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En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Pour le cas de l’assemblée spéciale, nouveauté introduite par la loi ELAN, seuls les copropriétaires concernés sont convoqués : voir notre article arc-copro.fr/documentation/loi-elan-une-possibilite-dassemblee-generale-speciale-pour-les-parties-communes

Une difficulté peut se poser en cas de changement d’adresse, notamment si le syndic n’en était pas informé.

I. La convocation est régulière lorsqu’elle est faite au dernier domicile notifié au syndic

Dans un arrêt du 28 mars 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.

Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.

La question se posait ici car la convocation d’une copropriétaire était revenue avec la mention NPAI (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée).

La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché « si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic » par la copropriétaire.

Autrement dit, le syndic remplit son obligation dès lors qu’il a adressé la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile dont il a eu « officiellement » connaissance.

Si la convocation d’un copropriétaire revient en NPAI parce qu’il n’a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, l’assemblée générale ne peut pas être annulée pour ce motif.

II. L’importance de notifier au syndic tout changement d’adresse

L’article 65 du décret de 1967 oblige tout copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire à notifier au syndic « son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».

Le syndic, quant à lui, est tenu d’adresser la convocation en respectant le formalisme et les délais légaux, mais sans avoir à s’assurer que les adresses des copropriétaires sont à jour.

En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984.

Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4^ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).

La situation est différente dans le cas où il aurait commis une erreur dans l’adresse (voir par exemple l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23^e chambre B, du 1^er mars 1996, n° 95/021975), car à ce moment-là, la notification serait irrégulière et l’assemblée générale pourrait être annulée.

Une précision importante : le fait d’indiquer ses nouvelles coordonnées en signature d’un courrier adressé au syndic ne suffit pas : il faut que le courrier ait pour objet le changement d’adresse (arrêt de la Cour de cassation, 3^ème civ., du 11 mai 2004, n° 03-10637).

Il est donc primordial de bien informer le syndic de tout changement de domicile et de le faire au plus vite, afin d’éviter que des décisions ne soient prises en assemblée générale sans qu’on ait pu y participer et sans pouvoir la faire annuler pas la suite.

Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.

Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.

I Dette du copropriétaire et frais accessoires de procédure

Le jugement de 1^ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur

Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.

A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :

« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.

Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.

Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.

Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.

Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.

Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.

II La saisie peut se poursuivre tant que la dette et les frais accessoires n’ont pas été payés

Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :

 « Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».

Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.

Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.

Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

I. Droit collectif, mais également individuel

Conformément à l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes générales de la résidence appartiennent à tous les propriétaires d’un lot, les parties communes spéciales uniquement à certains d’entre eux.

Ces parties communes ne peuvent donc faire l’objet d’une appropriation illicite par un copropriétaire qui empêcherait les autres résidents de pouvoir également en disposer, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 9 de la même loi proscrit ce genre de comportement.

Si tel est le cas, et sans restitution volontaire de celle-ci par le copropriétaire dans le cadre d’un règlement amiable, la seule alternative prend la forme d’une action judiciaire.

Cette dernière peut être introduite par le syndicat des copropriétaires. L’objet du syndicat consiste dans l’administration des parties communes et dans le respect du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et les parties privatives.

Dans ce cas, le syndic doit bénéficier d’une habilitation de l’assemblée générale consentie à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 55 du décret du 17 mars 1967).

Cette action peut aussi être engagée par le propriétaire d’un lot qui doit pouvoir également utiliser cette partie commune. Cette occupation exclusive par un copropriétaire s’analyse en une dépossession d’un bien immobilier lui appartenant ainsi qu’à d’autres ou tous les autres copropriétaires.

Ce copropriétaire peut, dans la même procédure, assigner le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pas fait cesser ce trouble de jouissance et rechercher sa responsabilité civile si cela lui cause un préjudice.

II. Délai de prescription de l’action judiciaire

Une telle action est possible dans le cadre de délais fixés par la loi.

Les travaux illicites (sans l’aval de l’assemblée générale) réalisé par un propriétaire peuvent avoir des conséquences différentes, qui conditionnent les délais de prescriptions pour engager une action en vue de leur suppression.

D’une part, si ce sont de simples aménagements (remplacement de la fenêtre de son lot par un autre modèle, de sa porte palière par un modèle divergent de la référence collective, destruction d’un mur porteur…), la procédure se prescrit désormais dans un délai de 5 ans (depuis la loi ELAN du 23 octobre 2018, 10 ans sous l’ancien régime juridique) à compter de leur exécution (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

D’autre part, si ce sont des opérations permettant ou représentant une appropriation des parties communes (par exemple : la construction d’un mur pour annexer une fraction du couloir à son lot), la poursuite se prescrit dans ce cas par 30 ans (article 2272 du Code civil). Nous sommes alors dans le cadre d’une action réelle, car elle porte sur le droit de propriété d’un bien immobilier.

