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La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

I. Les règles à respecter pour établir les comptes du syndicat

Le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui comprend notamment : d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité.

Les propriétaires disposent annuellement d’un droit de consultation, dans les locaux du syndic, des pièces justificatives des charges (contrats, factures…), entre la notification de la convocation et la date de tenue de l’assemblée générale destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat des copropriétaires (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce droit de vérification des comptes du syndicat par les copropriétaires, qu’ils décident individuellement d’exercer ou pas, doit leur permettre de pouvoir se prononcer en connaissance de cause à l’assemblée générale ordinaire sur les dépenses du syndicat établis par le syndic. Autrement dit, le syndic doit être en mesure d’attester de l’intégralité des charges et produits enregistrés par ses soins. 

Cette obligation s’impose aussi lorsque le syndic fait approuver les comptes établis par son prédécesseur. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l'ancien syndic la remise au nouveau syndic de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles, de l'ensemble des documents et archives du syndicat, du solde des fonds disponibles après apurement des comptes, de l'état des comptes des copropriétaires et de celui du syndicat.

En l’espèce un ensemble immobilier des Antilles françaises n’approuve pas en assemblée générale 2014 les comptes clos du syndicat sur l’exercice 2013 (en raison d’un solde débiteur de plus de 60.000 euros, qu’elle considère comme injustifié) et désigne un nouveau syndic professionnel.

Le nouveau syndic n’obtient pas de son prédécesseur l’ensemble des pièces justificatives des dépenses de 2013. Il convoque cependant une assemblée générale pour approuver ces comptes, sans joindre les annexes comptables. Lors de cette même assemblée, et dans une résolution suivante, il propose d’approuver les comptes 2014, et joint à la convocation tous les documents obligatoires.

II. Indépendance des exercices et pièces justifiant les comptes

L’assemblée ayant approuvé ces résolutions, un copropriétaire les attaque en nullité.

La cour d’appel de Basse Terre dans son arrêt n° 18/001281 du 30 septembre 2019 accueille partiellement ses requêtes :

« Que la résolution (n°4) comprend le compte en partie double à la date du 31/12/2013 portant au débit (sommes dues au syndicat) la somme de 295.890,02 euros, et au crédit (sommes que le syndicat doit) 358.132,25 euros.

Qu’il faut comprendre qu’il s’agit du compte établi par le nouveau syndic sur la base des anciens comptes ;

Que cependant, la résolution comporte également la mention suivante ‘en l’absence de justificatif et d’information sur les soldes antérieurs’ […]

Que par ailleurs, aucun document n’est fourni concernant le détail du compte ;

Qu’en conséquence, il convient d’annuler cette résolution (n°4) […] »

L’approbation des comptes clos du syndicat des copropriétaires en assemblée générale suppose donc que les annexes comptables normalisées (attestant des charges et produits du syndicat sur l’exercice concerné) soient complétées. Le syndic doit aussi détenir les pièces justifiant les dépenses. A défaut, un seul copropriétaire peut obtenir l’annulation de la résolution ayant approuvé les comptes, même s’il est le seul opposant.

En revanche, la cour d’appel ne suit pas le copropriétaire pour la résolution suivante, et ne fait pas droit à sa demande en nullité de la résolution ayant approuvé les comptes 2014 :

 « Qu’il est constant que ces pièces (comptables) ont été notifiées avec l’ordre du jour…

Que le fait que certains exercices précédents n’aient pas été approuvés ne constitue pas en soi un obstacle à l’approbation des comptes de l’exercice concerné (2014).

Qu’il n’y a donc pas lieu à annuler la résolution pour ce motif, alors qu’il n’est pas démontré en quoi les comptes présentés seraient irréguliers ou non sincères ».

Cet arrêt prouve donc que chaque exercice comptable du syndicat des copropriétaires est indépendant. Le fait qu’un exercice n’ait pas été approuvé n’empêche pas les copropriétaires d’approuver ceux qui lui succèdent. Ce n’est pas un motif suffisant pour obtenir l’annulation d’une approbation des comptes.

Il faut donc prouver le non respect des règles de comptabilité, l’absence de justificatifs des dépenses ou la non communication des annexes qui doivent être jointes à la convocation, par exemple, pour espérer obtenir, par voie judiciaire, la nullité de la résolution approuvant les comptes.

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.

I. Obligation lors d’une action en responsabilité : prouver une faute et un préjudice

Préalablement à toute désignation par l’assemblée générale, un syndic qui entend exercer cette fonction à titre professionnel doit :

• disposer d’une carte professionnelle non-expirée délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (organisme compétent depuis 2015) ;
• établir une attestation pour ses préposés agissant en son nom et l’engageant par ses actes, visée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (article 9 du décret du 20 juillet 1972).

Une copropriété désigne un syndic professionnel lors d’une assemblée générale du 2 avril 2009, et ce pour un mandat de trois ans.

L’associé majoritaire de ce cabinet cède ses parts à une société le 17 octobre 2011. La société syndic change de dirigeant, mais poursuit l’administration courante de l’immeuble et notifie la convocation de l’assemblée générale du 12 avril 2012 auprès des copropriétaires.

Ce nouveau dirigeant détient bien une carte professionnelle.

Un copropriétaire et président du conseil syndical considère que le syndic a commis des fautes et entre autre :

• changement de syndic illégal car pas soumis préalablement à l’assemblée générale et absence de carte professionnelle ;
• absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé ;
• erreur lors de la rédaction de procès-verbaux d’assemblées générales.

Par conséquent, il assigne le syndic en responsabilité et demande des dommages et intérêts. Comme il ne peut pas prouver un préjudice personnel ou commun pour le syndicat des copropriétaires, il sollicite dans son assignation une expertise judiciaire.

Ce copropriétaire n’en est pas à sa première procédure à l’encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires.

II.Sans preuve, une procédure peut être considérée comme abusive

En l’espèce donc, c’est un copropriétaire, président du conseil syndical qui assigne le syndic afin de faire :

• constater les infractions ;
• sanctionner les fautes (nullité) et indemniser un préjudice qu’il ne prouve pas.

Le Tribunal de Grande Instance rejette ses demandes car la société syndic prouve :

• qu’elle avait effectivement une carte professionnelle en bonne et due forme, entre autre lors de la cession de ses titres ;
• que les comptes contestés ont été approuvés et que le quitus a été donné ;
• que les deux procès verbaux ont été notifiés et non-contestés dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel confirme ce jugement et condamne le copropriétaire à verser au syndic des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 14360 du 9 mai 2019 écarte cet ultime recours en l’absence de changement de syndic et de démonstration avérée des fautes par la partie demanderesse à l’instance :

«…Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la cession des parts de la société B. I. et le remplacement de sa gérante n'avaient pas entraîné la dissolution de cette société, qui était titulaire d'une carte professionnelle, la cour d'appel en a exactement déduit que la société B. restait investie des fonctions de syndic de la copropriété ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que M. F... ne rapportait pas la preuve d'un préjudice collectif ou personnel en lien avec une faute du syndic, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu en déduire que les demandes de M. F... n'étaient pas fondées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; […] ».

Toute action en responsabilité, tout contentieux doivent donc être justifiés et les preuves doivent être apportées par la personne qui assigne, sinon il y a un risque pour cette dernière : 

« Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. F... avait déjà intenté contre le syndic plusieurs actions judiciaires infructueuses et que la procédure, poursuivie en appel sur les mêmes pièces et les mêmes moyens que ceux invoqués en première instance et pertinemment rejetés sans aucune ambiguïté par le premier juge, avait fait dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs, rejette le pourvoi […] ».