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Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.

A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Autrement dit, il existe une dérogation à l’absence de pouvoir décisionnaire du syndic : l’initiative de l’exécution des travaux urgents. Cette initiative est soumise à une procédure strictement encadrée. En effet, l’article 37 du décret du 17 mars 1967, dispose que le syndic doit en informer tous les copropriétaires, puis convoquer immédiatement une assemblée générale.

Mais, que se passe-t-il si le syndic décide d’exécuter des travaux qui ne répondent pas au critère de l’urgence, sans autorisation de l’assemblée générale?

Dans un arrêt du 23 janvier 2020 n° 18-21357, la Cour de cassation rappelle que le syndic ne peut engager de sa propre initiative que des travaux urgents et qu’à défaut le syndicat des copropriétaires peut demander la réparation du préjudice subi.

I. Le syndic ne peut diligenter que des travaux urgents que de sa propre initiative

Suite au départ en retraite d’un couple de gardiens, le syndic fait procéder à une rénovation de la loge, devenue selon lui nécessaire. Ces travaux sont diligentés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sont réalisés pour un montant de 42 010€

Le syndicat des copropriétaires assigne en justice le syndic pour demander réparation du préjudice subi, suite à l’exécution des travaux qu’il considère comme non-urgents.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il entre dans les missions du syndic de réaliser les travaux urgents.

D’ailleurs, soulignons que si le syndic refuse d’effectuer les travaux rendus nécessaires par l’urgence, il engage sa responsabilité. C’est une décision de la Cour de cassation en date du 10 janvier 2012 (n°10-26.207) qui a dégagé ce principe.

Reste donc à savoir, ce qui est considéré comme travaux urgents : il y a urgence lorsqu’en lui-même, le défaut de réaction rapide entrainerait un préjudice imminent, ce qui empêche la convocation préalable d’une assemblée générale.

Or, dans cet arrêt, il est question de travaux de peinture de la loge du gardien. La Cour de cassation confirme qu’il ne s’agit pas « d’une situation d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble ».

Dès lors, la Cour de cassation considère que le syndic a commis une faute en engageant des travaux de sa propre initiative, alors que ces travaux n’étaient pas urgents. Ainsi, la faute « consiste en un engagement de dépense irrégulier, qui a causé un préjudice au syndicat, qui a été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant ».

Ainsi, si le syndic engage des travaux considérés comme non-urgents, il engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

II. Indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndic qui a commis une faute dans l’exercice de sa mission, engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Dans cet arrêt, le syndic tente de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant que la demande émanait du conseil syndical.

Or, le conseil syndical ne dispose pas de pouvoir décisionnaire, seul le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale dispose du pouvoir décisionnaire.

A titre exceptionnel, le conseil syndical dispose de pouvoir décisionnaire si et seulement si l’assemblée générale lui a délégué le pouvoir de réaliser des travaux ou si à compter du 1^er janvier 2021, il dispose d’un mandat de pouvoir élargi.

En dehors de ces conditions, il est important de rappeler que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire.

Dès lors, le syndic ne peut se retrancher derrière une telle raison, d’autant plus qu’en tant que professionnel, il doit connaitre les textes relatifs à la copropriété.

Ainsi, le syndic est condamné au paiement d’une somme au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

La Cour d’appel décide de condamner le syndic à hauteur du montant des travaux réalisés.

Le syndic conteste ce montant, en indiquant que les juges n’avaient pas pris en compte l’avantage que le syndicat des copropriétés avait tiré de la rénovation de la loge du gardien.

Autrement dit, pour le syndic, il faut déduire du montant des travaux, l’avantage que le syndicat des copropriétés obtient du fait des travaux irrégulièrement exécutés.

Cependant, la Cour de cassation donne raison à la Cour d’appel, et affirme le principe selon lequel la réparation d’un dommage doit être intégrale et ne peut excéder le montant du préjudice.

En conséquence, la Haute juridiction refuse de prendre en compte l’avantage tiré de la réalisation illégale des travaux pour diminuer le montant accordé au syndicat des copropriétaires.

En effet, cela reviendrait à entériner les travaux réalisés par le syndic et à diminuer sa responsabilité.

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

Néanmoins, pour pouvoir contester une délibération, il est nécessaire de prouver que la délibération est entachée d’une irrégularité.

Dès lors, pour tout copropriétaire qui souhaite contester une délibération, il est fondamental de savoir si elle est irrégulière ou non. La loi apporte beaucoup d’éléments permettant de déduire si la délibération est régulière ou non.