Dans une résidence en copropriété nancéenne (54), les propriétaires d’un lot intègrent illégalement un tronçon de couloir à leur lot par l’édification d’un mur, et empêchent le propriétaire d’un autre lot d’avoir accès à ce couloir.

Face au laxisme du syndicat, le propriétaire du lot lésé assigne la copropriété ainsi que les contrevenants en restitution des parties communes et en indemnisation de son préjudice personnel.

La Cour d’appel de Nancy rejette cette demande au motif qu’elle serait soumise au délai de 10 ans et donc prescrite.

La Cour de cassation n’analyse pas cette affaire de la même manière, dans son arrêt n° 18-19172 du 24 octobre 2019 :

« […] Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action de M. N..., l'arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une action réelle et qu'elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision […] ».

Cet arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans sa jurisprudence constante, soulignant la distinction de travaux privatifs illicites affectant les parties communes constituant de simples aménagements de ceux représentant une appropriation et de la prescription applicable à l’action judiciaire en suppression de ceux-ci.

Cette action peut être engagée aussi bien collectivement par le syndicat, représenté par son syndic, qu’individuellement par le propriétaire d’un lot dans la résidence concernée.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Les actions personnelles concernent les actions entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire (ou plusieurs), ou entre des copropriétaires entre eux, par exemple en matière de recouvrement de charges, d’actions en responsabilité…

L’action d’un syndicat de copropriétaire qui tend à faire cesser une emprise sur une partie commune et à faire condamner un copropriétaire à remettre en état les lieux concerne un droit réel du syndicat sur ce bien. Il peut donc agir dans le délai trentenaire.

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

I. Propriétaire d’un lot débiteur : le syndicat peut le saisir judiciairement

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans une copropriété francilienne est redevable de provisions et charges, ce qui conduit le syndicat, à l’assigner en paiement. La créance du syndicat étant certaine, liquide et exigible (montant incontestablement du), il obtient la condamnation en paiement du propriétaire défaillant.

Malheureusement, le syndicat ne parvient pas à recevoir l’application amiable de la décision c'est-à-dire le paiement volontaire par le propriétaire débiteur des sommes fixées par le jugement, ou par les voies ordinaires d’exécution, soit notamment la saisie sur salaire ou sur compte bancaire du condamné.

Le syndicat n’a donc d’autre choix que de voter en assemblée générale la saisie immobilière du lot du propriétaire défaillant, conformément à l’article 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967 (principe de la saisie, montant de la mise à prix du bien, ainsi que la somme considérée comme définitivement perdue) par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La vente forcée du bien est prononcée judiciairement le 29 novembre 2012 au profit du syndicat (nouveau propriétaire du bien), en l’absence de surenchère au prix de vente fixé judiciairement.

II. Maintien illicite de l’ancien propriétaire dans le lot : le nouveau propriétaire est fondé à requérir une indemnité d’occupation et son expulsion

A l’issue de la procédure, l’ancien propriétaire se maintenant illégalement dans son ancien logement, propriété désormais du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci engage alors une nouvelle action judiciaire visant à obtenir son expulsion (réalisée le 23 octobre 2013), ainsi qu’une indemnité pour l’occupation illicite de son bien immobilier (selon la valeur locative d’un appartement similaire dans le même quartier). Il estime cette indemnité due, depuis le jugement d’adjudication du bien, jusqu’à la date de libération effective de l’appartement.

L’ancien propriétaire considère pour sa part, ne la devoir qu’à compter de la signification de la décision (présentation par un huissier de justice) à l’initiative de la partie adverse, opérée uniquement le 11 mars 2013. Cette formalité légale rend la sentence judiciaire opposable à la personne condamnée et fait partir les délais de contestation (recours).

Cette divergence entre le syndicat et le précédent propriétaire du logement n’est financièrement pas anodine, 3.000 euros de différence selon la date judiciairement retenue de point de départ de l’indemnité d’occupation exigible. 

La cour de cassation dans un arrêt n° 18 - 12353 du 6 juin 2019 réitère la légalité de l’indemnité et de la date de son décompte fixée par les magistrats au jour de l’adjudication judiciaire et non de la signification :

« …Mais attendu qu’en application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication ;

Et attendu que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, M. X… était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation (750 euros par mois), depuis cette date (jusqu’à son expulsion intervenue le 23 octobre 2013). »

Le copropriétaire débiteur doit être conscient des conséquences radicales d’une saisie immobilière, à savoir la dépossession immédiate de son bien immobilier dès le jugement et le risque de devoir supporter une indemnité d’occupation au profit de l’adjudicataire, s’il se maintient illégalement dans le lot saisi au delà du transfert de propriété de celui-ci.

