropriétaires d’approuver ceux qui lui succèdent. Ce n’est pas un motif suffisant pour obtenir l’annulation d’une approbation des comptes.

Il faut donc prouver le non respect des règles de comptabilité, l’absence de justificatifs des dépenses ou la non communication des annexes qui doivent être jointes à la convocation, par exemple, pour espérer obtenir, par voie judiciaire, la nullité de la résolution approuvant les comptes.

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

La 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu son verdict le 31 mai dernier (Pourvoi 17-18-046), en cassant un arrêt, dans lequel une cour d’appel avait jugé que : « Le contrat du syndic a été consenti et accepté pour une durée minimal d’une année, … entrera en vigueur le 6 février 2014…et se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêtés au 31 décembre 2013 ».

Voyons ensemble l’analyse de la Cour de Cassation, et les conséquences en découlant.

I. Un dispositif juridique déjà bien en place

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 organise déjà que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ».

Depuis le décret du 26 mars 2015, la mention des dates calendaires de début et de fin du mandat, a été intégrée au contrat type de syndic, ce qui devait à priori mettre un terme aux débats.

Malgré ces dispositions pourtant bien claires, nombre de contrats n’étaient toujours pas en conformité, comme l’illustre ce cas.

En l’espèce, la cour d’appel saisie du dossier ne prend pas en considération la mention faite d’un renouvellement du « mandat de syndic de la société Cabinet G jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice arrêté au 31/12/2013 » mais se base sur le fait que la durée dudit mandat n’excédant pas trois années, pour juger qu’il n’a pas été dérogé aux dispositions des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967.

II. Une position ferme de la Cour de Cassation

Saisie de ce cas, la Cour de Cassation vient réaffirmer la portée du dispositif existant, tant via l’article 29 du décret de 1967, qu’avec le contrat type.

Elle le réaffirme avec force dans cet arrêt, il est indispensable que les dates de prise d’effet et de fin de contrat soient mentionnées et elle conclut que « commet une faute la cour d’appel qui n'avait pas recherché si la résolution renouvelant le syndic dans ses fonctions respectait cette exigence. »

Les juges du fond, qui avaient rejeté la demande de nullité de la décision par laquelle le syndic en place était reconduit jusqu'à la prochaine assemblée générale d'approbation des comptes, en prenant position sur le fait que son mandat n'avait pas une durée supérieure à 3 ans, n’ont pas eu une analyse appropriée et auraient dû vérifier la présence d’une date de prise d’effet ET de fin de contrat.

Nous espérons que les nombreux syndics attentifs à nos publications tiendront compte de cette dernière décision pour la rédaction de leurs contrats, mettant ainsi un terme à une période de jurisprudence abondante et fluctuante liée aux lacunes des contrats quant à leur date de début et de fin.