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Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.

A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Autrement dit, il existe une dérogation à l’absence de pouvoir décisionnaire du syndic : l’initiative de l’exécution des travaux urgents. Cette initiative est soumise à une procédure strictement encadrée. En effet, l’article 37 du décret du 17 mars 1967, dispose que le syndic doit en informer tous les copropriétaires, puis convoquer immédiatement une assemblée générale.

Mais, que se passe-t-il si le syndic décide d’exécuter des travaux qui ne répondent pas au critère de l’urgence, sans autorisation de l’assemblée générale?

Dans un arrêt du 23 janvier 2020 n° 18-21357, la Cour de cassation rappelle que le syndic ne peut engager de sa propre initiative que des travaux urgents et qu’à défaut le syndicat des copropriétaires peut demander la réparation du préjudice subi.

I. Le syndic ne peut diligenter que des travaux urgents que de sa propre initiative

Suite au départ en retraite d’un couple de gardiens, le syndic fait procéder à une rénovation de la loge, devenue selon lui nécessaire. Ces travaux sont diligentés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sont réalisés pour un montant de 42 010€

Le syndicat des copropriétaires assigne en justice le syndic pour demander réparation du préjudice subi, suite à l’exécution des travaux qu’il considère comme non-urgents.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il entre dans les missions du syndic de réaliser les travaux urgents.

D’ailleurs, soulignons que si le syndic refuse d’effectuer les travaux rendus nécessaires par l’urgence, il engage sa responsabilité. C’est une décision de la Cour de cassation en date du 10 janvier 2012 (n°10-26.207) qui a dégagé ce principe.

Reste donc à savoir, ce qui est considéré comme travaux urgents : il y a urgence lorsqu’en lui-même, le défaut de réaction rapide entrainerait un préjudice imminent, ce qui empêche la convocation préalable d’une assemblée générale.

Or, dans cet arrêt, il est question de travaux de peinture de la loge du gardien. La Cour de cassation confirme qu’il ne s’agit pas « d’une situation d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble ».

Dès lors, la Cour de cassation considère que le syndic a commis une faute en engageant des travaux de sa propre initiative, alors que ces travaux n’étaient pas urgents. Ainsi, la faute « consiste en un engagement de dépense irrégulier, qui a causé un préjudice au syndicat, qui a été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant ».

Ainsi, si le syndic engage des travaux considérés comme non-urgents, il engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

II. Indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndic qui a commis une faute dans l’exercice de sa mission, engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Dans cet arrêt, le syndic tente de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant que la demande émanait du conseil syndical.

Or, le conseil syndical ne dispose pas de pouvoir décisionnaire, seul le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale dispose du pouvoir décisionnaire.

A titre exceptionnel, le conseil syndical dispose de pouvoir décisionnaire si et seulement si l’assemblée générale lui a délégué le pouvoir de réaliser des travaux ou si à compter du 1^er janvier 2021, il dispose d’un mandat de pouvoir élargi.

En dehors de ces conditions, il est important de rappeler que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire.

Dès lors, le syndic ne peut se retrancher derrière une telle raison, d’autant plus qu’en tant que professionnel, il doit connaitre les textes relatifs à la copropriété.

Ainsi, le syndic est condamné au paiement d’une somme au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

La Cour d’appel décide de condamner le syndic à hauteur du montant des travaux réalisés.

Le syndic conteste ce montant, en indiquant que les juges n’avaient pas pris en compte l’avantage que le syndicat des copropriétés avait tiré de la rénovation de la loge du gardien.

Autrement dit, pour le syndic, il faut déduire du montant des travaux, l’avantage que le syndicat des copropriétés obtient du fait des travaux irrégulièrement exécutés.

Cependant, la Cour de cassation donne raison à la Cour d’appel, et affirme le principe selon lequel la réparation d’un dommage doit être intégrale et ne peut excéder le montant du préjudice.

En conséquence, la Haute juridiction refuse de prendre en compte l’avantage tiré de la réalisation illégale des travaux pour diminuer le montant accordé au syndicat des copropriétaires.

