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La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.

La capacité de contestation n’en demeure pas moins limitée, lorsqu’elle concerne la désignation du bureau, comme le rappelle la Cour de Cassation.

Voyons ensemble ce qui est imposé en matière de désignation des scrutateurs (I) avant d’en analyser les conséquences (II).

I. Scrutateurs : faculté ou obligation de le désigner ?

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit désigner :

• un président, chargé de veiller au bon déroulement de cette réunion du syndicat des copropriétaires, de constater la régularité des délibérations et de contrôler le procès-verbal ainsi que la feuille de présence ;
• un secrétaire, tenu de rédiger en fin de séance l’original du procès-verbal ;
• un ou plusieurs scrutateurs, s’il y a lieu. Cette fonction consiste à assister le président de séance dans sa mission.

Il résulte de ce texte que si les deux premiers postes se révèlent impératifs, le scrutateur peut être facultatif.

Il est donc impératif de se reporter au règlement de copropriété, qui constitue la « loi des parties ».

Il organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et peut imposer certaines dispositions lors de la tenue de l’assemblée générale.

Il convient donc de se reporter à cette convention, afin de déterminer si elle impose la présence d’un ou plusieurs scrutateurs lors de chaque assemblée générale.

II. Capacité à agir en annulation d’une assemblée générale au motif du manque d’un scrutateur

Si le règlement de copropriété prévoit la présence de scrutateur(s) au bureau de l’assemblée générale et définit leur nombre exact ou minimum, cela doit être scrupuleusement respecté par le président de séance, faute de quoi l’assemblée générale expose la copropriété à une action judiciaire en annulation dans son ensemble.

Un immeuble en copropriété tient son assemblée générale au cours de laquelle un scrutateur est élu à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

L’un des copropriétaires ayant voté favorablement cette question, mais s’apercevant a posteriori que le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, assigne le syndicat de copropriétaires en nullité de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la juridiction inférieure dans l’arrêt n° 16 - 28651 du 12 avril 2018 :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants et relevé que la décision désignant un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;»

Les juges font une application stricte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute action contestant une décision d’assemblée générale, et se prescrivant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, ne peut être introduite que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Le copropriétaire qui a engagé l’action en nullité a voté pour la résolution désignant le seul scrutateur.

Si la nullité avait été reconnue, alors toute l’assemblée devait être annulée, et pas simplement la résolution.

Les juges de 1^ère instance et d’appel n’ont pas suivi le copropriétaire demandeur qui considérait que « faute d’avoir proposé le vote d’un deuxième scrutateur, la notion d’opposant ou défaillant à une résolution proposée n’a pas de sens ».

Cette décision comporte un double intérêt, celui de souligner l’importance pour :

• le président de séance de détenir le règlement de copropriété, et de connaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ayant trait à la tenue de l’assemblée générale. Il ne doit pas hésiter à solliciter, en cas de doute, le syndic s’il est présent ;
• un copropriétaire présent ou représenté de s’opposer à toute question qui lui paraitrait suspecte, s’il envisage une action judiciaire en annulation, afin de ne pas agir en vain. 

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Son rôle est stratégique, puisqu’il est chargé de veiller à la régularité de la tenue de l’AG, de diriger les débats, de donner la parole aux copropriétaires, de mettre au vote les résolutions inscrites à l’ordre du jour et de les reformuler si nécessaire (ce qui peut être le cas lorsque certaines résolutions sont amendées), d’interpréter les résultats de vote pour considérer une résolution adoptée ou rejetée et de signer le procès-verbal d’assemblée (de même que le secrétaire, voire le scrutateur s’il en a été désigné un).

Or, bien trop souvent – pour ne pas dire la plupart du temps – les syndics prennent l’initiative de se comporter comme présidents de séance en dirigeant les débats, en comptabilisant les votes et en les interprétant, lors des assemblées générales, alors que son rôle de secrétaire (par défaut) le place en principe au second plan.

La question de l’élection du président de séance peut donc être épineuse et susciter des débats au sein de la copropriété.

