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En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Pour le cas de l’assemblée spéciale, nouveauté introduite par la loi ELAN, seuls les copropriétaires concernés sont convoqués : voir notre article arc-copro.fr/documentation/loi-elan-une-possibilite-dassemblee-generale-speciale-pour-les-parties-communes

Une difficulté peut se poser en cas de changement d’adresse, notamment si le syndic n’en était pas informé.

I. La convocation est régulière lorsqu’elle est faite au dernier domicile notifié au syndic

Dans un arrêt du 28 mars 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.

Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.

La question se posait ici car la convocation d’une copropriétaire était revenue avec la mention NPAI (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée).

La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché « si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic » par la copropriétaire.

Autrement dit, le syndic remplit son obligation dès lors qu’il a adressé la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile dont il a eu « officiellement » connaissance.

Si la convocation d’un copropriétaire revient en NPAI parce qu’il n’a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, l’assemblée générale ne peut pas être annulée pour ce motif.

II. L’importance de notifier au syndic tout changement d’adresse

L’article 65 du décret de 1967 oblige tout copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire à notifier au syndic « son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».

Le syndic, quant à lui, est tenu d’adresser la convocation en respectant le formalisme et les délais légaux, mais sans avoir à s’assurer que les adresses des copropriétaires sont à jour.

En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984.

Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4^ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).

La situation est différente dans le cas où il aurait commis une erreur dans l’adresse (voir par exemple l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23^e chambre B, du 1^er mars 1996, n° 95/021975), car à ce moment-là, la notification serait irrégulière et l’assemblée générale pourrait être annulée.

Une précision importante : le fait d’indiquer ses nouvelles coordonnées en signature d’un courrier adressé au syndic ne suffit pas : il faut que le courrier ait pour objet le changement d’adresse (arrêt de la Cour de cassation, 3^ème civ., du 11 mai 2004, n° 03-10637).

Il est donc primordial de bien informer le syndic de tout changement de domicile et de le faire au plus vite, afin d’éviter que des décisions ne soient prises en assemblée générale sans qu’on ait pu y participer et sans pouvoir la faire annuler pas la suite.

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

I. Droit collectif, mais également individuel

Conformément à l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes générales de la résidence appartiennent à tous les propriétaires d’un lot, les parties communes spéciales uniquement à certains d’entre eux.

Ces parties communes ne peuvent donc faire l’objet d’une appropriation illicite par un copropriétaire qui empêcherait les autres résidents de pouvoir également en disposer, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 9 de la même loi proscrit ce genre de comportement.

Si tel est le cas, et sans restitution volontaire de celle-ci par le copropriétaire dans le cadre d’un règlement amiable, la seule alternative prend la forme d’une action judiciaire.

Cette dernière peut être introduite par le syndicat des copropriétaires. L’objet du syndicat consiste dans l’administration des parties communes et dans le respect du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et les parties privatives.

Dans ce cas, le syndic doit bénéficier d’une habilitation de l’assemblée générale consentie à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 55 du décret du 17 mars 1967).

Cette action peut aussi être engagée par le propriétaire d’un lot qui doit pouvoir également utiliser cette partie commune. Cette occupation exclusive par un copropriétaire s’analyse en une dépossession d’un bien immobilier lui appartenant ainsi qu’à d’autres ou tous les autres copropriétaires.

Ce copropriétaire peut, dans la même procédure, assigner le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pas fait cesser ce trouble de jouissance et rechercher sa responsabilité civile si cela lui cause un préjudice.

II. Délai de prescription de l’action judiciaire

Une telle action est possible dans le cadre de délais fixés par la loi.

Les travaux illicites (sans l’aval de l’assemblée générale) réalisé par un propriétaire peuvent avoir des conséquences différentes, qui conditionnent les délais de prescriptions pour engager une action en vue de leur suppression.

D’une part, si ce sont de simples aménagements (remplacement de la fenêtre de son lot par un autre modèle, de sa porte palière par un modèle divergent de la référence collective, destruction d’un mur porteur…), la procédure se prescrit désormais dans un délai de 5 ans (depuis la loi ELAN du 23 octobre 2018, 10 ans sous l’ancien régime juridique) à compter de leur exécution (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

D’autre part, si ce sont des opérations permettant ou représentant une appropriation des parties communes (par exemple : la construction d’un mur pour annexer une fraction du couloir à son lot), la poursuite se prescrit dans ce cas par 30 ans (article 2272 du Code civil). Nous sommes alors dans le cadre d’une action réelle, car elle porte sur le droit de propriété d’un bien immobilier.

Dans une résidence en copropriété nancéenne (54), les propriétaires d’un lot intègrent illégalement un tronçon de couloir à leur lot par l’édification d’un mur, et empêchent le propriétaire d’un autre lot d’avoir accès à ce couloir.

Face au laxisme du syndicat, le propriétaire du lot lésé assigne la copropriété ainsi que les contrevenants en restitution des parties communes et en indemnisation de son préjudice personnel.

La Cour d’appel de Nancy rejette cette demande au motif qu’elle serait soumise au délai de 10 ans et donc prescrite.

La Cour de cassation n’analyse pas cette affaire de la même manière, dans son arrêt n° 18-19172 du 24 octobre 2019 :

« […] Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action de M. N..., l'arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une action réelle et qu'elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision […] ».

Cet arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans sa jurisprudence constante, soulignant la distinction de travaux privatifs illicites affectant les parties communes constituant de simples aménagements de ceux représentant une appropriation et de la prescription applicable à l’action judiciaire en suppression de ceux-ci.