En effet, cela reviendrait à entériner les travaux réalisés par le syndic et à diminuer sa responsabilité.

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.

I. La conservation des parties communes et des équipements collectifs est obligatoire

La conservation des parties communes et des installations collectives incombe au syndicat des copropriétaires comme le précise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires supportent les opérations de maintenance courantes qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement.

Ils doivent aussi décider, lors des assemblées générales, des travaux plus importants de réparation ou de rénovation.

Ces travaux sont proposés dans l’ordre du jour de l’assemblée générale et la convocation doit comporter les éléments essentiels (devis, descriptifs techniques…) pour des travaux conséquents.

Pour sa part, le syndic, en qualité de mandataire est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Cela signifie qu’il doit notamment mandater les opérations de maintenance ou les interventions conservatoires pour contenir un désordre issu des parties communes, d’équipements collectifs et proposer à l’assemblée générale les travaux nécessaires en cas de sinistre dont la cause est une partie commune défaillante ou vétuste.

L’article 14 de la loi du 10 juillet dispose aussi que : « Le syndicat des copropriétaires  est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

II. Responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pour défaut d’entretien de parties communes

Malheureusement, certaines résidences peuvent se voir affectées par des désordres émanant fréquemment de parties communes vétustes en raison du refus de copropriétaires de réaliser les réfections appropriées et d’un syndic complaisant.

En l’espèce, l’appartement d’une propriétaire bailleresse subit des dégâts des eaux sur plusieurs années provoqués par la toiture dégradée de l’immeuble, à tel point qu’il est inhabitable.

Elle sollicite de deux précédents syndics professionnels, qui se succèdent durant ce sinistre, les actions indispensables : mesures conservatoires et présentation des travaux de rénovation appropriés à l’assemblée générale.

En raison d’une réfection tardive de la toiture, ayant empêché pendant 16 mois toute location de son bien fortement endommagé, la victime décide d’assigner en réparation de son préjudice le syndicat des copropriétaires et ces deux syndics professionnels sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 15 - 15805 du 30 janvier 2019 reconnaît ces responsabilités :

« […] Relevant que seule la toiture de l’immeuble se trouvant au-dessus de l’appartement et présentant des défaillances telles qu’elles rendaient nécessaire la pose renouvelée de bâches, le tribunal a exactement énoncé que les dégâts affectant l’appartement de Mme L. avaient pour origine la toiture partie commune mal entretenue par le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité se trouve engagée au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera confirmé en ce que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires a été retenue …

Les premiers juges ont exactement énoncé, que la société F. (syndic précédent), en ne procédant ni à la déclaration des sinistres auprès de l’assureur de la copropriété, ni à l’inscription de projets de travaux et de demande de devis pour les assemblées générales, ni à aucune investigation pour connaitre la cause des sinistres, a commis une faute dans la gestion des désordres affectant l’appartement de Mme L. et ayant pour origine une partie commune de l’immeuble dont elle avait la charge de l’administration ;

Le jugement sera confirmé en ce que la société F. a été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge…

Les premiers juges ont exactement retenu que la société A. (syndic antérieur) a fait procéder de sa propre initiative à des travaux d’une ampleur limitée mais urgents à deux reprises, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de plus amples travaux dans la mesure où les travaux de couverture finalement exécutés en 2010 se sont élevés à plus de 80000 €, somme que le syndic n’aurait pas pu engager au nom de la copropriété de son propre chef.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société A., aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ne pouvant être retenue…

La cour condamne le syndicat à payer au copropriétaire 248 € de frais d’huissier, 5888 € de dépenses travaux de peinture et de revêtement de sol et 14946 euros de perte de loyer pour une période de 16 mois […] »

En cas de défaillance d’un syndic, face à des désordres causés par la vétusté de parties communes, le conseil syndical ne doit pas hésiter à le relancer tant que de besoin jusqu’à ce qu’il fasse voter les travaux nécessaires.

A défaut, il faut envisager de changer de syndic, à plus forte raison si cela cause un préjudice à un résident ou à un copropriétaire.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d’une assemblée générale doit reproduire l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici le texte de l’article 42, alinéa 2 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».  