Par exemple, si la majorité n’est pas la bonne pour l’adoption de la décision, il est possible de contester la décision. Pour d’autres cas, la loi est muette et c’est la jurisprudence qui nous apporte d’importantes indications.

Par cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 15 avril 2015 (n°14-13255), des informations précieuses nous sont apportées quant à l’irrégularité d’une délibération concernant l’approbation des comptes en raison de l’absence des frais privatifs relatifs à un seul copropriétaire dans le compte du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, cette décision précise également les modalités de transcription sur le procès-verbal de la question figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

I. Les frais privatifs, imputables aux seuls copropriétaires concernés doivent apparaitre sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Suite à l’assemblée générale, des époux copropriétaires contestent judiciairement plusieurs résolutions La première d’entre elles, concerne l’approbation des comptes.

En effet, les copropriétaires considèrent que l’approbation des comptes est irrégulière puisque les frais privatifs imputables à un seul copropriétaire, n’apparaissent pas sur le compte du syndicat des copropriétaires.  

Cette question est très intéressante, car la répartition des charges communes se fait en principe en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire. Cependant, la loi du 10 juillet 1965 et le contrat-type du syndic permettent de mettre à la charge d’un seul copropriétaire concerné des frais afférents à certaines demandes comme l’établissement d’un état daté ou la convocation d’une assemblée générale extraordinaire à la demande d’un seul copropriétaire.

En cas de frais privatifs, il est bien précisé que les frais sont imputables au(x) seul(s) copropriétaire(s) concerné(s), de sorte que généralement plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical s’étonnent de retrouver dans le compte banque du syndicat des copropriétaires cette somme et pensent que le syndic a commis une erreur.

D’ailleurs, la Cour d’appel considère dans cette affaire que ‘les frais de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de l’un des copropriétaires constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n’ont pas à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2008-2009. »

Cependant, la Cour de cassation raisonne différemment et énonce : « est entachée de nullité la résolution d’une assemblée générale approuvant des comptes irréguliers (….) les comptes auraient dû faire apparaitre les frais relatifs à la tenue de l’assemblée générale, quand bien même ces frais auraient été supportés par le copropriétaire, à l’initiative de la tenue de cette assemblée. »

Autrement dit, les frais privatifs imputables au(x) seul(s) copropriétaire(s) concerné(s) tel que les frais de mise en demeure en cas de copropriétaire débiteur, les frais d’opposition sur mutation en cas de vente de lot privatifs, doivent impérativement apparaitre dans le compte du syndicat des copropriétaires.

Le cas échéant, les comptes sont irréguliers ! La sentence est forte.

Cela signifie comptablement, que le syndic doit inscrire cette somme au débit du compte du syndicat des copropriétaires, parallèlement l’affecter sur le sous-compte du copropriétaire concerné. Dès que le copropriétaire concerné paie les frais, le syndic doit rembourser le compte du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, dans les faits seul le copropriétaire concerné paie les frais, mais il faut impérativement que cette somme apparaisse dans le compte du syndicat des copropriétaires.

II. La transcription de la question sur le procès-verbal d’assemblée générale, n’a pas besoin d’être identique à celle figurant à l’ordre du jour

Les copropriétaires ont également contesté une autre délibération concernant des travaux, au motif que la question inscrite au procès-verbal, n’est pas identique mot pour mot à celle figurant à l’ordre du jour.

La question est donc de savoir si la délibération encourt une nullité si elle n’est pas reproduite telle qu’elle figure à l’ordre du jour.

Cette question est primordiale dans la mesure où elle peut ouvrir la voie à de multiples contentieux et une contestation sans borne des délibérations.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui fixe les modalités du procès-verbal prévoit qu’il est établi un procès-verbal de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance par le Président, secrétaire et les éventuels scrutateurs. Le procès-verbal doit contenir les éventuels mandats de vote distribués, l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat des votes. Ils précisent le nom et nombre de voix des opposants et abstentionnistes. Ainsi que les éventuelles réserves et les incidents techniques ayant empêché la visioconférence.

En revanche, le texte ne précise pas si l’intitulé des questions inscrites à l’ordre du jour doit être recopié en termes identiques, à défaut, si cela constitue une irrégularité.

C’est donc la Cour de cassation qui est tenue de répondre à cette question. Elle indique alors « qu’aucune disposition n’imposait la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale ».