Cette action peut être engagée aussi bien collectivement par le syndicat, représenté par son syndic, qu’individuellement par le propriétaire d’un lot dans la résidence concernée.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Les actions personnelles concernent les actions entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire (ou plusieurs), ou entre des copropriétaires entre eux, par exemple en matière de recouvrement de charges, d’actions en responsabilité…

L’action d’un syndicat de copropriétaire qui tend à faire cesser une emprise sur une partie commune et à faire condamner un copropriétaire à remettre en état les lieux concerne un droit réel du syndicat sur ce bien. Il peut donc agir dans le délai trentenaire.

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Un copropriétaire, la SCI V. est copropriétaire de plusieurs lots, deux lots dans le bâtiment A et un troisième lot, dans le bâtiment B. Depuis l’origine, les lots n° 159 et 160 du bâtiment A sont référencés à usage commercial dans le règlement de copropriété (ils sont utilisés pour une activité de restauration). Le lot situé dans le bâtiment B est à usage d’habitation.  

À une date indéterminée (il y a plus de dix ans), le mur séparatif entre les deux bâtiments a été percé et le lot du bâtiment B (à usage d’habitation), a été transformé en cuisine pour les besoins de l’activité de restauration des locaux commerciaux du bâtiment A. De nombreuses années après le percement du mur, les copropriétaires d’un autre lot, situé dans le bâtiment B, ont assigné la SCI V. et ont demandé, entre autres, la remise en état des lieux.  

Ces copropriétaires, demandeurs à l’action, motivent leur demande en invoquant le fait que le mur est qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété. La SCI fait valoir qu’on ne pouvait plus engager d’action, puisque le délai de prescription de 10 ans prévu par l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est écoulé. Les copropriétaires qui ont engagé l’action invoquent de leur côté que ce n’est pas la prescription de 10 ans qu’il faut retenir, mais la prescription trentenaire, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une action personnelle (délai de 10 ans), mais d’une action réelle (30 ans).

Tout le monde s’accorde à dire que l’ouverture du mur constitue bien des travaux, mais la question est de savoir s’il s’agit de travaux privatifs affectant les parties communes ou, au contraire, si la nature et l’étendue de ces travaux est telle, qu’ils constituent une appropriation de parties communes.    

Deux interprétations sont, à priori, possibles :  

• 1^ère lecture :

Les travaux affectent simplement une partie commune. Le copropriétaire, en l’occurrence, la SCI, aurait dû demander, préalablement à la réalisation des travaux, l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (« Autorisation donnée à M. et Mme… d’effectuer les travaux de percement du mur… »).  

À défaut de demande d’autorisation, en cas de contestation, on pourrait considérer qu’il s’agit d’une action personnelle dont l’action se prescrit par 10 ans (c’est ce que la SCI  prétendait).  

• 2^ème lecture :

Le mur constitue une partie commune. Il est expressément qualifié ainsi dans le règlement de copropriété. Selon cette seconde lecture, l’ouverture ne constitue pas de « simples » travaux affectant les parties communes, mais une véritable appropriation desdites parties communes.

L’action est donc une action réelle, se prescrivant par 30 ans.  

La Cour de cassation a opté pour la seconde interprétation. Elle a considéré que les travaux en cause ne sont pas de simples travaux qui affectent les parties communes, mais équivalaient à une appropriation puisqu’une partie de la structure a été détruite et le volume correspondant a été récupéré par la SCI V.  

La Cour de cassation, considérant qu’il s’agissait d’une action réelle, a retenu le principe de la prescription trentenaire.   La SCI V. a été condamnée à restituer le mur, partie commune, c’est-à-dire à reboucher l’ouverture réalisée.

II. Distinction entre action personnelle et action réelle

Après lecture attentive de l’arrêt de la Cour de Cassation, celle-ci semble être plus subtile puisqu’elle opère la distinction entre :  

• action personnelle : il y a bien violation d’une clause du règlement, mais les travaux réalisés n’affectent pas de manière définitive les parties communes : à défaut d’autorisation de l’assemblée, l’action tendant à solliciter la remise en état se prescrit alors par 10 ans ;

 

• action réelle (= action qui s’attache à une chose) : même hypothèse : les travaux sont irréguliers pour défaut d’autorisation préalable du syndicat, mais l’atteinte aux parties communes est clairement identifiée à partir du moment où le règlement qualifie expressément les parties communes concernées et affectées (ex : sont qualifiées de parties communes : la totalité du sol, des cours et des jardins, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, tous murs et cloisons parcourus par des conduits ou canalisations servant à plusieurs copropriétaires, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé …).

          Il s’agit d’une atteinte à une partie commune expressément qualifiée, l’action vise à récupérer ces parties communes le délai d’action est donc de 30 ans. C’est bien parce que « la transformation litigieuse s’est effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre le bâtiment A et B, lequel selon le règlement de copropriété constituant une partie commune, qu’il s’agit d’une action touchant sur la « chose » (= la partie commune dûment qualifiée).

D’ailleurs, la Cour précise bien pour terminer que « l’action tendait donc à restituer des parties communes et non pas uniquement à sanctionner la méconnaissance du règlement de copropriété ».   

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.  

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Si cette démarche concerne un bien en copropriété, il convient de part et d’autre de se conformer à des règles précises, afin de ne pas les exposer à des confusions et contestations judiciaires, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 12 mars 2020.

I. Démembrement d’un lot en copropriété : notification impérative au syndic et conséquence en cas de carence

Sur une résidence sise à Strasbourg, une propriétaire détient quatre lots et notifie en 2002, par l’intermédiaire de son notaire, au syndic, le démembrement de deux d’entre eux.

L’acte authentique prévoit, un transfert de la nue-propriété au profit de sa fille, la conservation de l’usage, sa transmission à son époux lors de son décès et la représentation du démembrement par l’usufruitier aux assemblées générales du syndicat avec droit de vote.

Alors que le décès de l’usufruitière intervient en septembre 2010, sa notification (et transmission de l’usufruit au conjoint survivant) par le notaire au syndic n’intervient que par un courrier du 17 février 2011.

