Formations (14)

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

Et c’est ainsi que les deux principes fondamentaux que sont la comptabilité d’engagement et la séparation des exercices sont souvent bafoués, fréquemment par facilité mais aussi parfois par ruse pour arranger le résultat d’un exercice difficile à justifier.

Les copropriétaires qui votent contre l’approbation de tels comptes sont la plupart du temps minoritaires et sont tout simplement méprisés par les syndics qui voient leurs comptes approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mais un copropriétaire opiniâtre vient de montrer que l’on ne peut pas toujours faire n’importe quoi sans jamais avoir à en rendre compte…

II. La Cour de Cassation… casse

Le syndic en question avait omis de comptabiliser, dans les produits d’un exercice, une indemnité judiciaire obtenue dans un jugement rendu au cours de l’exercice, au motif qu’elle ne serait payée que sur l’exercice suivant.

La Cour d’appel avait cru bon de valider les comptes tels quels.

La Cour de cassation a sèchement remis les choses à leur juste place (Cass. 3^ème Civ. 5 février 2014, n°12-19047) : « les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». Elle a donc cassé l’arrêt d’appel et donné raison au copropriétaire qui demandait l’annulation de la résolution d’approbation de ces comptes.

Qu’on se le dise : un copropriétaire isolé peut faire valoir le droit et faire annuler une approbation de comptes non conformes aux obligations comptables.

Autrement dit, un exercice doit comporter TOUTES les charges et TOUS les produits de cet exercice, qu’ils soient ou non payés / encaissés, et seulement ces charges et ces produits.

III. Les textes, chers professionnels, les textes

La Cour de cassation renvoie donc les syndics aux textes légaux et réglementaires qu’elle a cités pour justifier sa décision :

Extraits de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (non modifié par la loi ALUR) :

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. […]

Article 2, alinéa 2 du décret du 14 mars 2005 :

En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

Certains observateurs et syndics se sont « frotté les mains » en supposant que même en présence d’un compte bancaire séparé, le syndic pouvait tout de même déposer pendant un « certain temps » (ou plutôt dirons-nous un temps certain) les fonds sur son compte bancaire global avant de les reverser sur le compte séparé de la copropriété.

Nous allons cependant expliquer pourquoi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 cette décision ne peut pas être considérée comme un arrêt de principe.

Les obligations et les sanctions en matière de compte bancaire séparé en vertu de l’ancienne version de la loi du 10 juillet 1965

L’affaire concernée par cet arrêt judiciaire remonte à novembre 2010, soit quatre ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, avant d’être modifié par la loi ALUR, prévoyait dans son septième alinéa  l’obligation suivante : « le syndic est chargé (…) d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. (... )La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois. »

Cet article prévoit que la sanction peut être prononcée uniquement en cas de non-respect de cette obligation : il s’agit donc de la première obligation citée qui concerne l’ouverture du compte bancaire séparé.

C’est donc sur ce fondement légal que la haute juridiction a jugé que la faute commise par le syndic de faire transiter les fonds du syndicat des copropriétaires sur son compte bancaire n’entraînait pas pour autant la possibilité de prononcer judiciairement la nullité du contrat de mandat.

L’ article 18 après l’entrée en vigueur de la loi ALUR

La loi ALUR a, en 2014, modifié de façon importante la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement l’article 18.

En l’occurrence, elle a repris les obligations en matière de compte bancaire séparé en rajoutant cette fois-ci que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivants sa désignation. »

Le législateur a donc voulu étendre la sanction de la nullité du contrat, non pas à la seule obligation relative à l’ouverture du compte bancaire séparé, mais à toutes celles citées avant l’énonciation de la sanction :

1. l’ouverture dans un établissement bancaire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
2. le versement sans délai de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
3. le fait que le compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte ;
4. le fait que les éventuels intérêts produits par le compte sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires.

L’arrêt de la Cour de Cassation semble donc aujourd’hui sans conséquence puisqu’il se réfère à des dispositions légales (et en l’occurrence à celles de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) issues d’une version antérieure qui n’est plus d’actualité.