Autrement dit, il est donc impossible de contester la régularité d’une délibération au motif que la question mentionnée dans le procès-verbal de l’assemblée générale  n’était pas recopiée mot pour mot comme l’ordre du jour.

Néanmoins, il existe une limite importante, en effet, la reformulation de la question ne doit en aucun cas dénaturer l’objet de la résolution.

En conséquence, il est possible de modifier la rédaction de la question à l’ordre du jour sur le procès-verbal tant qu’elle a le même sens que celle mentionnée dans la convocation.

Dès lors, si le sens changerait, il y aurait une irrégularité.

Par ailleurs, la Cour de cassation invoque un élément fondamental de l’assemblée générale : la liberté de discussion. Ainsi, il est reconnu que chaque délibération peut faire l’objet d’un débat entre les copropriétaires. Ce débat et le sens du débat n’ont pas à être mentionnés sur le procès-verbal de l’assemblée générale.

Ainsi, la Cour de cassation apporte de précieuses informations quant à la régularité des résolutions.

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.

I. La conservation des parties communes et des équipements collectifs est obligatoire

La conservation des parties communes et des installations collectives incombe au syndicat des copropriétaires comme le précise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires supportent les opérations de maintenance courantes qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement.

Ils doivent aussi décider, lors des assemblées générales, des travaux plus importants de réparation ou de rénovation.

Ces travaux sont proposés dans l’ordre du jour de l’assemblée générale et la convocation doit comporter les éléments essentiels (devis, descriptifs techniques…) pour des travaux conséquents.

Pour sa part, le syndic, en qualité de mandataire est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Cela signifie qu’il doit notamment mandater les opérations de maintenance ou les interventions conservatoires pour contenir un désordre issu des parties communes, d’équipements collectifs et proposer à l’assemblée générale les travaux nécessaires en cas de sinistre dont la cause est une partie commune défaillante ou vétuste.

L’article 14 de la loi du 10 juillet dispose aussi que : « Le syndicat des copropriétaires  est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

II. Responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pour défaut d’entretien de parties communes

Malheureusement, certaines résidences peuvent se voir affectées par des désordres émanant fréquemment de parties communes vétustes en raison du refus de copropriétaires de réaliser les réfections appropriées et d’un syndic complaisant.

En l’espèce, l’appartement d’une propriétaire bailleresse subit des dégâts des eaux sur plusieurs années provoqués par la toiture dégradée de l’immeuble, à tel point qu’il est inhabitable.

Elle sollicite de deux précédents syndics professionnels, qui se succèdent durant ce sinistre, les actions indispensables : mesures conservatoires et présentation des travaux de rénovation appropriés à l’assemblée générale.

En raison d’une réfection tardive de la toiture, ayant empêché pendant 16 mois toute location de son bien fortement endommagé, la victime décide d’assigner en réparation de son préjudice le syndicat des copropriétaires et ces deux syndics professionnels sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 15 - 15805 du 30 janvier 2019 reconnaît ces responsabilités :

« […] Relevant que seule la toiture de l’immeuble se trouvant au-dessus de l’appartement et présentant des défaillances telles qu’elles rendaient nécessaire la pose renouvelée de bâches, le tribunal a exactement énoncé que les dégâts affectant l’appartement de Mme L. avaient pour origine la toiture partie commune mal entretenue par le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité se trouve engagée au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera confirmé en ce que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires a été retenue …

Les premiers juges ont exactement énoncé, que la société F. (syndic précédent), en ne procédant ni à la déclaration des sinistres auprès de l’assureur de la copropriété, ni à l’inscription de projets de travaux et de demande de devis pour les assemblées générales, ni à aucune investigation pour connaitre la cause des sinistres, a commis une faute dans la gestion des désordres affectant l’appartement de Mme L. et ayant pour origine une partie commune de l’immeuble dont elle avait la charge de l’administration ;

Le jugement sera confirmé en ce que la société F. a été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge…

Les premiers juges ont exactement retenu que la société A. (syndic antérieur) a fait procéder de sa propre initiative à des travaux d’une ampleur limitée mais urgents à deux reprises, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de plus amples travaux dans la mesure où les travaux de couverture finalement exécutés en 2010 se sont élevés à plus de 80000 €, somme que le syndic n’aurait pas pu engager au nom de la copropriété de son propre chef.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société A., aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ne pouvant être retenue…

La cour condamne le syndicat à payer au copropriétaire 248 € de frais d’huissier, 5888 € de dépenses travaux de peinture et de revêtement de sol et 14946 euros de perte de loyer pour une période de 16 mois […] »

En cas de défaillance d’un syndic, face à des désordres causés par la vétusté de parties communes, le conseil syndical ne doit pas hésiter à le relancer tant que de besoin jusqu’à ce qu’il fasse voter les travaux nécessaires.