Comme on le voit, cet article a pour but d’informer les copropriétaires de leur droit à faire annuler tout ou partie de l’assemblée générale correspondant au procès-verbal.

Une vieille question : « Quelle est la conséquence de l’oubli de la reproduction de l’article 42 alinéa 2 ? »

La jurisprudence des Cours d’Appel était fluctuante, certaines estimant que la reproduction n’était pas une formalité substantielle, son oubli ne pouvait entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

D’autres Cours avaient jugé que le fait de compléter après-coup le procès-verbal était suffisant. La Cour de Cassation a mis fin le 28 janvier à cette valse-hésitation.  

L’arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2015

Voici la citation exacte de l’arrêt : « L’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière ».  

C’est clair et net.      

Conséquences

Comme l’a jugé la Cour, la « notification est irrégulière ». Dès lors le délai de deux mois après notification du procès-verbal au-delà duquel on ne peut engager une procédure en annulation ne peut être invoqué et les copropriétaires peuvent agir pendant un délai de … dix ans. Comme si le procès-verbal n’avait pas été adressé….   Consultation : si vous êtes géré par un syndic professionnel, vérifiez ce point. Si vous êtes syndic bénévole, n’oubliez surtout pas l’article 42, alinéa 2.    

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

I. Forme et délai de notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires

Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.

Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.

II. Irrégularité du délai de convocation : conditions requises pour agir en nullité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.

Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.

Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.

Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.

Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V.  avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».

En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».

Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

I. La coresponsabilité du syndic et du syndicat peut être retenue dans un sinistre causé par les parties communes et les équipements collectifs

En 2002, dans un immeuble géré par le syndic professionnel, le Cabinet Paul GABET, le plafond du 5^ème étage s’effondre, en raison d’une étanchéité commune dégradée, obligeant deux copropriétaires à quitter leur logement.

Diverses actions judiciaires (en référé et au fond) sont alors introduites contre ce syndic regroupant :

• la demande en réparation engagée par le syndicat des copropriétaires pour couvrir son préjudice (remise en état d’élément de structure de l’immeuble) ;
• et les demandes individuelles d’indemnisation des deux copropriétaires lésés.

En première instance le T.G.I de Paris condamne l’ancien syndic Paul GABET, qui décide d’interjeter appel.

La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt n° 12 - 03418 confirme partiellement le jugement de première instance, dans la mesure où il décide d’un partage de responsabilité entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation, et voit son recours écarté :

« Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de limiter la part de responsabilité du syndic à 40 % du préjudice subi ;

Mais attendu qu'ayant relevé… que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l'état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d'étanchéité des étages supérieurs et que le syndic avait manqué à ses obligations d'information et de diligence… , la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité des désordres devait être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic .. ; "

Le syndicat des copropriétaires a donc été considéré comme responsable à hauteur de 60%.

Dans ce dossier, les fuites étaient répétitives depuis de nombreuses années sans qu’aucune action n’ait été entreprise ni par le syndic ni par le conseil syndical.

II. Les obligations du syndicat et du syndic en matière de travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs

L’objet du syndicat des copropriétaires consiste à entretenir les parties communes et les équipements collectifs de la résidence (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Il incombe à l’assemblée générale du syndicat de se prononcer sur les travaux de rénovation des parties communes et des installations collectives (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments essentiels (le plus souvent devis) annexés à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic, qui est chargé de l’administration de l’immeuble (opérations de maintenance, exécution des résolutions de l’assemblée générale), doit informer l’assemblée générale des risques liés à des défauts d’entretien ou des éléments vétustes causant un risque pour la sécurité de la copropriété, et si nécessaire mettre à l’ordre du jour des travaux d’ampleur. C’est pour cette absence de diligence et une information incomplète transmise au syndicat des copropriétaires qu’il a été reconnu responsable à hauteur de 40% des dommages.

La Cour d’appel a considéré que le syndicat était en mesure de prendre des initiatives et de décider de travaux ayant pour objet l’étanchéité des étages.