Si la même affaire devait être jugée aujourd’hui, au regard des dispositions du nouvel article 18, il est donc fort probable que le défaut de l’une de ces obligations serait susceptible d’entraîner la nullité judiciaire du contrat de syndic.

Les conséquences pratiques

Certains syndics vont profiter de cet arrêt pour placer les fonds de ses copropriétés mandantes sur leur compte bancaire global.

La logique est simple : afin d’être en conformité avec les exigences légales, le syndic  ouvre un compte bancaire séparé propre à la copropriété mais continue à bénéficier de la trésorerie de l’immeuble en faisant transiter les fonds sur son propre compte bancaire.

Il faudra donc que le conseil syndical soit vigilant afin de contrôler ce genre de pratique.

Pour cela, il suffira de vérifier sur le relevé bancaire de la copropriété que la date d’enregistrement de l’opération correspond bien à la date de règlement.

Concrètement, si un copropriétaire réalise son règlement d’appels de fonds le 26 mai par virement ou prélèvement par exemple, l’incidence de ce paiement sur le relevé bancaire devra être datée du 27 ou 28 mai.

A défaut, cela signifie que cette somme a transité sur un autre compte qui est sûrement celui du syndic…

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

En effet, il y a toujours un ou plusieurs éléments qui posent problème : le libellé du compte qui présente le nom du syndic, la présentation d’un numéro d’identifiant créancier SEPA dont le créditeur n’est pas la copropriété mais le syndic, des conditions générales ou particulières ambiguës ne permettant pas d’avoir l’assurance qu’il s’agit d’un vrai compte bancaire séparé où le syndic n’a aucun intérêt sur les fonds mandants.

Autrement dit, si juridiquement la situation a évolué, sur le terrain elle est devenue plus technique sachant que les syndics et leurs banques se sont organisés pour que le compte ait « l’apparence et l’odeur » d’un compte séparé mais n’en ai pas le goût. Le fameux « canada dry ».

Ceci étant, nous avons préconisé une méthode simple à mettre en place, qui fait obstacles aux stratagèmes des syndics et de leurs banques pour présenter de faux comptes bancaires séparés.

I. Une attestation de la banque qui doit confirmer la possibilité de transmission du compte bancaire au syndic repreneur

Afin de garantir que le compte bancaire est bien séparé, il est indispensable d’avoir une attestation de la banque qui confirme que le compte est bien évidemment séparé et surtout qu’il est transférable en cas de changement de syndic. Autrement dit, que le syndic repreneur puisse continuer à gérer le compte et ce peu importe les cabinets successifs qui disposeront du mandat.

Cette confirmation impliquera que le compte n’est pas rattaché au syndic en place mais bien la propriété du syndicat de copropriétaires.

Pour éviter d’écrire ce type de mention dans l’attestation, les syndics avancent un argument qui, à présent, tombe assurément à l’eau.

II. Une obligation de transmission des fonds

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, ce dernier est tenu de remettre les archives et « la totalité des fonds immédiatement disponibles » de la copropriété.

Par ce biais, il invoque qu’il est tenu de fermer le compte bancaire afin d’être en mesure de remettre au syndic repreneur un chèque du montant du solde du compte.

Par conséquent, il évoque que la banque ne peut pas indiquer dans l’attestation une affirmation qui, légalement parlant, pose problème.

III. Une réponse très claire de la Cour de Cassation

En date du 21 décembre 2017, la Cour de Cassation a rendu un arrêt qui a dû justement traiter une demande de nullité du contrat de syndic au motif que le syndic repreneur n’avait pas ouvert un compte bancaire séparé, en continuant à gérer celui ouvert par son prédécesseur.

La Cour de Cassation n’est pas tombée dans le panneau, elle a considéré que la loi oblige à ce que le syndicat de copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé, ce qui était bien le cas puisque le syndic a pu présenter une attestation de la banque confirmant la situation.

Ainsi, un syndic repreneur est tout à fait habilité à continuer à faire perdurer un compte même si, rappelons-le, le syndicat de copropriétaires est en droit de lui demander de changer d’établissement bancaire.