A défaut, il faut envisager de changer de syndic, à plus forte raison si cela cause un préjudice à un résident ou à un copropriétaire.

Nous sommes souvent interrogés par des copropriétaires qui sont aussi parfois membres du conseil syndical pour connaître les conséquences de l’approbation des comptes et leurs possibilités de recours en cas de contestation portant sur leur propre situation comptable.

Nous allons reprendre ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 14 mars 2005 pour ensuite mettre en exergue la récente décision de la Cour de Cassation du 1^er février 2018 (16-26992).

I. Un délai pour contester les décisions de l’assemblée générale et un autre pour les copropriétaires

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de recours.

• Le premier concerne les décisions prises en assemblée générale, assorties d’un délai de contestation très court ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
• Le second concerne les copropriétaires, qui disposent d’un délai plus long de dix ans pour contester les charges qui leur sont imputées ou encore leur répartition.

Par ailleurs, conformément à l’article 8 du décret du 14 mars 2005, les copropriétaires sont amenés à se prononcer au cours de l’assemblée générale sur l’approbation des dépenses de l’exercice en vue de régulariser les excédents, les insuffisances de charges ou de produits.

Ainsi, il s’agit donc d’une décision qui concerne le syndicat de copropriétaires et non directement les copropriétaires.

Par conséquent, même si un copropriétaire approuve les comptes, il reste dans son droit de contester non pas le montant global des charges mais leur répartition, qui a un impact direct sur sa situation comptable.

II. Une décision confirmée par la Cour de cassation

 La Cour de Cassation a censuré sèchement la décision de la Cour d’Appel de Bastia en considérant :

« •  l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise bien que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires", ce qui est logique : l’approbation des comptes est un acte entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui présente ses comptes, alors que la répartition des charges relève de l’application du règlement des copropriétaires, contrat entre les copropriétaires et entre les copropriétaires et le syndicat ; dès lors, chaque copropriétaire en tant que partie au contrat est libre de contester l’application qui en est faite par l’autre partie sans qu’on puisse lui opposer un acte ayant eu lieu entre d’autres parties !

•  dès lors que l’action du copropriétaire ne concerne pas une décision de l’assemblée mais une contestation de son compte comme l’article 45-1 lui en donne le droit, la prescription applicable n’est pas celle du 2ème alinéa de l’article 42 mais de son 1er alinéa, à savoir celle s’appliquant aux actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, qui se prescrivent par un délai de dix ans ! »

Par conséquent, cet arrêt est clair l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition des charges.

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

I. La coresponsabilité du syndic et du syndicat peut être retenue dans un sinistre causé par les parties communes et les équipements collectifs

En 2002, dans un immeuble géré par le syndic professionnel, le Cabinet Paul GABET, le plafond du 5^ème étage s’effondre, en raison d’une étanchéité commune dégradée, obligeant deux copropriétaires à quitter leur logement.

Diverses actions judiciaires (en référé et au fond) sont alors introduites contre ce syndic regroupant :

• la demande en réparation engagée par le syndicat des copropriétaires pour couvrir son préjudice (remise en état d’élément de structure de l’immeuble) ;
• et les demandes individuelles d’indemnisation des deux copropriétaires lésés.

En première instance le T.G.I de Paris condamne l’ancien syndic Paul GABET, qui décide d’interjeter appel.

La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt n° 12 - 03418 confirme partiellement le jugement de première instance, dans la mesure où il décide d’un partage de responsabilité entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation, et voit son recours écarté :

« Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de limiter la part de responsabilité du syndic à 40 % du préjudice subi ;

Mais attendu qu'ayant relevé… que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l'état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d'étanchéité des étages supérieurs et que le syndic avait manqué à ses obligations d'information et de diligence… , la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité des désordres devait être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic .. ; "

Le syndicat des copropriétaires a donc été considéré comme responsable à hauteur de 60%.

Dans ce dossier, les fuites étaient répétitives depuis de nombreuses années sans qu’aucune action n’ait été entreprise ni par le syndic ni par le conseil syndical.