La difficulté juridique posée dans cet arrêt de la Cour d’appel de Paris de 1991 concerne la force obligatoire du règlement de copropriété, qui constitue le véritable contrat entre les copropriétaires.

Parfois, son application peut être préjudiciable aux copropriétaires, notamment dans le cas de règlements anciens, qui n’ont fait l’objet d’aucune refonte et dont les clauses, si elles étaient justifiées à l’égard des tous premiers copropriétaires, ne sont plus d’actualité pour les copropriétaires qui leur ont succédé.

Cet arrêt est donc très clair sur l’impossibilité, pour le règlement de copropriété d’imposer à l’avance un président de séance. De même, aucune assemblée générale ne peut l’imposer pour les assemblées ultérieures.

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Cette position de la jurisprudence est l’un des principes fondamentaux à connaître en matière de copropriété, pour savoir à quel risque s’exposent les copropriétaires qui laisseraient le délai de 2 mois courir et expirer sans avoir entrepris aucune action judiciaire.

Or, bien souvent, ils peuvent – de bonne foi – penser que de simples discussions ou démarches amiables par courrier (même recommandé) peuvent permettre de remettre en question des décisions votées en assemblée, ce qui n’est pas le cas.

En effet, tant qu’une délibération n’a pas été annulée par un juge, elle doit être exécutée et le syndic est tenu d’en assurer le respect (article 18 de la loi de 1965). Un arrêt de 1987 avait déjà posé ce principe (Cass, 3^e civ., 29 avril 1987, n° 85-18656).

L’arrêt de 2017 précise clairement que même contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai imparti doit être exécutée car devenue définitive au terme de ce délai.

Les copropriétaires doivent donc bien prêter attention aux situations où un copropriétaire souhaiterait obtenir une décision d’assemblée en sa faveur (telle qu’une autorisation de travaux ou un droit de jouissance particulier sur une partie commune) alors qu’elle contreviendrait au règlement de copropriété ou à une précédente décision d’assemblée.

Ce pourrait être une prise de risque « payante » pour lui si la résolution est adoptée et devient définitive faute de contestation dans les temps.

Dans cette affaire, l’assemblée générale avait autorisé les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété l’interdisait.

Un copropriétaire a donc assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic pour faire retirer tout objet déposé dans la cour et pour obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance.

La Cour d’appel de Versailles a donné droit à sa demande, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, qui s’imposait à tous les copropriétaires à partir du moment où elles n’ont pas été annulées ou abrogées. Pour la Cour d’appel, le syndicat et le syndic engageaient leur responsabilité vis-à-vis des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas été modifié au préalable et où il devait recevoir application.

L’arrêt d’appel est cassé.

La Cour de cassation considère, en effet, que le copropriétaire ne peut pas agir en responsabilité à l’encontre du syndicat et du syndic, alors qu’il aurait dû, s’il voulait remettre en cause la décision d’assemblée votée, la contester en justice dans le délai légal de 2 mois.

Faute d’action dans ce délai, la décision, même irrégulière, est devenue définitive et s’imposait à tous.

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Le principe peut paraître évident mais plusieurs décisions de justice ont dû se prononcer pour le rappeler (Tribunal de Grande instance de Marseille, 27 mai 1977, JCP éd. N 1980, II, n° 72 ; CA de Paris, 14^e ch. A, 18 janvier 2006, n° 05/11561 ; Cass., 3^e civ., 15 février 2006, n° 05-10471 ; CA de Paris, 14^e ch. B, 12 octobre 2007, n° 07/05121).

Par exemple, ne peuvent contester les décisions d’assemblée ni le vendeur d’un lot en ce qui concerne les décisions postérieures à la vente, ni le locataire d’un lot, ni le syndicat des copropriétaires, ni des tiers tels que les promoteurs… ni même le syndic qui souhaiterait contester sa propre révocation !