Conclusion : la banque a le droit d’indiquer dans son attestation que le compte pourra être transmissible au nouveau syndic.

Pour preuve, voici un extrait de l’attestation de la banque Monte Paschi qui présente justement ce type de mention :

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

I. Droit collectif, mais également individuel

Conformément à l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes générales de la résidence appartiennent à tous les propriétaires d’un lot, les parties communes spéciales uniquement à certains d’entre eux.

Ces parties communes ne peuvent donc faire l’objet d’une appropriation illicite par un copropriétaire qui empêcherait les autres résidents de pouvoir également en disposer, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 9 de la même loi proscrit ce genre de comportement.

Si tel est le cas, et sans restitution volontaire de celle-ci par le copropriétaire dans le cadre d’un règlement amiable, la seule alternative prend la forme d’une action judiciaire.

Cette dernière peut être introduite par le syndicat des copropriétaires. L’objet du syndicat consiste dans l’administration des parties communes et dans le respect du règlement de copropriété, qui définit les parties communes et les parties privatives.

Dans ce cas, le syndic doit bénéficier d’une habilitation de l’assemblée générale consentie à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 55 du décret du 17 mars 1967).

Cette action peut aussi être engagée par le propriétaire d’un lot qui doit pouvoir également utiliser cette partie commune. Cette occupation exclusive par un copropriétaire s’analyse en une dépossession d’un bien immobilier lui appartenant ainsi qu’à d’autres ou tous les autres copropriétaires.

Ce copropriétaire peut, dans la même procédure, assigner le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pas fait cesser ce trouble de jouissance et rechercher sa responsabilité civile si cela lui cause un préjudice.

II. Délai de prescription de l’action judiciaire

Une telle action est possible dans le cadre de délais fixés par la loi.

Les travaux illicites (sans l’aval de l’assemblée générale) réalisé par un propriétaire peuvent avoir des conséquences différentes, qui conditionnent les délais de prescriptions pour engager une action en vue de leur suppression.

D’une part, si ce sont de simples aménagements (remplacement de la fenêtre de son lot par un autre modèle, de sa porte palière par un modèle divergent de la référence collective, destruction d’un mur porteur…), la procédure se prescrit désormais dans un délai de 5 ans (depuis la loi ELAN du 23 octobre 2018, 10 ans sous l’ancien régime juridique) à compter de leur exécution (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

D’autre part, si ce sont des opérations permettant ou représentant une appropriation des parties communes (par exemple : la construction d’un mur pour annexer une fraction du couloir à son lot), la poursuite se prescrit dans ce cas par 30 ans (article 2272 du Code civil). Nous sommes alors dans le cadre d’une action réelle, car elle porte sur le droit de propriété d’un bien immobilier.

Dans une résidence en copropriété nancéenne (54), les propriétaires d’un lot intègrent illégalement un tronçon de couloir à leur lot par l’édification d’un mur, et empêchent le propriétaire d’un autre lot d’avoir accès à ce couloir.

Face au laxisme du syndicat, le propriétaire du lot lésé assigne la copropriété ainsi que les contrevenants en restitution des parties communes et en indemnisation de son préjudice personnel.

La Cour d’appel de Nancy rejette cette demande au motif qu’elle serait soumise au délai de 10 ans et donc prescrite.

La Cour de cassation n’analyse pas cette affaire de la même manière, dans son arrêt n° 18-19172 du 24 octobre 2019 :

« […] Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action de M. N..., l'arrêt retient que celle-ci ne tend pas à la revendication des parties communes, mais à contraindre M. et Mme M... à mettre fin au trouble résultant de cette occupation et à libérer ces parties communes, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une action réelle et qu'elle est en conséquence soumise à la prescription décennale ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'annexion au lot de M. et Mme M... du fond du couloir du rez-de-chaussée de l'immeuble ne caractérisait pas un acte d'appropriation d'une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision […] ».

Cet arrêt de la Cour de cassation s’inscrit dans sa jurisprudence constante, soulignant la distinction de travaux privatifs illicites affectant les parties communes constituant de simples aménagements de ceux représentant une appropriation et de la prescription applicable à l’action judiciaire en suppression de ceux-ci.