Entre temps, le syndic notifie une convocation d’une assemblée générale du 24 novembre 2010 à l’usufruitière, avec en retour une mention manuscrite sur celle-ci par les services postaux : « personne décédée ».

En 2013 et 2014 l’usufruitier et sa fille nue-propriétaire assignent le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en nullité notamment de l’assemblée générale de novembre 2010, en l’absence de notification de celle-ci.

En défense, le syndic, au nom du syndicat, considère la notification de l’assemblée générale de novembre 2010 auprès de l’usufruitière décédée parfaitement régulière, en raison de toute notification régulière du transfert de l’usufruit imposée par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à la date de son expédition.

L’ensemble des juridictions suit cette interprétation littérale du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, que ce soit le T.G.I. de Strasbourg dans son jugement du 13 janvier 2016, la cour d’appel de Colmar par une décision du 7 décembre 2017 et la cour de cassation par un arrêt n° 18 - 11988 du 12 mars 2020 : « … Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été notifié à F. G. par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s’était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à M^me X ou à M. X le procès-verbal de l’assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de F. G. n’était pas rapportée et que M. X, n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification, n’était plus recevable à le faire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé … »

II. Mandat et domiciliation d’un lot : contrôle du syndic et incidence en cas de manquement

En l’espèce, ce notaire souligne au syndic, dans cet écrit du 17 février 2011, confirmé par un courrier de 2013, qu’il est en charge de la succession de l’épouse décédée et que tous documents ayant trait aux lots de copropriété (appels, convocations…), doivent en conséquence être expédiés en son étude.

Le syndic notifie donc les convocations des assemblées générales de septembre 2011, octobre 2012, janvier et novembre 2013 auprès du notaire.

Par leurs assignations de 2013 et 2014, l’époux usufruitier et sa fille nue-propriétaire sollicitent également la nullité de ces assemblées générales, au motif d’une double irrégularité, à savoir l’omission de :

- prise en compte du transfert de propriété notifié par le notaire, antérieur à leur convocation (art. 6 du décret du 17 mars 1967) ;

- la notification des convocations au représentant du démembrement à son domicile réel (art. 65 du décret du 17 mars 1967).

Et de souligner, que l’action judiciaire en nullité n’est pas soumise dans ce cas au bref délai de deux mois, mais à celui décennal (puis quinquennal avec la loi ELAN du 23 novembre 2018) à compter de la date de tenue de l’assemblée générale (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic estime pour sa part, qu’il ne lui appartient pas d’exiger et de contrôler le contenu du mandat d’un notaire, la lettre de ce dernier suffisant à faire supporter une présomption quant à la régularité de la situation, dans la mesure où elle émane d’un officier ministériel assermenté.

Le T.G.I. de Strasbourg et la cour d’appel de Colmar rejettent cette demande du père usufruitier et de sa fille nue propriétaire, respectivement par une décision du 13 janvier 2016 et du 7 décembre 2017.

Ils se pourvoient alors en cassation et obtiennent gain de cause pour défaut de notification de la convocation par le syndic par l’arrêt du 12 mars 2020 : «…Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de M. X en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l’arrêt retient que M^me Y, notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de F. G. et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l’ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont M^me Y s’était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que M. X avait élu domicile à l’étude de M^me Y ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots n° 14 et 15, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;"

En sa qualité de représentant du syndicat, le syndic se doit de vérifier le contenu de tout mandat ou domiciliation prétendument consenti par le propriétaire d’un lot, quand bien même le bénéficiaire serait un juriste assermenté par l’Etat pour recevoir et établir des actes.

Dans le cas contraire, le syndicat encourt des procédures judiciaires pour défaut de convocation aux assemblées générales, dans un laps de temps non négligeable de cinq ans à partir de leur déroulement.

Un jugement du 1^er février 2021 du tribunal de Nanterre, litigieux sur certains aspects, condamnant in solidum le syndic FONCIA Agence Centrale et la copropriétaire, accessoirement, présidente d’un conseil syndical, à l’égard d’un couple lésé de propriétaires

Le fonctionnement d’une copropriété n’est pas un long fleuve tranquille, puisqu’il implique l’adoption de décisions du syndicat, leur application, des interprétations qui peuvent se révéler divergentes et donc des contestations ultérieures possibles.

L’introduction d’un contentieux par la collectivité à l’égard d’un ou plusieurs de ses membres doit être exercée en toute clairvoyance, afin d’éviter des mises en cause postérieures de responsabilités, comme le souligne un jugement, certes juridiquement douteux, du tribunal judiciaire de Nanterre du 1^er février 2021 à l’encontre du syndic professionnel FONCIA Agence Centrale, mais aussi et surtout à l’égard d’une copropriétaire, présidente d’un conseil syndical.

I. Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer, en assemblée générale, notamment lors de l’engagement d’une action judiciaire vis-à-vis de copropriétaires présumés défaillants

Une résidence sise à Boulogne-Billancourt (92) et gérée par FONCIA Agence Centrale décide par une résolution n° 26 de son assemblée générale du 3 décembre 2013 d’agir judiciairement à l’encontre d’un couple possédant 4 lots en suppression d’une véranda construite par leurs soins sur la terrasse contiguë de leur appartement, considérant cette installation illicite, en l’absence d’autorisation présumée du syndicat.

En effet, l’assemblée générale doit souverainement (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) :

- valider les travaux privatifs, que tout copropriétaire envisage de réaliser à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965), voire lui céder le bien immobilier sur lequel l’installation va prendre emprise, si celui constitue une partie commune par un vote à la double majorité de l’article 26 du même texte ;

- habiliter son syndic pour assigner en son nom tout contrevenant en vue de sa condamnation à faire cesser toute infraction au règlement ou au droit de la copropriété (art. 55 du décret du 17 mars 1967).