II. Les obligations du syndicat et du syndic en matière de travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs

L’objet du syndicat des copropriétaires consiste à entretenir les parties communes et les équipements collectifs de la résidence (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Il incombe à l’assemblée générale du syndicat de se prononcer sur les travaux de rénovation des parties communes et des installations collectives (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments essentiels (le plus souvent devis) annexés à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic, qui est chargé de l’administration de l’immeuble (opérations de maintenance, exécution des résolutions de l’assemblée générale), doit informer l’assemblée générale des risques liés à des défauts d’entretien ou des éléments vétustes causant un risque pour la sécurité de la copropriété, et si nécessaire mettre à l’ordre du jour des travaux d’ampleur. C’est pour cette absence de diligence et une information incomplète transmise au syndicat des copropriétaires qu’il a été reconnu responsable à hauteur de 40% des dommages.

La Cour d’appel a considéré que le syndicat était en mesure de prendre des initiatives et de décider de travaux ayant pour objet l’étanchéité des étages.

Le syndicat et son conseil syndical doivent, pour minorer ces contentieux onéreux, contrôler et suppléer aux défaillances du syndic, en faisant établir à défaut les devis de rénovation et en alertant les copropriétaires des conséquences dommageables, en cas de refus injustifié d’adopter en assemblée générale la résolution de travaux appropriée. 

Le recours à un syndic professionnel ne suffit donc pas toujours à assurer une bonne administration de l’immeuble, et préserver le syndicat contre des actions en réparation de copropriétaires lésés par ses carences.

La vigilance du conseil syndical doit rester de mise.

Peut-on demander judiciairement la nullité de l’approbation des comptes au motif qu’ils incluent des travaux qui ont été réalisés dans des conditions autres que celles votées en assemblée générale ?

C’est sur cette question que la Cour de cassation a eu à se prononcer dans un arrêt du 14 mars 2019 (Cass. 3^e civ., 14 mars 2019, n° 17-26190).

I. L’objet de l’approbation des comptes est uniquement de constater la régularité comptable et financière des comptes

En l’espèce, un copropriétaire a assigné son syndicat de copropriétaires en annulation d’une résolution ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé, qui comportaient une dépense de travaux.

Or, l’entreprise qui a finalement réalisé les travaux n’est pas celle dont le devis avait été retenu par l’assemblée générale des copropriétaires qui avait voté les travaux.

La Cour de cassation rejette la demande du copropriétaire au motif que :

« L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat ».

Le fait que les travaux n’aient pas été réalisés dans les conditions votées en assemblée générale ne constitue donc pas une irrégularité entraînant la nullité de la délibération incriminée.

L’arrêt n’offre donc pas de possibilité de remettre en cause l’exécution de travaux en passant par une demande d’annulation de la délibération approuvant les comptes.

II. Rappel sur les effets de l’approbation des comptes

Une telle jurisprudence reste conforme à la loi et aux décisions judiciaires déjà rendues en la matière.

Rappelons qu’une approbation des comptes sans réserve a pour effet principal de ratifier les dépenses engagées par le syndic et de valider l’excédent ou le déficit par rapport au budget prévisionnel, avant de le répartir sur les comptes individuels de chacun des copropriétaires.

Le vote favorable a pour conséquence d'interdire toute révision ultérieure des comptes, sauf dans les hypothèses prévues par l'article 1269 du Code de procédure civile « d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte ».

Ce principe a été plusieurs fois rappelé par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 avril 1988, n° 86-17431 et 9 novembre 1988, n° 87-13128 ; Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17329 ; CA d’Aix-en-Provence, 16 mars 1995, n° 83/6277).

Cet article 1269 vient donc très largement réduire les possibilités de remettre en cause l’approbation de comptes lorsqu’elle a été votée, et l’arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans ce cadre.

L’approbation des comptes n’a, en revanche, pas d’incidence sur le compte individuel de chaque copropriétaire qui conserve son droit à contester la répartition des charges et donc l’imputation qui en est faite sur son compte individuel, dans la mesure où « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).

C’est là un principe rappelé par la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment dans un arrêt récent du 1^er février 2018, n°16-26992 (voir notre article intitulé : L’approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires).

S’agissant des conséquences du refus d’approbation, celui-ci entraîne logiquement le refus de donner quitus au syndic pour sa gestion et la nécessité de soumettre à nouveau les comptes à une délibération ultérieure.

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

La faute du syndic permet d’engager sa responsabilité en cas de préjudice et si le demandeur (copropriétaire(s) ou syndicat des copropriétaires) obtient gain de cause, le juge peut lui allouer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. En pratique, ces actions sont généralement engagées lorsque la copropriété s’est « débarrassée » du syndic (en le révoquant en cours de mandat ou en désignant un autre syndic à la fin de son mandat).