Cette action peut être engagée aussi bien collectivement par le syndicat, représenté par son syndic, qu’individuellement par le propriétaire d’un lot dans la résidence concernée.

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Un premier juge de proximité avait estimé que :

« La société SERGIC a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait d'ailleurs dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès ».

En gros, selon le juge de proximité : un syndic peut faire ce qu’il veut même s’il n’est plus syndic.

C’est ce jugement qui a été cassé par la Cour de cassation qui précise :

« Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l’article 1372 du Code civil ;

Il apparaît qu’en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ; par ces motifs : casse ».

La conséquence - très intéressante pour tous les copropriétaires dont les anciens syndics continuent à faire des règlements, voire à SE faire des règlements - est qu’un syndic dont le mandat est expiré ne peut plus effectuer des paiements (y compris à lui-même). À défaut, il devra rembourser.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Les actions personnelles concernent les actions entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire (ou plusieurs), ou entre des copropriétaires entre eux, par exemple en matière de recouvrement de charges, d’actions en responsabilité…

L’action d’un syndicat de copropriétaire qui tend à faire cesser une emprise sur une partie commune et à faire condamner un copropriétaire à remettre en état les lieux concerne un droit réel du syndicat sur ce bien. Il peut donc agir dans le délai trentenaire.

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Un copropriétaire, la SCI V. est copropriétaire de plusieurs lots, deux lots dans le bâtiment A et un troisième lot, dans le bâtiment B. Depuis l’origine, les lots n° 159 et 160 du bâtiment A sont référencés à usage commercial dans le règlement de copropriété (ils sont utilisés pour une activité de restauration). Le lot situé dans le bâtiment B est à usage d’habitation.  

À une date indéterminée (il y a plus de dix ans), le mur séparatif entre les deux bâtiments a été percé et le lot du bâtiment B (à usage d’habitation), a été transformé en cuisine pour les besoins de l’activité de restauration des locaux commerciaux du bâtiment A. De nombreuses années après le percement du mur, les copropriétaires d’un autre lot, situé dans le bâtiment B, ont assigné la SCI V. et ont demandé, entre autres, la remise en état des lieux.  

Ces copropriétaires, demandeurs à l’action, motivent leur demande en invoquant le fait que le mur est qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété. La SCI fait valoir qu’on ne pouvait plus engager d’action, puisque le délai de prescription de 10 ans prévu par l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est écoulé. Les copropriétaires qui ont engagé l’action invoquent de leur côté que ce n’est pas la prescription de 10 ans qu’il faut retenir, mais la prescription trentenaire, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une action personnelle (délai de 10 ans), mais d’une action réelle (30 ans).

Tout le monde s’accorde à dire que l’ouverture du mur constitue bien des travaux, mais la question est de savoir s’il s’agit de travaux privatifs affectant les parties communes ou, au contraire, si la nature et l’étendue de ces travaux est telle, qu’ils constituent une appropriation de parties communes.    

Deux interprétations sont, à priori, possibles :  

• 1^ère lecture :

Les travaux affectent simplement une partie commune. Le copropriétaire, en l’occurrence, la SCI, aurait dû demander, préalablement à la réalisation des travaux, l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (« Autorisation donnée à M. et Mme… d’effectuer les travaux de percement du mur… »).  

À défaut de demande d’autorisation, en cas de contestation, on pourrait considérer qu’il s’agit d’une action personnelle dont l’action se prescrit par 10 ans (c’est ce que la SCI  prétendait).  

• 2^ème lecture :

Le mur constitue une partie commune. Il est expressément qualifié ainsi dans le règlement de copropriété. Selon cette seconde lecture, l’ouverture ne constitue pas de « simples » travaux affectant les parties communes, mais une véritable appropriation desdites parties communes.

L’action est donc une action réelle, se prescrivant par 30 ans.  