Le syndicat et son conseil syndical doivent, pour minorer ces contentieux onéreux, contrôler et suppléer aux défaillances du syndic, en faisant établir à défaut les devis de rénovation et en alertant les copropriétaires des conséquences dommageables, en cas de refus injustifié d’adopter en assemblée générale la résolution de travaux appropriée. 

Le recours à un syndic professionnel ne suffit donc pas toujours à assurer une bonne administration de l’immeuble, et préserver le syndicat contre des actions en réparation de copropriétaires lésés par ses carences.

La vigilance du conseil syndical doit rester de mise.

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Cette position de la jurisprudence est l’un des principes fondamentaux à connaître en matière de copropriété, pour savoir à quel risque s’exposent les copropriétaires qui laisseraient le délai de 2 mois courir et expirer sans avoir entrepris aucune action judiciaire.

Or, bien souvent, ils peuvent – de bonne foi – penser que de simples discussions ou démarches amiables par courrier (même recommandé) peuvent permettre de remettre en question des décisions votées en assemblée, ce qui n’est pas le cas.

En effet, tant qu’une délibération n’a pas été annulée par un juge, elle doit être exécutée et le syndic est tenu d’en assurer le respect (article 18 de la loi de 1965). Un arrêt de 1987 avait déjà posé ce principe (Cass, 3^e civ., 29 avril 1987, n° 85-18656).

L’arrêt de 2017 précise clairement que même contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai imparti doit être exécutée car devenue définitive au terme de ce délai.

Les copropriétaires doivent donc bien prêter attention aux situations où un copropriétaire souhaiterait obtenir une décision d’assemblée en sa faveur (telle qu’une autorisation de travaux ou un droit de jouissance particulier sur une partie commune) alors qu’elle contreviendrait au règlement de copropriété ou à une précédente décision d’assemblée.

Ce pourrait être une prise de risque « payante » pour lui si la résolution est adoptée et devient définitive faute de contestation dans les temps.

Dans cette affaire, l’assemblée générale avait autorisé les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété l’interdisait.

Un copropriétaire a donc assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic pour faire retirer tout objet déposé dans la cour et pour obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance.

La Cour d’appel de Versailles a donné droit à sa demande, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, qui s’imposait à tous les copropriétaires à partir du moment où elles n’ont pas été annulées ou abrogées. Pour la Cour d’appel, le syndicat et le syndic engageaient leur responsabilité vis-à-vis des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas été modifié au préalable et où il devait recevoir application.

L’arrêt d’appel est cassé.

La Cour de cassation considère, en effet, que le copropriétaire ne peut pas agir en responsabilité à l’encontre du syndicat et du syndic, alors qu’il aurait dû, s’il voulait remettre en cause la décision d’assemblée votée, la contester en justice dans le délai légal de 2 mois.

Faute d’action dans ce délai, la décision, même irrégulière, est devenue définitive et s’imposait à tous.

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Le principe peut paraître évident mais plusieurs décisions de justice ont dû se prononcer pour le rappeler (Tribunal de Grande instance de Marseille, 27 mai 1977, JCP éd. N 1980, II, n° 72 ; CA de Paris, 14^e ch. A, 18 janvier 2006, n° 05/11561 ; Cass., 3^e civ., 15 février 2006, n° 05-10471 ; CA de Paris, 14^e ch. B, 12 octobre 2007, n° 07/05121).

Par exemple, ne peuvent contester les décisions d’assemblée ni le vendeur d’un lot en ce qui concerne les décisions postérieures à la vente, ni le locataire d’un lot, ni le syndicat des copropriétaires, ni des tiers tels que les promoteurs… ni même le syndic qui souhaiterait contester sa propre révocation !

Une précision importante : seul un copropriétaire « opposant ou défaillant » peut contester une résolution d’assemblée générale. L’opposant est celui qui a voté « contre » une résolution adoptée en assemblée ou bien « pour » une résolution rejetée en assemblée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent, ni représenté à l’assemblée.

La jurisprudence a eu l’occasion d’apporter une autre précision, à savoir qu’un copropriétaire ne peut pas solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans son intégralité s’il a approuvé certaines de ses décisions. S’il était présent à l’assemblée, il ne pourrait la contester qu’en ayant rejeté intégralement les résolutions, auquel cas il serait considéré effectivement comme « opposant » (Cass., 3^e civ., 7 septembre 2011, n° 10-18312 ; Cass., 3^e civ., 24 mars 2015, n° 13-28799).