La notion de carence permet, quant à elle, de faire désigner un administrateur provisoire, alors même qu’il n’a pas été mis fin au mandat du syndic en titre (article 49 du décret de 1967). Cette procédure implique d’avoir, au préalable, mis en demeure le syndic d’accomplir l’obligation concernée (sauf urgence à faire réaliser certains travaux).

L’administrateur provisoire peut être désigné en justice pour différentes raisons : copropriété dépourvue de syndic (article 47 du décret de 1967) , ou copropriété dotée d’un syndic mais empêché de remplir ses fonctions (maladie, décès) ou en situation de carence (article 49).

La carence est appréciée au cas par cas par les juges.

La jurisprudence apporte une précision utile ici, à savoir que la carence n’implique pas nécessairement une négligence généralisée de la part du syndic, mais elle suppose des difficultés suffisamment graves pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire, notamment lorsqu’il s’agit de diligences importantes et que la copropriété est en droit d’attendre normalement de son syndic.

Or, de nombreuses copropriétés sont confrontées à des syndics peu diligents, qui tardent parfois de manière importante et préjudiciable, à mettre en exécution leurs obligations : absence de convocation à l’assemblée annuelle, absence de réponse aux membres du conseil syndical pour obtenir des informations ou documents (malgré le délai d’1 mois qui leur est imposé sous peine de pénalités), absence d’initiative face à des travaux pourtant urgents…

Si la nécessité d’en passer par un juge pour faire désigner un administrateur provisoire peut dissuader les copropriétaires, elle peut s’avérer néanmoins utile pour permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.

Bien entendu, dans la mesure où l’inexécution ou la mauvaise exécution par le syndic de ses obligations entraîne un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont en droit d’en réclamer réparation en justice dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic.

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.

Compte tenu de sa mission d’assurer le bon entretien et la bonne conservation de l’immeuble, il doit faire procéder aux travaux nécessaires, lorsqu’ils ont été votés en assemblée.

Mais il arrive très souvent que des copropriétaires soient confrontés à la nécessité d'une intervention rapide : rupture de canalisation dans les parties communes, panne du système de chauffage...

S'il s'avère que les travaux sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic non seulement peut, mais doit y faire procéder de sa propre initiative, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

À défaut, il engage sa responsabilité.

Il faut toutefois noter que la jurisprudence a considéré qu'il n'était pas responsable si l'assemblée avait opposé un refus catégorique aux travaux.

En l'espèce, une pile maçonnée de soutènement d'un mur de refend en sous-sol de l'immeuble s'est effondré. Il ressort du dossier que l'architecte de la copropriété avait attiré l'attention du cabinet de syndic sur ce danger, mais qu'aucune suite n'a été donnée par le syndic. 

La Cour de cassation reproche alors au syndic sa négligence, eu égard à son devoir de veiller à la conservation de l'immeuble. D'autant plus que l'architecte avait invité le cabinet de syndic "à faire d'urgence un piochement des sols des caves aux endroits affaissés... afin de pouvoir mesurer l'importance de l'affouillement sous les fondations"

Dès lors, le syndic ne pouvait prétendre ignorer le problème de la copropriété ni sa gravité. 

En conséquence, en s'abstenant de faire procéder aux travaux urgents, le syndic a manqué à ses obligation qui lui incombaient et a commis une faute qui a concouru à la réalisation de l'entier dommage. 

Autrement dit, le syndic doit être d'une extrême vigilance quant à la réalisation des travaux urgents, il doit de suite faire procéder à leur réalisation s'il ne veut pas voir sa responsabilité engagée. 

Il doit donc se prémunir contre tous dommages affectant la copropriété, tout en étant certain que les travaux sont bien qualifiés "d'urgents" pour ne pas qu'il engage sa responsabilité en exécutant des travaux non-urgents. 

Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.

D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.

Le législateur ayant entendu limiter ses prérogatives propres, le syndic qui fait procéder à des travaux non urgents et sans attendre d'obtenir une autorisation en assemblée générale outrepasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité.

La même logique conduit les juges à sanctionner le syndic qui ferait procéder à des travaux non conformes à la décision d'assemblée (CA de Dijon, 7 décembre 2010, n° 09/01439) ou d'un montant supérieur en raison de travaux supplémentaires non approuvés en assemblée (Cass., 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-14340).