La Cour de cassation a opté pour la seconde interprétation. Elle a considéré que les travaux en cause ne sont pas de simples travaux qui affectent les parties communes, mais équivalaient à une appropriation puisqu’une partie de la structure a été détruite et le volume correspondant a été récupéré par la SCI V.  

La Cour de cassation, considérant qu’il s’agissait d’une action réelle, a retenu le principe de la prescription trentenaire.   La SCI V. a été condamnée à restituer le mur, partie commune, c’est-à-dire à reboucher l’ouverture réalisée.

II. Distinction entre action personnelle et action réelle

Après lecture attentive de l’arrêt de la Cour de Cassation, celle-ci semble être plus subtile puisqu’elle opère la distinction entre :  

• action personnelle : il y a bien violation d’une clause du règlement, mais les travaux réalisés n’affectent pas de manière définitive les parties communes : à défaut d’autorisation de l’assemblée, l’action tendant à solliciter la remise en état se prescrit alors par 10 ans ;

• action réelle (= action qui s’attache à une chose) : même hypothèse : les travaux sont irréguliers pour défaut d’autorisation préalable du syndicat, mais l’atteinte aux parties communes est clairement identifiée à partir du moment où le règlement qualifie expressément les parties communes concernées et affectées (ex : sont qualifiées de parties communes : la totalité du sol, des cours et des jardins, les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, tous murs et cloisons parcourus par des conduits ou canalisations servant à plusieurs copropriétaires, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé …).

          Il s’agit d’une atteinte à une partie commune expressément qualifiée, l’action vise à récupérer ces parties communes le délai d’action est donc de 30 ans. C’est bien parce que « la transformation litigieuse s’est effectuée en ménageant une ouverture dans le mur séparatif entre le bâtiment A et B, lequel selon le règlement de copropriété constituant une partie commune, qu’il s’agit d’une action touchant sur la « chose » (= la partie commune dûment qualifiée).

D’ailleurs, la Cour précise bien pour terminer que « l’action tendait donc à restituer des parties communes et non pas uniquement à sanctionner la méconnaissance du règlement de copropriété ».   

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

I. Ballon d’eau privatif dans les combles parties communes : autorisation de l’assemblée générale impérative

En l’espèce, une résidence en copropriété située dans le 10^ème arrondissement de Paris est composée de plusieurs bâtiments, de 5 étages, ainsi que des combles parties communes au 6^ème et dernier étage.

Les détenteurs d’un lot n° 13 se trouvant dans le bâtiment A au 5^ème étage souhaitent installer dans les combles un ballon d’eau chaude privatif.

Dans la mesure où l’aménagement escompté affecte les parties communes, ils doivent requérir l’autorisation de l’organe décisionnaire du syndicat des copropriétaires, son assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Ils obtiennent l’aval de la collectivité moyennant par une résolution n° 21 d’une assemblée générale du 31 janvier 2013, soumise à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où ils assimilent l’opération envisagée aux travaux affectant les parties communes (prévus par l’alinéa b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Un couple de propriétaires défaillants (absents non représentés à l’assemblée générale) contestent la régularité des diverses décisions dont la numéro 21 relative à la pose du ballon d’eau chaude dans les combles parties communes au bénéfice du lot n° 13 et sollicitent en conséquence leur nullité en assignant le 9 avril 2013 le syndicat, représenté par le syndic, auprès du T.G.I. de Paris.

Le jugement n° 13 - 05302 du 3 juillet 2015 de cette juridiction rejette cette requête, confirmé par un arrêt n° 15 - 16794 de la cour d’appel de Paris du 13 décembre 2017.

Ces deux propriétaires décident alors de se pourvoir en cassation.

II. Ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : majorité requise de l’assemblée générale

Le couple de propriétaires défaillants soulève devant la cour de cassation le même argumentaire juridique. Ils considèrent notamment que la résolution n° 21 de l’assemblée générale est illégale, en raison d’une qualification erronée de la demande du propriétaire aboutissant à l’application d’une majorité inexacte.