Sur la base de ce mandat, le syndicat, représenté par son syndic, obtient de la cour d’appel de Versailles, un arrêt du 7 novembre 2016 condamnant définitivement ce couple de propriétaires à démonter la véranda fixée sur la terrasse.

II. Obligations et responsabilités individuelles du syndic et de la copropriétaire, présidente du conseil syndical, à l’encontre de copropriétaires lésés 

Malgré l’absence de contestation de cette décision de justice (en raison d’une confusion invoquée sur les délais de transmission des conclusions), ces deux personnes décident d’assigner personnellement le syndic et la présidente du conseil syndical, en réparation de leur préjudice, considérant ces derniers fautifs et responsables de celui-ci (diminution de la valeur de leur logement du fait de la condamnation à la dépose de leur véranda).

Ils fondent leur action auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, en raison de l’action judiciaire en suppression de leur installation initialement engagée de manière erronée par le syndicat à leur encontre, dans la mesure où cet aménagement privatif (affectant entre autres l’harmonie de l’immeuble) s’avérant selon eux licite, car autorisé par une résolution d’une assemblée générale du 30 septembre 1991, sans que ne puissent respectivement l’ignorer :

- le syndic, puisqu’il lui appartient en tant que représentant légal du syndicat de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) selon le registre des procès-verbaux, archives du syndicat qu’il lui incombe en principe de conserver (art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;

- la copropriétaire, présidente du conseil syndical, présente lors de cette réunion du syndicat, et votant favorablement cette décision.

En conséquence, son initiative d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2013, d’habilitation des poursuites à l’égard des copropriétaires présumés défaillants se révèle d’autant plus irrégulière par sa rétention d’informations au syndicat, ainsi qu’à leur avocat sur la situation juridique réelle et faisant obstacle à une délibération éclairée des copropriétaires.

Dans son jugement n° 17 - 06746 du 1^er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre fait droit à cette demande d’indemnisation, considérant les fautes avérées du syndic et de la présidente du conseil syndical dans la réalisation du dommage de ce couple de copropriétaires : «…  L’article 18 I alinéa 2 de la loi du 10/07/1965 dispose :

I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Force est de constater qu’en établissant en concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale du 03/12/2013, lequel prévoyait une résolution n° 26, ayant pour objet une habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. et Mme X.  aux fins notamment de dépose de la véranda, FONCIA A. C. n’a pas assuré l’exécution de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30/09/1991, autorisant la création de la véranda.

Cette délibération n’ayant pas été contestée en justice et les travaux pour lesquels l’autorisation était donnée ayant été réalisés, la décision du syndicat était définitive et en tout état de cause, il n’appartient pas au syndic d’apprécier la validité des décisions de l’assemblée générale pour en assurer l’exécution.

L’inexécution de cette obligation a été incontestablement renforcée par la demande du syndic à Me C., avocat, d’une consultation juridique écrite en vue de l’assemblée générale de 2013 ayant pour objet la résolution portant sur l’habilitation du syndic d’agir en justice contre M. et Mme X., concernant l’usage de la toiture terrasse, auquel le syndic n’avait pas transmis le procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 et par conséquent, l’autorisation qui avait été votée.

L’inexécution de son obligation par le syndic a été également appuyée par le fait que le courrier de Me C. était joint par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2013, ce qui n’a pu qu’induire en erreur les membres du syndicat et les conduire à se déterminer en faveur de l’habilitation du syndic à agir en justice.

Si l’existence de l’autorisation de construire une véranda donnée à M. A. en 1991 et le procès-verbal de l’assemblée générale de la même année, avaient échappé à la vigilance de FONCIA A. C., le courrier de M. et Mme X. en date du 27/11/2013 adressé à cette dernière y faisant expressément référence et portant copie du dit procès-verbal aurait dû à tout le moins, conduire immédiatement le syndic à reconsidérer l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 03/12/2013.

C’est donc parfaitement informé de l’existence de cette autorisation que le syndic a pourtant maintenu lors de cette assemblée, la mise au vote de son habilitation à agir en justice en vue de la dépose de la véranda.

Cette circonstance à laquelle s’ajoute la rétention d’information par le syndic à l’égard de Me C., pour obtenir une consultation juridique écrite qui allait nécessairement fausser le vote des copropriétaires, caractérisent une faute particulièrement grave de la part de FONCIA A. C. …

Il apparaît dès lors établi que Mme Y., présente à l’assemblée générale de 1991 et ayant pris part au vote autorisant la construction de la véranda litigieuse, avait connaissance de cette autorisation à laquelle elle avait souscrit.

Cette autorisation donnée en 1991 à M. A., alors propriétaire du lot n°188 de créer une véranda, dans la mesure où elle était créatrice d’un droit au bénéfice d’un copropriétaire, fait partie des décisions majeures qui sont prises par un syndicat des copropriétaires, au cours de telle ou telle assemblée générale.

L’oubli allégué par Mme Y. de l’existence de cette autorisation, justifié selon cette dernière par l’écoulement d’un délai de plus de vingt ans apparaît pourtant comme étant sélectif, pour porter seulement sur l’autorisation, mais pas sur l’existence elle-même de la véranda.

Par ailleurs, le fait par Mme Y., qui avait pris favorablement part à l’autorisation de la construction de la véranda, d’avoir été à l’origine de l’inscription à l’ordre du jour de l’habilitation du syndic à agir en justice pour en obtenir la dépose apparaît fautif. Cette faute paraît en l’espèce caractérisée du fait de la connaissance par la défenderesse de l’existence de l’autorisation donnée en 1991, et par la conséquence attachée à sa démarche, consistant en la remise en cause d’un droit acquis de M. et Mme X.