Une précision importante : seul un copropriétaire « opposant ou défaillant » peut contester une résolution d’assemblée générale. L’opposant est celui qui a voté « contre » une résolution adoptée en assemblée ou bien « pour » une résolution rejetée en assemblée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent, ni représenté à l’assemblée.

La jurisprudence a eu l’occasion d’apporter une autre précision, à savoir qu’un copropriétaire ne peut pas solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans son intégralité s’il a approuvé certaines de ses décisions. S’il était présent à l’assemblée, il ne pourrait la contester qu’en ayant rejeté intégralement les résolutions, auquel cas il serait considéré effectivement comme « opposant » (Cass., 3^e civ., 7 septembre 2011, n° 10-18312 ; Cass., 3^e civ., 24 mars 2015, n° 13-28799).

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Si le vote des décisions respecte un principe démocratique de majorité – quoiqu’adapté à la spécificité des copropriétés puisque différentes majorités existent – celui-ci souffre bien souvent de difficultés pratiques, liées parfois à l’absentéisme, parfois également à des situations de blocage.

C’est le cas notamment de la position majoritaire ou influente d’un ou plusieurs copropriétaires qui, par l’importance de leurs lots et donc de leurs voix, peuvent abuser de leur position pour obtenir des décisions uniquement à leur avantage ou bloquer des décisions qui ne leur conviendraient pas.

L’incidence est d’autant plus grande que la copropriété est petite. L’influence d’un copropriétaire peut s’avérer considérable.

D’abord, par souci d’équité, la loi prévoit une réduction des voix en cas de copropriétaire majoritaire : « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, alinéa 2 de la loi de 1965).

Ceci dit, les décisions les plus courantes sont prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés), notamment pour ce qui concerne les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Les copropriétaires disposant d’un nombre de voix important peuvent donc facilement influencer les prises de décision surtout en cas d’absentéisme important en assemblée.

De la même manière, ils peuvent bloquer les décisions impliquant une majorité renforcée.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait demandé une autorisation en AG afin de faire de son habitation un local professionnel, autorisation refusée par l’assemblée.

La Cour d’appel a annulé la décision dans la mesure où le changement de destination du lot respectait la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires, de sorte que le refus de l’assemblée était abusif.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et juge que la Cour d’appel, pour pouvoir considérer la délibération comme abusive et l’annuler, devait caractériser l’abus de majorité, qui obéit à certains critères.

Ainsi, une décision d’assemblée est abusive si elle est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ».

Autrement dit, ce n’est pas parce que le copropriétaire qui sollicite l’autorisation de l’assemblée a des arguments valables pour l’obtenir qu’il peut faire annuler le refus de sa demande. Tout refus d’autorisation d’une assemblée à un copropriétaire n’est pas en soi abusif.

La Cour d’appel ne devait pas rechercher en quoi la demande de ce copropriétaire était justifiée, mais plutôt en quoi l’assemblée avait commis un abus en la rejetant.

Pour que le refus constitue un abus de majorité, il faut donc, soit que la décision contrevienne aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit qu’elle n’ait eu pour objectif que de privilégier les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

C’est au copropriétaire demandeur d’en apporter la preuve.

Par exemple, la Cour de cassation a déjà jugé que le refus de l’assemblée d’autoriser des travaux sans motif valable, refus qui mettait en péril une partie commune de l’immeuble, constituait un abus de majorité (Cass., 3^e civ., 11 janvier 1984, RDI 1984, 450).

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Or le syndic dont le mandat vient de s’achever détient encore toutes les informations et tous les documents relatifs à la gestion administrative, technique, comptable et financière de la copropriété.

Dans le cadre d’une « passation de pouvoir » classique, le syndic cesse d’intervenir dans la copropriété en question, sous réserve de la transmission des archives à son successeur.

Mais parfois, le syndic dont le mandat est – pour une raison ou une autre – échu, continue d’accomplir des actes de gestion concernant ladite copropriété.