En effet, la requête du propriétaire ne se résume pas selon eux à une simple autorisation de travaux affectant les parties communes relevant effectivement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un droit de jouissance exclusif de celles-ci (combles) au profit de son lot correspondant à un acte de disposition soumis dans ce cas à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Dans son arrêt n° 19 - 102010 du 26 mars 2020, les juges n’ont d’autre choix que de faire droit à ce recours par une interprétation littérale de la décision n° 21 de l’assemblée générale, fondée sur une confusion juridique manifeste du syndicat au profit des propriétaires du lot n° 13 du 5^ème étage du bâtiment A quant à la fixation de leur ballon d’eau chaude privatif dans les combles parties communes : " …Qu'en statuant ainsi, alors que la décision n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot 13, ce dont il résultait que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes et le principe susvisés ;"

Le président de séance, sur les éventuelles recommandations du syndic, se doit de procéder à une juste qualification juridique des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de déterminer avec exactitude la majorité appropriée pour leur adoption.

A défaut, la résolution entérinée encourt une action légitime en nullité introduite par tout copropriétaire opposant ou défaillant, en principe dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.  

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).

II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre

En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.

En l’espèce, un syndic du Groupe Foncia avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.

Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.

Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.

Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.

La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.

III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets

En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?

Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.

Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.

Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.

Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.

Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…

En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation

Un jugement du 1^er février 2021 du tribunal de Nanterre, litigieux sur certains aspects, condamnant in solidum le syndic FONCIA Agence Centrale et la copropriétaire, accessoirement, présidente d’un conseil syndical, à l’égard d’un couple lésé de propriétaires

Le fonctionnement d’une copropriété n’est pas un long fleuve tranquille, puisqu’il implique l’adoption de décisions du syndicat, leur application, des interprétations qui peuvent se révéler divergentes et donc des contestations ultérieures possibles.

L’introduction d’un contentieux par la collectivité à l’égard d’un ou plusieurs de ses membres doit être exercée en toute clairvoyance, afin d’éviter des mises en cause postérieures de responsabilités, comme le souligne un jugement, certes juridiquement douteux, du tribunal judiciaire de Nanterre du 1^er février 2021 à l’encontre du syndic professionnel FONCIA Agence Centrale, mais aussi et surtout à l’égard d’une copropriétaire, présidente d’un conseil syndical.

I. Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer, en assemblée générale, notamment lors de l’engagement d’une action judiciaire vis-à-vis de copropriétaires présumés défaillants

Une résidence sise à Boulogne-Billancourt (92) et gérée par FONCIA Agence Centrale décide par une résolution n° 26 de son assemblée générale du 3 décembre 2013 d’agir judiciairement à l’encontre d’un couple possédant 4 lots en suppression d’une véranda construite par leurs soins sur la terrasse contiguë de leur appartement, considérant cette installation illicite, en l’absence d’autorisation présumée du syndicat.

En effet, l’assemblée générale doit souverainement (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) :

- valider les travaux privatifs, que tout copropriétaire envisage de réaliser à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965), voire lui céder le bien immobilier sur lequel l’installation va prendre emprise, si celui constitue une partie commune par un vote à la double majorité de l’article 26 du même texte ;

- habiliter son syndic pour assigner en son nom tout contrevenant en vue de sa condamnation à faire cesser toute infraction au règlement ou au droit de la copropriété (art. 55 du décret du 17 mars 1967).

Sur la base de ce mandat, le syndicat, représenté par son syndic, obtient de la cour d’appel de Versailles, un arrêt du 7 novembre 2016 condamnant définitivement ce couple de propriétaires à démonter la véranda fixée sur la terrasse.

II. Obligations et responsabilités individuelles du syndic et de la copropriétaire, présidente du conseil syndical, à l’encontre de copropriétaires lésés 

Malgré l’absence de contestation de cette décision de justice (en raison d’une confusion invoquée sur les délais de transmission des conclusions), ces deux personnes décident d’assigner personnellement le syndic et la présidente du conseil syndical, en réparation de leur préjudice, considérant ces derniers fautifs et responsables de celui-ci (diminution de la valeur de leur logement du fait de la condamnation à la dépose de leur véranda).