Mme Y., en qualité de membre du conseil syndical, bénévole, conteste être tenue à une obligation d’information envers le syndicat des copropriétaires et estime être tenue à une simple obligation d’assistance.

Cependant, la démarche fautive de Mme Y. consistant à demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 01/12/2013, portant habilitation de ce dernier à agir en justice pour remettre en cause un droit acquis de ces derniers, ne s’inscrit pas dans la mission habituelle d’un membre du conseil syndical, mais apparaît par sa gravité, détachable de sa mission habituelle, engageant pleinement la responsabilité délictuelle de Mme Y. Mme Y. conteste également le reproche de son omission de transmission de toutes les informations nécessaires à Me C., avocat préalablement à la consultation juridique écrite qui avait été demandée par le syndic à ce dernier…

C’est néanmoins à l’appui de l’avis de Me C, avocat, que les copropriétaires ont choisi d’intenter une action judiciaire.

Etant rappelé que l’avis de ce dernier était nécessairement faussé, faute d’avoir été informé de l’autorisation donnée par le syndicat en 1991, tel que Me C. en fait état en précisant au syndic, dans son courrier du 30/10/2013, « cette recherche a également permis de constater que la construction de cette véranda inamovible n’avait jamais été dûment acceptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale. », il convient de considérer que cet avis émanant d’un professionnel du droit aura été de nature à emporter la conviction des copropriétaires, sur tout avis contraire énoncé par M. et Mme X.

Contrairement à ce qu’allègue Mme Y. la décision du syndicat est bien en lien avec la résolution soumise par cette dernière à l’approbation de l’assemblée générale…

En effet, la faute alléguée et retenue par le tribunal à l’encontre de la défenderesse ne consiste pas à proprement parler, en un défaut d’information de sa part du syndicat, mais bien en son initiative à demander au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, une résolution qu’elle savait contraire à l’autorisation donnée en 1991, initiative qui a eu un rôle prépondérant dans la perte par M. et Mme X. de leur droit à la véranda litigieuse…

PAR CES MOTIFS Vu l’article 1240 du Code civil,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de FONCIA A. C.

REJETTE la demande de sursis à statuer.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 145 000 € en réparation de la perte de valeur de leur bien immobilier.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTE Madame Y. de sa demande d’amende civile et de sa demande à titre de dommages intérêts.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

REJETTE toute autre demande… »

Bien que cette décision se révèle douteuse sur certains points juridiques, et qu’elle n’émane que d’un tribunal judiciaire de premier degré, donc sujette à recours et donc potentiellement à infirmation par une juridiction civile supérieure, elle atteste de l’importance pour le syndicat de devoir, en assemblée générale, se prononcer en connaissance de cause.

Pour ce faire, les copropriétaires doivent pouvoir délibérer de manière éclairée selon les éléments fournis à titre principal, par le syndic, en sa qualité de représentant légal, chargé de l’administration de la résidence, et dans une moindre mesure du conseil syndical tenu de l’assister et de le contrôler dans sa gestion.

En cas de fautes manifestes, des condamnations personnelles se révèlent envisageables, tant pour un syndic, et ce d’autant plus qu’il intervient à titre professionnel, que pour un copropriétaire, accessoirement conseillère syndicale, agissant à titre strictement bénévole.

L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.

Dans un arrêt du 10 juin 2021, la Cour d’appel de Paris rappelle les conditions légales d’une opposition d’un copropriétaire à leur réalisation.

 

I. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : compétences et modalités de contestation par un copropriétaire

Une copropriété, administrée par un syndic professionnel, décide de la réfection de la cage d’escaliers, parties communes (revêtement au sol, mur), avec peinture des portes palières des lots privatifs. 

L’assemblée générale adopte la résolution relative à la réfection de la cage d’escaliers.

En l’absence de mention du coloris des portes palières lors de la réunion du syndicat, celle-ci fait l’objet d’une décision officieuse entérinée postérieurement par une décision d’assemblée générale du 22 juin 2020.

La propriétaire d’un appartement fait barrage à la peinture de sa porte palière, par l’entreprise retenue par le syndicat, considérant que celle-ci se révèle :

- non seulement irrégulière : s’agissant entre autre d’une installation privative, dont l’entretien incombe en principe au seul détenteur du lot (art. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- mais aussi inopportune par la teinte choisie et sa réfection récente par ses soins.

Le syndic, au nom du syndicat, assigne alors la copropriétaire contrevenante en vue de sa condamnation à permettre la réalisation des décisions des assemblées générales, estimant celles-ci parfaitement régulières :

- en l’absence d’action judiciaire en annulation par cette copropriétaire dans le délai imparti de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- du fait, que le règlement de copropriété puisse intégrer provisoirement des équipements privatifs aux parties communes, dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble.

La copropriétaire, condamnée en première instance par une ordonnance n° 19 - 59134 du 10 septembre 2020 du T.G.I. de Paris, recourt celle-ci.

La cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 20 - 18455 du 10 juin 2021 réitère la décision légitime de la juridiction civile inférieure : «…Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que le 28 juin 2018 l'assemblée générale a voté les travaux de réfection des paliers et décidé de retenir la proposition de la société D. pour les travaux de revêtement de sol, revêtements muraux, mise en peinture et autres embellissements pour un montant de 25 243,89 euros TTC selon le devis n° X. du 12 janvier 2018.

Ainsi que l'a retenu le premier juge, ce devis porte expressément mention de la mise en peinture des portes palières.

Si Mme Z. a contesté par un courrier du 22 mars 2021 l'utilité de cette réfection de ces portes en parfait état et ne nécessitant pas d'entretien, il a été relevé, à juste titre, par le premier juge l'absence de contestation de cette assemblée générale dont les décisions s'imposent à tous les copropriétaires quel qu'ait été leur vote ou leur opinion sur ces travaux.