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Un copropriétaire, la SCI V. est copropriétaire de plusieurs lots, deux lots dans le bâtiment A et un troisième lot, dans le bâtiment B. Depuis l’origine, les lots n° 159 et 160 du bâtiment A sont référencés à usage commercial dans le règlement de copropriété (ils sont utilisés pour une activité de restauration). Le lot situé dans le bâtiment B est à usage d’habitation.  

À une date indéterminée (il y a plus de dix ans), le mur séparatif entre les deux bâtiments a été percé et le lot du bâtiment B (à usage d’habitation), a été transformé en cuisine pour les besoins de l’activité de restauration des locaux commerciaux du bâtiment A. De nombreuses années après le percement du mur, les copropriétaires d’un autre lot, situé dans le bâtiment B, ont assigné la SCI V. et ont demandé, entre autres, la remise en état des lieux.  

Ces copropriétaires, demandeurs à l’action, motivent leur demande en invoquant le fait que le mur est qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété. La SCI fait valoir qu’on ne pouvait plus engager d’action, puisque le délai de prescription de 10 ans prévu par l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est écoulé. Les copropriétaires qui ont engagé l’action invoquent de leur côté que ce n’est pas la prescription de 10 ans qu’il faut retenir, mais la prescription trentenaire, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une action personnelle (délai de 10 ans), mais d’une action réelle (30 ans).

Tout le monde s’accorde à dire que l’ouverture du mur constitue bien des travaux, mais la question est de savoir s’il s’agit de travaux privatifs affectant les parties communes ou, au contraire, si la nature et l’étendue de ces travaux est telle, qu’ils constituent une appropriation de parties communes.    

Deux interprétations sont, à priori, possibles :  

• 1^ère lecture :

Les travaux affectent simplement une partie commune. Le copropriétaire, en l’occurrence, la SCI, aurait dû demander, préalablement à la réalisation des travaux, l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (« Autorisation donnée à M. et Mme… d’effectuer les travaux de percement du mur… »).  

À défaut de demande d’autorisation, en cas de contestation, on pourrait considérer qu’il s’agit d’une action personnelle dont l’action se prescrit par 10 ans (c’est ce que la SCI  prétendait).  

• 2^ème lecture :

Le mur constitue une partie commune. Il est expressément qualifié ainsi dans le règlement de copropriété. Selon cette seconde lecture, l’ouverture ne constitue pas de « simples » travaux affectant les parties communes, mais une véritable appropriation desdites parties communes.

L’action est donc une action réelle, se prescrivant par 30 ans.  

La Cour de cassation a opté pour la seconde interprétation. Elle a considéré que les travaux en cause ne sont pas de simples travaux qui affectent les parties communes, mais équivalaient à une appropriation puisqu’une partie de la structure a été détruite et le volume correspondant a été récupéré par la SCI V.  

La Cour de cassation, considérant qu’il s’agissait d’une action réelle, a retenu le principe de la prescription trentenaire.   La SCI V. a été condamnée à restituer le mur, partie commune, c’est-à-dire à reboucher l’ouverture réalisée.

II. Distinction entre action personnelle et action réelle

Après lecture attentive de l’arrêt de la Cour de Cassation, celle-ci semble être plus subtile puisqu’elle opère la distinction entre :  

• action personnelle : il y a bien violation d’une clause du règlement, mais les travaux réalisés n’affectent pas de manière définitive les parties communes : à défaut d’autorisation de l’assemblée, l’action tendant à solliciter la remise en état se prescrit alors par 10 ans ;

• action réelle (= action qui s’attache à une chose) : même hypothèse : les travaux sont irréguliers pour défaut d’autorisation préalable du syndicat, mais l’atteinte aux parties communes est clairement identifiée à partir du moment où le règlement qualifie expressément les parties communes concernées et affectées (ex : sont qualifiées de parties communes : la totalité du sol, des cours et des jardins, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, tous murs et cloisons parcourus par des conduits ou canalisations servant à plusieurs copropriétaires, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé …).

          Il s’agit d’une atteinte à une partie commune expressément qualifiée, l’action vise à récupérer ces parties communes le délai d’action est donc de 30 ans. C’est bien parce que « la transformation litigieuse s’est effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre le bâtiment A et B, lequel selon le règlement de copropriété constituant une partie commune, qu’il s’agit d’une action touchant sur la « chose » (= la partie commune dûment qualifiée).

D’ailleurs, la Cour précise bien pour terminer que « l’action tendait donc à restituer des parties communes et non pas uniquement à sanctionner la méconnaissance du règlement de copropriété ».   