Ils fondent leur action auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, en raison de l’action judiciaire en suppression de leur installation initialement engagée de manière erronée par le syndicat à leur encontre, dans la mesure où cet aménagement privatif (affectant entre autres l’harmonie de l’immeuble) s’avérant selon eux licite, car autorisé par une résolution d’une assemblée générale du 30 septembre 1991, sans que ne puissent respectivement l’ignorer :

- le syndic, puisqu’il lui appartient en tant que représentant légal du syndicat de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) selon le registre des procès-verbaux, archives du syndicat qu’il lui incombe en principe de conserver (art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;

- la copropriétaire, présidente du conseil syndical, présente lors de cette réunion du syndicat, et votant favorablement cette décision.

En conséquence, son initiative d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2013, d’habilitation des poursuites à l’égard des copropriétaires présumés défaillants se révèle d’autant plus irrégulière par sa rétention d’informations au syndicat, ainsi qu’à leur avocat sur la situation juridique réelle et faisant obstacle à une délibération éclairée des copropriétaires.

Dans son jugement n° 17 - 06746 du 1^er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre fait droit à cette demande d’indemnisation, considérant les fautes avérées du syndic et de la présidente du conseil syndical dans la réalisation du dommage de ce couple de copropriétaires : «…  L’article 18 I alinéa 2 de la loi du 10/07/1965 dispose :

I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Force est de constater qu’en établissant en concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale du 03/12/2013, lequel prévoyait une résolution n° 26, ayant pour objet une habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. et Mme X.  aux fins notamment de dépose de la véranda, FONCIA A. C. n’a pas assuré l’exécution de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30/09/1991, autorisant la création de la véranda.

Cette délibération n’ayant pas été contestée en justice et les travaux pour lesquels l’autorisation était donnée ayant été réalisés, la décision du syndicat était définitive et en tout état de cause, il n’appartient pas au syndic d’apprécier la validité des décisions de l’assemblée générale pour en assurer l’exécution.

L’inexécution de cette obligation a été incontestablement renforcée par la demande du syndic à Me C., avocat, d’une consultation juridique écrite en vue de l’assemblée générale de 2013 ayant pour objet la résolution portant sur l’habilitation du syndic d’agir en justice contre M. et Mme X., concernant l’usage de la toiture terrasse, auquel le syndic n’avait pas transmis le procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 et par conséquent, l’autorisation qui avait été votée.

L’inexécution de son obligation par le syndic a été également appuyée par le fait que le courrier de Me C. était joint par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2013, ce qui n’a pu qu’induire en erreur les membres du syndicat et les conduire à se déterminer en faveur de l’habilitation du syndic à agir en justice.

Si l’existence de l’autorisation de construire une véranda donnée à M. A. en 1991 et le procès-verbal de l’assemblée générale de la même année, avaient échappé à la vigilance de FONCIA A. C., le courrier de M. et Mme X. en date du 27/11/2013 adressé à cette dernière y faisant expressément référence et portant copie du dit procès-verbal aurait dû à tout le moins, conduire immédiatement le syndic à reconsidérer l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 03/12/2013.

C’est donc parfaitement informé de l’existence de cette autorisation que le syndic a pourtant maintenu lors de cette assemblée, la mise au vote de son habilitation à agir en justice en vue de la dépose de la véranda.

Cette circonstance à laquelle s’ajoute la rétention d’information par le syndic à l’égard de Me C., pour obtenir une consultation juridique écrite qui allait nécessairement fausser le vote des copropriétaires, caractérisent une faute particulièrement grave de la part de FONCIA A. C. …

Il apparaît dès lors établi que Mme Y., présente à l’assemblée générale de 1991 et ayant pris part au vote autorisant la construction de la véranda litigieuse, avait connaissance de cette autorisation à laquelle elle avait souscrit.

Cette autorisation donnée en 1991 à M. A., alors propriétaire du lot n°188 de créer une véranda, dans la mesure où elle était créatrice d’un droit au bénéfice d’un copropriétaire, fait partie des décisions majeures qui sont prises par un syndicat des copropriétaires, au cours de telle ou telle assemblée générale.