En s’y prenant trop tard, il arrive qu’il convoque une assemblée générale alors qu’il n’a plus qualité pour le faire car la date de fin de mandat, décidée antérieurement par l’assemblée générale l’ayant désigné, est passée…

Dès lors que l’assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, c’est-à-dire une personne qui n’est plus juridiquement syndic en titre, l’assemblée ainsi convoquée, même si elle s’est tenue pour désigner un successeur, peut être annulée.

Cette position a par exemple été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en 1999 (CA de Paris, 23^e ch. B, 15 avril 1999, n° 1997/27293).

Cette jurisprudence, comme d’autres, doit permettre d’attirer l’attention des copropriétaires sur la nécessité d’anticiper les étapes importantes dans la vie de leur copropriété.

Le rôle du conseil syndical reste là encore primordial, notamment par la mise en concurrence en amont des contrats de syndics dont il a la charge, qui doit permettre de désigner un syndic parmi les candidats et éviter que la copropriété se retrouve sans syndic.

Il faut ici encore insister sur la formulation : l’assemblée peut être annulée, elle n’est pas nulle d’elle-même, ce qui implique une action en justice de la part d’un ou plusieurs copropriétaire(s) et une décision judiciaire définitive pour la faire annuler.

Il faut préciser ici que lorsqu’une assemblée générale n’a pas permis de désigner un syndic, le seul recours consiste, pour un ou plusieurs copropriétaire(s) ou membre(s) du conseil syndical, à saisir le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble sur requête pour qu’il désigne un administrateur provisoire. Celui-ci fera office de syndic le temps qu’un nouveau syndic soit désigné lors d’une assemblée qu’il aura convoquée (article 46 du décret du 17 mars 1967).

Dans tous les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic, la loi Macron du 6 août 2015 a introduit une nouveauté importante, qui permet à tout copropriétaire de convoquer directement une assemblée générale en vue de désigner un syndic (article 47 du décret). Si le procédé se veut simple, il n’est pas sans poser plusieurs difficultés pratiques, notamment l’obtention des coordonnées complètes de tous les copropriétaires ou l’hypothèse dans laquelle plusieurs copropriétaires prendraient cette initiative en même temps.

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.

Elle prend donc en compte le fait que la majorité a bien été atteinte pour le vote de la délibération, peu importe que le PV fasse état d’une majorité erronée.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Pour sortir d’une situation de blocage, l’article 8 prévoit fort heureusement que si le syndic n’y procède pas, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même cette assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

En l’absence de conseil syndical ou si le président de ce conseil n’y procède pas, tout copropriétaire peut la solliciter auprès du président du Tribunal judiciaire.

Ce texte prévoit que la convocation est notifiée au syndic.

Mais face à un syndic peu diligent, et en fonction de l’urgence à faire convoquer cette assemblée, il se peut que le président du conseil syndical omette d’en informer le syndic.

La jurisprudence ne lui en tient pas rigueur puisque l’assemblée restera tout de même valable

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

I. La conviction des copropriétaires sur l’irrégularité de l’assemblée générale

Un immeuble en copropriété sur la ville de Nice est géré par un syndic professionnel, le Cabinet D. Son mandat expire le 28 octobre 2011,et il adresse aux copropriétaires, en date du 26 octobre 2011, la convocation à l’assemblée générale annuelle fixée au 1^er décembre 2011.

Un couple de copropriétaires, considérant l’assemblée générale nulle au motif, que le mandat du syndic Cabinet D. avait expiré à la date de notification des convocations comme à celle de la tenue de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011, décide d’assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale. 

La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, confirmant la décision de première instance, a rejeté leur demande par un arrêt n° 2016 – 395 du 16 juin 2016.

Ces copropriétaires décident de se pourvoir en cassation.

II. Le rappel à la loi opéré par la Cour de Cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi de ces deux copropriétaires niçois et considère qu’il n’y a pas nullité de l’assemblée générale.

Elle souligne que la loi se contente d’exiger un mandat de syndic en cours au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale (cachet de la poste faisant foi) et aucunement lors de la présentation de la convocation par la Poste au copropriétaire.  

 « Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient été convoqués à l'assemblée générale du 1er décembre 2011 par lettre du 26 octobre 2011, antérieurement à l'expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et exactement retenu qu'il importait peu que ce mandat eût expiré le jour de l'assemblée générale ou celui auquel M. et Mme X... eussent réceptionné cette convocation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi »

En conclusion, si le mandat du syndic doit être en cours lors de l’envoi de la convocation de l’assemblée générale du syndicat aux copropriétaires (art. 7 et 29 du décret du 17 mars 1967), nul besoin en revanche que celui-ci qu’il soit valide au moment de la tenue de cette réunion du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit d’un choix de bon sens, puisque  que la fonction de secrétaire de séance peut être assurée par tout copropriétaire présent ou représenté et pas uniquement par un syndic en exercice (art. 15 du décret du 17 mars 1967).

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

La Cour de Cassation confirme, dans un arrêt du 22 mars 2018, un principe essentiel concernant la tenue de l’assemblée générale et applique une sanction radicale en cas de manquement à celui-ci.

I. Président de séance : nombre et rôle

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit nommer son président de séance.

Celui-ci est chargé de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale, c’est-à-dire au vote des questions inscrites à l’ordre du jour et au prononcé des résultats dans le respect des prescriptions légales et réglementaires.

Cela implique de contrôler que :

- l’original du procès-verbal établi, en fin de séance par le secrétaire, est conforme à la réunion du syndicat (art. 17 du décret du 17 mars 1967) ;

- la feuille de présence (copropriétaires présents et représentés) n’enfreint pas les règles énoncées à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Si cette feuille est régulière, il la certifie exacte et appose sa signature en bas du document (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Pour mener à bien cette mission, il est assisté de scrutateurs, désignation impérative si le règlement de copropriété l’impose, facultative dans le cas contraire (art. 15 du décret du 17 mars 1967) et d’un secrétaire de séance.

II. La nullité de l’assemblée générale est encourue en cas d’infraction sur l’élection du président de séance

Alors que les règles relatives à la désignation du bureau, notamment son président de séance, ont tendance à être minimisées, les conséquences juridiques se révèlent autrement plus lourdes pour le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas cité, un immeuble en copropriété tient son assemblée générale annuelle qui nomme pas moins de 5 présidents de séance. Une des copropriétaires opposantes assigne le syndicat en nullité de cette assemblée générale, en raison notamment du nombre de présidents de séance.

Cette demande étant rejetée en première instance et en appel elle se pourvoit en cassation.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 27481 du 22 mars 2018, fait droit à la requête de la copropriétaire opposante sur la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble sur le seul motif du nombre de présidents de séance :

« Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 20 septembre 2016), que Mme R., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence L.G. en annulation de plusieurs délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2012 ; qu’en appel, elle a sollicité l’annulation de l’assemblée générale ;

Attendu que, pour rejeter la demande d’annulation, l’arrêt retient que la désignation de plusieurs présidents de séance n’est pas interdite ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l'assemblée générale ne peut désigner qu'un seul président, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Cet arrêt est précis et ne donne pas lieu à discussion. L’article 15 du décret est appliqué strictement : un seul président.

Et ce président est obligatoire : la jurisprudence considère que l’assemblée est nulle si un président n’a pas été désigné.

Si en cours d’assemblée, le président quitte sa fonction à son initiative ou à celle de l’assemblée, il doit immédiatement être remplacé par un nouveau président désigné par l’assemblée générale parmi les copropriétaires. Sinon toute résolution votée en l’absence d’un président pourrait être annulée.

On ne peut qu’être surpris que le syndic, qui était secrétaire de séance, n’ait pas voulu ou pas pu faire entendre raison aux autres membres du bureau de cette assemblée générale.

A l’occasion de la tenue de l’assemblée générale, le seul et unique président de séance doit agir dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, afin de respecter les principes généraux de ces textes et minimiser les risques de contestations judiciaires par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il peut s’appuyer pour cela sur les conseils prodigués par un syndic averti, ou ceux d’un copropriétaire compétent.