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.  

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Si cette démarche concerne un bien en copropriété, il convient de part et d’autre de se conformer à des règles précises, afin de ne pas les exposer à des confusions et contestations judiciaires, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 12 mars 2020.

I. Démembrement d’un lot en copropriété : notification impérative au syndic et conséquence en cas de carence

Sur une résidence sise à Strasbourg, une propriétaire détient quatre lots et notifie en 2002, par l’intermédiaire de son notaire, au syndic, le démembrement de deux d’entre eux.

L’acte authentique prévoit, un transfert de la nue-propriété au profit de sa fille, la conservation de l’usage, sa transmission à son époux lors de son décès et la représentation du démembrement par l’usufruitier aux assemblées générales du syndicat avec droit de vote.

Alors que le décès de l’usufruitière intervient en septembre 2010, sa notification (et transmission de l’usufruit au conjoint survivant) par le notaire au syndic n’intervient que par un courrier du 17 février 2011.

Entre temps, le syndic notifie une convocation d’une assemblée générale du 24 novembre 2010 à l’usufruitière, avec en retour une mention manuscrite sur celle-ci par les services postaux : « personne décédée ».

En 2013 et 2014 l’usufruitier et sa fille nue-propriétaire assignent le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en nullité notamment de l’assemblée générale de novembre 2010, en l’absence de notification de celle-ci.

En défense, le syndic, au nom du syndicat, considère la notification de l’assemblée générale de novembre 2010 auprès de l’usufruitière décédée parfaitement régulière, en raison de toute notification régulière du transfert de l’usufruit imposée par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à la date de son expédition.

L’ensemble des juridictions suit cette interprétation littérale du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, que ce soit le T.G.I. de Strasbourg dans son jugement du 13 janvier 2016, la cour d’appel de Colmar par une décision du 7 décembre 2017 et la cour de cassation par un arrêt n° 18 - 11988 du 12 mars 2020 : « … Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été notifié à F. G. par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s’était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à M^me X ou à M. X le procès-verbal de l’assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de F. G. n’était pas rapportée et que M. X, n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification, n’était plus recevable à le faire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé … »

II. Mandat et domiciliation d’un lot : contrôle du syndic et incidence en cas de manquement

En l’espèce, ce notaire souligne au syndic, dans cet écrit du 17 février 2011, confirmé par un courrier de 2013, qu’il est en charge de la succession de l’épouse décédée et que tous documents ayant trait aux lots de copropriété (appels, convocations…), doivent en conséquence être expédiés en son étude.

Le syndic notifie donc les convocations des assemblées générales de septembre 2011, octobre 2012, janvier et novembre 2013 auprès du notaire.

Par leurs assignations de 2013 et 2014, l’époux usufruitier et sa fille nue-propriétaire sollicitent également la nullité de ces assemblées générales, au motif d’une double irrégularité, à savoir l’omission de :

- prise en compte du transfert de propriété notifié par le notaire, antérieur à leur convocation (art. 6 du décret du 17 mars 1967) ;

- la notification des convocations au représentant du démembrement à son domicile réel (art. 65 du décret du 17 mars 1967).

Et de souligner, que l’action judiciaire en nullité n’est pas soumise dans ce cas au bref délai de deux mois, mais à celui décennal (puis quinquennal avec la loi ELAN du 23 novembre 2018) à compter de la date de tenue de l’assemblée générale (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic estime pour sa part, qu’il ne lui appartient pas d’exiger et de contrôler le contenu du mandat d’un notaire, la lettre de ce dernier suffisant à faire supporter une présomption quant à la régularité de la situation, dans la mesure où elle émane d’un officier ministériel assermenté.

Le T.G.I. de Strasbourg et la cour d’appel de Colmar rejettent cette demande du père usufruitier et de sa fille nue propriétaire, respectivement par une décision du 13 janvier 2016 et du 7 décembre 2017.

Ils se pourvoient alors en cassation et obtiennent gain de cause pour défaut de notification de la convocation par le syndic par l’arrêt du 12 mars 2020 : «…Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de M. X en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l’arrêt retient que M^me Y, notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de F. G. et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l’ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont M^me Y s’était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que M. X avait élu domicile à l’étude de M^me Y ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots n° 14 et 15, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;"

En sa qualité de représentant du syndicat, le syndic se doit de vérifier le contenu de tout mandat ou domiciliation prétendument consenti par le propriétaire d’un lot, quand bien même le bénéficiaire serait un juriste assermenté par l’Etat pour recevoir et établir des actes.

Dans le cas contraire, le syndicat encourt des procédures judiciaires pour défaut de convocation aux assemblées générales, dans un laps de temps non négligeable de cinq ans à partir de leur déroulement.