L’oubli allégué par Mme Y. de l’existence de cette autorisation, justifié selon cette dernière par l’écoulement d’un délai de plus de vingt ans apparaît pourtant comme étant sélectif, pour porter seulement sur l’autorisation, mais pas sur l’existence elle-même de la véranda.

Par ailleurs, le fait par Mme Y., qui avait pris favorablement part à l’autorisation de la construction de la véranda, d’avoir été à l’origine de l’inscription à l’ordre du jour de l’habilitation du syndic à agir en justice pour en obtenir la dépose apparaît fautif. Cette faute paraît en l’espèce caractérisée du fait de la connaissance par la défenderesse de l’existence de l’autorisation donnée en 1991, et par la conséquence attachée à sa démarche, consistant en la remise en cause d’un droit acquis de M. et Mme X.

Mme Y., en qualité de membre du conseil syndical, bénévole, conteste être tenue à une obligation d’information envers le syndicat des copropriétaires et estime être tenue à une simple obligation d’assistance.

Cependant, la démarche fautive de Mme Y. consistant à demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 01/12/2013, portant habilitation de ce dernier à agir en justice pour remettre en cause un droit acquis de ces derniers, ne s’inscrit pas dans la mission habituelle d’un membre du conseil syndical, mais apparaît par sa gravité, détachable de sa mission habituelle, engageant pleinement la responsabilité délictuelle de Mme Y. Mme Y. conteste également le reproche de son omission de transmission de toutes les informations nécessaires à Me C., avocat préalablement à la consultation juridique écrite qui avait été demandée par le syndic à ce dernier…

C’est néanmoins à l’appui de l’avis de Me C, avocat, que les copropriétaires ont choisi d’intenter une action judiciaire.

Etant rappelé que l’avis de ce dernier était nécessairement faussé, faute d’avoir été informé de l’autorisation donnée par le syndicat en 1991, tel que Me C. en fait état en précisant au syndic, dans son courrier du 30/10/2013, « cette recherche a également permis de constater que la construction de cette véranda inamovible n’avait jamais été dûment acceptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale. », il convient de considérer que cet avis émanant d’un professionnel du droit aura été de nature à emporter la conviction des copropriétaires, sur tout avis contraire énoncé par M. et Mme X.

Contrairement à ce qu’allègue Mme Y. la décision du syndicat est bien en lien avec la résolution soumise par cette dernière à l’approbation de l’assemblée générale…

En effet, la faute alléguée et retenue par le tribunal à l’encontre de la défenderesse ne consiste pas à proprement parler, en un défaut d’information de sa part du syndicat, mais bien en son initiative à demander au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, une résolution qu’elle savait contraire à l’autorisation donnée en 1991, initiative qui a eu un rôle prépondérant dans la perte par M. et Mme X. de leur droit à la véranda litigieuse…

PAR CES MOTIFS Vu l’article 1240 du Code civil,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de FONCIA A. C.

REJETTE la demande de sursis à statuer.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 145 000 € en réparation de la perte de valeur de leur bien immobilier.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTE Madame Y. de sa demande d’amende civile et de sa demande à titre de dommages intérêts.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

REJETTE toute autre demande… »

Bien que cette décision se révèle douteuse sur certains points juridiques, et qu’elle n’émane que d’un tribunal judiciaire de premier degré, donc sujette à recours et donc potentiellement à infirmation par une juridiction civile supérieure, elle atteste de l’importance pour le syndicat de devoir, en assemblée générale, se prononcer en connaissance de cause.

Pour ce faire, les copropriétaires doivent pouvoir délibérer de manière éclairée selon les éléments fournis à titre principal, par le syndic, en sa qualité de représentant légal, chargé de l’administration de la résidence, et dans une moindre mesure du conseil syndical tenu de l’assister et de le contrôler dans sa gestion.

En cas de fautes manifestes, des condamnations personnelles se révèlent envisageables, tant pour un syndic, et ce d’autant plus qu’il intervient à titre professionnel, que pour un copropriétaire, accessoirement conseillère syndicale, agissant à titre strictement bénévole.