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

L’un des premiers éléments de vérification effectuée par les avocats concerne les conditions de forme et de délai des convocations adressées par le syndic.

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, si le juge constate que le délai réglementaire de 21 jours n’a pas été respecté, se posera la question de savoir si c’est parce qu’une urgence particulière l’y autorisait.

En effet, le syndic n’est pas tenu à ce délai si la convocation est faite en urgence. C’est le juge qui apprécie les éléments du dossier pour se prononcer sur la réalité de l’urgence.

S’il s’avère qu’aucune urgence ne justifiait un délai plus court (« délai raisonnable »), il prononcera l’annulation de l’assemblée générale (voire d’une résolution ou de certaines résolutions si l’assemblée n’est pas contestée dans son intégralité).

Le juge de cassation en 1974 considérait que la violation d’une règle impérative en matière d’assemblée générale devait entraîner l’annulation de l’assemblée et plusieurs arrêts sont venus confirmer cette position par la suite. D’ailleurs, le même arrêt de 1974 n’exige pas du copropriétaire qu’il prouve que la convocation tardive lui a occasionné un préjudice.

La Cour de cassation est venue rappeler que même en cas d’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le copropriétaire « opposant ou défaillant » n’a que 2 mois à compter du procès-verbal notifié pour contester l’assemblée (Cass., 3^e civ., 12 octobre 2005, n° 04-14602).

Une  précision également apportée en 2007 : le copropriétaire régulièrement convoqué ne peut pas demander la nullité de l’assemblée alors que l’irrégularité de la convocation concerne un autre copropriétaire : « seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué [peut] se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale » (Cass., 3^e civ., 14 novembre 2007, n° 06-16392).

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Si le vote des décisions respecte un principe démocratique de majorité – quoiqu’adapté à la spécificité des copropriétés puisque différentes majorités existent – celui-ci souffre bien souvent de difficultés pratiques, liées parfois à l’absentéisme, parfois également à des situations de blocage.

C’est le cas notamment de la position majoritaire ou influente d’un ou plusieurs copropriétaires qui, par l’importance de leurs lots et donc de leurs voix, peuvent abuser de leur position pour obtenir des décisions uniquement à leur avantage ou bloquer des décisions qui ne leur conviendraient pas.

L’incidence est d’autant plus grande que la copropriété est petite. L’influence d’un copropriétaire peut s’avérer considérable.

D’abord, par souci d’équité, la loi prévoit une réduction des voix en cas de copropriétaire majoritaire : « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, alinéa 2 de la loi de 1965).

Ceci dit, les décisions les plus courantes sont prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés), notamment pour ce qui concerne les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Les copropriétaires disposant d’un nombre de voix important peuvent donc facilement influencer les prises de décision surtout en cas d’absentéisme important en assemblée.

De la même manière, ils peuvent bloquer les décisions impliquant une majorité renforcée.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait demandé une autorisation en AG afin de faire de son habitation un local professionnel, autorisation refusée par l’assemblée.

La Cour d’appel a annulé la décision dans la mesure où le changement de destination du lot respectait la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires, de sorte que le refus de l’assemblée était abusif.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et juge que la Cour d’appel, pour pouvoir considérer la délibération comme abusive et l’annuler, devait caractériser l’abus de majorité, qui obéit à certains critères.

Ainsi, une décision d’assemblée est abusive si elle est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ».

Autrement dit, ce n’est pas parce que le copropriétaire qui sollicite l’autorisation de l’assemblée a des arguments valables pour l’obtenir qu’il peut faire annuler le refus de sa demande. Tout refus d’autorisation d’une assemblée à un copropriétaire n’est pas en soi abusif.

La Cour d’appel ne devait pas rechercher en quoi la demande de ce copropriétaire était justifiée, mais plutôt en quoi l’assemblée avait commis un abus en la rejetant.