Par la suite, en janvier 2019, le conseil syndical a convié les copropriétaires à choisir la couleur des divers revêtements et pris compte des demandes exprimées.

Il résulte du courriel de Mme Z. du 7 mars 2019 que celle-ci qui n'a pas exprimé son avis dans le cadre de la consultation précitée a par la suite exprimé un désaccord non sur la peinture mais sur la couleur retenue 'ce choix est ridicule au vu de la couleur grise des portes palières (...). Soit vous gardez la couleur d'origine soit vous vous conformez à la couleur grise des portes palières (...). Gris pour les portes et blanc pour les murs'.

Comme l'a retenu le juge des référés, la couleur choisie pour les portes palières a fait l'objet d'une ratification expresse par l'assemblée générale le 22 juin 2020, de sorte que même à supposer que la consultation réalisée par le conseil syndical n'ait pas été régulière, cette décision s'impose à Mme Z.

En conséquence tant les travaux de peinture des portes palières que la couleur retenue pour ces travaux ayant fait l'objet de décisions de l'assemblée générale, le juge des référés pouvait sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile ordonner à Mme Z. de laisser l'accès à sa porte palière pour la réalisation des travaux de peinture. Le prononcé d'une astreinte est également justifié par son opposition à la réalisation de ces travaux.

L'ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

 

II. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : capacité du syndic à contraindre judiciairement le copropriétaire contrevenant

Outre, la régularité des travaux du syndicat, la copropriétaire conteste la légalité de la procédure judiciaire introduite par son représentant à son encontre.

Plus précisément, elle considère que l’assignation se révèle illicite, en raison de la saisine du juge des référés par le syndic de sa seule initiative (c’est-à-dire en dehors d’une habilitation expresse de l’assemblée générale), en contradiction avec une clause du règlement de copropriété, restreignant cette faculté.

Pour sa part, le syndic au nom du syndicat, conteste la licéité de cette stipulation restrictive du règlement de copropriété, au regard du dispositif impératif énoncé par l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition réglementaire prévoit en effet, que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions engagées par le syndic, pour le compte du syndicat, auprès du juge des référés.

Légitimement, les deux juridictions judiciaires civiles saisies successivement font prévaloir une règle d’ordre public (obligatoire pour tout un chacun et que l’on ne peut déroger) : «…Mme Z. soutient en premier lieu qu'elle ne pouvait être assignée sans que le syndicat des copropriétaires obtienne l'autorisation du syndicat des copropriétaires puisque si l'article 55 du décret du 17 mars 1967 autorise une action en référé quel qu'en soit le motif et même hors cas d'urgence, en revanche, le règlement de copropriété limite cette faculté d'agir sans autorisation aux seuls cas d'urgence, condition qui n'est pas remplie en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est de jurisprudence constante que dans tous les cas entrant dans la compétence du juge des référés le syndic peut agir sans autorisation amiable, que les dispositions du décret sont d'ordre public, le règlement de copropriété ne pouvant y déroger.

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais il est cependant fait exception à cette règle pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

L'urgence n'est pas une condition d'intervention du juge des référés qui, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A la différence de ces dispositions légales, l'article 13 du règlement de copropriété régissant l'immeuble dans lequel Mme Z. est copropriétaire stipule que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, même par voie d'exécution forcée, d'une procédure engagée conformément à l'article 54 du décret du 30 mars 1908 et, en cas d'urgence, notamment d'une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile.

Ainsi que le soutient Mme Z., le règlement de copropriété restreint donc les pouvoirs conférés au syndic pour agir sans autorisation.

Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites'. Les articles 18, 18-1 et 18-2 relatifs au pouvoir du syndic font donc partie des dispositions impératives visées par l'article 43. Les pouvoirs reconnus au syndic par l'article 18 représentent donc le 'C B' de ses attributions qui ne peuvent être réduites par le règlement de copropriété.

En conséquence, les pouvoirs du syndic doivent être examinés au regard du seul article 55 précité.

En l'espèce le syndic pouvait donc agir en référé contre Mme Z. pour obtenir sa condamnation sur le fondement du trouble manifestement illicite et ce sans avoir à solliciter préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'assignation… »

Le copropriétaire, qui entend s’opposer légalement à des travaux adoptés en assemblée générale, se doit à minima de voter dans le sens contraire de la résolution et requérir leur annulation dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal.

Dans la négative, la décision s’avère pleinement opposable à lui sans qu’il puisse, au demeurant, invoquer en défense une mention du règlement de copropriété enfreignant une disposition légale ou réglementaire d’ordre public.

Les acquéreurs d’un lot sur une résidence neuve sont de plus en plus confrontés à des désordres, qu’ils estiment imputables aux constructeurs ou aux assurances spécifiques obligatoires, à savoir la dommage-ouvrage ou la décennale de l’entreprise.

En l’absence de solution concertée avec l’une ou l’autre de ces polices impératives, le syndicat peut décider d’engager une action judiciaire civile notamment contre le constructeur et son assurance décennale pour les dommages relevés sur les parties communes.

La cour d’appel de Nouméa, dans un arrêt du 23 août 2021, rappelle les conditions requises pour la reconnaissance de la responsabilité civile de ces deux intervenants.

I. Responsabilité du constructeur et de sa décennale dans les malfaçons sur l’ouvrage : poursuite dans les dix ans de la réception pour des désordres affectant sa solidité 

La réception d’une résidence neuve sise à Nouméa (98) affectée principalement à l’habitation, disposant de deux parkings (un aérien et un souterrain) et d’une buanderie collective, intervient le 5 novembre 1995.

Les copropriétaires relèvent divers désordres, notamment de fortes infiltrations, en cas de pluie, sur les voies d’accès au garage en sous-sol, imputées à un joint non étanche de dilatation (enterré) du parking extérieur.