Pour que le refus constitue un abus de majorité, il faut donc, soit que la décision contrevienne aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit qu’elle n’ait eu pour objectif que de privilégier les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

C’est au copropriétaire demandeur d’en apporter la preuve.

Par exemple, la Cour de cassation a déjà jugé que le refus de l’assemblée d’autoriser des travaux sans motif valable, refus qui mettait en péril une partie commune de l’immeuble, constituait un abus de majorité (Cass., 3^e civ., 11 janvier 1984, RDI 1984, 450).

Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.

A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.

Mais le temps qu’une décision judiciaire soit rendue, le syndic désigné a pu convoquer une ou plusieurs autres assemblées. Toute la question réside ensuite dans le sort des assemblées convoquées ultérieurement, lorsque l’assemblée (ou la résolution) ayant désigné le syndic est annulée.

On peut alors assister à des annulations d’assemblées en cascade, dont il faut bien saisir la raison : lorsque la désignation du syndic a été annulée, cela revient à dire qu’il est censé ne jamais avoir été désigné lors de l’assemblée en question. Dès lors qu’il convoque une assemblée (avant que son mandat ait été annulé), la convocation est alors irrégulière car il est considéré comme n’ayant pas été régulièrement habilité pour le faire.

Conséquence : l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic entraîne l’annulation rétroactive des assemblées qu’il a convoquées.

Mais là encore, ces assemblées ne sont pas nulles de plein droit, leur nullité doit être demandée au juge. Ainsi, pour obtenir ces annulations en cascade, le copropriétaire doit demander la nullité de l’assemblée (ou de la résolution) ayant désigné le syndic, ainsi que l’annulation de telle et telle assemblées irrégulièrement convoquées, chacune dans le délai de 2 mois à compter de la notification des PV correspondants.

Le principe de rétroactivité signifie que les parties concernées (copropriétaires et syndic) sont replacés dans la situation antérieure à l’acte qui a été annulé, ce qui pose de nombreuses difficultés en pratique puisque le syndic a en principe accompli des actes de gestion depuis son élection (finalement annulée), pour lesquels il devait en principe percevoir une rémunération (cette problématique est abordée ci-dessous), et que les assemblées ont pris des décisions qui se trouvent privées d’effet (désignation du syndic, élection des membres du conseil syndical, vote de travaux, approbation des comptes…).

Concrètement, cela revient à dire que toutes les résolutions votées lors de ces assemblées ne peuvent pas s’appliquer et que pour pouvoir les voter à nouveau, il faudrait tout reprendre depuis le début et prévoir une assemblée générale convoquée en bonne et due forme. Simplement, si la copropriété est dépourvue de syndic du fait de l’annulation en justice de son mandat, il sera nécessaire en amont de mettre en œuvre la procédure de requête afin qu’un administrateur provisoire soit désigné par le Président du Tribunal de grande instance (comme vu précédemment).

On constate donc que l’annulation de la désignation d’un syndic entraîne des conséquences lourdes pour la copropriété.

C’est pourquoi la jurisprudence a eu tendance à en limiter les effets, notamment en limitant le délai de contestation des assemblées convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé.

Auparavant, elle considérait que le délai de contestation des décisions d’assemblée de 2 mois (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965) ne s’appliquait pas à ces assemblées, de sorte qu’un copropriétaire qui avait obtenu l’annulation de la désignation du syndic pouvait contester les assemblées irrégulièrement convoquées dans le délai de droit commun de 10 ans, réduits à 5 ans depuis la loi ELAN (article 42, alinéa 1^er).

Depuis plusieurs années, la jurisprudence impose désormais que le copropriétaire qui veut obtenir l’annulation de ces assemblées agisse dans le délai de 2 mois, comme c’est le cas pour toute contestation de décisions d’assemblées. Cette précision vient limiter les nullités en cascade.

L’arrêt cité du 6 février 2002 applique ce délai de 2 mois et plusieurs arrêts ultérieurs le confirment (Cass., 3^e civ., 3 mars 2004, n° 02-15091 ; Cass., 3^e civ., 7 avril 2004, n° 02-14496 ;  Cass., 3^e civ., 30 janvier 2007, n° 05-19475).