Les constructeurs H. et leur assurance décennale écartant leur responsabilité en la matière, le syndicat habilite son syndic, afin d’obtenir de manière contradictoire une :

- expertise judiciaire constatant les dommages et les responsabilités. Suite à une ordonnance du 20 juin 2005 désignant un expert, celui-ci rend son rapport le 26 juillet 2007, préconisant des travaux pour faire cesser ces désordres ;

- condamnation en indemnisation de leur préjudice, moyennant une assignation au fond. 

Un premier jugement du 2 mai 2011 du tribunal de première instance de Nouméa accueille la demande du syndicat et des copropriétaires.

Les deux parties condamnées recourent la décision de la juridiction civile inférieure et obtiennent son infirmation par un arrêt du 3 janvier 2017 de la cour d’appel de Nouméa.

Le syndicat et ces copropriétaires se pourvoient en cassation, la haute juridiction civile faisant droit à leur requête, par un arrêt du 3 mai 2018, pour défaut de motivation juridique, en renvoyant les parties à nouveau auprès de la cour d’appel.

Devant la cour d’appel de Nouméa, les parties réitèrent leurs arguments en ce qui concerne entre autre le joint de dilatation du parking, à savoir pour :

- le syndicat et les copropriétaires, une malfaçon de nature décennale, pour laquelle le constructeur et son assurance professionnelle doivent répondre, puisqu’elle affecte la solidité de l’ouvrage (art. 1792 al. 1 du Code civil et L 241-1 du Code des assurances) ;

- les constructeurs et leur assurance, un lien de causalité non établi, mais aussi et surtout une action prescrite, la responsabilité devant être recherchée au plus tard dans le délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage selon l’article 1792-4-1 du Code civil.

La cour d’appel de Nouméa dans son arrêt n° 18 - 00262 du 23 août 2021 rejette la responsabilité des constructeurs et leur assurance civile professionnelle au motif d’une prescription de l’action, au demeurant juridiquement litigieuse.

Ces juges déclarent l’action hors délai en raison d’une constatation des désordres par l’expert judiciaire en 2007, soit au-delà de la prescription intervenue le 5 novembre 2005 (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage au 5 novembre 1995, l’arrêt comprenant d’ailleurs une erreur sur cette date, puisqu’il évoque un transfert de l’ouvrage au 5 novembre 1996).

Or, l’assignation du syndicat et des copropriétaires au 14 et 15 octobre 2004 (soit dans le délai des dix ans) interrompt en principe le délai de prescription selon l’article 2241 du Code civil : «…Il ressort de l’expertise, que le désordre au jour où l’expert a réalisé ses opérations (rapport complémentaire de 2007) ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage ni sa destination. Il concluait que seule l’aggravation du processus de corrosion pouvait à terme entraîner une atteinte à la solidité.

Pour mettre en jeu la responsabilité décennale des constructeurs, il faut que l’atteinte à la solidité intervienne avec certitude dans le délai de 10 ans. En l’espèce, la garantie décennale est expirée depuis le 05/11/2005. Les constatations de l’expert ont été faites en juin 2007 soit au-delà du délai.

Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale ne peut être retenue… »

II. Responsabilité décennale du constructeur et de sa décennale : usage conforme à sa destination ou non-façon à une norme de construction impérative

Dans le cadre de ce contentieux, le syndicat et les copropriétaires se plaignent également des malfaçons imputables selon eux aux promoteurs et à leur assurance décennale, soit des :

- infiltrations dues à l’absence d’étanchéité sur les balcons et dans la buanderie commune ;

- fissures sur la dalle du parking aérien, en raison d’un vice de construction.

En défense, les promoteurs et leur police professionnelle opposent :

- l’absence d’obligation d’étanchéité sur les balcons et la buanderie selon les normes techniques de construction en vigueur ;

- un usage inadapté du garage en surface par des véhicules lourds excluant en premier lieu leur responsabilité civile (art. 1792 al. 2 du Code civil), et ce d’autant plus du caractère révolu du dommage à la suite d’une utilisation conforme à sa destination.

Dans son arrêt du 23 août 2021, la cour d’appel de Nouméa se range à l’argumentation juridique des constructeurs et de leur assurance, la responsabilité civile contractuelle impliquant par principe un dommage effectif, une faute exclusive de son auteur, ainsi qu’un lien de causalité entre les deux (art. 1147 du Code civil devenu depuis le 1231-1) : « …L’expert a constaté que les balcons terrasses n’ont pas reçu d’étanchéité sous le carrelage. Les buanderies sont protégées de l’extérieur par une paroi en lames « persiennées". Quand il pleut l’eau pénètre dans ce local compte tenu de sa conception. En l’absence d’étanchéité, les plafonds présentent des décollements de peinture ou des traces d’humidité.

Le syndicat des copropriétaires considère que le désordre évolutif est de nature décennale en ce qu’à terme il entraînera la corrosion des aciers des armatures.

Les consorts H. (constructeurs) rappellent comme explicité par l’expert qu’il n’existait aucune obligation de revêtir d’un complexe d’étanchéité les terrasses et buanderies et qu’il n’y a pas atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Sur quoi,

Le désordre ne présente pas un caractère décennal. De surcroît, les règles de l’art qui n’imposaient aucune étanchéité obligatoire. Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale sera écartée…

L’expert a relevé que les têtes de poteaux dans le parking étaient éclatées et que les deux poutres présentaient une flèche importante, les dalles de la zone de roulement présentant de nombreuses fissures. Il conclut que l’ensemble des désordres n’étaient pas apparents à la réception. Il noté également qu’après être retourné plusieurs fois sur place il a constaté que les fissures traitées par un enduit visant à les cacher étaient réapparues et qu’il était clair que les poutres bougeaient sous l’effet de la circulation sur le parking extérieur.

La cause en est le fluage du béton et la surcharge permanente de la structure lors de la réfection de l’étanchéité de la dalle due à une erreur de calcul ce qui conduit à interdire l’accès au parking extérieur au poids lourds pour éviter que la structure ne souffre davantage (p. 22 remèdes)

L’expert conclut que le parking a été dimensionné uniquement pour recevoir des véhicules de types voitures légères et que le passage de véhicules lourds (camions poubelles, camions de déménagement) est la cause des désordres.

Les consorts H. estiment que le désordre a été réglé avec l’interdiction de la circulation des poids lourds et qu’aujourd’hui, il n’est fait état d’aucun désordre affectant la solidité de l’ouvrage, le parking étant quotidiennement utilisé par les résidents de l’immeuble

Le syndicat considère que le désordre est de nature décennale recouvrant à la fois un vice de construction et de conception. Il considère que le parking a vocation à recevoir la circulation de tous types de véhicules et que le seul fait que leur circulation soit à prescrire rend le bien impropre à sa destination.

L’assureur reconnaît qu’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage mais que le non-respect de la destination que les parties avaient initialement entendu donner à l’ouvrage (circulation réservée aux véhicules légers) exonère les constructeurs de toute garantie ; qu’en tout état de cause, le dommage a pu être réparé à temps pour un coût inférieur à 300 000 Fcfp (francs comptoirs français du Pacifique), les recommandations de l’expert ayant été suivies d’effet puisqu’il n’y a plus d’aggravation 15 ans après la réception.

Sur quoi,

Le désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage. Toutefois s’agissant d’un parking aérien (il existe un autre parking), il devait être utilisé par les seuls résidents conformément à la configuration des lieux. L’usage abusif par des poids lourds (camions de déménagement ou camion poubelles) exonère les constructeurs. Au demeurant les mesures prises (travaux de consolidation et interdiction de circulation des poids lourds) ont permis de limiter les dommages… »

Si le constructeur et son assurance professionnelle sont notamment responsables de certaines malfaçons survenues dans les dix ans de la réception de l’ouvrage, cela suppose néanmoins qu’elles affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, mais aussi que l’usage qui en est fait par les résidents se révèle conforme à son affectation.

De même, le promoteur ne doit devoir à répondre des non-façons dommageables constatées ultérieurement, que si celles-ci enfreignent à titre principal des normes techniques obligatoires, voire des engagements stipulés expressément dans le contrat de réservation.

Une société avait acquis la totalité du bâtiment B d’un immeuble en copropriété, et obtenu un permis de construire pour transformer ces locaux en un bâtiment à usage commercial et hôtelier. Elle a ensuite obtenu de l'assemblée générale l’autorisation de la mise en conformité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division à cette autorisation d'urbanisme.

Revenant quelques années après devant l’assemblée générale, elle se voit rejeter les demandes d'autorisation de travaux pour la réalisation de son projet. Elle assigne alors le syndicat des copropriétaires en autorisation desdits travaux et en annulation des résolutions de rejet adoptées par l'assemblée.

Elle conteste l'objectivité de l'architecte du syndicat des copropriétaires qui avait émis un avis défavorable, et fait valoir que le projet devait absolument comporter deux dégagements répartis l'un vers la rue, l'autre vers la cour intérieure de l'immeuble, pour permettre l'ouverture de l'exploitation au public et assurer la sécurité de l'exploitation hôtelière, et que les travaux envisagés constituaient un impératif d'intérêt public.

Sa demande est rejetée en première instance et par la Cour d'appel de Versailles, cette dernière considérant que l'emprise d’une rampe d'accès dans la cour était importante, rendant probablement nécessaire de consolider la dalle, que la rampe empêchait la sortie sur cour de l'appartement du rez-de-chaussée, condamnait le siphon d'évacuation des eaux de pluie sur la cour, et nécessitait le déplacement de la fontaine, et qu'une partie de l'édicule servant à la ventilation du garage devrait être supprimée, et, d'autre part, que les travaux portant sur les façades participaient du même projet modifié, dès lors qu'ils étaient en cohérence avec la création de l'issue de secours sur la cour. La cour d'appel a relevé que les travaux envisagés impliquaient une ouverture et un droit de passage sur la cour qui emportaient modification du règlement de copropriété quant à la jouissance d'une partie commune spéciale au bâtiment A.

La société se pourvoit en cassation, faisant valoir que doivent être autorisés judiciairement tous travaux d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Sur ce point, la Cour de cassation réfute son argumentation, estimant que les travaux envisagés relevaient de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et que la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Mais la société invoque également l’« abus de majorité » que constituerait le refus injustifié par l'assemblée générale d'autoriser l'exécution de travaux nécessaires pour assurer la sécurité d'un établissement recevant du public.

Là aussi, la Cour de cassation est claire : il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. La cour d'appel, relevant que la société ne démontrait pas l'intention de nuire des autres copropriétaires, a constaté qu'elle ne disposait d'aucun droit indivis sur la dalle couvrant le sol de la cour, partie commune spéciale au bâtiment A affectée par les travaux, et retenu que le règlement de copropriété organisait l'isolement du bâtiment B à usage d'hôtel par rapport au bâtiment A et à la cour.

Appréciant souverainement la portée des rapports techniques produits, elle a retenu que la société n'était pas fondée à soutenir que la création de d'une issue de secours sur la cour était une exigence de sécurité pour l'exploitation de son lot à usage d'hôtel, ni qu'elle constituait une mise en conformité indispensable à cette destination, au regard, notamment, des solutions alternatives existantes.

Ainsi, selon la Cour de cassation, ayant fait ressortir que les travaux envisagés affectaient les droits des copropriétaires, et sans être tenue de suivre la société dans le détail de son argumentation, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.